Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist vor allem – aber nicht nur – in größeren Wohnungseigentumsanlagen sinnvoll. Dennoch ist der Verwaltungsbeirat kein notwendiges "Organ". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne Verwaltungsbeirat handlungs- und funktionsfähig. Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats steht daher grundsätzlich im Belieben der Wohnungseigen...mehr

Ob ein Verwaltungsbeirat gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen Aufwendungsersatz hat, ist danach zu beurteilen, in welcher rechtlichen Beziehung er zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und zu den Wohnungseigentümern steht.mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG schreibt das WEG keine konkrete Anzahl von Beiratsmitgliedern mehr vor. Abhängig von den konkreten Bedürfnissen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft kann die Mitgliederzahl flexibel festgelegt werden. Nach alter Rechtslage musste der Verwaltungsbeirat gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F. aus 3 Wohnungseigentümern bestehen. Gerade in kleineren Geme...mehr

Der Verwaltungsbeirat muss nicht – auch nicht entsprechend § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG – über seine Sitzungen Niederschriften führen. Hinweis Verwaltungsbeirat führt Niederschriften Führt der Verwaltungsbeirat Niederschriften, gehören diese zu den Verwaltungsunterlagen und stehen im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 WEG ...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, ob der Verwalter bestimmte Verträge schließen oder Forderungen erfüllen durfte. Es sollten etwa angesehen werden die Sonderhonorare des Verwalters, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen oder Rechnungen, die für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums angefallen sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung der Jahresabrechnung All...mehr

Das Gesetz regelt in § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG lediglich die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, ohne deren Übersendung an die einzelnen Wohnungseigentümer anzuordnen. Insoweit ist eine solche grundsätzlich nicht erforderlich. Abweichendes kann sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergeben: Durch Vereinbarung kann bestimmt sein, dass der Verw...mehr

Es dürfte zwar eine Selbstverständlichkeit sein, dass sich die Wohnungseigentümer um ihr Eigentum kümmern und den Verwalter von festgestellten Mängeln auch ohne ausdrückliche Anordnung in der Gemeinschaftsordnung informieren. Dennoch schadet eine entsprechende Regelung nicht.mehr

Abschließen Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten. In Notsituationen kann sich die verschlossene Haustür für fl...mehr

Streitet ein Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einer Beschlussklage, ist der Verwalter an das Ergebnis dieses Rechtsstreits nicht gebunden. Anders ist es, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm nach § 72 Abs. 1 ZPO den Streit verkündet hat. Denn der Streitverkündete wird im Verhältnis zu der Hauptpartei grundsätzlich mit der Behaup...mehr

Haben die Verwaltungsbeiräte eine Pflichtverletzung des Verwalters festgestellt, müssen sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (= die Wohnungseigentümer) darüber angemessen und im Einzelfall unverzüglich informieren.mehr

Treten die Verwaltungsbeiräte gegenüber Dritten, z. B. dem Verwalter, im Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer auf, kommt eine Haftung der Wohnungseigentümer nach §§ 278, 831 BGB in Betracht.mehr

Vereinbart ist die Nutzung als "Nebenräume im Kellergeschoss" bzw. im Nachtrag als "Ladenkeller und Nebenräume im Kellergeschoss". Welche Nutzung dem vereinbarten Zweck entspricht, ist durch Auslegung zu ermitteln. Bei der Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist, wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein, auf den Wortlaut und Sinn abz...mehr

Die Zweckbestimmung eines Raums als "Speicher" steht der Nutzung als Wohnraum entgegen.[1] Trimmraum Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Dies gilt erst recht für einen "Trimmraum", der nur die Nutzung für einen kleinen Ausschnitt hobbymäßiger Betätigungen zulässt.[2]mehr

Sind der Wohnung in der Teilungserklärung weitere als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" (in Wiederholung der gesetzlichen Beschreibung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG) zugeordnet, liegt hierin eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, dass diese Räume grundsätzlich zu jedem Zweck, nur nicht als Wohnraum, genutzt werden dürfen. Die Nutzung als Hobbyraum kann d...mehr

