Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Die Einberufung dieser Eigentümerversammlung ist mit der Verwaltergrundvergütung abgegolten. Die Einberufung weiterer (außerordentlicher) Wohnungseigentümerversammlungen rechtfertigt die Vereinbarung eines Zusatzhonorars für den Verwalter. Das Sonderhonorar kann ...mehr

Die Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist damit insoweit aktivlegitimiert.[1] Das Verfahren gegen den ehemaligen Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen ist ein wohnungseigen...mehr

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss...mehr

Für die einzelnen Wohnungseigentümer muss das finanzielle Risiko stets überschaubar sein. Die Verantwortlichkeit für eine diesbezügliche Entscheidung muss bei der Eigentümerversammlung verbleiben. Eine Klausel ohne gegenständliche Beschränkung, Budgetierung oder Begrenzung der Höhe nach benachteiligt die Wohnungseigentümer entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen...mehr

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Anspruch auf Mängelbeseitigung Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrag...mehr

Die Durchführung der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zwingend dem Verwalter. Er schließt Werkverträge mit Bauhandwerkern nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer ab, sondern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als recht...mehr

Dem Verwalter obliegt es nach ständiger Rechtsprechung Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen durch Beschluss herbeizuführen.[1] Die wesentliche Pflicht des Verwalters ist es also, Baumängel festzustellen. Ist das Gemeinschaftseigentum bei Entstehen der Wohnungse...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Rz. 338 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 1.5: Vorsorgevollmacht mit anwaltlichen Kontrollbevollmächtigten Vorsorgevollmacht mit Unterstützungs-, Kontroll- und Verfahrensbevollmächtigung [537] Nach eingehender Beratung über die Möglichkeiten der rechtlichen Vorsorge und deren Tragweite und nach eingehender Belehrung über die mit der Erteilung einer Vorsor...mehr

Begriff Die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen getrennt vom Vermögen des Verwalters gehalten werden. Folglich darf der Verwalter das Konto der Eigentümergemeinschaft nicht als Eigenkonto oder als Sonderkonto führen. Entscheidend ist, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die richtige Einrichtung des Kontos gegen Anfechtung, Pfand- und Zurückbehalt...mehr

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Klägerin oder als Beklagte fungiert, ist deren Bezeichnung einfach. Praxis-Beispiel Rückständige Hausgelder Die Eigentümergemeinschaft "Dorfstraße 8 in 79294 Sölden", vertreten durch den Verwalter Richard Müller, macht rückständige Hausgelder gegenüber Wohnungseigentümer Klamm geltend. Das korrekte Rubrum lautet wie folgt: Prax...mehr

Begriff Die Kündigung hat eine doppelte Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zum einen kann es sich um die Kündigung des Verwaltervertrags handeln, zum anderen kommen Kündigungen vor allem in Verwaltungsunternehmen immer dann in Betracht, wenn Arbeitsverhältnisse mit den Angestellten beendet werden müssen. Im ersten Fall sind neben den Bestimmungen des bürgerlichen...mehr

Bei einer Kündigung des Verwaltervertrags ist immer zu beachten, dass diese aufgrund der herrschenden Trennungstheorie von der Abberufung des Verwalters zu trennen ist.[1] Zwar beinhaltet die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund i. d. R. zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags[2], dennoch bedingt das eine nicht automatisch auch das andere. Hinweis Unentgeltlicher...mehr

In den Bereichen, in denen die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt selbst nicht handeln kann, sind die Inhaber der Rechte und Pflichten nach dem WEG die Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft. Hiervon betroffen sind insbesondere Individualansprüche der Wohnungseigentümer etwa auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nu...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft … beschließt, dass die final in der Eigentümerversammlung vom 3.12.2021 festgelegten Sanierungsarbeiten unverzüglich durch die bereits beauftragten Fachfirmen umgesetzt werden sollen. Die Eigentümer der WE …, Frau … und Herr …, sollen bei Aufrechterhaltung ihrer Weigerungshaltung zur Zutri...mehr

Rz. 170b Bei den Telekommunikationsdienstleistungen i. S. v. § 13b Abs. 2 Nr. 12 S. 1 UStG schuldet der Leistungsempfänger die Steuer, wenn er ein Unternehmer ist, dessen Haupttätigkeit in Bezug auf den Erwerb dieser Leistungen in deren Erbringung besteht und dessen eigener Verbrauch dieser Leistungen von untergeordneter Bedeutung ist (§ 13b Abs. 5 S. 6 1. Halbs. UStG). Dami...mehr

