Vermieter muss zunächst Frist setzen
Wenn der Mieter aufgrund einer wirksamen Rückgabeklausel verpflichtet ist, bei Auszug zu renovieren, dies aber nicht tut, muss ihm der Vermieter eine Frist setzen. Erst wenn diese erfolglos verstrichen ist, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Dasselbe gilt, wenn die laufenden Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses fällig sind und der Mieter nicht renoviert.
Zwar reicht es nach der Rechtsprechung des BGH, den Mieter zur „unverzüglichen“, „sofortigen“ oder „umgehenden“ Leistung aufzufordern; dennoch ist empfehlenswert, dem Mieter einen konkreten Termin zu benennen, bis zu dem er renovieren soll. Auf jeden Fall muss die Frist so bemessen sein, dass der Mieter die realistische Möglichkeit hat, die Arbeiten innerhalb dieses Zeitraums auszuführen bzw. ausführen zu lassen.
Die Aufforderung zur Renovierung muss so konkret sein, dass der Mieter weiß, welche Arbeiten er ausführen soll. Eine allgemeine Aufforderung, „die Wohnung zu renovieren“ wird in den meisten Fällen nicht genügen. Vielmehr ist zu empfehlen, für jeden Raum gesondert zu bezeichnen, was dort getan werden soll.
Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich
Nur im Ausnahmefall kann der Vermieter auf eine Fristsetzung verzichten, nämlich dann, wenn er aus dem Verhalten des Mieters sicher folgern kann, dass jener die Renovierung endgültig verweigert. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter eindeutig erklärt, er werde nicht renovieren.
Im bloßen Auszug ohne Renovierung liegt noch keine Erfüllungsverweigerung, ebenso wenn sich der Mieter weigert, ein Abnahmeprotokoll zu unterschreiben. Da an eine endgültige Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen gestellt werden, sollte der Vermieter im Zweifelsfall lieber eine Frist setzen als darauf zu verzichten.
Wenn der Nachfolgemieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführt, lässt das den Schadensersatzanspruch des Mieters nicht entfallen.
Rückforderungsanspruch des Mieters
Hat der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war, kann er vom Vermieter grundsätzlich Erstattung der Kosten verlangen. Dasselbe gilt, wenn der Mieter dem Vermieter ohne Rechtspflicht einen Abgeltungsbetrag gezahlt hat. Will der Mieter einen solchen Rückzahlungsanspruch geltend machen, muss er sich allerdings beeilen, denn diese Ansprüche verjähren innerhalb von 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses.
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