Wohnnutzung Die durch die Teilungserklärung zugestandene "ausschließliche Nutzung des Dachbodens" schließt eine gelegentliche Benutzung zu Wohnzwecken ("Hobbynutzung") nicht von vornherein aus. Ein WC und ein Handwaschbecken stellen Ausstattungsmerkmale dar, die bei der Ausübung von Freizeitbeschäftigungen einen gewissen Komfort bedeuten, nicht stets auf die Vorbereitung eine...mehr

Eine Kindertagespflege mit max. 2 bis 3 Tagespflegekindern in der Wohnung führt nicht zu größeren Beeinträchtigungen der Miteigentümer. Die Nutzung einer Wohnung als Kindertagesstätte in geringem Umfang führt auch nicht zu einer wesentlichen Veränderung des Charakters des Hauses, denn die Kindertagespflege mit 2 bis 3 Kindern unterscheidet sich kaum von der Wohnungsnutzung z...mehr

Der Anwendungsbereich der Spezialregelungen der §§ 656a ff. BGB ist beschränkt auf Wohnimmobilien und hier ausschließlich auf Einzelimmobilien, namentlich Einfamilienhäuser und Wohnungen, also insbesondere Eigentumswohnungen. Einfamilienhaus Ein "Einfamilienhaus" ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Auf die rech...mehr

Ein Verwaltungsbeirat, über dessen Entlastung abgestimmt werden soll, ist bei der Abstimmung nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen[1], kann keine Vollmachten für sich erteilen und kann auch keine ihm erteilten Vollmachten ausüben. Der Verwaltungsbeirat als Vertreter darf allerdings einem anderen Wohnungs- oder Teileigentümer Untervollmacht erteilen, wenn ihm dies in der Hauptv...mehr

Eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG ist in einer Wohnung nicht zulässig. Nicht zu Wohnzwecken dient nämlich eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt werden. Werden jedenfalls bis zu 4 Patienten in Räumlichkeiten betreut und versorgt, geht die...mehr

Die Nutzung einer Wohnung als Patentanwaltsbüro mit geringem Publikumsverkehr (inkl. Hinweisschild auf dem Grundstück) geht nicht über den Rahmen dessen hinaus, wie sie beispielsweise eine mehrköpfige Familie mit ihrer Wohnungsnutzung beansprucht.[1] Siehe auch "Architekturbüro", "Büro", "Ingenieur(planungs)büro", "Steuerberaterpraxis" und "Wirtschaftsprüferkanzlei".mehr

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Verwaltungsbeirat einen Beiratsvertrag geschlossen, wird in der Regel in der Abbestellung zugleich die (ggf. außerordentliche) Kündigung des Beiratsvertrags liegen.[1] Diese muss aber noch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertreten durch den Verwalter, ausgesprochen werden.mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die dem Verwalter per Gesetz eingeräumten Befugnisse nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, was § 27 Abs. 4 WEG a. F. angeordnet hatte. Ihm durften in der Gemeinschaftsordnung aber durchaus weitere Befugnisse eingeräumt werden. Nunmehr eröffnet die Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, die Befugni...mehr

Der teilende Eigentümer war vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 zur Verwalterbestellung in der Gemeinschaftsordnung berechtigt.[1] Nach neuer Rechtslage geht die überwiegende Meinung davon aus, dass dies nicht mehr möglich ist, weil die Möglichkeit der Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG nicht ausgeschlossen werden kann, was § 26 Abs...mehr

Für eine möglichst reibungslose Verwaltung dürfte es nicht nur im Interesse des Verwalters, sondern eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass der Verwalter stets über Adressänderungen, Vermietung und Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht derartige Pflichten nicht vor. Durch bloßen Beschluss können den Wohnungseigentümern daher derar...mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter die geltenden gesetzlichen und/oder von den Wohnungseigentümern bestimmten Umlageschlüssel angewandt hat und ob die behaupteten Einnahmen und Ausgaben angefallen sind. Werden bei einer Frage Unregelmäßigkeiten entdeckt, sind Nachforschungen notwendig. Jedenfalls müssen die anderen Wohnungseigentümer von den U...mehr

