Okay für bauliche Veränderung abhängig von Kostentragung

Hintergrund: Eigentümer montieren Jalousien ohne Genehmigung

In einer Wohnungseigentumsanlage ließen die Eigentümer mehrerer Wohnungen an einer vor der Glasfassade des Gebäudes angebrachten Stahlkonstruktion Außenjalousien anbringen. Die Eigentümer einer anderen Wohnung erhoben Klage auf Beseitigung der Jalousien.

Während des Rechtsstreits beschlossen die Eigentümer in einer Eigentümerversammlung am 28.9.2018 mit Stimmenmehrheit, allen Wohnungseigentümern zu gestatten, Jalousien fachmännisch anzubringen. Hierbei müsse ein einheitliches Erscheinungsbild gewährleistet werden. Einbau- und Folgekosten sollten von den Eigentümern der jeweiligen Wohneinheiten, die die Verschattungen installieren, getragen werden.

Die klagenden Eigentümer verfolgen ihr Ziel, dass die Jalousien beseitigt werden, weiter.

Entscheidung: Genehmigung mit Kostenregelung möglich

Die Klage hat keinen Erfolg.

Bei den außen am Gebäude angebrachten Jalousien handelt es zwar um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, durch die die Kläger über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Die Wohnungseigentümer haben die ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommene bauliche Veränderung aber nachträglich genehmigt. In diesem Fall ist ein Beseitigungsanspruch der übrigen Eigentümer ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn nicht alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Ein mit Stimmenmehrheit gefasster Genehmigungsbeschluss ist dann nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

Kein Verstoß gegen § 16 Abs. 4 WEG

Der Genehmigungsbeschluss vom 28.9.2018 war auch nicht deshalb nichtig, weil mit der Genehmigung zugleich eine Kostenregelung getroffen wurde, denn auch hinsichtlich der Kostenregelung bestand Beschlusskompetenz. Insbesondere verstößt die beschlossene Kostenregelung nicht gegen § 16 Abs. 4 WEG. 

Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer „im Einzelfall“ zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne von § 22 Abs. 1 und 2 WEG durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 (Verteilung nach Miteigentumsanteilen) regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Eine über den Einzelfall hinausgehende Änderung der Kostenverteilung ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Ob die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 4 WEG bei einer konkreten Maßnahme nicht nur über die Kosten der baulichen Veränderung selbst, sondern auch über sich hieraus ergebende Folgekosten beschließen können, hat der BGH bisher offengelassen und tut dies auch weiterhin.

Genehmigung mit Kostenpflicht ist keine Änderung der Kostenverteilung

Die Wohnungseigentümer haben nämlich keine Änderung der Kostenverteilung beschlossen, sondern lediglich die Genehmigung der baulichen Veränderung durch die Eigentümer unter anderem davon abhängig gemacht, dass die jeweiligen Eigentümer die Kosten und Folgekosten tragen. Hält sich ein Eigentümer nicht an die Maßgaben aus der Genehmigung, entfällt die Duldungspflicht der übrigen Eigentümer.

§ 16 Abs. 4 WEG betrifft dagegen den Fall, dass die Gemeinschaft die Durchführung einer Maßnahme beschlossen hat, für die die Gemeinschaft Kosten aufwenden muss, die eigentlich nach dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten oder dem gesetzlichen Maßstab (Miteigentumsanteile) verteilt werden müssten. Um die Verteilung solcher Kosten geht es hier aber nicht, weil die Wohnungseigentümer nicht beschlossen haben, als Gemeinschaft die Fassade mit Jalousien zu versehen. Insoweit entstehen der Gemeinschaft keine Kosten, die zu verteilen wären.

Daher steht § 16 Abs. 4 WEG einem Beschluss nicht entgegen, der wie hier einzelnen Wohnungseigentümern eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungs- und Folgekosten der Maßnahme tragen. Das gilt auch, wenn eine solche Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist. 
Hat ein Wohnungseigentümer – wie hier – eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt.

Folgekosten der Gemeinschaft gehen nicht zulasten aller

Sollten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausnahmsweise doch Folgekosten durch die genehmigte Maßnahme eines Eigentümers entstehen, wenn etwa im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht sofortiges Handeln geboten ist, darf dies nicht zulasten der Wohnungseigentümer gehen, die der baulichen Veränderung nur im Hinblick auf die Kostenregelung zugestimmt haben. Sie sind vielmehr entsprechend § 16 Abs. 6 WEG einem Wohnungseigentümer, der nicht zustimmt, gleichzustellen und deshalb zur Kostentragung nicht verpflichtet.

(BGH, Urteil v. 15.5.2020, V ZR 64/19)

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