Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Rn 1 Die Einrede der Vorausklage aus § 771 ist – wie auch § 770 II – Ausdruck der Subsidiarität der Bürgschaftsverbindlichkeit (Vor § 765 Rn 12). Die ergänzenden Regelungen in §§ 772 und 773 beschränken die Anforderungen an die vorrangige Inanspruchnahme des Hauptschuldners. Rn 2 Der Begriff der ›Einrede der Vorausklage‹ ist irreführend, da die Klage gegen den Hauptschuldner ...mehr

Rn 147 Kommt der Vermieter seinen Erhaltungsverpflichtungen nicht nach und bleibt damit die Ausstattung der Mietsache hinter dem vereinbarten oder vorausgesetzten Zustand zurück, hat der Mieter zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes einen einklagbaren (NJW 15, 3087 Rz 66), nicht durch § 536b beschränkten (BGH ZMR 04, 807, 809; 97, 505) echten Erfüllungsanspruch (BGH ZMR...mehr

Rn 26 Haben beide Partner den Mietvertrag über die gemeinsam genutzte Wohnung abgeschlossen, sind sie dem Vermieter ggü Gesamtschuldner der zu zahlenden Miete. Rn 27 Nimmt einer der Partner den anderen in die von ihm gemietete Wohnung auf, stellt dies eine selbständige Gebrauchsüberlassung iSd § 553 dar (BGH FamRZ 85, 42). Der aufgenommene Partner soll dort nach dem Willen be...mehr

Rn 3 Nach Nr 1 ist geschützt Zugang und Aufstieg, nach Nr 2 Durchführung und Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses. Nr 2 gilt nicht für selbstständige Erwerbstätigkeit oder Organmitglieder (§ 6 III; § 6 Rn 6). Das Verbot gilt jeweils von Anbahnung bis Beendigung des Vertragsverhältnisses (Grüneberg/Ellenberger § 2 Rz 11). Rn 4 Nr 1 schützt Zugang zur und Aufstieg innerha...mehr

Rn 8 Wegen des Verstoßes gegen das sog Transparenzgebot (vgl BGH ZMR 12, 617) hat der BGH (NZM 06, 623) die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen bei einer Klauselkombination für unwirksam gehalten (vgl schon BGH ZMR 98, 752). Regelungen, die sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, werden als zusammengehörig betrachtet. Das gelte nicht...mehr

Rn 110 Grundstücksteile und Anlagen können einem Mitgebrauchsrecht des Mieters unterliegen, zB das Treppenhaus, Aufzüge oder Kinderspielplätze. Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermieteten Wohnung oder vom vermieteten Haus aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betracht kommen (BGH NZM 09, 855 Rz 13). D...mehr

Rn 4 Wichtigster Mietvertrag ist der über eine Wohnung in einem Einzel- oder Mehrfamilienhaus oder die Miete des SonderE eines WEigtümers. Wohnung idS ist ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (BGH NZM 11, 71). Beim genossenschaftsrechtlichen Nutzungsvertrag handelt es sich der Sache nach um ei...mehr

Rn 1 Die Vorschrift regelt das Schicksal von Miet- und Pachtverhältnissen über Grundstücke (insb auch Wohnraum) und eingetragene Schiffe (künftig nur noch: Mietverhältnisse über Grundstücke), die der Vorerbe als Vermieter begründet hat, im Nacherbfall. Sie verweist auf § 1056, der wieder auf zahlreiche Bestimmungen des Mietrechts weiterverweist. Die Vorschrift gilt nur für M...mehr

Rn 22 Der Maklervertrag bedarf grds keiner bestimmten Form. Ausnahmen ergeben sich aus besonderen Regelungen. Beispiele für die Schriftform sind: Darlehensvermittlungsvertrag (§ 655b) und Arbeitsvermittlungsvertrag mit dem Arbeitssuchenden (§ 296 SGB III). Es geht dabei um eine vor Beginn der Tätigkeit abgeschlossene schriftliche Vereinbarung (BSG NZS 18, 917 [BSG 03.05.2018...mehr

