Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Ist der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bezüglich einzelner Kostenpositionen geändert worden und stellt sich heraus, dass die Kostenverteilungsänderung entgegen der Vorstellung der Wohnungseigentümer doch nicht ausreichend interessengerecht ist, stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer dann befugt sind,...mehr

Selbstverständlich hat der Verwalter eine Kostenverteilungsänderung zu beachten und bei der Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan zu berücksichtigen. Auch wenn ein Beschluss ggf. aus dem ein oder anderen Grund anfechtbar gewesen wäre und mangels entsprechender Beschlussanfechtungsklage bestandskräftig geworden ist, bindet er den Verwalter. Missachtet der Verwal...mehr

Vorhandene Waschmaschinen sind dem Gemeinschaftsvermögen zuzurechnen. Sie unterliegen insoweit der gemeinschaftlichen Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebskosten der Waschmaschine und ggf. eines zusätzlich vorhandenen Wäschetrockners aufg...mehr

Eine Kostenverteilungsänderung ist auch dergestalt denkbar, dass Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden, von deren Tragung sie an sich durch Vereinbarung befreit sind. Entsprechend verringert sich insoweit die Kostenlast der übrigen Wohnungseigentümer. Auch für ein solches Vorgehen besteht eine Beschlusskompetenz.[1] Sind Wohnungseigentümer von der Tragung be...mehr

Der BGH hat erklärt, dass jedenfalls, wenn das Landesrecht den Rauchwarnmeldereinbau zwingend vorsieht und die Eigentümer den Einbau beschließen, Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG vorliegt.[1] 13.1 Wer einbaupflichtig ist Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] ...mehr

Grundsätzlich kann eine Kostenverteilungsänderung lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden.[1] In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen. Praxis-Beispiel Weisung für die Erstellung der Jahresabrechnung In der Wohnungseigentümerversammlung vom...mehr

Eine Kostenverteilungsänderung ist stets mit einer Minderbelastung einzelner Wohnungseigentümer auf Kosten einer Mehrbelastung anderer verbunden. Diese Tatsache allein führt nicht zu einer erfolgreichen Anfechtung eines Kostenverteilungsänderungsbeschlusses. Dass Wohnungseigentümer aufgrund einer Änderung der Kostenverteilung nicht unbillig benachteiligt werden dürfen, ist s...mehr

Vor diesem Hintergrund ist für Beschlussinitiativen, die auf eine Abänderung des Verteilungsschlüssels der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind, Folgendes zu beachten[1]: Jeder Wohnungseigentümer erlangt bei Erwerb seines Sondereigentums auf Grundlage der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Kenntnis von de...mehr

Die Ordnungsmäßigkeit einer Änderung der Verteilung der Versicherungsbeiträge vom gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel nach Miteigentumsanteilen in einen nach Objekten wurde verneint.[1] Der BGH[2] hatte allerdings bei einer Kostenverteilungsänderung von Miteigentumsanteilen in Fläche keine Bedenken. Belastung mit Versicherungsselbstbehalt Zunächst haben die Wohnungseige...mehr

Eine Verteilung der Verwaltungskosten nach Sondereigentumseinheiten, also nach Objekten, entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung, denn der Aufwand für den Verwalter ist nicht abhängig von der Größe oder Wertigkeit des einzelnen Objekts. Vielmehr hat er für jede Einheit einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu erstellen. Er hat jeden Wohnungseigentümer zur Versa...mehr

Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Hinweis Streitfragen durch BGH größtenteils geklärt Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen grundsätzlich dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsi...mehr

Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder aber des Kabelempfangs werden grundsätzlich in Ermangelung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Dies gilt hinsichtlich der Kabelempfangsgebühren selbst dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel abrechnet.[1] Selbstve...mehr

Überblick Nicht immer und für alle Bereiche der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erweist sich der in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilungsschlüssel als probat und interessengerecht. Insoweit hat der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern mit den §§ 16 Abs. 2 Satz 2 und 21 Abs. 5 WEG die Möglichkeit eingeräumt, in allen Bereichen gemeinschaftlicher K...mehr

Die Wasser- und Abwasserkosten sind ein klassischer Fall der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Bis auf den wohl äußerst seltenen Fall, dass entsprechend § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen[1], entspricht lediglich eine ...mehr

Was eine Änderung der Verteilung der Heizkosten betrifft, ist stets im Hinterkopf zu behalten, dass die Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zwingend auch für den Bereich des Wohnungseigentums gelten. Nach § 3 Satz 1 HeizkostenV sind die Vorschriften der HeizkostenV auf Wohnungseigentum unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

So wohl bereits Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt dies erst recht für Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Dies ist nicht lediglich darin begründet, als es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern wei...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Der Gesetzgeber ist daher der Auffassung, dass auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht mehr zu den Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehören.[1] Vereinzelt wird demgegenüber davon a...mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage stets ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat auch ein jeder Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG hierauf einen Anspruch.[1] Ist eine Rücklage nicht gebildet, kann er deren Bildung grundsätzlich gerichtlich durchsetzen. Zwingend erforderlich ist allerdings, dass der Wohnungseigentümer zunächst die übrigen Wohnungseigentümer...mehr

