Hausmeister-Notdienst ist nicht über Betriebskosten umlegbar

Hintergrund: Vermieter legt Notdienstpauschale als Betriebskosten um

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über eine Position aus einer Betriebskostenabrechnung. In dieser hatte die Vermieterin eine „Notdienstpauschale“ für den Hausmeister auf die Mieter umgelegt. Diese erhielt der Hausmeister für seine Notdienstbereitschaft bei Störungen wie Stromausfall, Ausfall der Heizung oder Wasserrohrbrüchen außerhalb der üblichen Geschäftszeiten.

Die Mieter zahlten den auf diese Position entfallenden Betrag nicht. Nach ihrer Auffassung handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten.

Entscheidung: Kosten für Rufbereitschaft sind keine Betriebskosten

Die Mieter müssen den auf sie umgelegten Anteil der Notdienstpauschale nicht zahlen. Bei diesen Kosten handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten, die der Vermieter tragen muss.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dies ist in der Betriebskostenverordnung sowie in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definiert. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind neben den Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung auch die Verwaltungskosten. Beide sind nicht als Betriebskosten umlagefähig.

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.

Kosten für typische Hausmeister-Arbeiten sind umlagefähig

Zu den als Betriebskosten umlagefähigen Kosten für den Hausmeister – im Gesetz als „Hauswart“ bezeichnet – gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Dies sind zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten, zum anderen die Kosten, die durch die typische Hausmeister-Aufgabe, im Mietobjekt für Sicherheit und Ordnung zu sorgen, verursacht werden.

Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass sie routinemäßig in bestimmten Intervallen durchgeführt werden. Hierzu gehört etwa die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege frei sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen lagern, Außentüren ordnungsgemäß schließen und nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen funktioniert, haustechnische Anlagen in Ordnung sind, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen werden und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (Frostschutz, Brandschutz, gefahrloser Zustand von Wohnflächen im Innen- und Außenbereich) genügt ist. Im Ordnungsbereich zählt zu den Aufgaben eines Hausmeisters im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung wie Überwachung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes und Einhaltung der Ruhezeiten.

Mit einer Notdienstpauschale werden hingegen Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht dem Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Dieser Teil der Vergütung bezieht sich nicht auf allgemeine Kontroll- oder Überwachungstätigkeiten, sondern auf die Aufnahme von Störungsmeldungen und das Beauftragen erforderlicher Reparaturen. Dies sind Verwaltungstätigkeiten, die tagsüber vom Vermieter beziehungsweise Verwalter erbracht werden, so dass die diesbezüglichen Kosten nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.

Ausnahme: Rufbereitschaft für Aufzüge

Ausnahmsweise können die Kosten für eine Notrufbereitschaft als Betriebskosten umlagefähig sein, nämlich soweit diese die Überwachung von Aufzügen betrifft. Diese sind in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich benannt. Dies beruht darauf, dass hinsichtlich der Sicherheit von Aufzügen besondere Vorschriften gelten, die Vermieter beachten müssen.

(BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 62/19)

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