Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen sind, auf Grundlage d...mehr

Heiz- und Warmwasserkosten sind nach einer Grundsatzentscheidung des BGH[1] in der Jahresgesamtabrechnung und in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen differenziert darzustellen: In der Jahresgesamtabrechnung sind sämtliche Ausgaben für die in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode bezogene Heizenergie – und zwar unabhängig vom konkreten Verbrauch – darzustellen. In den jewei...mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG n...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Zwei wesentliche Aspekte sind bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen: In der Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen.[1] § 4 Abs. 1 HeizkostenV ordnet die Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Wohnungseigentümer an. Konsequenz für die Darstellung in der Jahresabrechnung: Die tatsächlich getätigten Ausgab...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bezeichnete die Ansammlung von Geldern für die Instandhaltung der WEG-Immobilie bisher in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. als "Instandhaltungsrückstellung". Seit der Gesetzesänderung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020, BGBl. I 2020, 2187 zum 1.12.2020 wird die Bezeichnung "Erhaltungsrücklage" (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F...mehr

Das Gemeinschaftsvermögen i.S.d. § 9a Abs. 3 WEG ist zivilrechtlich das eigene Vermögen der GdW (§ 9a Abs. 1 WEG) und steht weder im Bruchteils- noch im Gesamthandseigentum der Wohnungseigentümer. Eine vom zivilrechtlichen Eigentum abweichende Zurechnung des (anteiligen) Gemeinschaftsvermögen zu deren Mitgliedern (Wohnungseigentümern) für steuerrechtliche Zwecke bedarf – im ...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements i. d. R. durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3,19 Abs. 1,16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Flankierende Beschlüsse Wichtig sind insb...mehr

Nach der herrschenden Trennungstheorie sind die Organisationsakte Bestellung und Abberufung des Verwalters vom rechtsgeschäftlichen Abschluss des Verwaltervertrags und seiner Kündigung zu trennen (siehe ausführlich Kap. B.I.8.3.1). Der Verwaltervertrag ist gesetzlich nicht geregelt, wird aber vorausgesetzt, was § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG zum Ausdruck bringt, wonach der Verwalter...mehr

Die Bestellung des Verwalters stellte stets ein (ungeschriebenes) Beispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellt die Bestellung eines gemäß § 26a WEG zertifizierten Verwalters ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG dar. Wegen der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 WEG ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst ...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG den Verwaltervertrag voraus, ohne ihn näher zu regeln; in § 26 Abs. 1 WEG ist lediglich von der Bestellung die Rede. Der Verwaltervertrag regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und GdWE, die Bestellung verleiht ihm seine Organstellung. Beides ist voneinander zu trennen, weshalb von der Trennungs...mehr

Ist der Vertrag eigenständig befristet, also nicht an den Bestellungszeitraum gekoppelt, gewinnt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG an Bedeutung. Praxis-Beispiel Vertragsklausel Der Verwalter wird für die Dauer von 2 Jahren vom 1.1.2024 bis 31.12.2025 bestellt. Der Verwaltervertrag wird ebenfalls für eine Dauer von 2 Jahren bis zum 31.12.2025 abgeschlossen. Zu differenzieren ist dabei, wie...mehr

Zusammenfassung Überblick Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie den Verwaltervertrag nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.7. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Grundsätze Nach der herrschenden Trennungstheorie sind die Organisationsakte Bestellung und Abberufung des Verwalters vom rechtsgeschäftlichen Abs...mehr

Der Vertrag wird zwischen dem Verwalter und der GdWE abgeschlossen. Grundsätzlich vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft als Gesamtvertreter. Dies hat zur Folge, dass sämtliche Wohnungseigentümer den Vertrag unterschreiben müssten. Da allerdings der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gemäß § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der GdWE ge...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war umstritten, ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann. Dies wurde verbreitet angenommen und insbesondere vom BGH bejaht.[1] Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht zulässig...mehr

Dipl.-Finw. Jens Herkens[*] Der Zeitpunkt des Abzugs von Beiträgen zur Instandhaltungsrückstellung von Wohnungseigentümergemeinschaften (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F.) beruht auf einer langjährigen und gefestigten BFH-Rechtsprechung. Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1.12.2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020, BGBl. I 2020, 2187) wurde die G...mehr

