Jahresabrechnung für Gesamt-WEG ist auch bei Untergemeinschaften zwingend

Hintergrund: Jahresabrechnung in Mehrhausanlage

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft war in mehrere Untergemeinschaften untergliedert. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass jede Untergemeinschaft die in ihrem Haus anfallenden Kosten so trägt, als sei sie eine eigene Eigentümergemeinschaft. Bei Angelegenheiten, die ausschließlich eine bestimmte Untergemeinschaft betreffen, sollten nur deren Mitglieder stimmberechtigt sein.

Im Jahr 2017 fasste eine Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft einen Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2016. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage führte für Haus 11 eine Entnahme aus der Rücklage von rund 19.000 Euro für Architekten- und Planungskosten auf.

Einige Eigentümer aus Haus 11 haben den Beschluss über die Jahresabrechnung bezüglich dieser Position angefochten. Sie meinen, der Gesamtgemeinschaft fehle insoweit die Beschlusskompetenz. Nur die Mitglieder der Untergemeinschaft aus Haus 11 dürften über die Position beschließen.

Entscheidung: Untergemeinschaften rechnen nicht selbstständig ab

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der Beschluss über die Gesamtabrechnung ist weder anfechtbar noch wegen mangelnder Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft nichtig. Nur die Gesamtgemeinschaft durfte den Beschluss über die Gesamtabrechnung und die Darstellung der Instandhaltungsrücklage fassen.

In Mehrhausanlagen können zwar weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden. Das bedeutet aber nicht, dass diese über „ihre“ Angelegenheiten eigenständig abrechnen dürfen. 

Vielmehr muss auch bei der Bildung von Untergemeinschaften für die Gesamtgemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Ausdrücklich rückt der BGH damit von einem Urteil aus dem Jahr 2012 ab, in dem er bei rechtlich selbstständig verwalteten Untergemeinschaften eine Beschlussfassung der Untergemeinschaften über hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen bejaht hatte.

Ein Nebeneinander von Teiljahresabrechnungen ist dem Wohnungseigentumsrecht fremd, aus zwei wesentlichen Gründen: Zum einen dient die aus der Gesamtabrechnung abgeleitete Einzelabrechnung dazu, eine (einheitliche) Abrechnungsspitze im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtgemeinschaft zu ermitteln. Hier fließen immer auch Kosten ein, die die Gesamtgemeinschaft betreffen, wie Verwaltergebühren und Kontoführungskosten. Zum anderen müssen etwaige Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden. Wenn es nebeneinander Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft und der Untergemeinschaften gäbe, wäre unklar, ob gegebenenfalls mehrere Anfechtungsverfahren eingeleitet werden müssten. 

Auch die Darstellung der Instandhaltungsrücklage ist stets Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind. Der Jahresabrechnung muss sich entnehmen lassen, wie die auf den Bankkonten der Gesamtgemeinschaft verwalteten zweckgebundenen Gelder verwendet und verbucht worden sind. Unerheblich ist insoweit, ob die Gemeinschaft (zulässigerweise) nur ein Bankkonto unterhält oder für jede Rücklage ein eigenes Bankkonto eingerichtet hat, weil die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung stets auf die Buchhaltungskonten bezogen ist, die nicht mit Bankkonten gleichgesetzt werden können. Außerdem ist allein die Gesamtgemeinschaft Inhaberin auch derjenigen Bankkonten, die sie für die Rücklagen der Untergemeinschaften einrichtet. 

Nur ausnahmsweise kann Untergemeinschaft selbst beschließen

Der BGH räumt Untergemeinschaften nur noch in sehr engen Grenzen eine eigene Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung im Hinblick auf die Jahresabrechnung ein. Dies kommt überhaupt nur in Betracht für die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen. Voraussetzung ist zudem eine ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft. 

Es genügt nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung lediglich vorsieht, dass die Untergemeinschaften weitgehend verselbstständigt sein sollen oder dass die Kosten getrennt ermittelt und abgerechnet oder eigene Rücklagen gebildet werden sollen. Solche Vorgaben regeln im Zweifel lediglich die Gestaltung der gemeinschaftlich zu beschließenden Jahresabrechnung dahingehend, dass abtrennbare Kosten der Untergemeinschaften und die Instandhaltungsrücklage hausbezogen dargestellt werden müssen. 

(BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 163/20)

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