E-Commerce als Impulsgeber: Hub Logistik gesucht

Der Logistikimmobilienmarkt steht vor einer Phase moderater Stabilisierung, gleichzeitig gibt es neue strukturelle Nachfragetreiber, die sich 2026 bemerkbar machen werden – die Renditen und Mieten entwickeln sich stabil, die Leerstandsquoten in Deutschland bleiben im internationalen Vergleich auf einem niedrigen Niveau.

Das sind Ergebnisse einer Expertenrunde. Teilgenommen haben Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei Garbe Industrial, Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei HIH Invest, Marten Helms, Senior Fund Manager Europe bei Catella Investment Management und Manuel Schrapers, Geschäftsführer bei Metroplan. 

Logistikmarkt 2026: steigende Flächennachfrage

Nur vereinzelte Märkte wie Berlin und Leipzig verzeichnen aufgrund erheblicher spekulativer Entwicklungsvolumina momentan steigende Leerstände. In den großen etablierten Logistikregionen, darunter Hamburg, München, Frankfurt am Main und Stuttgart, sind moderne Flächen weiterhin nahezu vollständig vermietet.

Ein wieder erstarkter Impulsgeber ist der E-Commerce, dessen Umsätze nach einer pandemiebedingten Sättigungsphase wieder wachsen und inzwischen zu ihrem strukturellen Wachstum zurückgekehrt sind, beobachten die Experten. Besonders stark treten dabei internationale Anbieter aus Asien auf, die ihre Präsenz in Europa deutlich ausbauen und verstärkt nach Hub- und Verteilflächen suchen. Auch etablierte Marktteilnehmer erhöhen ihre Aktivitäten wieder, was vielerorts zu einer steigenden Flächennachfrage führt.

Verteidigungssektor als Nachfragetreiber ab 2026

Ein weiterer Wachstumsbereich ist der Verteidigungssektor. Laut Garbe Industrial könnten die europäischen Verteidigungsanstrengungen bis 2030 ein Flächenpotenzial von 7,5 bis 14,9 Millionen Quadratmetern für den privatwirtschaftlichen Logistik- und Industriebereich erzeugen.

"Noch befindet sich der Markt in einer frühen Phase. Erste Anmietungen gibt es bereits, doch der Zeitversatz zwischen der steigenden Nachfrage und der Reaktion darauf ist deutlicher als bei anderen Branchen", sagte Kassner. Der Verteidigungssektor als Treiber werde sich ab 2026 spürbar bemerkbar machen. Tappert bestätigte: "Die HIH Invest hat bereits Mietverträge mit Unternehmen aus dem Defence-Umfeld abgeschlossen, allerdings vornehmlich für unkritische Nutzungen wie Ersatzteil-, Material- oder Textillogistik."

Energieversorgung: Stromversorgung als Standortfaktor

Die Elektrifizierung von Lkw-Flotten, der steigende Energiebedarf durch Automatisierung sowie Anforderungen von Mitarbeitern und Kunden führen dazu, dass Stromverfügbarkeit zu einem kritischen Standortfaktor wird. Schrapers sagte dazu: "Viele Bestandsobjekte verfügen heute noch nicht über ausreichende Netzkapazität, um umfangreiche Ladeinfrastrukturen zu betreiben." Die Energieversorgung gerate zunehmend in den Fokus, zügige Netzausbauten seien essenziell, damit Logistikstandorte in Deutschland die Wettbewerbsfähigkeit behalten.

Der Blick muss dem Metroplan-Geschäftsführer zufolge außerdem auf die zunehmende geopolitische und ökonomische Bedeutung Osteuropas für die Logistik- und Produktionsnetzwerke europäischer Unternehmen gerichtet werden. "Länder wie Polen, Tschechien, die Slowakei oder Rumänien sind für internationale Investoren und expandierende Industrieunternehmen hochattraktiv geworden."

Das liege zum einen an geringeren Standortkosten, zum anderen an schnellen Verwaltungsprozessen, moderner Förderkulturen und einer ausgeprägten Willkommenskultur gegenüber industriellen Ansiedlungen. "Viele osteuropäische Regionen verfügen zudem über qualifizierte Arbeitskräfte. Das beeinflusst Standortentscheidungen zunehmend zugunsten dieser Länder", so Schapers.

Fertigstellungszahlen sind ein Engpass

Helms fügte hinzu, dass Deutschland trotz einzelner regionaler Überkapazitäten im europäischen Vergleich ein äußerst attraktiver Logistikstandort sei und sich die Nachfrage der Investoren spürbar belebe – insbesondere für Objekte mit solider Substanz und klarer Standortstärke. "Viele internationale Nutzer sichern sich inzwischen frühzeitig Flächen, um ihre Lieferketten zu stabilisieren und ihre Präsenz in Europa auszubauen."

Einen dynamischen Aufschwung im Jahr 2026 halten die Experten wegen der makroökonomischen Rahmenbedingungen eher für unwahrscheinlich. "Eine leichte Belebung der Transaktionsmärkte und die Rückkehr wichtiger Nachfragegruppen deuten auf eine Marktphase, die Investoren wieder mehr Planungssicherheit bietet", fasst Kassner zusammen. Laut Tappert positionieren sich viele Marktteilnehmer nach einer Phase der Unsicherheit wieder stärker, gerade institutionelle Investoren agieren wieder zuversichtlicher. "Entscheidend bleibt nun, dass wir wirtschaftliche Rahmenbedingungen schaffen, die Nutzer und Investoren gleichermaßen Planungssicherheit geben."

Zugleich warnte das Panel davor, dass geringe Fertigstellungszahlen angesichts einer möglichen Nachfrageerholung ab 2026 zu erneuten Engpässen und klassischen Zykluseffekten führen könnten. "International wächst zudem der Druck durch osteuropäische Märkte, die mit attraktiven Standortkosten, schneller Genehmigungspraxis und hoher Investitionsbereitschaft werben", sagte Schrapers abschließend.

Das könnte Sie auch interessieren:

Die resilientesten Investments zum Jahresende

Immobilienfinanzierer buhlen um Premiumobjekte

Investments mit Potenzial: Die neuen Nischenprodukte

Finanzierer sehen Potenzial bei Rüstung und Verteidigung