Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraummietverhältnis

Vaterschaftstest heimlicher 284 ZPO 37 Veräußerungsverbot und Drittwiderspruchsklage absolute Verfügungsverbote 772 ZPO 5 relatives Veräußerungsverbot 772 ZPO 1 Verbandsgericht 1059 ZPO 4 Verbandsklage 50 ZPO 47 konkurrierende 5 UKlaG 14 Rechtskraftwirkung 5 UKlaG 15 Verbandsklage nach VDuG Aussetzung 246 ZPO 2 Verbandsklagen (VDuG) Aussetzung 252 ZPO 1a Verbesserungsverbot 528 ZPO 11 Ver...mehr

Außerordentliche Kündigung Ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis kann der Nacherbe außerordentlich kündigen,[1] wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§§ 573d Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB). Diesem Kündigungsrecht steht ein im Wohn...mehr

Hat der Vermieter bisher eine zentrale Versorgungsanlage selbst betrieben und will er während eines laufenden Mietverhältnisses auf gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser umstellen, so kann er das nach herrschender Meinung nur mit Zustimmung des Mieters tun.[1] Durch den Abschluss des Mietvertrags sind Mieter und Vermieter an die darin getroffenen Vereinbarungen gebu...mehr

Beim Neubau übernimmt der Gebäudeeigentümer die Kosten für die Ausstattung des Gebäudes mit Verbrauchserfassungsgeräten. Der Nutzer zahlt mit der zu entrichtenden Miete auch für deren Nutzung. Die Kosten der Erstausstattung dürfen nicht in der Heizkostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden.[1] Bei bestehenden Gebäuden stellt die nachträgliche Ausstattung mit Messgeräten ...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.[1] Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann...mehr

Rz. 5 Verfallklauseln, nach denen der Mieter bei vorzeitiger Vertragsbeendigung keinen Ersatz für die Aufwendungen verlangen kann, sind bei Wohnraummietverhältnissen generell unwirksam (§ 555). Denn § 555 betrifft auch Verwirkungs- und Verfallklauseln, die denselben Zweck und dieselbe Wirkung wie Vertragsstrafenversprechen haben (BGH, NJW 1960, 1568). Bei allen anderen Mietv...mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ...mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Nach § 538 hat de...mehr

Rz. 95 Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnrau...mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn...mehr

Rz. 104 Entgegen der früheren Regelung des § 551 Abs. 1 ist gem. § 556b für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Damit ist der Streit über die Zulässigkeit von Vorauszahlungsklauseln überholt, jedenfalls sofern es sich um Wohnraummiete handelt....mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 98 Welche Vorauszahlungen der Mieter zu erbringen hat, obliegt der Vereinbarung für jede einzelne Art. Das ist neben den Vorschüssen für Heiz- und Warmwasserkosten besonders für die Betriebskosten wichtig, da alle Betriebskosten, die nicht aus der Miete herausgenommen und für die keine Vorauszahlungen vereinbart werden, in der Miete enthalten und abgegolten sind. Bei der...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat versucht, die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse von den anderen mietrechtlichen Vorschriften abzusetzen. Das ist ihm nur teilweise gelungen. Der Rechtsanwender muss also nicht nur bei jeder einzelnen Vorschrift prüfen, ob sie für das jeweilige Mietverhältnis zur Anwendung kommt. Er muss darüber hinaus in al...mehr

Rz. 1 Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat versucht, die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse von den anderen mietrechtlichen Vorschriften abzusetzen. Das ist ihm nur teilweise gelungen. Der Rechtsanwender muss also nicht nur bei jeder einzelnen Vorschrift prüfen, ob sie für das jeweilige Mietverhältnis zur Anwendung kommt. Er muss darüber hinaus in allen drei Absc...mehr

Rz. 2 § 549 Abs. 1 stellt klar, dass die Bestimmungen des ersten Abschnitts/ersten Untertitels auch für Wohnraummietverhältnisse gelten, soweit der zweite Abschnitt/zweiter Untertitel keine abweichenden Regelungen enthält.mehr

Rz. 3 Die Absätze 2 und 3 der Vorschrift bringen sogleich eine Einschränkung für Abs. 1, indem sie für bestimmten Wohnraum den Anwendungsbereich der Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse einschränken. Die Ausnahmen beziehen sich – wie bisher schon z. B. in § 564b Abs. 7 a. F. – auf bestimmte Vorschriften zum Kündigungsschutz für den Mieter und zu Mieterhöhungsbeschränkun...mehr

Der Wert eines solchen Feststellungsantrages ist entgegen dem angefochtenen Beschluss hier nicht mit dem Jahresbetrag der Überschreitung, sondern mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Überschreitung zu bemessen. Die angefochtene Wertfestsetzung stützt sich zu Unrecht auf § 41 Abs. 5 GKG. Gem. § 41 Abs. 5 GKG in der aufgrund des KostRÄG 2021 seit dem 1.1.2021 geltenden Fas...mehr