Bezüglich dessen, was der Verwalter in dem 6-Monats-Zeitraum des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG verlangen kann, wird überwiegend die entsprechende Anwendung von § 615 BGB befürwortet.[1] § 615 BGB ist eine Vorschrift aus dem Dienstvertragsrecht und regelt die Vergütung im Fall des Annahmeverzugs des Dienstberechtigten. Die GdWE müsste sich also in Annahmeverzug befinden, damit ein A...mehr

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung obliegt seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr dem Verwalter, sondern der GdWE[1] (siehe Kap. C.II.2.4). Da der Verwalter aber nach wie vor gesetzlich ausdrücklich als Verpflichteter bezeichnet wird,[2] handelt es sich um eine Organpflicht. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht spätestens am 1.1...mehr

Vom faktischen Verwalter ist stets dann die Rede, wenn sich eine Person als Verwalter geriert, die nicht zum Verwalter bestellt wurde. Häufigster Fall ist, dass der Bestellungszeitraum abgelaufen ist und der Verwalter nicht für seine Wiederbestellung gesorgt hat. Zwischen der GdWE und dem faktischen Verwalter besteht dann ein Auftragsverhältnis gemäß §§ 662 ff. BGB.[1] Der f...mehr

Letztlich dürfte dem Meinungsstreit keine größere Bedeutung zukommen, da die GdWE ohnehin nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht (siehe hierzu Kap. B.I.3.3). Sie entsteht also im Fall der Begründung durch Teilungsvertrag (§ 3 WEG) zunächst aus den vertragschließenden Personen und im Fall der Teilung nach § 8 WEG zunächst als eine Ein-Personen-Ge...mehr

In aller Regel handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] Beim Verwalter handelt es sich demgegenüber regelmäßig um einen Unternehmer nach § 14 BGB. Verwalterverträge unterliegen also...mehr

Regelfall der Verwalterabberufung stellt der Abberufungsbeschluss dar. Da die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung beschließen, erfolgt die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da wiederum § 26 Abs. 5 WEG anordnet, dass u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht abgewichen werden kann, kann also auch nicht durch Vereinbar...mehr

Den Beschluss über seine Abberufung kann der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr anfechten. Er kann grundsätzlich nicht mehr Kläger einer Beschlussklage sein, wie § 44 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringt. Dies könnte er nur, wenn er gleichzeitig Wohnungseigentümer wäre. Ist dies nicht der Fall, kann er dem Anfechtungskläger als Nebenintervenient, also als Streithelf...mehr

Unzulässige Regelungen Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn in einem Grundbuchverfahren nach § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Nachweis notwendig Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist die Veräußerungszustimmung des Ve...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen anderen Eigentümer zum Vertreter ...mehr

Da der Verwalter nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG für einen Zeitraum von 5 Jahren bestellt werden kann, im Fall der Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für einen solchen von 3 Jahren, stellt sich die Frage, ob der Verwaltervertrag ebenfalls für diese Zeiträume befristet abgeschlossen werden kann. Bezüglich der Bindung von Verbrauchern an Dauerschuldverhäl...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann der Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG jederzeit von seinem Amt abberufen werden. Nach § 26 Abs. 5 WEG kann abweichendes weder beschlossen noch vereinbart werden.[1] Die Abberufung bedarf keiner besonderen Voraussetzungen, insbesondere ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1] Praxis-Beispiel Nichtig...mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Parteien besteht.[1] In dr...mehr

Persönliche Voraussetzungen Zum Verwalter kann jede natürliche und voll geschäftsfähige Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keine Bestimmungen. Dem Wortlaut des § 26 WEG ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Bei diesem Verwalter kann es sich um eine natürliche Person, eine Personengesellschaft ode...mehr

2.7.1 Vergleichsangebote Im Vorfeld der Beschlussfassung über eine Erstbestellung oder Neubestellung des Verwalters müssen mindestens 3 Vergleichsangebote übernahmebereiter Verwalter eingeholt werden und den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersendet werden.[1] Insoweit genügt allerdings neben der namentlichen Bekanntgabe der Bewerber auch ein Angebotsspiegel, de...mehr

5.1 Trennungstheorie Wie im Fall der Bestellung und des Abschlusses des Verwaltervertrags ist auch im Fall der Abberufung und der Kündigung des Vertragsverhältnisses die Trennungstheorie zu beachten: Das eine bedingt nicht automatisch das andere, auch wenn die Konturen hier wie dort unscharf sind. Die Rechtsprechung ist insoweit (lebensnah) großzügig und legt einen Abberufung...mehr

