Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Rz. 52 Zu den baulichen Veränderungen, deren Gestattung der einzelne Wohnungseigentümer verlangen kann, gehören ferner nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 WEG Maßnahmen des Einbruchsschutzes. Dazu gehören ausweislich der Gesetzesmaterialien sämtliche Veränderungen, die geeignet sind, den Zutritt zu den einzelnen Wohnungen oder der Wohnanlage insgesamt "zu verhindern, zu erschweren o...mehr

Rz. 82 Nach neuem Recht ist voraussehbar, dass die Regelungen zu Veränderungen im Sondereigentum, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, erhebliche praktische Bedeutung erlangen werden. Dies liegt an der neuen Sondereigentumsfähigkeit des Grundstücks nach § 3 Abs. 2 WEG. Über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Veränderungen des Grundstücks wären nach alte...mehr

Rz. 161 § 15 Nr. 2 WEG verweist nicht auf § 555d Abs. 1 BGB, worin die Duldungspflicht des Mieters normiert ist. Diese Verweisung wäre auch überflüssig. Denn die Duldungspflicht ist schon in § 15 Halbs. 1 WEG angeordnet. Aus der wort- und inhaltsgleichen Gesetzesfassung ("hat … zu dulden") geht hervor, dass sich der Umfang der Duldungspflichten bei Mieter und Drittnutzer nic...mehr

Rz. 140 Nach § 15 Nr. 2 WEG sollen "Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen" angekündigt werden. Bereits dies zeigt, dass die Verweisung auf § 555c BGB misslungen ist, wonach der mietrechtlichen Zielsetzung entsprechend durchweg nur von "Modernisierungsmaßnahmen" die Rede ist, die aber nur einen Teil der möglichen baulichen Veränderungen umfassen. Wo die in Bezug genom...mehr

Rz. 133 Im Beschluss nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG muss weder die Pflicht des neu hinzutretenden Nutzers, sich an den Folgekosten der baulichen Änderung zu beteiligen, geregelt werden noch der Umfang seines Nutzungsrechtes. Denn diese Folge tritt kraft Gesetzes ein. Für ihn gilt über die Verweisung in § 21 Abs. 4 S. 2 WEG die Kosten- und Nutzungsregelung in § 21 Abs. 3 WEG entsp...mehr

Rz. 129 Mit dem "Verlangen" einer "Gestattung" gemäß § 21 Abs. 4 S. 1 WEG knüpft der Gesetzgeber an den Wortlaut des § 20 Abs. 1 WEG an. Rechtstechnisch erfolgt die Ausdehnung von Nutzungsberechtigung und Kostenbeteiligung somit durch einen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung. Über einen diesbezüglichen Beschlussantrag sind alle Wohnungseigentümer stimmberechtig...mehr

Rz. 136 Das Gesetz regelt in § 21 Abs. 5 S. 2 WEG einen möglichen Fehler der Beschlussfassung ausdrücklich, indem es die Belastung der Wohnungseigentümer untersagt, die nach § 21 Abs. 1–4 WEG von den Kosten einer baulichen Veränderung freigestellt sind. Dies stellt eine gesetzliche Ausprägung des vom BGH entwickelten Belastungsverbotes dar, wonach selbst bei Vorliegen einer ...mehr

Rz. 39 Im Ergebnis ist somit eine Abwägung vorzunehmen, ob die Vorteile der baulichen Veränderung die damit für den einzelnen Wohnungseigentümer verbundenen Nachteile wenigstens soweit aufwiegen, dass er nicht unbillig benachteiligt erscheint. Im konkreten Fall ist also zu fragen, ob etwa die Erhöhung des Wohnwertes durch den Aufzug die damit verbundenen Immissionen aufwiege...mehr

