Strenge Anforderungen an die Auslegung von Vollmachten

Hintergrund

Der Käufer eines Grundstücks stritt mit dem Grundbuchamt über die Eintragung eines Rangrücktritts einer Vormerkung hinter eine Grunddienstbarkeit. Das Grundbuchamt hat die Eintragung zurückgewiesen, da es Zweifel an der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung des Notars hatte. Schließlich war in der Vollmacht aufgrund eines fehlenden Satzzeichens (Komma oder Punkt) und eines fehlenden Wortes unklar, ob bestimmte Voraussetzungen in einer komplexen Vollmacht für die Einräumung des Rangrücktritts kumulativ oder alternativ vorliegen sollten.

• Entweder könnte der Notar von der Verkäuferin zur Eintragung eines jeglichen Rangrücktritts sämtlicher bestehender Rechte ermächtigt worden sein,
• möglicherweise aber nur hinsichtlich des Rangrücktritts hinter bestimmte Dienstbarkeiten.

Das Amtsgericht wies die Beschwerde zurück, das Oberlandesgericht schloss sich dieser Auffassung an.

Der Beschluss des OLG München vom 20.11.2015, 34 Wx 475/14

Das OLG München untersucht sehr gründlich, wie die Vollmacht zu verstehen sein könnte. Allerdings kommt es nicht zu dem Schluss, dass eine eindeutige Auslegung möglich ist. Vielmehr verbleiben immer noch Zweifel, ob der Notar tatsächlich zur umfassenden Eintragung des Rangrücktritts hinter jegliche Rechte ermächtigt sein sollte. Das OLG verweist aufgrund der Unsicherheiten auf die allgemeine Regel, dass Vollmachten im Zweifel eng auszulegen sind.

Anmerkung:

Der Beschluss des OLG München ist gut begründet und nachvollziehbar. Schließlich hätte es sehr weitgehende Folgen für den Vollmachtgeber, wenn Vollmachten weit ausgelegt werden. Dem kann zum einen durch eine sehr sorgfältige Gestaltung der Vollmachten begegnet werden. Um aber die einschneidenden Folgen möglicher Unklarheiten und Formulierungsfehler in letzter Minute zu vermeiden, bietet es sich an, gerade bei für eine Behörde bestimmten Vollmachten eine weite Auslegung explizit vorzusehen. Denn in diesen Fällen müssen Vollmachten oftmals beglaubigt (und aus dem Ausland auch mit einer Apostille oder Legalisation versehen) werden, sodass eine erneute Vollmacht nicht kurzfristig neu beschafft werden kann. Soweit eine formlose / schriftliche Vollmacht ausreicht, kann die Reparatur der unklaren Vollmacht oftmals schon durch eine E-Mail oder ein Telefax vorgenommen werden.

Werden diese Grundsätze beherzigt, kann der Abschluss von Verträgen und Registeranmeldungen durch eine Vollmacht erheblich erleichtert werden. Es muss allerdings immer berücksichtigt werden, dass Vollmachten für Handelsregister- und Grundbucheintragungen notariell beglaubigt sein müssen. Hier bietet es sich an, die Vollmacht (bspw. für den beurkundende Notar) bereits in die entsprechende Urkunde oder Handelsregisteranmeldung aufzunehmen.

Vgl. zu dem Thema auch:

Die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

Nachweis der Vertretungsberechtigung einer englischen Limited