Für den Untermieter gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen, bedarf er der Schriftform.[1] Ist das Untermietverhältnis als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen, so gelten für den Untermietvertrag die besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Wohnungsmieters, und zwar auch dann, wenn das Hauptmi...mehr

Rz. 1 Hinweis Mietvertrag auf unbestimmte Zeit § 580a, der gesetzliche Kündigungsfristen für den Fall vorsieht, dass vertraglich keine Kündigungsfristen vereinbart worden sind, gilt grds. für Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit eingegangen sind. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit enden grds. mit dem Ablauf der Zeit, für die sie eingegangen sind (§ 542 Abs. 2). Die Kündi...mehr

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber gemäß § 577a Abs. 1 BGB auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Bestimmung des § 573 Abs. 2 BGB regelt in Nr. 2 die Möglic...mehr

Für die Einrede des nicht erfüllten Vertrags besteht i. d. R. auch kein Raum, wenn das Mietverhältnis aus dem sich die mittels der Einrede aus § 320 BGB durchzusetzenden Ansprüche ergeben, beendet ist. Denn mit der Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein Vertragsverhältnis mehr und es entfallen damit die ursprünglichen Ansprüche des Mieters auf Besitzverschaffung und G...mehr

Die Regelung des § 320 Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des gesamten Mietanspruchs und kennt keine Beschränkungen. Dennoch wird diese Frage von der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet. VIII. Zivilsenat des BGH Nach der vom VIII. (Wohnraummietrechts-)Senat des BGH vertretenen Ansicht ist zugunsten des Vermieters mit Blick auf § 320 Abs. 2...mehr

Rz. 2 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a Abs. 1 ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wer...mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert und der Beschwerdewert. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständig sind (§ 23 Nr. 2a GVG). Dagegen ist für Ansprüc...mehr

Rz. 300 Die einstweilige Verfügung ist im Mietverhältnis bisher nur dann zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Mietvertragspartei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (§ 935 ZPO), oder wenn die einstweilige Verfügung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohe...mehr

Rz. 264 Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde (§ 256 Abs. 1 ZPO). Rz. 265 Rechtsverhältnis ist die rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder Sac...mehr

Rz. 447 Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessener Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wohnräume sind alle Räume, die tatsächlich Wohnzwecken dienen, auch der als Wohnraum vermietete Geschäftsraum, nicht dagegen eine Wohnung, die als Lager und Abstellraum gemietet wur...mehr

Rz. 331 Der Vermieter kann Ansprüche auch in einem beschleunigten Verfahren mit eingeschränkten Beweismitteln, dem sog. Urkundenprozess, geltend machen, wenn die sämtlichen zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen unstreitig sind oder durch Urkunden bewiesen werden können. Unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen bedürfen im Urkundenprozess keines B...mehr

Rz. 117 Der Mietprozess wird – wenn die Parteien sich nicht vergleichen, nicht die Klage zurückgenommen wird oder die Prozessparteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklären – i.d.R. mit einem Urteil abgeschlossen. Das Urteil ist entweder ein Prozessurteil, wenn es nur über die Zulässigkeit der Klage entscheidet, oder ein Sachurteil, wenn es ...mehr

Rz. 46 Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche - einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen -, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter...mehr

Rz. 358 Urteile wegen Räumung der Mietsache, wegen Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses gemäß §§ 574 bis 574b BGB sind gemäß § 708 Nr.7 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären; dies gilt auch für Pachtverhältnisse (OLG Celle, Teilurteil v. 16.5.2023, 2 U 37/23, BeckRS 2023, 12898). Die Zwangsvollstreckung darf nur durchgeführt werden, wenn d...mehr

Rz. 2 Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit enden, abgesehen von anderen nicht genannten Gründen der Vertragsbeendigung, die sich in erster Linie aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen ergeben (Abschluss eines Aufhebungsvertrags, Bedingungseintritt, Rücktritt, Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung und Anfechtung), durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien. Hinweis Wohnrau...mehr

Rz. 5 Die Benutzung des Wortes "Kündigung" ist nicht erforderlich, denn die Willenserklärung kann im Zweifelsfall ausgelegt werden. Allerdings muss zur Auslegung als Kündigung der Erklärung unmissverständlich entnommen werden können, dass das Mietverhältnis beendet werden soll (BGH, Urteil v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17, GE 2018, 1389; BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 25/14,...mehr

Rz. 16 Die Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung wird von Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich zugelassen, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (§ 140; BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/...mehr

