Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

8.4.1 Feststellungsklage Der Klage eines Wohnungseigentümers auf Feststellung, dass eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung keinen der Wohnungseigentümer beeinträchtige und daher ein Beseitigungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei, fehlt grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der klagende Wohnungseigentümer nicht zuvor gemäß § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss herbei...mehr

1.4.3.1 Benachteiligung durch die Maßnahme selbst Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu e...mehr

§§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG verleihen den Wohnungseigentümern die Kompetenz, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Die Bildung einer weiteren Rücklage kann sich daher auch zur Finanzierung gemeinschaftlicher Maßnahmen der baulichen Veränderung anbieten, die mit einer Kostenverteilung gemäß § 21 Abs. 2 WEG unter sämtlichen Wohnungseigentümern verbun...mehr

Im Fall der privilegierten baulichen Veränderungen sind stets das "Ob" und das "Wie" der Maßnahme zu unterscheiden. In aller Regel ist das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung bezüglich des "Ob" auf Null reduziert. Die gewünschte bauliche Veränderung ist also dem Grunde nach zu gestatten. Über das "Wie", also die Ausführung, den Ort und das Material entsc...mehr

Auch einzelne Wohnungseigentümer haben dann einen Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch, wenn sie durch die bauliche Veränderung konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt sind. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Eigentümer der Nachbarwohnung ein Klimagerät installiert hat und es hierdurch zu Geräuschimmission im Sondereigentum kommt.mehr

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG keine Modernisierungen mehr kennt, stellen auch derartige bauliche Veränderungen dar. Unterschieden werden die Vornahmemaßnahmen, also die baulichen Verä...mehr

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Erhaltungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen stellen solche der Instandhaltung und Instandsetzung dar. Diese sind in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt, auf die ein jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen An...mehr

4.1.1 Qualifiziert beschlossene Maßnahmen Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei (mehr als) die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. 4.1.1.1 D...mehr

Das kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Beseitigungsanspruch steht zwar im Grunde den Wohnungseigentümern zu, jedoch übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG die aus dem Gemeinschaftseigentum resultierenden Rechte der Wohnungseigentümer aus.mehr

Die Systematik des Rechts der baulichen Veränderungen ist geprägt von gemeinschaftlichen Vornahmemaßnahmen einerseits und Gestattungsmaßnahmen andererseits.mehr

Vom Grundsatz her gilt, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben, deren Kosten zu tragen haben, aber auch ausschließlich zur Nutzung berechtigt sind. Hiervon gibt es allerdings 2 praxisrelevante Ausnahmen: Die Kosten sind von allen Eigentümern zu tragen, so der Vornahme-Beschluss mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen gefasst...mehr

7.1 Beschlussfassung vorbereiten 7.1.1 Mindestens 2 Versammlungen planen/Möglichkeit des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG Wie bei größeren Erhaltungsmaßnahmen, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung in erster Linie solche der modernisierenden Erhaltung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstell...mehr

Abhängig vom Kostenaufwand kann eine Finanzierung aus den laufenden Hausgeldern erfolgen. Dies dürfte in aller Regel allerdings nicht möglich sein.mehr

7.2.1 Jede Baumaßnahme erfordert eine Beschlussfassung Wie bereits ausgeführt[1], ist über jede Baumaßnahme ein Beschluss zu fassen – egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme oder eine Gestattungsmaßnahme handelt. Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung auf Grundlage des § 20 WEG zum Gegenstand haben, müssen ebenfalls – wiederum egal, ob es sich um eine g...mehr

3.1.3.1 Grundsätze § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich...mehr

3.2.1 Mehrheitliche Gestattung Auf Grundlage des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können Wohnungseigentümern bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums gestattet werden. Praxis-Beispiel Markisenmontage Einer der Wohnungseigentümer will im Bereich seines Balkons eine Markise montieren. Ohne einen Anspruch hierauf zu haben, können die Wohnungseigentümer diese bauliche Veränderung mi...mehr

Hier gelten entsprechend die Grundsätze wie bei der Montage von Markisen.mehr

6.1 Wohnungseigentümer Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausge...mehr

7.1.1 Mindestens 2 Versammlungen planen/Möglichkeit des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG Wie bei größeren Erhaltungsmaßnahmen, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung in erster Linie solche der modernisierenden Erhaltung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größe...mehr

7.1.4.1 Laufende Hausgelder Abhängig vom Kostenaufwand kann eine Finanzierung aus den laufenden Hausgeldern erfolgen. Dies dürfte in aller Regel allerdings nicht möglich sein. 7.1.4.2 Erhaltungsrücklage Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs...mehr

7.3.1 Kostenverteilung unter allen Haben alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt oder sind alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Kosten der Maßnahme zu tragen, erfolgt die Kostenverteilung sachlogisch unter allen Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen, vereinbarten oder aber auch auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG abweich...mehr

14.1 Grundsätze Das Recht der baulichen Veränderungen wurde durch das WEMoG mit Wirkung seit 1.12.2020 grundlegend reformiert. Bauliche Veränderungen stellen nunmehr sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern unterhalb der Schw...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität. Der Begriff des "Telekommunikationsnetzes mit sehr hoher Kapazität" ist dabei an den gleichlautenden Begriff einer EU-Richtlinie vom 11.12.2018 angelehnt.[1]"Bauliche Veränderungen dienen dem Ans...mehr

Haben alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt oder sind alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Kosten der Maßnahme zu tragen, erfolgt die Kostenverteilung sachlogisch unter allen Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen, vereinbarten oder aber auch auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG abweichend hiervon beschlossenen Kostenve...mehr

