Es schien das Reizwort der Gesetzesnovelle schlechthin zu sein, die "Verwalter-Überwachung". Neben all den vielen Neuerungen, die das Gesetz bringt, ist das etwas, was die Gemüter schon deshalb bewegt, weil sich viele Verwalter nun fragen, inwieweit dieses Recht ihre zukünftige Arbeit einschränken oder gar erschweren wird. Die sibyllinische Antwort lautet: Das kommt darauf an!
Gute Kommunikation wird wichtiger
Kommunizieren Sie gut mit dem Beirat oder nicht? Will der sich Ihnen oder der Gemeinschaft gegenüber profilieren? Haben die einzelnen Beiratsmitglieder gar Angst vor den neuen Pflichten, die sie noch gar nicht richtig kennen? Immerhin lässt sich die Kernverantwortung des Beirats – die auch Kontrollelemente beinhaltet – haftungsrechtlich nicht so einfach vermeiden.
Klar ist: Die Unsicherheit über das, was jetzt geht, besteht nicht nur bei Ihnen als Verwalter, sondern auch auf der anderen Seite. Deshalb kann ich nach Gesprächen mit Verwaltern und Beiräten nur dazu raten, den Schulterschluss zu suchen, die Beiräte in das Verwalter-Tun einzubinden, sie über ihre neuen Rechte und Pflichten zu informieren. Nie galt der Satz „nur ein dummer Beirat ist ein guter Beirat“ weniger als heute.
Ich kenne Fälle, in denen etwa die Begehungen der Wohnungseigentumsanlage gemeinsamen vom Verwalter und einem Beiratsmitglied unternommen werden. Dass die Eigentümerversammlung gemeinsam vor- und auch nachbereitet wird, ist gang und gäbe. Und es gibt hier sicher noch viele weitere Maßnahmen, die der Vertrauensbildung dienen können.
Was der Beirat (nicht) darf
Bei den Kolleginnen und Kollegen der Haufe-Fachredaktion habe ich mich darüber erkundigt, was ein Beirat überhaupt darf und was nicht. Vieles ist mangels Rechtsprechung noch nicht klar. Es gilt ansatzweise Folgendes: Der Beirat hat ein Recht darauf, alle notwendigen Informationen vom Verwalter zu erhalten. Beiratsmitglieder können stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten. Immerhin gehört es zu ihren Aufgaben sich über die Liquidität der Gemeinschaft zu informieren. Weiterhin können sie etwa überprüfen, ob der Verwalter überhaupt die Anforderungen für seine gewerberechtliche Zulassung erfüllt.
Es ist jedenfalls wahrscheinlich, dass der Kontakt zum Beirat in nächster Zeit intensiver werden könnte. Je nachdem, wie ernst es die Mitglieder nehmen, wird es möglicherweise vermehrt Fragen zum Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Erteilung von Aufträgen geben oder danach, ob es etwa Innenprovisionen gab, ob eine wirtschaftliche Verflechtung mit dem Vertragspartner vorliegt. Das Haftungsrisiko für Beiratsmitglieder ist real. Klar, dass man sich nicht dem Vorwurf aussetzen will, man habe grob fahrlässig bestimmte Fragen nicht gestellt.
Die einzelnen Rechte und Pflichten dürften künftig von der Rechtsprechung weiter ausgefüllt werden. Klar ist nur, was Überwachung nicht bedeutet: Der Beirat darf keine externen Sachverständigen beauftragen, er darf die Eigentümergemeinschaft nicht vertreten und schon gar keine rechtsgeschäftlichen Verbindlichkeiten für sie begründen. Und Weisungen dürfen die Beiräte dem Verwalter auch nicht erteilen.
Es ist nicht auszuschließen, dass die ziemlich unglückliche Formulierung des § 29 Abs. 2 WEG dazu führt, dass übereifrige Beiräte ihre Kompetenzen überschreiten und sich gegenüber dem Verwalter Rechte anmaßen, die sie nicht haben.
Was bestimmte Informationspflichten betrifft, so wird sich – das ist meine Prognose – die Spreu vom Weizen trennen. Vielen Anforderungswünschen kann der Verwalter durch automatisierte Prozesse begegnen. Bettkantenverwalter haben es hier viel schwerer.
