Wohnungseigentümer können selbst gegen Nachbarn vorgehen

Hintergrund: Wohnungseigentümer klagen gegen Nachbarn

Zwei Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft machen gegen den Grundstücksnachbarn einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch geltend.

Das Grundstück des Nachbarn ist über einen Weg erreichbar, der teilweise über das Grundstück der Wohnungseigentümer führt. Der Weg ist durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert.

Der Nachbar hat auf dem vor seinem Haus befindlichen Teil des Zugangsweges eine Holzwand, eine Gartenbank, Pflanzkübel, Blumenkästen, Figuren und ein Gestell aufgestellt. Die beiden klagenden Wohnungseigentümer verlangen die Entfernung dieser Gegenstände, soweit sie sich auf dem den Wohnungseigentümern gehörenden Bereich des Zugangsweges befinden sowie künftige Unterlassung.

Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Sie meinen, die Eigentümer seien nicht befugt, den Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch selbst geltend zu machen. Vielmehr stehe der Wohnungseigentümergemeinschaft eine geborene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG zu, so dass nur diese klagen könne. Der Anspruch sei gemeinschaftsbezogen, weil es um die Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums gehe.

Zudem richte sich der Anspruch gegen einen Dritten, der nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Dieser könnte einer Vielzahl von Klagen einzelner Eigentümer ausgesetzt sein, ohne dass eine Rechtskrafterstreckung einträte. Überdies widerspräche die Möglichkeit mehrerer Verfahren gegen den Dritten den Grundsätzen der einheitlichen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG. Denn es könne über das „Wie“ der Beseitigung der Störung erhebliche Meinungsunterschiede geben. Dies mache eine gemeinsame Entscheidung im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums notwendig.

Entscheidung: Eigentümer können selbst klagen

Der BGH beurteilt den Fall anders als Amts- und Landgericht. Die einzelnen Eigentümer sind befugt, den Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB gegen den Nachbarn selbst geltend zu machen.

Für diesen Anspruch besteht keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG. Das gilt nicht nur, wenn sich der Anspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer richtet, sondern auch dann, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist.

Das hat zur Folge, dass die Wohnungseigentümer den Anspruch selbst verfolgen können, solange die Gemeinschaft die Verfolgung nicht per Beschluss an sich gezogen hat. Das war hier nicht der Fall.

Die Zuordnung des Anspruchs zur geborenen Ausübungsbefugnis des Verbandes ist auch nicht deshalb erforderlich, weil es unter den Eigentümern erhebliche Meinungsunterschiede über das Vorgehen geben kann. In einem solchen Fall kann die Gemeinschaft den Anspruch an sich ziehen. Eigentümer, die mit dem beschlossenen Vorgehen nicht einverstanden sind, können den Beschluss mit der Anfechtungsklage überprüfen lassen.

Auch das Argument, dass der Dritte der Gefahr einer Vielzahl von Einzelklagen der Wohnungseigentümer ausgesetzt wäre, ohne dass eine Rechtskrafterstreckung einträte, kann die Annahme einer geborenen Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft nicht begründen. Einer mehrfachen Inanspruchnahme kann der Dritte dadurch vorbeugen, dass er den anderen Wohnungseigentümern den Streit verkündet.

(BGH, Urteil v. 13.10.2017, V ZR 45/17)

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