Rz. 131 Im Ausgleich für die nachträgliche Mitbenutzung muss der neue Nutzer einen "angemessenen Ausgleich" leisten. Er ist in dem Beschluss über die Gestattung der Mitbenutzung festzusetzen.[85] Die Gesetzesmaterialien befassen sich ausgiebig mit seiner Höhe. So verlangen sie durchaus nachvollziehbar, dass die Kosten von Errichtung und Erhalt der baulichen Veränderung mit A...mehr

a) Inhalt Rz. 154 Der Umbauwillige soll nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 2 BGB auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen. Dies soll gemäß § 555c Abs. 2 BGB in der Ankündigung der baulichen Veränderung geschehen. Daraus ergibt sich, dass sie denselben Anforderungen an Frist und Form unterliegt. Die Hinweispflicht hat inhaltlich a...mehr

1. Härte als Voraussetzung der Abwägung Rz. 163 Die Pflicht des Drittnutzers aus § 15 Halbs. 1 WEG, eine bauliche Veränderung zu dulden, entfällt nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, wenn sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung von "Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude" und Belangen der Energieeinsparun...mehr

Rz. 172 Der Mieter muss dem Vermieter Härtegründe gemäß § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in Textform mitteilen. Damit nimmt die Vorschrift wie § 555c Abs. 1 S. 1 BGB auf § 126b BGB Bezug. Es gelten somit dieselben Grundsätze wie dort.mehr

Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit ohne weiteres nach den Regelungen des § 22 WEG a.F. zu beurteilen waren. Selbst die maßgebliche Entscheidung de...mehr

Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspruch auf Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Gebr...mehr

Rz. 36 Jenseits des Vergleichs mit § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. definieren die Gesetzesmaterialien die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage nur ansatzweise. Als negatives Abgrenzungsmerkmal nennen die Gesetzesmaterialien die privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG, die grundsätzlich keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellen.[32] Positiv nennt die ...mehr

Rz. 46 Einen Anspruch auf bauliche Veränderungen normiert § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG zunächst, wenn diese dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient. Die Norm ist weit gefasst, geht also über die früher im Zentrum des Interesses stehende Barrierefreiheit weit hinaus, auch wenn diese weiterhin die bedeutendste Fallgruppe darstellen dürfte. Dies zeigt nicht zuletzt die ...mehr

Rz. 60 Der einzelne Wohnungseigentümer kann nur "angemessene" bauliche Veränderungen verlangen. Dazu, was darunter zu verstehen sein soll, äußern sich die Gesetzesmaterialien nur ein einziges Mal und das nur in zumindest irreführender Weise. Im Zusammenhang mit dem zu weit gehenden Ausschluss der Nutzung von Gemeinschaftseigentum als Stellfläche bei der Ladung von E-Fahrzeug...mehr

Rz. 47 Jeder Wohnungseigentümer kann aus § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Die Reichweite dieser Vorschrift ist erheblich; sie erfasst nicht nur die Lademöglichkeit im engeren Sinne, sondern die gesamte Infrastruktur von der Verlegung der Versorgungsleitungen zur Ladebox über die Verstärkung de...mehr

Rz. 152 Erstaunlicherweise verweist § 15 Nr. 2 WEG auch auf § 555c Abs. 3 BGB, obwohl der Regelungsgehalt der Vorschrift für die Ankündigung baulicher Veränderungen irrelevant ist. Im Mietrecht will die Vorschrift die Ankündigung energetischer Sanierungen erleichtern, indem der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalw...mehr

Rz. 138 Ähnlich wie Erhaltungsmaßnahmen soll der Drittnutzer grundsätzlich auch darüber hinausgehende Veränderungen dulden. Hier erreicht die den Verfassern des WEMoG offenkundig besonders ans Herz gewachsene Verweisungstechnik allerdings einen traurigen Höhepunkt, indem § 15 Nr. 2 WEG auf §§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2–4 und 555d Abs. 2–5 BGB Bezug nimmt. Damit wir...mehr