Die Verteilung der zur Rücklage zu leistenden Beiträge der Wohnungseigentümer erfolgt nach dem hierfür vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Gemeinschaftsordnungen sehen hier regelmäßig eine der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG korrespondierende Verteilung der Beiträge nach Miteigentumsanteilen vor. Fehlen Regelungen zur Verteilung der Beiträge zur Erhaltun...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen...mehr

Der Vermögensbericht muss zum einen den Stand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist. Der Stand der Rücklagen ist ungeachtet seiner Höhe anzugeben. Daneben muss der Vermögensberic...mehr

Eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung einer Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums kommt ausschließlich dann in Betracht, wenn alle Wohnungseigentümer entweder nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG oder § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind. Dies ist nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann der Fall, wen...mehr

Überblick Die Bildung einer Erhaltungsrücklage (vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) in § 21 Abs. 2 Nr. 4 WEG a. F. als "Instandhaltungsrückstellung" bezeichnet) stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG das Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat ein jeder Wohnungse...mehr

Beiträge zur Erhaltungsrücklage führen in 1. Linie zu einer Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar stellen diese Beiträge für die zahlungsverpflichteten Wohnungseigentümer zunächst eine Ausgabe dar, weil sie ja die entsprechenden Beiträge tatsächlich zu zahlen haben. Allerdings ist dieses Geld nicht verloren, da es der Gemeinschaft zufließt. Die von den Wohnungsei...mehr

Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und Ausgaben enthält. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die zur Erhaltungsrücklage gezahlten Beiträge Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellen und somit in der Jahresgesamtabrechnung zwingend zu berücksichtigen sind. Um insoweit eine Verrechnung dieser Beitr...mehr

Wie bereits erwähnt, stellt die Erhaltungsrücklage einen Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens nach § 9a Abs. 3 WEG dar. Dies hat zur Konsequenz, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage haben. Sie haben auch keinen "ideellen" Anteil an der Rücklage. Letztlich haben Wohnungseigentümer ganz allgemein keine unmittelbaren, ...mehr

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung is...mehr

Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, hat er die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob Regelungen über die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorhanden sind. In aller Regel wird dies der Fall sein. Der Verwalter hat dann nicht mehr für eine Beschlussfassung über die Bildung einer Erhaltungsrücklage zu sorgen,...mehr

Erfahrungsgemäß stehen Wohnungseigentümer einem für sie unerwarteten "Geldsegen" offen gegenüber, weshalb das Risiko einer Beschlussanfechtung als gering zu bewerten sein dürfte. Zur Vermeidung jeglicher Anfechtungsrisiken sollte die Auflösung der Rücklage durch Auszahlung an die Wohnungseigentümer als solche – also als Auszahlung – auch im Ladungsschreiben angekündigt werde...mehr

Begriff § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sieht als Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung "die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" vor. Gemeint ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum dient.[1] Verzicht auf Bildun...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellte die "Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" einen zwingenden Bestandteil der Jahresabrechnung dar.[1] Wie die Bestimmung des § 28 Abs. 4 WEG verdeutlicht, hat der Verwalter nunmehr im Rahmen des Vermögensberichts den Stand der gebildeten Rücklagen mitzuteilen. Das Thema "Erhaltungsrücklage" ist also zu einem ...mehr

Im Verwalteralltag ist es keine Seltenheit, dass die Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht auf Grundlage beschlossener Wirtschafspläne nicht in voller Höhe nachkommen. In aller Regel zahlen die Wohnungseigentümer das Hausgeld auch in einer Summe, also ohne nach den Bewirtschaftungsbeiträgen und denjenigen zur Erhaltungsrücklage zu unterscheiden bzw. eine entsprechende Til...mehr

Begriff Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sondereigentum kann also nicht nur an der in sich abgeschlossenen Wohnung begründet werden, sondern auch an außerhalb der Wohnung liegenden Räumen, sofern diese verschließbar sind. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1....mehr

Abgeschlossenheit bedeutet im weitesten Sinn die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage und des Grundstücks. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 AVA ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auszustellen, wenn die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll, in sich abgeschlossen sind. Das ...mehr

Die Sollbestimmung des § 3 Abs. 3 WEG schreibt zwar nicht zwingend vor, dass Sondereigentum nur nach Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung begründet werden kann. Allerdings ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG formelle Eintragungsvoraussetzung. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf daher keine Grundbucheintragung erfolgen.[...mehr

Wanddurchbrüche zwischen 2 Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit oder auch einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht bereits aus diesen Gründen einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass bereits nach den Bestimmungen des WEG nicht jede ...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum unter vollständiger Aufteilung der bisherigen "Raumeinheit" in selbstständige Wohnungs- und Teileigentumsrechte unterteilen, ohne dass er dazu nach dem Gesetz der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Die Unterteilung erfolgt in entsprechender Anwendung des § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Mit...mehr

