Die Sicherheitsverantwortung liegt zunächst bei der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft. Zwar bleiben Sonder- und Gemeinschaftseigentum nach wie vor den Wohnungseigentümern zugeordnet, eng verbunden mit der Instandhaltung und Instandsetzung unterfällt die Verkehrssicherung jedoch dem Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Verkehrssicherungspflichtig ist daher die teilrechtsfähige Gemeinschaft/WEG.
Durch die Bestellung des Verwalters werden diese Pflichten jedoch auf den Verwalter als beauftragten Dritten delegiert. Die WEG ist dadurch aber nicht frei, sondern muss den Verwalter überwachen und insbesondere Risikomeldepflichten nachkommen.
Verkehrssicherungspflicht der WEG: Erfasster Personenkreis
Die Verkehrssicherungspflicht der WEG besteht gegenüber Drittpersonen in Form von Mietern, Besuchern und sämtlichen fremden Personen, die sich berechtigterweise im Bereich des Grundstücks aufhalten.
Keine Verkehrssicherungspflicht besteht gegenüber solchen Personen, die sich unbefugt in den Gefahrenbereich begeben, insbesondere dann, wenn sich eine untypische Gefahr verwirklicht hat, die bei einem Befugten nicht eingetreten wäre. Diese Einschränkungen bestehen jedoch nicht gegenüber Kindern bzw. dann, wenn erfahrungsgemäß mit einem Fehlverhalten Dritter zu rechnen ist, wobei hier geringere Anforderungen gelten können.
Pflicht zur Gebäudeunterhaltung
Neben den allgemeinen Verkehrssicherungspflichten treffen den Verwalter der WEG auch die Pflichten eines Gebäudeunterhaltungspflichtigen. Das heißt, der Verwalter haftet neben der Gemeinschaft unmittelbar für Schäden, die durch den Einsturz oder das Ablösen von Teilen der Wohnanlage entstehen. Gerade in dieser Hinsicht sollte der Verwalter regelmäßige Objektbegehungen vornehmen, um sein Haftungsrisiko zu minimieren.
Mithilfe der Wohnungseigentümer
Wohnungseigentümer müssen nur dann aktive Mithilfe bei der Verkehrssicherungspflicht leisten, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung oder angehängter Hausordnung entsprechend vereinbart wurde. Denkbar wären demzufolge auch Aufgabenverpflichtungen für den Schnee- und Laubräumdienst.
Reinigungs-, Gartenarbeits- oder Räum- und Streupflichten können den Wohnungseigentümern aber nicht durch Mehrheitsbeschluss persönlich auferlegt werden. Hierdurch würden nämlich Aufgaben, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören und für die der Verwalter unter anderem honoriert wird (etwa Organisieren von Krankheits- und Urlaubsvertretung, Beauftragung und eventuelle Kontrolle eines Dienstleisters, sofern der Wohnungseigentümer die Leistung selbst nicht erbringen kann, die Eigentumswohnung vermietet ist) auf die Wohnungseigentümer verlagert, ebenso unter Umständen das Haftungsrisiko (Ausrutschen auf nassem Laub).
Übertragung auf Unternehmen
Somit wird in der Regel der Verwalter der WEG durch Beauftragung entsprechender Unternehmen dafür sorgen, dass gestreut, Schnee geräumt, Laub entfernt wird usw, so dass der Verkehrssicherungspflicht Genüge getan wird. Die Kosten sind von den Eigentümern nach dem jeweils geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu tragen. Der Verwalter muss die beauftragten Unternehmen überwachen, um sicherzustellen, dass diese ihre Arbeit ordnungsgemäß erledigen.