3.7.1 Grundsätze Unzulässige Regelungen Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Dera...mehr

5.5.1 Grundsätze Mit Verkündung des Abberufungsbeschlusses verliert der Verwalter seine organschaftliche Stellung. Er ist nicht mehr zur Vertretung der GdWE befugt und auch nicht mehr zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung. Ihm stehen keinerlei Befugnisse mehr zu.[1] 5.5.2 Pflicht zur Abrechnung Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung obliegt seit Inkrafttr...mehr

Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters kann nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angefochten werden (siehe zur Anfechtung von Beschlüssen Kap. B.I.7.3.5). Wird der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, führt dies in entsprechender Anwendung von § 47 FamFG [1] weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der G...mehr

1 Kandidat Steht nur ein Kandidat zur Auswahl, ist die Ausgangslage denkbar einfach: Der Verwalter ist bestellt, wenn die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen diejenige der Nein-Stimmen übersteigt. Es genügt also die relative Mehrheit. Dieser Fall dürfte allerdings die Ausnahme darstellen, da nach Möglichkeit mehrere Angebote von übernahmebereiten Verwaltern einzuholen sind und ...mehr

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Sie ist zu erklären, was grundsätzlich formlos möglich ist. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG die jederzeitige Abberufung des Verwalters vorsieht, ohne dass es insoweit auf d...mehr

Da es sich beim Verwaltervertrag in aller Regel um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB handelt, hat der Verwalter Anspruch auf Vergütung. Auch ein Eigentümerverwalter hat Anspruch auf ein Verwalterhonorar.[1] Da das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter besteht, ist Schuldner der Vergütung allein die GdWE. Soll eine Umlage verursacherbezogen...mehr

Im Fall der Erstbestellung des Verwalters nach Begründung des Wohnungseigentums ist die Höchstdauer der Bestellung gemäß § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG auf 3 Jahre begrenzt, im Übrigen beträgt sie 5 Jahre. Freilich kann der Verwalter wiederbestellt werden (siehe hierzu Kap. B.I.8.4). Kauf vom Bauträger Die Begrenzung der Erstbestellung auf 3 Jahre soll dem Umstand Rechnung tragen, das...mehr

Ein Verwalter kann auch im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG von seinem Amt abberufen werden. Initiiert ein Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters und wird sein Beschlussantrag negativ beschieden, kann er im Klageweg die Abberufung weiterverfolgen. Voraussetzung vor Klageerhebung ist jedoch stets, dass eine Vorb...mehr

Nach § 26 Abs. 3 WEG endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Hiermit kommt zum Ausdruck, dass der Vertrag auch früher enden kann. 3 Konstellationen sind zu unterscheiden: Der Vertrag ist an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt. Der Vertrag ist unbefristet. Der Vertrag ist eigenständig befristet, unabhängig also von dem Zeitraum der Bestellung. Folgen...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich in aller Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabr...mehr

Soweit ein Beschluss nicht an Nichtigkeitsgründen leidet, muss er innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG angefochten werden, ansonsten erwächst er in Bestandskraft und bindet sowohl die Wohnungseigentümer als auch die GdWE. Rechtsfolge von Verstößen gegen AGB-rechtliche Vorschriften führen hingegen nach § 306 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel. Diese gilt von Anfang an ...mehr

Zum Verwalter können natürliche Personen bestellt werden. Voraussetzung ist ihre Volljährigkeit und unbeschränkte Geschäftsfähigkeit. Auch einer der Wohnungseigentümer kann zum Verwalter bestellt werden. Seit 1.12.2023 entspricht allerdings die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nur noch unter 2 Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwal...mehr

Ist die Vertragslaufzeit an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt, endet der Vertrag mit dem Zeitpunkt der Abberufung. Praxis-Beispiel Vertragsklausel "Der Vertrag gilt für den Zeitraum der Bestellung." In diesem Fall bedarf es keiner Kündigung des Vertrags, da dieser auflösend bedingt abgeschlossen wurde. Der Verwalter verliert mit der Abberufung seine Vergütungsansprüche, die...mehr

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die GdWE als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ihnen zwar die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oblag, sie in das Ve...mehr

Überblick Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie den Verwaltervertrag nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.7. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

3.1 Trennungstheorie Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG den Verwaltervertrag voraus, ohne ihn näher zu regeln; in § 26 Abs. 1 WEG ist lediglich von der Bestellung die Rede. Der Verwaltervertrag regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und GdWE, die Bestellung verleiht ihm seine Organstellung. Beides ist voneinander zu trennen, wesha...mehr