Das Jahr 2020 steht für Veränderungen im Rekordtempo. Auch die stabile Wohnungswirtschaft kann sich diesem Sog nicht entziehen, denn die Welt, die wir bisher kannten, ist dabei sich aufzulösen. Nach der Krise wird sie eine andere sein.
Im deutschen Wohnungsmarkt hat die Pandemie bisher kaum spürbare Auswirkungen hinterlassen. Ob das so bleibt, hängt vom Verlauf der folgenden Wirtschaftskrise ab. Die Folgen im Einzelhandel und in der Gastronomie sind bereits spürbar. Der Anteil der Flächen beträgt bei den Wohnungsunternehmen meist unter 20%, sodass die wirtschaftlichen Folgen beherrschbar bleiben. Welche langfristigen Folgen die Erfahrungen mit Kontaktbeschränkungen, Home-Arbeit, Digitalisierung und Reisebeschränkungen auf die Wohnraumnachfrage, Arbeitswelt und Freizeitverhalten haben, ist noch nicht abzusehen. Unternehmen tasten sich zur Zeit vorsichtig an neue Modelle der Arbeitsorganisation und Büroraumnutzung heran. Für eine Definition des sogenannten „New Normal“ ist es noch zu früh, denn das Ende der Pandemie ist noch nicht abzusehen. Grund genug für die Wohnungswirtschaft, sich über die Folgen der Pandemie und Verstärkung oder Änderung von Trends beim Wohnen intensiv Gedanken zu machen und nach innovativen Lösungen zu suchen.
Eines hat uns die Corona-Krise auf jeden Fall schon gelehrt: Die bisherige Beständigkeit und Planbarkeit ist einer neuen Flexibilität gewichen. In den Wochen des Lockdowns haben wir einen Schub in der Digitalisierung der Arbeitswelt gesehen, der vor der Krise über zwei bis drei Jahre erwartet worden war. Das zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, die Zukunft nicht auf Basis geradliniger Entwicklungen und Trendfortschreibungen zu planen, sondern Szenarien zu entwickeln, die mögliche alternative Entwicklungen abbilden und einen Rahmen für die Strategien und das unternehmerische Handeln von Wohnungsunternehmen bilden.
Das eine richtige Szenario für das Wohnen von morgen gibt nicht. Ziel der Szenariotechnik ist auch nicht, das eine richtige Szenario zu finden. Es geht darum, mögliche unterschiedliche Entwicklungen abzubilden, auf die wir vorbereitet sein müssen. Dazu stelle ich Ihnen vier Szenarien vor, die in Abhängigkeit individueller Rahmenbedingungen der Soziodemographie, regionalen Wirtschaft, Wohnungsbestände, Mieterstruktur und weiterer Faktoren ergänzt und abgewandelt werden sollten:
“My home is my Castle”-Szenario
Im negativsten Fall schotten sich nicht nur Nationen, sondern auch die einzelnen Menschen weiter ab, Social Distancing wird Teil unserer neuen Kultur. Das Arbeiten im Homeoffice wird zum Normalfall, der Gang ins Büro erfolgt nur anlassbezogen und die Menschen setzen auf Lieferdienste in allen Bereichen. Kulturelles Leben findet vorwiegend innerhalb der eigenen vier Wände oder virtuell statt. Diese neuen Lebenssituationen bringen neue Anforderungen für Wohnimmobilien. Es werden verstärkt größere Wohnungen nachgefragt, die aber günstig sein müssen. Themen wie serielles Bauen werden daher an Bedeutung gewinnen. Dem stark gestiegenen Wunsch nach Keim- und Virenfreiheit muss im Bau durch innovative Verfahren beispielsweise in der Lüftungstechnik Rechnung getragen werden. Die Trends „zurück aufs Land“ und Selbstversorgung bekommen mehr Zulauf und setzen dem Urbanisierungs-Trend ein Ende, sofern nicht durch Urban Gardening und Urban Farming entgegengewirkt werden kann.
