So setzen Sie die Fassadenmodernisierung steuerlich ab!

Praxis-Tipp: Wann die Renovierungskosten als Betriebsausgaben abgezogen werden dürfen

Gilt es die Fassade oder Teile davon nur einer Schönheitsreparatur und/oder einem neuen Anstrich zu unterziehen, können Unternehmer die Aufwendungen hierfür als Betriebsausgabe sofort geltend machen.

Was Sie prüfen müssen

Für die Beurteilung der steuerlichen Abzugsfähigkeit ist es notwendig zum einen zu prüfen, welche Modernisierungsmaßnahmen in welchem Umfang erbracht werden und zum anderen, wer die Kosten hierfür im Einzelnen trägt.

Befindet sich das Modernisierungsobjekt im Anlagevermögen des Unternehmers selbst, wird dieses wohl regelmäßig die Kosten hierfür auch selbst tragen. Bei Mietobjekten ist es hingegen oftmals eine Frage der Regelungen im Mietvertrag, ob die Kosten vom Vermieter an den Mieter weitergegeben werden. Trägt der Vermieter die Kosten, können Sie auch nur bei ihm steuerlich geltend gemacht werden. Ist die Kostenübernahme durch den Mieter geregelt, obliegt diesem auch die steuerliche Geltendmachung, sofern er die Kosten tatsächlich durch direkte Beauftragung oder im Rahmen der Weiterbelastung an ihn trägt. Soweit so gut, aber was gilt nun hinsichtlich der Art der Modernisierungsaufwendungen?

Die Art der Modernisierungsaufwendungen

Grundsätzlich unterscheidet der Gesetzgeber bei Gebäuden und Gebäudeteilen immer

• in reine Erhaltungsmaßnahmen und
• in Maßnahmen der Anschaffung und Herstellung.

Auch bei Fassadenmodernisierung muss diese Unterscheidung getroffen werden.

Was zählt zu den Erhaltungsmaßnahmen?

Grundsätzlich lässt sich folgendes sagen: Stellen die Modernisierungsmaßnahmen der Fassade reine Maßnahmen zur Ausbesserung von kleinen Schäden zur Verschönerung dar, sind die damit verbundenen Ausgaben als Betriebsausgaben sofort abzugsfähig.

Praxis-Beispiel: Fassade bekommt neuen Anstrich

Buchhändlerin Lies nutzt die coronabedingten Einschränkungen bzgl. der Öffnungsmöglichkeiten und Einlasszahlen für Kunden um die Fassade ihres Ladengeschäftes neu zu streichen. Gemäß Mietvertrag ist sie zur Instandhaltung und Kostentragung verpflichtet. Die ihr entstehenden Modernisierungskosten i.H.v. 2.500 EUR kann Lies in voller Höhe als Betriebsausgabe als „Instandhaltungskosten" geltend machen.

Eine Ausnahme hiervon besteht jedoch, sofern in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung (Kauf oder Herstellung) des Gebäudes(-teils) Erhaltungsmaßnahmen ausgeübt werden, deren Kostenvolumen netto insgesamt mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes(-teils) beträgt. Ist dies gegeben, obliegt dem Unternehmer die Nachweispflicht gegenüber dem Finanzamt, dass es sich bei den (einzelnen) Arbeiten um sofort abzugsfähige Erhaltungsmaßnahmen handelt.

Praxis-Hinweis: 15-%-Grenze

Für die Prüfung der 15-%-Grenze können Aufwendungen für üblicherweise anfallende laufende Erhaltungsaufwendungen unberücksichtigt bleiben.

Praxis-Beispiel: Prüfung der 15-%-Grenze

Weinbarbesitzer Pots kaufte sich in 00 ein Gebäude mit Ladengeschäft zur Investition in sein Unternehmen. In den folgenden Monaten nimmt Pots diverse Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen am Objekt vor. Die Anschaffungskosten betrugen 300 TEUR und bis Ende 01 hat Pots 41 TEUR für diverse Maßnahmen investiert. Anfang 02 fallen nunmehr noch Kosten für die energetische Modernisierung der Außenfassade an i.H.v. 15 TEUR.

Da die Aufwendungen des Pots insgesamt 56 TEUR und damit mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen, gelten die Kosten als so genannte anschaffungsnahe Herstellungskosten und können nicht sofort als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Vielmehr sind Sie entsprechend dem Gebäude über die Nutzugsdauer abzuschreiben.

Wann liegen Maßnahmen der Anschaffung oder Herstellung vor?

Immer dann, wenn Arbeiten von erheblichem Umfang ausgeübt werden, welche zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung des Gebäude(-teils) führen, ist von Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten auszugehen.

Praxis-Beispiel: Mietereinbauten

Bürohändlerin Lies möchte endlich neben der Zugangstür zum Laden auch ein großes Schaufenster, in welchem Sie die aktuellen Bestseller für die Kunden bestmöglich präsentieren kann. Bislang befindet sich in der Fassade neben der Ladentür nur ein kleines Fenster. Die Kosten für den Umbau trägt Lies als Mieterin selbst.

Die Aufwendungen eines Mieters im Rahmen der Erneuerung oder Erstinstallation von Schaufensteranlagen handelt es sich grundsätzlich um Mietereinbauten, die ein selbständiges Wirtschaftsgut darstellen. Die Aufwendungen sind daher durch den Mieter als Herstellungskosten für Mietereinbauten zu aktivieren und über ihre Nutzungsdauer abzuschreiben.

Praxis-Hinweis: Steuerlichen Rat einholen

Die genaue Zuordnung verschiedener Aufwendungen ist nicht immer unproblematisch. Im Zweifelsfall sollte der Steuerberater um Rat gefragt werden.

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