Rz. 78 § 20 Abs. 3 WEG redet anders als § 22 Abs. 1 WEG a.F. nicht mehr von einer Zustimmung zu der baulichen Veränderung, sondern vom Einverständnis hiermit. Damit soll klargestellt werden, dass es sich hierbei nicht um eine Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft und somit nicht, wie nach früherer Auffassung, um eine Willenserklärung handelt, sondern um das Einverstandensein mi...mehr

Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann eine Beeinträchtigung vorliegt,...mehr

Rz. 84 § 13 Abs. 2 WEG erfasst nicht den Fall, dass alle beeinträchtigten Miteigentümer ihr Einverständnis mit der Veränderung des Sondereigentums erklärt haben.[66] Dies ist nach dem ausdrücklichen Bekunden des Gesetzgebers kein Versehen. Vielmehr muss der Umbauwillige auch in diesen Fällen die Gestattung der Maßnahme durch Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Inso...mehr

Rz. 156 § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB legt fest, wann die Ankündigung und der Hinweis auf § 555c Abs. 2 BGB entbehrlich sind. Dies bezieht sich nur auf die fristgebundene frühzeitige Ankündigung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 BGB, die drei Monate vor der Maßnahme zu erfolgen hat. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB ermächtigt den Umbauwilligen und sei...mehr

Rz. 160 Im Mietrecht kann zu den dort geregelten Fehlerfolgen unter Rückgriff auf das allgemeine Schuldrecht ein Schadensersatzanspruch hinzukommen. Denn die unterlassene oder unrichtige Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ist zugleich eine Pflichtverletzung des Vermieters gegenüber dem Mieter. Im Ergebnis kann er aus § 280 Abs. 1 BGB den Ersatz des hieraus entstandenen...mehr

Rz. 134 § 21 Abs. 5 S. 1 WEG verleiht der Eigentümerversammlung die Kompetenz, eine von den gesetzlichen Regelungen abweichende Kostentragung zu beschließen. Dies umfasst alle Regelungen des § 21 WEG. Dies wird häufig von Bedeutung sein, wenn die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht einleuchtet. Es ist etwa nicht einsichtig, wieso die Kosten für...mehr

Rz. 137 Weitere spezifische Fehler in Beschlüssen nach § 21 Abs. 5 S. 1 WEG werden unangemessene Zuweisungen von Kosten und Nutzungen sein. Wenn aber selbst ein Verstoß gegen das ausdrückliche Verbot des § 21 Abs. 5 S. 2 WEG nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führt, gilt dies erst recht für derartige Fehler. Denn letztlich handelt es sich hierbei um Verstöße gegen den Gr...mehr

Rz. 166 Erst nach der Bejahung einer Härte auf Mieterseite ist die Abwägung nach § 555d Abs. 2 S. 1 BGB vorzunehmen. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB berücksichtigt als Personen, deren Interessen auf Mieterseite einzubeziehen sind, den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts. Das Gesetz setzt bei allen Personen stillschweigend voraus, dass sie als ...mehr

Rz. 37 Anders als die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage knüpft der Gesetzgeber bei der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer bewusst an § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. an. Dass der Begriff der Beeinträchtigung durch denjenigen der Benachteiligung ersetzt wurde, habe lediglich sprachliche Gründe. Im Übrigen gibt der Gesetzgeber zur unbilligen Benachteiligun...mehr

Rz. 132 Jenseits der allgemeinen Fehlerlehre kommen als inhaltliche Mängel eines Beschlusses nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG insbesondere Mängel der Nutzungs- und der Ausgleichregelung in Betracht. Diese führen in keinem Fall zur Nichtigkeit, da die Ermessensausübung bzw. die Ermittlung eines angemessenen Ausgleichs letztlich Fragen der ordnungsmäßigen Verwaltung darstellen. In de...mehr