Rz. 28 Nach bisheriger Rechtsauffassung war auch der Wohnraummieter an eine vereinbarte Mietzeit im Rahmen des § 564 Abs. 1 a. F. gebunden; das galt auch dann, wenn er bei einem Mietvertrag mit Verlängerungsklausel nicht rechtzeitig gekündigt hatte (§ 565a Abs. 1 a. F.). § 565 a. F. sagt zwar allgemein, dass bei einem Mietverhältnis über Räume die Kündigung unter Beachtung b...mehr

Rz. 6 Die Vertragspartei, die von ihrem Recht zur außerordentlichen unbefristeten Kündigung Gebrauch macht, ist nicht an die Einhaltung einer Kündigungsfrist gebunden. Die Kündigung wird mit ihrem Zugang wirksam und löst zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis auf. Jedoch ist es durchaus möglich, dass der Kündigende aus Gründen der Rücksichtnahme auf die Gegenseite in dem Kün...mehr

Mehrere Mieter haften für die Rückgabe als Gesamtschuldner. Grundsätzlich kommt es also nicht darauf an, ob einer von mehreren Mietern ausgezogen ist oder nicht. Der BGH hat entschieden, dass der vertragliche Herausgabe- und Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB) nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Wohnraummietverhältnisses auch gegen denjenigen von ihnen begrü...mehr

Herausgabe i. S. v. §§ 546, 985 BGB meint Besitzübergabe. Dazu gehört die Verschaffung unmittelbaren Besitzes durch Rückgabe aller Wohnungsschlüssel.[1] Bei Räumen wird die Räumungspflicht durch Fortschaffen der eingebrachten Sachen des Mieters und Aushändigung aller Schlüssel erfüllt. Hinweis Vom Mieter selbst angefertigte Schlüssel Darunter fallen auch selbst angefertigte Sch...mehr

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis, um eine Art gesetzlicher Erweiterung des Vertragsanspruchs des Vermieters. Das Recht besteht neben dem Anspruch gegen den Mieter (Haupt...mehr

Im Gegensatz zu den eben beschriebenen baulichen Maßnahmen, die im Rahmen der Errichtung einer Photovoltaikanlage im Wesentlichen dazu dienen, den Betriebsstrom des Gebäudes zu verringern, gibt es auch die sogenannten echten Mieterstrommodelle. Hinweis "Echtes" Mieterstrommodell Hierbei wird in der Regel Strom durch Photovoltaikanlagen erzeugt und direkt dem Mieter zur Deckung...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Die Zuordnung eines Mietobjekts als Wohnraum richtet sich nach dem vereinbarten, vom Mieter verfolgten Vertragszweck, nicht nach einer möglicherweise hiervon abweichenden tatsächlichen Nutzung. Unter Wohnraum ist jeder zur dauernden privaten Nutzung im Sinne der Führung eines Haushalts bestimmter Raum zu verstehen.[1] Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume sind für Streiti...mehr

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten F...mehr

Rz. 182 Der in § 1922 BGB verankerte Grundsatz der Universalsukzession bestimmt, dass der Nachlass des Erblassers in seiner Gesamtheit auf den oder die Erben übergeht. Folge dieses Grundsatzes ist es, dass lediglich eine dingliche Beteiligung an sämtlichen Nachlassgegenständen nach Anteilen bei mehreren Erben möglich ist. Diese Gesamtrechtsnachfolge erlaubt es dem Erblasser ...mehr

Rz. 126 Beim Tod des Mieters treten nach § 563 BGB der überlebende Ehegatte, Kinder oder andere Familienangehörige oder Lebenspartner, die mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, mit Wirkung ab dem Erbfall in das Mietverhältnis des Erblassers ein, hilfsweise gem. § 564 BGB dessen Erben. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis mit dem Tode des Mieters nicht von sel...mehr

Das Bedürfnis, Dauerschuldverhältnisse vorzeitig "aus wichtigem Grund" aufzulösen, findet seine gesetzliche Stütze in § 314 BGB. Danach kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ein Dauerschuldverhältnis kündigen. Daneben gelten für einzelne Verträge speziellere Normen (leges speciales), die der Regelung in § 314 BGB vorgehen, wie für W...mehr

Rz. 2 Es handelt sich um das in §§ 339 ff geregelte Institut, also um das Versprechen des Mieters, dem Vermieter eine Geldsumme für den Fall zu zahlen, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Derartige Versprechen des Mieters sind generell unwirksam. Dem ist nach dem Schutzzweck des § 555 der Fall gleichzustellen, in dem sich ein Dritter fü...mehr

Für die Kündigung von Mietverhältnissen über preisgebundenen Wohnraum gelten die allgemeinen Vorschriften über die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, muss er die entsprechende Wohnberechtigung für die Wohnung haben.mehr