Rz. 23 Einkünfte werden nach Nr. 2a nur festgestellt, wenn an den Einkünften mehrere Personen beteiligt und die Einkünfte diesen mehreren Personen steuerrechtlich zuzurechnen sind. Ob die Einkünfte steuerlich mehreren Personen zuzurechnen sind, ob also eine transparente Besteuerung erfolgt, hängt nicht von der Rechtsfähigkeit der Personenvereinigung ab, sondern beruht auf de...mehr

Nicht selten wurden in Eigentümergemeinschaften in der Vergangenheit Beschlüsse gefasst, nach denen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster denjenigen Wohnungseigentümern auferlegt wurden, in deren Sondereigentumsbereich sich die Fenster befinden. Als Dauerregelung waren derartige Beschlüsse nichtig. Die WEG-Reform aus dem Jahr 2007 hatte insoweit e...mehr

Als äußeres gestaltendes Element der Wohnungseigentumsanlage sind Fenster ein häufiges Streitthema in den Eigentümergemeinschaften. Dies gilt nicht nur im Hinblick auf die Gestaltung der Fenster an sich, sondern insbesondere auch in Beziehung auf Fensterverkleidungen wie Jalousien, Fenstergitter oder Fliegengitter. Grundsätzlich bedarf jede bauliche Veränderung des Gemeinsch...mehr

Kostenregress droht insbesondere in den Fällen, in denen die Gerichte grobe Fahrlässigkeit bejaht hatten – zu beachten ist allerdings, dass der Verwalter grundsätzlich auch bei einfacher Fahrlässigkeit in Regress genommen werden kann: Bedenkenhinweis vor Beschlussfassung Nicht ausreichender Bedenkenhinweis.[1] Kein Bedenkenhinweis vor Fassung eines nichtigen Beschlusses.[2] Besc...mehr

Als Kläger einer Anfechtungsklage kommen seit Inkrafttreten des WEMoG nur noch die Wohnungseigentümer in Betracht und nicht mehr der Verwalter. Bereits nach alter Rechtslage hatte der Verwalter kein altruistisches Anfechtungsrecht. Anfechtungsklage konnte er nur insoweit erheben, als seine Rechtsstellung betroffen war, was insbesondere beim Beschluss über seine Abberufung der...mehr

Insbesondere in zerstrittenen verwalterlosen Eigentümergemeinschaften, in denen ein gewisses Chaos vorprogrammiert ist, dürfte einzelnen Wohnungseigentümern auch zu einer Nebenintervention zu raten sein. Denn die prozessualen Befugnisse des Streithelfers sind weitreichend: Er kann alle der Partei zustehenden Prozesshandlungen wirksam vornehmen. In der mündlichen Verhandlung is...mehr

Die Zustellung der Anfechtungsklage erfolgt gegenüber dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt grundsätzlich und für sämtliche Anfechtungsklagen. Ob der Verwalter den Beschlussmangel zu vertreten hat und insoweit ein Interessenkonflikt bestehen könnte, spielt keine Rolle, weshalb das Gesetz auch keinen Ersatzzustellungsvertr...mehr

Alte vs. neue Rechtslage Die nachfolgende Rechtsprechung bleibt auch nach Inkrafttreten des WEMoG weiter maßgeblich; aktualisiert wurden Gesetzesnormen im Klammerzusatz. Soweit sie lediglich noch für vor dem 1.12.2020 anhängig gewordene Altverfahren gilt, ist dies ausdrücklich vermerkt. Abmahnungsbeschluss, Entziehungsklage Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtun...mehr

Schließlich besteht ein gesetzliches Stimmverbot dann, wenn der Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Veräußerung seines Sondereigentums verurteilt ist. Bekanntermaßen kann die Entziehung des Sondereigentums dann von einem Wohnungseigentümer verlangt werden, wenn dieser in ganz erheblicher Weise gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt. Bis zum Inkrafttreten des WEMoG am ...mehr

Ein Stimmverbot besteht auch dann, wenn der Beschluss die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits zum Gegenstand hat. Der Begriff des Rechtsstreits ist dabei weit zu fassen. Hierunter fallen sämtliche Verfahren des § 43 WEG. Voraussetzung ist allerdings, dass sich der vom Stimmverbot betroffene Wohnungseigentümer und die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer g...mehr