Rn 27 Nach § 20 I 1 AGG ist eine Ungleichbehandlung wegen der Religion, einer Behinderung, des Alters und des Geschlechtes zulässig, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht (BGH MDR 20, 1059 Rz 22). Ob ein sachlicher Grund besteht, ist anhand einer wertenden Feststellung im Einzelfall nach den Maßstäben von Treu und Glauben (§ 242) zu beurteilen (BGH MDR 20, 1059 Rz 24). D...mehr

Rn 1 Ein dingliches Recht zum Wohnen kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit durch Wohnungsrecht gem § 1093, bei dem ein bestimmtes Gebäude oder ein Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung genutzt werden darf, als Wohnungsnutzungsrecht nach den §§ 1090–1092, bei einer Mitbenutzung ohne Ausschluss des Eigentümers, als vererbliches und veräußerliches so...mehr

Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerf...mehr

Rn 71 Die auf einzelne Vorschriften beschränkten Regelungen zum Maklervertrag und die Möglichkeit zur Disposition über die Regelungen haben in der Praxis zu zahlreichen, weit verbreiteten Vereinbarungen geführt, die vom gesetzlichen Leitbild abweichen. Dabei ist zwischen Individualabreden und Vereinbarungen in AGB zu unterscheiden. Für Individualvereinbarungen stellen ledigl...mehr

Rn 33 Da die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft nicht miteinander verlobt sind noch sonst in einer iSd § 383 ZPO oder § 52 StPO engen persönlichen Beziehung zueinander stehen, steht ihnen in einem den anderen betreffenden Rechtsstreit kein Zeugnisverweigerungsrecht zu (EuGMR NJW 14, 39). Dies entspricht dem eindeutigen Wortlaut der Norm. Der Umstand, dass der Ge...mehr

Rn 10 Der Mangel kann als sog Umweltmangel auch in den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen der Mietsache zur Umwelt liegen, eine mangelhafte Sachsubstanz ist nach dem Wortlaut in § 536 nicht erforderlich (BGH NJW 00, 1714 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]). Der Umweltmangel muss zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führen, um...mehr

Rn 5 Obwohl der BGH (ZMR 05, 105 = NZM 04, 734) eine Verkehrssitte (krit Emmerich JuS 06, 933) insoweit bejaht, bedarf es dennoch einer wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturenpflicht im Mietvertrag zulasten des Mieters. Ist die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig, so hält die Formularklausel der Inhaltskontrolle nach § 307 I S 1, II Nr. 1 ni...mehr

Rn. 103 Stand: EL 48 – ET: 08/2001 Nach dem Regierungsentwurf und der Stellungnahme des Bundesrates vom 25.10.1991, vom Bundestag am 08.11.1991 als Gesetzesfassung angenommen, zwischenzeitlich vom Bundesrat abgelehnt, sind im EStG folgende Änderungen geplant, deren Schwerpunkte in der Erhöhung des Kinderfreibetrages, in der Verbesserung der Rahmenbedingungen für Investitionen...mehr

Rn 19 Der Begriff ›Wohnfläche‹ hat keinen feststehenden Inhalt (BGH NJW-RR 21, 1237 [BGH 22.06.2021 - VIII ZR 26/20] Rz 10). Sie ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum nach hM im Ausgangspunkt anhand der §§ 42–44 der II. BetrKV (für Baujahrgänge bis 2003: BGH ZMR 19, 661 Rz 36; 19, 326 Rz 16) bzw der ab dem 1.1.04 geltenden WoFlV zu ermitteln (BGH WuM 2...mehr

Rn. 6 Stand: EL 48 – ET: 08/2001 Das Negative am Zweiten StNOG war das Fehlen einer weiteren Tarifsenkung. Diese wurde mit Verabschiedung des Gesetzes zur Milderung dringender sozialer Notstände vom 08.08.1949 (SHG) – in den Ländern der französischen Besatzungszone die SHG vom 20.09.1949 (Baden), vom 06.09.1949 (Rhld-Pfalz) und vom 06.09.1949 (Württ-Hohenz) – immer dringliche...mehr