Die Abgeschlossenheit erfordert stets abgeschlossene Räume. Eine Ausnahme bestand jedoch seit einer Gesetzesänderung im Jahr 1973 hinsichtlich dauerhaft markierter Garagenstellplätze. Diese galten gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind Stellpl...mehr

Rz. 2 § 23 GrEStG stellt bei der Anwendung des Grunderwerbsteuergesetzes 1983 in seiner ursprünglichen Fassung und der nachfolgenden, durch das JStG 1997, das StEntlG 1999/2000/2002 sowie das StÄndG 2001 geänderten Rechtsvorschriften des Gesetzes auf die "Verwirklichung des Erwerbsvorgangs" ab. Aus dem in diesem Zusammenhang verwendeten Begriff "Erwerbsvorgang" wird deutlich...mehr

Rz. 5 Neben den in § 23 Abs. 3 GrEStG angesprochenen Rechtsänderungen sah das Jahressteuergesetz 1997 in Art. 7 Nr. 3 auch noch Modifizierungen des § 8 Abs. 2 GrEStG und des § 11 Abs. 1 GrEStG vor. Zum einen trat nach der Neufassung des § 8 Abs. 2 GrEStG der Grundbesitzwert nach § 138 Abs. 2 oder 3 BewG als grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage an die Stelle des bisher ...mehr

Problemüberblick Im Fall beschließen die Wohnungseigentümer, Vereinbarungen zu ändern. Dies ist nur möglich, wenn das Gesetz, beispielsweise § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, oder eine Vereinbarung ("Öffnungsklausel") den Wohnungseigentümern für eine Änderung eine Beschlusskompetenz einräumt. Fehlt es an einer Beschlusskompetenz, ist ein Beschluss, der eine Vereinbarung dauerhaft änder...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, wann eine grundlegende Umgestaltung vorliegt. Der BGH lässt (auch) hier eine Definition vermissen (siehe auch BGH, Urteil v. 9.2.2024, V ZR 244/22). Bei einer Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG liegt sie nach Auffassung des BGH in der Regel aber nicht vor. Ausnahmen dürften dort mithin mit der Lupe zu suchen sein! Prüf...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, wann eine grundlegende Umgestaltung vorliegt und wann eine unbillige Benachteiligung. Daneben geht es um die Frage der "Angemessenheit" einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG. Grundlegende Umgestaltung Der BGH klärt, der Begriff der "grundlegende Umgestaltung" sei enger zu verstehen als der Begriff der Än...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welche Norm für die Bestimmung des Gebührenstreitwertes anzuwenden ist, wenn ein Wohnungseigentümer gegen einen angeblichen Beschluss vorgeht, obwohl die Wohnungseigentümer keinen Beschluss gefasst haben. Streitigkeiten im Sinne von § 43 Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 3 WEG Bei WEG-Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 - 3 WEG richten sich d...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob es für einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz gibt, wenn durch die bauliche Veränderung ein "faktisches" Sondernutzungsrecht zugunsten einzelner Wohnungseigentümer geschaffen wird. Sondernutzungsrecht Das LG bejaht eine Beschlusskompetenz. Dies sieht auch der BGH mittlerweile so (vgl. BGH, Urteil v. 9.2.202...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob und in welchem Umfang ein Wohnungseigentümer gegen seine Pflichten aus § 14 WEG verstößt, wenn er Wäsche lüftet. Wäschelüften Jeder Wohnungseigentümer (hier: B) ist nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern (hier: K) verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte M...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es neben der Frage, ob es Störungen gab (was sich nicht feststellen ließ), um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer für eine Störung, die sein Mieter verursacht, haftet. Wohnungseigentümer haftet für Mieter Bis zum 1.12.2020 stand in § 14 Nr. 2 WEG, ein Wohnungseigentümer habe für die Einhaltung der in § 14 Nr. 1 WEG bezeichneten Pflichten durch Per...mehr

Problemüberblick Der Fall spielt im Prozessrecht und zeigt auf, welche Anforderungen ein Wohnungseigentümer, aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllen muss, wenn sie in einer WEG-Streitigkeit eine Berufung einlegen will. Da die Verwaltungen zur Einlegung der Berufung nicht in der Lage sind – dies kann nur ein Rechtsanwalt – soll dieses Problem hier nicht vert...mehr

Das sieht der BGH anders! Es habe eine Versammlung stattgefunden, in der Beschlüsse gefasst worden seien. Eine Versammlung setze zwar grundsätzlich ein physisches Zusammentreffen der Wohnungseigentümer voraus. Die Ausübung der Teilnahme- und Mitwirkungsrechte erfordere regelmäßig und vorbehaltlich einer grundsätzlich möglichen Stellvertretung eine persönliche Anwesenheit der...mehr