Dritte können an den Sitzungen des Verwaltungsbeirats teilnehmen, sofern die Wohnungseigentümer oder die Verwaltungsbeiräte dies erlaubt haben. In Betracht kommen Berater[1], aber auch andere Wohnungseigentümer.mehr

Nach der vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 geltenden Fassung des § 28 Abs. 5 WEG a. F. hatten die Wohnungseigentümer nicht nur über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, sondern auch über die Rechnungslegung des Verwalters beschlossen. Freilich bestand bereits nach alter Rechtslage keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen entsprechenden Beschluss zu f...mehr

Unabhängig von der Frage, ob der Verwalter verpflichtet ist, die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern zu übersenden, verleiht § 18 Abs. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und damit auch in die Versammlungsniederschrift. 7.1 Zur Einsicht Berechtigte Neben dem Wohnungseigentümer selbst ist sein gesetz...mehr

Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats im Einzelfall dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder parallel ist zu klären, ...mehr

Die Verwaltungsbeiräte können den Wohnungseigentümern, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1] oder Dritten für eine Pflichtwidrigkeit nach § 280 Abs. 1 BGB und/oder aus Delikt[2] auf Schadensersatz haften.[3] Praxis-Beispiel Haftungsfälle Eine Haftung eines Verwaltungsbeirats ist etwa vorstellbar für: die schuldhaft fehlerhafte Prüfung des Wirtschaftsplans; die schuldhaft fe...mehr

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Die gesetzlichen Vorschriften zum Verwaltungsbeirat werden weder vom Gesetz als zwingend angesehen noch ergibt eine Auslegung, dass die Regelungen nicht abdingbar wären. Die Wohnungseigentümer können daher zum Verwaltungsbeirat und seiner Organisation Abweichendes vereinbaren.[1] Hinweis Typische Vereinbarungen Typische Vereinbarungen sind etwa die Bestimmung, dass auch ein Ni...mehr

Steht eine Sondereigentumseinheit im Eigentum mehrerer Personen, sei es Bruchteilsgemeinschaft, wie beispielsweise Eheleute, oder als Gesamthandsgemeinschaft, wie etwa eine Erbengemeinschaft, sollte die Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung zur Benennung eines Vertreters vorsehen. Dies erleichtert dem Verwalter die Arbeit, weil er einen bestimmten Ansprechpartner hat und au...mehr

Unabhängig davon, ob der Verwalter die Niederschrift als Ergebnisprotokoll oder als Ablaufprotokoll fertigt, hat er die einzelnen Beschlussgegenstände und das Ergebnis der jeweiligen Beschlussfassung wiederzugeben. Dabei sind auch die sog. "Negativbeschlüsse" mit entsprechendem Beschlussergebnis zu protokollieren, da diese grundsätzlich ebenso wie positive Beschlüsse angefoc...mehr

Untersagt die Gemeinschaftsordnung die Nutzung des Teileigentums durch solche Branchen, die "geeignet sind, das Ansehen der übrigen Wohnungseigentümer/Teileigentümer zu beeinträchtigen", so ist der Betrieb eines Spielsalons ("Spielothek") nicht erlaubt. Diese Freizeitbetätigung sei in derartigen Gewerbebetrieben in weiten Kreisen der Öffentlichkeit negativ beurteilt und das ...mehr

Die Wohnungseigentümer sollten nach oder bei der Bestellung zugleich – unter einem eigenen Tagesordnungspunkt – darüber beschließen, welcher Verwaltungsbeirat Vorsitzender und welcher Stellvertreter ist. Geschieht dies nicht, macht dies den Beschluss nicht ordnungswidrig.[1] Musterbeschluss: Bestellung eines Vorsitzenden und eines Stellvertreters TOP XX Bestellung eines Vorsi...mehr

Selbst wenn der Verwalter als Versammlungsleiter fungiert, können die Wohnungseigentümer zur Geschäftsordnung beschließen, dass z. B. ein Wohnungseigentümer ggf. in seiner Funktion als Mitglied des Verwaltungsbeirats die Niederschrift erstellt. Beschluss über die Wahl des Erstellers des Versammlungsprotokolls TOP XX: Wahl des Erstellers der Niederschrift Die Wohnungseigentüme...mehr

Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Laden" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] Bistro Die Nutzung eines "Ladens" als "Bistro" kann im Einzelfall zulässig sein. Die von dem betriebenen Bistro ausgehenden Störungen sind nicht gravierender, als die, die nach einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise von einem Laden ausgehen; dies gilt jedenfalls bei ...mehr

Die Wohnungseigentümer können untereinander vereinbaren, dass der Verwaltungsbeirat weitere Aufgaben wahrnehmen soll.[1] In der Gemeinschaftsordnung kann z. B. vorgesehen sein, dass die Verwaltungsbeiräte im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG berechtigt und damit auch – wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen – verpflichtet sind, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen.[...mehr

Neben den Beschlüssen einschließlich der Negativbeschlüsse sind auch Geschäftsordnungsbeschlüsse in die Niederschrift aufzunehmen. Zwar beschränkt sich die Wirkung von Geschäftsordnungsbeschlüssen auf die konkrete Versammlung und hat keine Auswirkungen für die Zukunft. Dennoch aber kann ein ordnungswidriger Geschäftsordnungsbeschluss zur Anfechtbarkeit anderer Beschlüsse füh...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach § 25 Abs. 1 WEG mit Mehrheit. Die Auswahl der Verwaltungsbeiräte hat nach § 18 Abs. 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu genügen. Die Wohnungseigentümer müssen allerdings nicht den "objektiv besten Kandidaten" wählen. Die Auswahl muss nur ermessensfehlerfrei sein.mehr

Grundsätzlich hat die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Verwalters zu erfolgen.[1] Dieser Grundsatz erfährt allerdings Ausnahmen: Ist der Sitz der Verwaltung weit entfernt von der Wohnungseigentumsanlage, muss der Verwalter die Einsicht am Ort der Wohnanlage ermöglichen.[2] Dies allerdings nicht, wenn die Entfernung lediglich 21 Kilometer beträgt.[3] Sind die Befindlich...mehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats kann den Verwalter nicht bestellen oder abberufen. Es ist aber an ihm, dem Verwalter die Bestellung oder Abberufung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitzuteilen.mehr

Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der gesamte Verwaltungsbeirat – oder eines seiner Mitglieder – im Vorfeld einer Versammlung, in der eine Person zum Verwalter bestellt oder der bisherige Verwalter wiederbestellt werden soll, Angebote von Personen einholt und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern dazu Stellung nimmt, welche Person aus seiner Sicht für das Am...mehr

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Insbesondere im Fall der Verwalterabberufung oder auch im Fall der Amtsniederlegung durch den Verwalter kommt es zum Wechsel im Versammlungsvorsitz, so die Eigentümerversammlung noch fortgeführt werden soll. Entsprechendes kann erforderlich werden, wenn etwa der Verwalter wegen persönlichen Anfeindungen den Versammlungsvorsitz abgeben, aber die weitere Durchführung der Versa...mehr

Die Bestimmung des § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG regelt lediglich, dass eine Niederschrift anzufertigen ist, in der die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wiederzugeben sind. Im Übrigen ist jeder Verwalter frei, wie er den konkreten Inhalt seiner Niederschriften gestaltet. Um hier für die Wohnungseigentümer eine klare Linie zu schaffen, sollte die Gemeinschaftsordnung die Inha...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, wenn auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Nach alter Rechtslage war eine Versammlung nach der Bestimmung des § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsantei...mehr

Die Beschluss-Sammlung gewährleistet, dass sich Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können, da Beschlüsse zur Geltung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Dies gilt allerdings nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht für vom Gesetz...mehr

Kommt insbesondere der ausgeschiedene Verwalter seiner Rechnungslegungsverpflichtung nicht in der gebotenen Art und Weise nach und ist daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gezwungen, einen Dritten mit der ordnungsgemäßen Erstellung zu beauftragen, so ist der Verwalter im Hinblick auf den hierfür entstandenen Aufwand zum Schadensersatz verpflichtet.[1] Erstellung tro...mehr