Rn 12 Der Vermieter kann Untermietzuschlag (Anhebung der Grundmiete und/oder der Betriebskosten; Schlosser AnwZertOnline 12/16 Anm. 1, LG Berlin MM 18, Nr 5, 27) verlangen für die Erteilung der Erlaubnis, wenn ihm die Drittüberlassung anderenfalls nicht zuzumuten ist (Kunze JurisPR-MietR 11/19 Anm 3; AG Hamburg ZMR 18, 53; LG Berlin WuM 19, 373 u MM 18, Nr 5, 27). Erhöhung d...mehr

Rn 73 Eine mehrfach behandelte Fallgruppe ergibt sich im Arzthaftungsrecht, insb wegen einer ungewollten Schwangerschaft. So hat BGHZ 143, 389, 394 ff einen Ersatzanspruch verneint, wenn bei einem Behandlungsvertrag eine Schwangerschaft der Patientin schuldhaft nicht erkannt worden ist: Der Vertrag habe nur der Heilung gedient und nicht die Vermögenslasten aus der Geburt ein...mehr

Rn 4 Für anfängliche Mängel (s zum Mangel § 536 Rn 7–13) bei Vertragsschluss haftet der Vermieter nach der gesetzlichen Garantie gem § 536 I Alt 1 verschuldensunabhängig. Entscheidend ist der Zeitpunkt der (formlosen) Einigung, nicht derjenige einer ggf späteren schriftlichen Vertragsunterzeichnung (vgl BGH NJW 68, 885). Der Mangel braucht bei Vertragsschluss nicht in Ersche...mehr

Rn 12 Bei Mietverhältnissen über Wohnraum (anders bei gewerblichem Mietvertrag: Köln ZMR 23, 32, Brandbg ZMR 06, 854) darf die Höhe der Sicherheit den Betrag von drei Monatsmieten – ohne Betriebskostenanteil, wenn als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet – im Zeitpunkt der Kautionsabrede nicht übersteigen (§ 551 I 1; Celle ZMR 11, 379; LG Berlin ZMR 14, 790). Erhöht wird ...mehr

1Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. 2Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.mehr

Rn 107 Ein Mieter ist zu baulichen Veränderungen (§ 555b Rn 2) der Mietsache – sofern nichts anderes vereinbart ist – grds nicht berechtigt (s.a. Rn 171 ›bauliche Veränderungen‹). Der Mieter von Wohnräumen kann zur Herstellung der Barrierefreiheit ggf zB die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen (§ 554 I). Nach Beendigung des Mietverhäl...mehr

Rn 22 § 577a IIa regelt den Beginn des Laufs der Sperrfrist iSv § 577a I. Es kommt nicht auf die Veräußerung eines Wohnungseigentums, sondern bereits auf den Erwerb oder die Belastung vermieteten Wohnraums an. Dass durch diese Technik nicht zwei Fristen laufen, hindert § 577a Ia 2 Var 2. Damit löst § 577a IIa die Bestimmung vollständig von der Begründung von Wohnungseigentum...mehr

Die Vorschriften der §§ 858 bis 864 gelten auch zu Gunsten desjenigen, welcher nur einen Teil einer Sache, insbesondere abgesonderte Wohnräume oder andere Räume, besitzt.mehr

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen. (2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.mehr

Rn 5 § 566a findet auf vermietete Wohnräume, die vor dem 1.9.01 veräußert wurden, keine Anwendung.mehr

Rn 103 Gem § 535 I 1 kann Gegenstand eines Mietvertrags nur eine Sache, also ein körperlicher Gegenstand (§ 90), sein. Mietsache sind va Wohnräume. Wegen der Bedeutung der Wohnraummiete gibt es deshalb eine Reihe von Sondervorschriften (§§ 549–577a). Als Mietsache kommt aber jede – auch eine fremde – Sache in Betracht (s.a. Rn 4 ff). Mietsache können daher zB sein: PKW, LKW ...mehr

Rn. 4 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Haushaltsnah ist ein Beschäftigungsverhältnis, wenn es die Haushaltsführung (§ 1356 Abs 1 BGB) betrifft. Hierzu zählen Beschäftigungsverhältnisse für im Haushalt eingestelltes Hilfspersonal, Hausmeister und Gesellschaftsdamen. Die Erteilung von Unterricht (zB Sprachunterricht) und die Vermittlung besonderer Fähigkeiten durch Hauslehrer fallen...mehr

1Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. 2Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.mehr

Rn 1 § 567 – entspricht § 577 aF –, ergänzt § 566 und richtet sich gegen mögliche Schikanen des Vermieters. Gewollt ist der Schutz des Mieters bei nach Überlassung des Objekts entstandenen dinglichen Belastungen. Der Berechtigte eines Gebrauchsrechts soll die entspr Rechte des Mieters nicht beeinträchtigen können. ›Belastung eines Wohnraums‹ ist untechnisch gemeint.mehr

Rn 2 Die Vorschriften des Untertitels 4 sind auf Maklerverträge beschränkt, die Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser betreffen. Ist eine Gewerbeimmobilie oder ein an eine Vielzahl von Parteien vermietetes Wohnhaus (auch ein Zweifamilienhaus) bzw Bauland Gegenstand des Kaufvertrags, besteht grds keine vergleichbare Zwangslage des Kaufinteressenten (BTDrs 19/15827...mehr

Rn 105 Der Vermieter darf die Mietsache, solange sie im Besitz des Mieters steht, grds nicht gegen den Willen des Mieters verändern; dies gilt auch für nach § 535 I 2 geschuldete Erhaltungsmaßnahmen. Etwas anderes gilt va, wenn der Mieter eine Veränderung nach § 555d I dulden muss. Hierzu gehört auch eine Vergrößerung der Mietsache nach § 555b Nr 7 (BGH WuM 14, 546 [BGH 02.0...mehr

Rn 16 Durch § 577 Ia 1 Nr 1 ist die erwerbende Personengesellschaft bzw sind die Erwerber gehindert, innerhalb der Frist § 577a I berechtigte Interessen eines Gesellschafters oder Miteigentümers – an denen der Sache nach nicht gerührt wird – geltend zu machen. Dass Vermietermehrheiten bzw eine Personengesellschaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Miteigentümers bzw Ge...mehr

Literatur: Köhl, Inwieweit liegt industrielle Forschung im Rahmen öffentlicher Aufgaben im Sinne des § 4 Nr. 5 GrStG? DGStZ 1978, 18; Köhl, Grundsteuerbefreiung für private Kinderheime? ZKF 1980, 137; Köhl, Die Grundsteuerbefreiung für Werkschulen und Lehrwerkstätten, ZKF 1981, 186; Köhl, Grundsteuerbefreiung für Schulungsheime der Gewerkschaften, ZKF 1983, 104; Loberg, Grund...mehr

Rn 1 Mietverträge sind gegenseitige Verträge, die ein Dauerschuldverhältnis begründen. Für sie sind grds die Vorschriften des Allgemeinen Teils und des Allgemeinen Schuldrechtes anwendbar, soweit §§ 535–580a nichts anderes anordnen. Als schuldrechtliches Rechtsgeschäft sind Mietverträge als Grundform der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung von Sachen vom dinglichen Nießbrauch...mehr

Rn 15 Der Gebrauchswert der Mietsache (§ 555a Rn 2) erhöht sich, wenn durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) das Wohnen bei objektiver Betrachtung (BGH NJW 08, 1218 [BGH 13.02.2008 - VIII ZR 105/07] Rz 21; NJW 05, 2995 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 253/04]) ggü dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen (Rn 1) be...mehr

Rn 7 Der Mieter hat bei Vorliegen aller og Voraussetzungen gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an den Dritten (zum Streitwert LG Berlin WuM 16, 232) unabhängig vom Ergebnis einer Interessenabwägung zwischen den Belangen des Mieters und denjenigen des Vermieters. Vermieterbelange werden nur unter dem Gesichtspu...mehr

Rn 4 § 566 I setzt eine Veräußerung des vermieteten Wohnraums oder Grundstücks durch den vermietenden Eigentümer voraus. Lammel (§ 566 Rz 23) argumentiert gestützt auf die Gesetzesgeschichte des § 571 aF, dass es nicht auf eine Identität (vgl Streyl WuM 08, 579, Rostock NZM 06, 262; BGH ZMR 08, 704; NJW-RR 10, 1309) von Vermieter und Eigentümer bei der Anmietung ankomme, son...mehr