Rz. 176 Nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 1 BGB sind hinsichtlich der Duldungspflicht nur solche Härtegründe zu berücksichtigen, die der Drittnutzer gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in Textform bis zum Ablauf des Monats mitteilt, der auf die Ankündigung der baulichen Veränderung folgt. Sind Umstände, die hinsichtlich der Duldungspflicht eine Härte...mehr

Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme keine üb...mehr

Rz. 154 Der Umbauwillige soll nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 2 BGB auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen. Dies soll gemäß § 555c Abs. 2 BGB in der Ankündigung der baulichen Veränderung geschehen. Daraus ergibt sich, dass sie denselben Anforderungen an Frist und Form unterliegt. Die Hinweispflicht hat inhaltlich allerdings...mehr

Rz. 162 Unterschiede zum Mietrecht ergeben sich aus der weiteren Fassung der duldungspflichtigen Arbeiten, da der Mieter nur Modernisierungen dulden muss. Im Mietrecht nicht von § 555d Abs. 1 BGB erfasst sind etwa Umgestaltungen der Mietsache wie die Schaffung zusätzlicher (nicht Wohnzwecken dienender) Räume und Verbesserungen, die über eine Modernisierung hinausgehen. Derar...mehr

Rz. 35 Der neue, unbestimmte Rechtsbegriff der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage knüpft nicht, wie die Ähnlichkeit der Formulierung und die Übernahme der "unbilligen Beeinträchtigung" aus § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nahelegen könnten, an das dortige Tatbestandsmerkmal einer Änderung der Eigenart der Wohnanlage an.[31] Vielmehr will der Gesetzgeber deutlich über die Ein...mehr

Rz. 173 Der Mieter muss Härtegründe gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf die Ankündigung der baulichen Veränderung folgt. Im Ergebnis bleiben ihm also maximal, bei Zugang der Ankündigung zu Beginn eines Monats, knapp zwei Monate, im Minimum, bei Zugang am Ende eines Monats nur etwas mehr als ein Monat.[111] Allerding...mehr

Rz. 171 Wie bei der Modernisierung hat das Vorliegen von Härtegründen alleine keine Rechtsfolgen. Die Härtegründe müssen vom Drittnutzer im Verfahren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3, 4 BGB geltend gemacht werden, ansonsten sind sie unbeachtlich. Hingegen kann der Umbauwillige Abwägungsgesichtspunkte ohne Einhaltung einer Frist oder Form noch im Klageverfahren, in de...mehr

Rz. 50 Die Gesetzesmaterialien gehen implizit von einer Lademöglichkeit in Reichweite der durch Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum individuell zugewiesenen Stellplatzes aus. Denn sie stellen das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Fahrzeug während des Ladevorgangs im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ausdrücklich in Abrede.[44] Dem ist insoweit zuzustimmen, als über ...mehr

Rz. 56 Die Enumeration in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG ist abschließend. Selbst solche baulichen Veränderungen, denen der Gesetzgeber noch im Mietrechtsänderungsgesetz 2013 besondere Priorität eingeräumt hat (z.B. die Einsparung von Energie) unterfallen nicht dem Katalog des § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG und können daher nicht verlangt werden. Erst recht kann ein Wohnungseige...mehr

Rz. 54 Zu den erfassten Maßnahmen zählt die Gesetzesbegründung neben den Glasfaserkomponenten nicht nur die Anschlusskomponenten, sondern auch u.a. Maßnahmen in Bezug auf Downlink-und Uplink-Bandbreite, Ausfallsicherheit sowie Latenz und Latenzschwankung.[47] Obwohl dies die Gesetzesmaterialien zu § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 WEG nicht thematisieren, dürfte der Anschluss an ein Te...mehr

Rz. 158 Voraussetzung der Entbehrlichkeit der Ankündigung baulicher Veränderungen ist nach dem Gesetzeswortlaut die Unerheblichkeit der Einwirkung auf die Liegenschaft. Maßgeblich für die Unerheblichkeit einer Einwirkung ist wie im Mietrecht, wie lange und wie intensiv der zulässige Gebrauch durch den Drittnutzer gestört wird. Der Gesetzgeber hat im mietrechtlichen Zusammenh...mehr