Zusammenfassung Überblick Bauliche Veränderungen stellen sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern kommt es nicht an. Allerdings dürfen bauliche Veränderungen nicht einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentü...mehr

§ 15 Nr. 2 WEG betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das reformierte WEG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als ...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchsschutz dient. Einbruchsschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Verä...mehr

Auf Grundlage des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können Wohnungseigentümern bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums gestattet werden. Praxis-Beispiel Markisenmontage Einer der Wohnungseigentümer will im Bereich seines Balkons eine Markise montieren. Ohne einen Anspruch hierauf zu haben, können die Wohnungseigentümer diese bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit gestatten...mehr

Das ist grundsätzlich möglich. Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen nur bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden. Sie können auch nicht verlangt werden. Die Frage, ob eine bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umg...mehr

Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt.[1] Und dieser Anspruch unterliegt gemäß § 902...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung von baulichen Veränderungen, bei denen das Ermessen der Wohnungseigentümer bezüglich des "Ob" der Maßnahme im Regelfall auf null reduziert ist. 3.1.1 Grundsätze Konkret verleiht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung vo...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen. § 20 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern darüber hinaus einen Anspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen, wenn das Einverständnis hiervon beeinträchtigter Wohnungseigentümer vorliegt oder keiner der Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme ei...mehr

4.2.1 Grundsätze Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20...mehr

Der Grundsatz gilt auch hier. Wäre zunächst der Beschluss mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen gefasst worden, die mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, wären die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG unter allen Eigentümern zu verteilen. Diese Mehrheit wurde allerdings nicht erreicht, sodass die Kosten nur unter den zustimme...mehr

Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Der Wortlaut verdeutlicht, dass ein Beschluss über eine Maßnahme der baulichen Veränderung, die zu einer ...mehr

Mit Blick auf die Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen gilt zunächst der Grundsatz, dass entsprechende Ansprüche von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden. Das Gemeinschaftseigentum steht zwar nicht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im Eigentum aller Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings folgt der ...mehr

Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer Beschlussfassung. Unerheblich ist insbesondere, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im W...mehr

Der Klage eines Wohnungseigentümers auf Feststellung, dass eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung keinen der Wohnungseigentümer beeinträchtige und daher ein Beseitigungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei, fehlt grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der klagende Wohnungseigentümer nicht zuvor gemäß § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss herbeigeführt hat. Die Vorbefa...mehr

Die mit einer Maßnahme der baulichen Veränderung verbundenen Kosten können zunächst keine unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern zur Folge haben, da nur die bauwilligen und zustimmenden Wohnungseigentümer sowohl die Kosten der Maßnahme selbst als auch deren Folgekosten zu tragen haben. Was bauliche Veränderungen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG betrifft, die etwa...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Maßnahmen der baulichen Veränderung, die auf barrierefreien Zugang zu ihren Sondereigentumseinheiten gerichtet sind, dem Laden von E-Mobilen, die dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an das Glasfasernetz dienen. Alle diese Maßnahmen können allerdings auch mehrheitlich beschlossen und von der Gemeinschaft de...mehr

Zunächst können die Wohnungseigentümer sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschafts- bzw. Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen. Sie können also insbesondere auch die privilegierten Gestattungsmaßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG als Gemeinschaftsmaßnahme beschließen. Zu beachten ist allerdings stets, dass lediglich diejenigen ...mehr

Der Verwalter ist zur Vorbereitung der entsprechenden Beschlussfassung verpflichtet. Hierzu sollte er im Vorfeld mindestens 3 verschiedene Angebote einholen und als Alternativen zur Beschlussfassung stellen. Des Weiteren obliegt die durchzuführende Kosten-Nutzen-Analyse dem Verwalter, soweit er über die entsprechenden technischen Kenntnisse verfügt.mehr

Ja, denn es gibt grundsätzlich keine Gleichheit im Unrecht.mehr

Ja, aber nur nach vorheriger Gestattungsbeschlussfassung. Ist die Montage der Markise mehrheitlich gestattet, kann sich kein Wohnungseigentümer etwa darauf berufen, der optische Gesamteindruck der Wohnanlage werde verändert. Maßstab ist auch hier die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, die klar zu verneinen ist. Andererseits aber hat der Wohnungseigentümer keinen Anspr...mehr

Ja. Nach dem am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen" wurde die Bestimmung des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG entsprechend um die neue Nr. 5 erweitert.mehr

Die wohl unproblematischste Variante eines Einbruchsschutzes würde zwar der Türspion darstellen, der aber auch nur insoweit hilfreich ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer erkennen kann, ob er denjenigen, der an der Tür klingelt, auch kennt. Effektiver Einbruchsschutz vermag hiermit nicht verbunden sein.mehr

Soweit es sich nicht um eine tragende Wand handelt, ja. Handelt es sich um eine tragende Wand, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht, ist der Wohnungseigentümer dann zum Durchbruch berechtigt, wenn dies statisch unbedenklich ist. Im Fall der Fälle hat er dies nachzuweisen. Auch wenn weder Konstruktion noch Statik des Gebäudes beeinträchtigt sind, bedarf es eines ...mehr

Werden bauliche Veränderungen ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss vorgenommen, richtet sich der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung durchgeführt hat. Dies gilt auch dann wenn er der Eigentümergemeinschaft gar nicht mehr angehört. Sein Sondernachfolger kann nur ausnahmsweise in Anspruch geno...mehr

Beseitigungsansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig innerhalb von 3 Jahren.[1] In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in die Verjährungsfrist nicht die Zeit einzuberechnen ist, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.[2] Praxis-Beispiel Hemmung der Verjährung Ein Woh...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die...mehr