Rn 1 Die Vorschrift gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und die Grundstücksmiete (§§ 549, 578) sowie für Pachtverhältnisse (§ 581 II). § 567a ergänzt den Mieterschutz der §§ 566 f, die beide voraussetzen, dass die Mietsache dem Mieter im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bzw Entstehung des dinglichen Rechts bereits überlassen war. Normzweck des § 567a ist es, diese Rechtschutz...mehr

Rn 18 Bei einer Mehrzahl von unterhaltsberechtigten Hinterbliebenen (etwa Witwe und Kinder) hat jeder einen eigenen Anspruch aus § 844 II. Hierauf wendet der BGH nicht etwa § 432 an, so dass der Schuldner nur einmal zahlen müsste und die Verteilung ein Internum der Gläubiger bliebe. Vielmehr soll jeder Gläubiger für seinen Anspruch eine eigene Quote haben (BGH NJW 72, 1130 f...mehr

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. (2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 3, § 555d Absatz 1 bis 5, § 555e Absatz 1 und 2, § 555 f ...mehr

Rn 17 Eigenbedarf (BGH ZMR 06, 702 u ZMR 19, 668) ist das zahlenmäßig am meisten geltend gemachte berechtigte Interesse des Vermieters, der nicht zwingend Eigentümer sein muss, LG Hambg ZMR 11, 789. Rechtsstreite werden häufig wegen Schadensersatzes geführt (AG Grünstadt ZMR 13, 722; Börstinghaus NZM 05, 775). Eigenbedarf – zum Reformbedarf Hinz NZM 23, 185 – bedeutet, dass ...mehr

Rn 61 Für die Höhe der Vergütung ist primär die vertragliche Vereinbarung und bei Fehlen einer Vereinbarung § 653 II maßgebend (zur ergänzenden Berücksichtigung von Handelsbräuchen BGHZ 94, 98). Sonderregelungen sind für den Darlehensvermittlungsvertrag (Angabe eines Prozentsatzes: § 655b I), die Arbeitsvermittlung (§ 296 III SGB III) und die Wohnungsvermittlung (§§ 3 I, 7 W...mehr

Rn 15 Die Nichteinhaltung der Schriftform führt anders als bei § 125 nicht zur Nichtigkeit des Vertrages, sondern nur zu einer unbestimmten Laufzeit. § 550 nennt als frühesten Zeitpunkt für die Beendigung des Mietverhältnisses ein Jahr nach Überlassung des Wohnraums. Es kann also nicht erst nach einem Jahr gekündigt werden, sondern die Kündigungserklärung kann bereits so rec...mehr

Rn 30 Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 569 I–III oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Auch die Pflicht zur Begründung der fristlosen Kündigung gem § 569 IV kann nicht abbedungen werden. Dass IV im Gesetz nicht genannt ist, ist Redaktionsversehen. Ferner ist für die Wohnraummiete eine Vereinbarung unwirksam, nach welcher der Vermieter berechtigt sein s...mehr

Rn 158 Der Mieter ist gem § 540 I 1 ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (LG Berlin ZMR 18, 935; 18, 930), insb sie weiter zu vermieten (BGH ZMR 04, 100, 102). Eine Gebrauchsüberlassung setzt voraus, dass dem Dritten jedenfalls ein Mitbesitz (§ 854 I) an der Mietsache eingeräumt wird (LG Lübeck ZMR 21, 394...mehr

Rn 36 Ein Mietvertrag kann grds nur wieder vertraglich, auch konkludent (Rn 32; zur Miethöhe s § 558b Rn 4; für die Überbürdung von Betriebskosten § 556 Rn 29), unter Beteiligung sämtlicher Vertragspartner (BGH ZMR 16, 519 Rz 24) geändert werden. Bei einem Mietverhältnis über Räume und über Wohnräume gibt es allerdings Einschränkungen. So muss zB der Wohnraummieter ggf Maßna...mehr