Das „Sharing Comunity“-Szenario
Die konsequenten Restriktionen und lokale Maßnahmen im Kampf gegen Covid-19 greifen und lassen für die Menschen sowohl im privaten wie auch im beruflichen Kontext wieder mehr Bewegungsfreiheit zu. Nach Beendigung der Maßnahmen gibt es ein großes Nachholbedürfnis sozialer Aktivitäten und gemeinschaftlicher Erlebnisse in Familie, Freundeskreis, Sport, Kultur und Arbeitswelt. Die Menschen gestalten ihr Leben extrovertierter und erlebnisorientierter als vor der Krise. Durch die Lock-Down Zeit haben die Menschen erkannt, dass sie materiell weniger zum Leben brauchen und vieles teilen können. Beim Wohnen geht der Trend in Richtung Tiny. Sharing-Angebote und Gemeinschaftsräume gewinnen gleichzeitig an Bedeutung. Die Menschen setzen auf das Prinzip „weniger ist mehr“ und wollen auch in einem engeren Radius wohnen und arbeiten. Regionalität ist ihnen wichtig, die Nähe zu kulturellen, sozialen und Sporteinrichtungen. Der Urbanisierungstrend bleibt vorherrschend. Baulich ist bei diesem Szenario hinsichtlich der Flächenanforderungen mehr Flexibilität unverzichtbar.
Das „Future starts now“-Szenario
Im dritten Szenario wollen Mieter ein hypermodernes und vor allem vernetztes Wohnen. Die Krise wurde zum Turbo-Beschleuniger der Digitalisierung. Die neue Einstellung ist: Alles ist möglich, nichts ist komplett sicher, aber es wird immer weitergehen. Daher möchten die Mieter sofort, von überall aus und maximal bequem auf Dienste und Daten zugreifen können. Themen wie Smart Home und Smart Kitchen gewinnen an Bedeutung. Aufeinander abgestimmte Quartiere, Mobilitätsangebote, Kommunikation und Energieversorgung sollten am besten über Apps zu bedienen sein. Für Wohnungsunternehmen werden innovative Service-Leistungen und Mieterplattformen zur Priorität. Mieter können dadurch beispielsweise rund um die Uhr Handwerker buchen, Formulare herunterladen und Transportmittel wie Lastenfahrräder oder E-Bikes, die das Quartiersmanagement bereitstellt, reservieren und online bezahlen. Über eine Bewertungsfunktion werden alle Aktionen in Echtzeit benotet. Parallel dazu steigern vernetzte Heiz-, Lüftungs- oder Beleuchtungssteuerungen die Energieeffizienz der Gebäude. Die Wohnungsvermarktung und Vermietung wird ebenfalls durch Apps und Virtual-Reality-Anwendungen vereinfacht und auch effizienter.
Das “Green-Healthy-Sustainability”-Szenario
Durch die Corona-Krise haben die Mieter ein neues, ganzheitliches Gesundheitsverständnis gewonnen. Auch ältere Mieter wollen möglichst lange fit bleiben. Deshalb ist ein höheres Maß an Dienstleistungen in den Quartieren und Wohnungen notwendig. Themen wie Fitness-Möglichkeiten, Sportangebote, Regional- und Bioläden und Gesundheitsdienstleistungen im Quartier und in den Gebäuden werden verstärkt nachgefragt. Aber auch soziale Services wie Nachbarschaftshilfe, Kinderkrippen und die Möglichkeit des generationenübergreifenden Wohnens gehören zum neuen Anforderungsprofil. Wird neu gebaut, sind nun flexible Grundrisse der Standard, um Wohnungen je nach Lebenssituation zu vergrößern oder zu verkleinern. Altersgerechte Technologien, beispielsweise ein Notfall-Assistenzsystem, sind vorhanden und bei Bedarf zubuchbar. Wichtige Faktoren bei der Gebäude- und Quartiersplanung sind ein geringer Energieverbrauch, eine emissionsfreie Energieversorgung und umweltfreundliche Mobilitätskonzepte.
Was die Zukunft nach Corona bringen wird, ist offen. Aber so wie vor der Krise wird es nicht mehr werden. Immobilien binden Investitionsmittel für viele Jahre. Um in Zukunft attraktiv und wettbewerbsfähig zu sein, lebens- und liebenswerte Wohn- und Lebensräume zu schaffen, die unseren Bedürfnissen in den nächsten 20 Jahren entsprechen, ist es für jedes Wohnungsunternehmen wichtig, sich intensiv mit unterschiedlichen Zukunftsszenarien auseinanderzusetzen. Nur so wird es Ihnen gelingen, die richtigen Entscheidungen zu treffen, um sich für die Zukunft gut aufzustellen.
