30 Euro pro Quadratmeter: Mieten-Realität in den Städten?

Die Zuwanderung, die Umsetzung der nationalen Klimaziele, der anhaltende Nachfrageüberhang und preisdämpfende Regulierungen am Wohnungsmarkt werden die Mieten in den deutschen Städten nachhaltig in die Höhe treiben. Das ist das Ergebnis einer Studie des Beratungsunternehmens Prea. In den A-Städten werden möbliertes Wohnen und internationale Fachkräfte zu Taktgebern. Für Investoren sind das gute Nachrichten.

Wohnungsneubau: Mieten ab 30 Euro pro Quadratmeter

Der Zuzug internationaler Fachkräfte laut der Datenanalyse, für die in den vergangenen zwölf Monaten 127 Städte in den Kategorien A bis D untersucht wurden, maßgeblich für die Entwicklung verantwortlich. "Wer die Mietniveaus anderer europäischer und nicht-europäischer Länder kennt, ist eher bereit, höhere Mieten zu bezahlen, als einheimische Arbeitnehmer", sagt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von Prea. Hinzu komme, dass sich der Markt für möbliertes Wohnen in den Großstädten zu einer etablierten Größe entwickelt habe – in Berlin entfalle jedes zweite Wohnungsinserat auf diesen hochpreisigen Markt.

Entsprechend zeigen sich die Quadratmeterpreise in Berlin (30,90 Euro), Frankfurt am Main (32,60 Euro), Hamburg (29,70 Euro) und München (32,70 Euro) bereits gleichauf mit denen anderer europäischer Metropolen wie Amsterdam (32,10 Euro), Mailand (32,10 Euro) oder Lissabon (30,80 Euro). Nur in Paris liegen demnach die Mieten mit 42,80 Euro pro Quadratmeter noch deutlich höher. "Das Segment für möbliertes Wohnen gibt zweifellos eine Indikation, wohin sich die Mieten mittelfristig bewegen", sagt Khodzitski.

Die hohen Mietpreissteigerungen im vergangenen Jahr stellen laut Prea erst den Anfang dar. Insbesondere im Neubausegment rechnen die Datenanalysten wegen der hohen Nachfrage und einer geringeren staatlichen Regulierung vermehrt und langfristig mit Mieten von 30 Euro pro Quadratmeter und mehr.

Altbau und Bestand: Möglichkeiten für Value-Add-Investoren

"Die gestiegenen Finanzierungskosten beeinträchtigen die Nachfrage bei Eigennutzern sowie das Angebotswachstum bei Neubauwohnungen. Das wiederum schlägt sich unmittelbar in der Mietentwicklung im Bestandssegment nieder", beobachtet Khodzitski.

In 124 der 127 untersuchten Städte verzeichnet Prea für Wohnungen, die nach 1945 und vor 2014 gebaut wurden, einen Anstieg der Mietpreise – dabei habe die Dynamik im Jahr 2022 in allen Stadtkategorien den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre übertroffen. Das führen die Investmentberater auf den strukturellen Anstieg der Nachfrage infolge des Krieges in der Ukraine zurück. Höhere Mietpreisanstiege gab es demnach vor allem in Städten und Regionen, in denen bereits vor dem Krieg die ukrainische Bevölkerung einen hohen Anteil an der Gesamtbevölkerung hatte. Jedoch führte der Anstieg nicht zwangsläufig zu steigenden Mieten.

Märkte mit einem hohen Leerstand konnten der Studie zufolge den Nachfrageanstieg teilweise absorbieren. Das betrifft insbesondere Großstädte in Ostdeutschland wie Dresden, Frankfurt (Oder) und Magdeburg, wo die Mieten kaum gestiegen sind.

Klimaschutz treibt die Mieten im Bestand

Im Unterschied zu den nach 1945 errichteten Wohnungen weist der klassische Altbau in den vergangenen zwölf Monaten ein unterdurchschnittliches Wachstum der Mietpreise gegenüber dem Zehn-Jahres-Durchschnitt auf. "Der Rückgang ist möglicherweise eine erste Folge der Energiekrise", sagt Khodzitski. Das Altbau-Segment sei vergleichsweise teuer, weise aber eine eher niedrige Energieeffizienz auf. Mit den gestiegenen Energiekosten und den höheren Warmmieten sei dieses Segment in vielen B-, C- und D-Städten unattraktiver geworden.

In den angespannten Wohnungsmärkten der A-Städte wiederum hätten steigende Heiz- und Energiekosten haben dort kaum Auswirkungen auf die Mietpreisentwicklung. Steigende Mieten im Altbau und Bestand sind nach Angaben von Prea vor allem auf das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestandes bis 2045 zurückzuführen.

Dazu hat die Bundesregierung im Januar 2023 die CO2-Abgabe neu geregelt und zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Je niedriger die Energieeffizienz, desto höher der Anteil, den Vermieter aufbringen müssen. Das erhöhe für Vermieter den Anreiz, in Sanierung und Modernisierung zu investieren, meinen die Analysten. Zum einen werden Sanierungen von der staatlichen Förderbank KfW durch niedrig verzinste Kredite gefördert, zum anderen greife die Mietpreisbremse bei umfassenden Sanierungen nicht.

Da es Vermietern erlaubt sei, bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen, könnte insbesondere das vergleichsweise günstige Bestands-Segment attraktiv für Value-Add-Investoren werden, so ein weiteres Fazit.

Hohe Mietendynamik im Neubau: Wenig Risiko für Anleger

Für risikoaverse Investoren sei dagegen das Neubausegment in den A-Städten interessant, wo die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten stark zulegten und sich Index-Mieten deutlich leichter durchsetzen lassen als in entspannten Wohnungsmärkten. Im Neubau entfalle ein wichtiger Grund, sich gegen eine Vermietung mit indexierter Miete zu entscheiden – im Bestand sind bei indexierten Verträgen Mieterhöhungen nach Modernisierung nur in Ausnahmefällen zulässig. Im Neubau-Segment sind Modernisierungen in der Regel nicht erforderlich.

Im Neubau-Segment der A-Städte zeigte sich laut Prea in den vergangenen zehn Jahren ein stabiles Wachstum von 3,9 Prozent. Im Vergleich dazu stiegen die Mieten in den B- bis D-Städten eher verhalten: um 2,6 Prozent (B-Städte) und 2,8 Prozent (D-Städte). Es gebe aber starke regionale Unterschiede.

So verzeichnete etwa Berlin in diesem Zeitraum jährliche Mietsteigerungen von 6,5 Prozent im Mietwohnungsneubau, während in Stuttgart das Plus bei lediglich 3,1 Prozent lag. Hinzu komme eine signifikante Beschleunigung in den vergangenen zwölf Monaten: Hier sind die Mieten laut Prea-Analyse in den A-Städten um 8,9 Prozent gestiegen – mit einer hohen bis sehr hohen Dynamik in Berlin, wo die Neubau-Mieten gegenüber dem Vorjahr um 24,1 Prozent gestiegen sind. In Hamburg waren es 19,1 Prozent und in München 9,3 Prozent.

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