Verwalter muss fehlerhafte Eigentümerliste nachbessern

Hintergrund: Eigentümerliste auf falschem Stand

Ein Wohnungseigentümer hat gegen mehrere Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung Anfechtungsklage erhoben. Die Klage wurde der Verwalterin am 13.12.2014 zugestellt.

Eine Eigentümerliste war der Klageschrift nicht beigefügt. Auf Anforderung des Gerichts legte die Verwalterin eine Eigentümerliste vor, die den Stand 13.4.2015 aufwies. Im Termin vor der Berufungskammer erklärte die Verwalterin, sie gehe davon aus, dass die Liste nicht den Eigentümerbestand zum Zeitpunkt der Klagezustellung wiedergebe, weil sich bis zur Einreichung der Liste noch Wechsel im Eigentümerbestand ergeben hätten. In der Liste ist eine Eigentümerin aufgeführt, die erst im Februar 2015 Wohnungseigentum erworben hat. Eine weitere vorgelegte Liste vom 17.5.2016 weist wiederum einen anderen Eigentümerbestand auf.

Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil der Anfechtungskläger die beklagten Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich bezeichnet habe.

Entscheidung: Verwalter muss Eigentümerliste nachbessern

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Das Landgericht hat die Klage zu Unrecht als unzulässig abgewiesen.

Eigentümerliste kann nachgereicht werden

Bei einer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer - wie einer Anfechtungsklage - genügt es, wenn der Kläger zunächst nur das gemeinschaftliche Grundstück bezeichnet. Die beklagten Wohnungseigentümer sind dann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich zu bezeichnen. Diesen Anforderungen genügt eine Eigentümerliste nicht, die nicht dem aktuellen Stand im Zeitpunkt der Klageerhebung entspricht, da eine solche Liste die beklagten Wohnungseigentümer nicht vollständig erfasst und daher nicht alle beklagten Eigentümer namentlich bezeichnet werden.

Werden die Angaben nicht bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz korrigiert, ist die Klage als unzulässig abzuweisen. Fehlende Angaben können aber auch noch im Berufungsrechtszug nachgeholt werden.

Im vorliegenden Fall lag auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht keine Eigentümerliste vor, die den Eigentümerbestand zum Zeitpunkt der Klagezustellung zutreffend wiedergegeben hat. Gleichwohl durfte das Landgericht die Klage nicht als unzulässig abweisen. Vielmehr hätte das Landgericht von der Verwalterin erneut eine auf den Zeitpunkt Klagezustellung bezogene aktuelle Eigentümerliste anfordern und die Anordnung gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen müssen.

Auf Anforderung muss der Verwalter Eigentümerliste vorlegen

Grundsätzlich ist die Einreichung der Eigentümerliste als Bestandteil der ordnungsgemäßen Klageerhebung Sache des Klägers; dies aber nur, wenn dieser hierzu auch in der Lage ist. Das war hier nicht der Fall.

Hat ein Kläger selbst keine Erkenntnisquellen, denen er den aktuellen Eigentümerbestand entnehmen kann, kommt er seiner prozessualen Obliegenheit, eine Eigentümerliste vorzulegen, nach, wenn er sich auf die Vorlage der Liste durch die Verwaltung bezieht oder beantragt, der Verwaltung die Vorlage einer Liste aufzugeben. Das Gericht muss dann der Verwaltung unter Fristsetzung aufgeben, eine Eigentümerliste vorzulegen. Kommt der Verwalter dem nicht nach, ist er durch Ordnungsmittel dazu anzuhalten.

Wie der Verwalter einer solchen Anordnung durch das Gericht nachkommt, bleibt ihm überlassen. Fehlt es - wie im Regelfall - an einer auf den Tag der Klagezustellung bezogenen Liste, muss er entweder eine solche Liste anfertigen oder aber eine bereits mit einem anderen Datum vorhandene Liste vorlegen und etwaige Änderungen in der Zusammensetzung der Wohnungseigentümer oder Änderungen bei den ladungsfähigen Anschriften dem Gericht in einem Begleitschreiben mitteilen.

Grundsätzlich reicht es aus, wenn der Verwalter auf Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste zu den Akten reicht. In aller Regel kann das Gericht davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist. Da eine Garantie für die Richtigkeit der Liste vom Verwalter nicht gefordert wird, ist es unschädlich, wenn er die Vorlage der Liste mit einem dahingehenden einschränkenden Zusatz verbindet.

Bei Zweifeln muss Verwalter Eigentümerliste nachbessern

Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert beziehungsweise die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen, um eine möglichst verlässliche Auskunft über die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage geben zu können. Weigert er sich, eine diesen Anforderungen entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Ordnungsgeld anzuhalten.

Im vorliegenden Fall hat die Verwalterin zwar auf Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vorgelegt, allerdings selbst eingeräumt, dass diese den Eigentümerbestand zum maßgeblichen Stichtag möglicherweise nicht korrekt wiedergibt. Diese Zweifel hätte die Verwalterin aufklären müssen. Hierzu hätte das Gericht die Verwalterin auffordern und im Fall der Weigerung ein Ordnungsgeld androhen und notfalls auch verhängen müssen.

(BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 266/16)

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