Rz. 53 Noch von der Bundesregierung in den Gesetzeswurf eingefügt wurden in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 WEG Maßnahmen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Den unbestimmten Rechtsbegriff der "sehr hohen" Kapazität entnimmt der Gesetzgeber Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 des Europäischen Parlamentes und des Rates vom 11.12.2018....mehr

Rz. 145 Ähnlich insuffizient wie beim Ankündigenden ist die Verweisungstechnik auch beim Adressaten der Ankündigung. Die Normen, auf die § 15 Nr. 2 WEG verweist (z.B. §§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2 S. 1 BGB), benennen hier den Mieter, was im dortigen Regelungszusammenhang zutreffend ist. Dies entspricht aber nicht dem Sinn des § 15 WEG, der schon ausweislich seines ersten Halbs...mehr

Rz. 178 Die Präklusion nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 1 BGB greift nicht ein, wenn der Drittnutzungsberechtigte "ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war." Diese Vorschrift nimmt erkennbar auf die Wiedereinsetzung nach §§ 233 ff. ZPO Bezug, so dass für die Gründe der unverschuldeten Fristversäumnis auf die dortigen Kommentierungen Bezug genomme...mehr

Rz. 155 Unterbleibt der Hinweis nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 2 BGB, treten nicht die allgemeinen Folgen bei Fehlern der Ankündigung ein. Denn der Gesetzgeber hat für Fehler beim Hinweis nach § 555c Abs. 2 BGB in § 555d Abs. 5 BGB eine Spezialregelung geschaffen, auf die § 15 Nr. 2 WEG ebenfalls verweist. Demnach muss auch der Drittnutzer die für ihn geltenden Anfor...mehr

Rz. 165 Darüber hinaus stellt § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB auch weniger auf eine objektivierte, sondern auf eine individualisierende Betrachtung ab. Es kommt alleine darauf an, ob eine Beeinträchtigung für den Drittnutzer, der sich hierauf beruft, eine Härte darstellt. Dabei sind Besonderheiten in seiner körperlichen Konstitution, sein Alter und sein Gesundhe...mehr

Rz. 175 Überflüssigerweise verweist § 15 Nr. 2 WEG auch auf § 555d Abs. 4 S. 2 BGB, wonach der Mieter binnen der dort normierten Frist auch Umstände mitteilen muss, die eine Härte nach § 559 Abs. 4 begründen, also eine Härte nur hinsichtlich der Mieterhöhung darstellen. Diese Verweisung ist im vorliegenden Zusammenhang schlicht zu ignorieren, da weder die Wohnungseigentümerg...mehr

Rz. 180 § 15 WEG ist nicht unabdingbar ausgestaltet. § 15 Nr. 1 WEG verweist auch nicht auf §§ 555c Abs. 5, 555d Abs. 7 BGB. Gleichwohl werden die gesetzlichen Vorgaben zu Duldungspflichten weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss abänderbar sein. Denn zum einen handelt es sich hierbei nicht um das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und zur Gemeinschaft, das a...mehr

Rz. 153 Der Umbauwillige hat des Weiteren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme anzukündigen. Damit ist der Umbauwillige nicht zu konkreten Terminsangaben verpflichtet, darf sich jedoch nicht auf pauschale Angaben wie "im Frühjahr" beschränken. Gleiches gilt für die Dauer der Arbeit...mehr

Rz. 159 Zu den Folgen von Unterlassung oder Fehlern der Ankündigung äußern sich die Gesetzesmaterialien deutlicher als im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013. Danach sollen Fehler der Ankündigung dazu führen, dass die Duldungspflicht des Drittnutzers nicht fällig wird.[100] Ausgenommen bleiben die in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 2, Abs. 5 BGB normierten Fol...mehr