Dienst-/Werkverträge Unmittelbar und unproblematisch greift das Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG, wenn mit einem Wohnungseigentümer Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen werden sollen. Egal, ob er als Hausmeister, als Handwerker, Rechtsanwalt oder Steuerberater beauftragt werden soll, unterliegt er dem Stimmverbot. Verwalterbestellung Keinem Stimmv...mehr

§ 148 Abs. 2 ZVG entzieht dem Eigentümer die Verwaltungsbefugnis über seine Sondereigentumseinheit. Im Rahmen der Zwangsverwaltung übt daher der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist zwar auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es...mehr

Regelmäßig anfallende Gartenpflegearbeiten, wie z. B. Rasenmähen, Baumschnitt oder Pflege von Blumenbeeten, gehören zu den laufenden Erhaltungsmaßnahmen einer Grünanlage. Über die Art und Weise der Durchführung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dann, wenn es sich abhängig von ihrer Größe nicht mehr um eine unbedeutende ...mehr

Begriff Die Ersatzbepflanzung stellt sich in aller Regel als Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Ob der Verwalter ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss eigenständig Ersatzbepflanzungen in Auftrag geben darf, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich bezogen auf die konkrete Eigentümergemeinschaft noch um eine Maßnahme von unterg...mehr

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe der Gemeinschaft kann der Verwalter also selbst für den Abschluss von Wartungsv...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregel...mehr

Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dah...mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf.[1] Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden,[2] wobei die Ni...mehr

Das Mieterinteresse besteht letztlich allein darin, die begehrte bauliche Veränderung durchführen zu können. Wie aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt, ist dieses Veränderungsinteresse aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert. Insoweit bedarf es keines mieterspezifischen Interesses. Der Vermieter kann also den Wunsch des Mieters nicht per se mit dem Argument zurü...mehr

Ein einzelner Wohnungseigentümer ist selbstverständlich nicht befugt, Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums zu vermieten. Dies gilt auch für seinen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Ist es dennoch zu einer entsprechenden Vermietung eines einzelnen Mitglieds der Eigentümergemeinschaft gekommen, kann die Eigentümergemeinschaft den Mietvertrag im Nachhinein genehmigen....mehr

Begriff Als "Nichtbeschluss" bezeichnet man einen Beschluss, der durch einen wesentlichen Verfahrensmangel gekennzeichnet ist. Der Nichtbeschluss ist als nicht existent zu betrachten und entfaltet keine Rechtswirkung. Er bedarf keiner Anfechtung und auch nicht der Feststellung seiner Nichtigkeit, wobei letztere begehrt werden kann. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ge...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw....mehr

Begriff So wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mehrheitlich gefasster Beschluss ausreichend. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Vermietung des Gemei...mehr

Nicht selten bestehen Wohnungseigentumsanlagen aus mehreren Gebäuden, ohne diesem Umstand im Hinblick auf die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft Rechnung zu tragen. Solche Wohnungseigentümergemeinschaften sind für den Verwalter zunächst denkbar einfach zu verwalten, da die Verteilung sämtlicher Kosten einheitlich unter allen Wohnungseigentümern erfolgt – e...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG räumte § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Beschlussfassung zur Regelung der Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands ein. Die Bestimmung war insbesondere in den Fällen von Bedeutung, in denen im Verwaltervertrag Sonderhonorare für den Verwalter geregelt sind, die verursacherbezogen ausgelöst werden und die insow...mehr

Ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen bedarf lediglich der einfachen Mehrheit der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer. Stimmverbote nach § 25 Abs. 4 WEG sind allenfalls mit Blick auf § 25 Abs. 4 Alt. 3 WEG zu beachten, so einem Wohnungseigentümer sein Sondereigentum dur...mehr

Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder aber des Kabelempfangs werden grundsätzlich in Ermangelung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Dies gilt hinsichtlich der Kabelempfangsgebühren selbst dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel abrechnet.[1] Selbstve...mehr

Im Fall der Übernahme einer neuen Eigentümergemeinschaft sind für den Verwalter stets 2 Konstellationen zu unterscheiden: Übernahme einer Erstverwaltung in einer neu begründeten Eigentümergemeinschaft Verwaltungsübernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft 1.2.1 Übernahme einer Erstverwaltung Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentü...mehr

Bei Übernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft als Nachfolgeverwalter hat der übernehmende Verwalter die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Wirtschaftsperioden dahingehend zu überprüfen, ob und in welcher Höhe Beiträge zur Erhaltungsrücklage geleistet wurden. Allein den Bankkontenunterlagen des Vorverwalters wird er dies nur dann entnehmen können, we...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Neben den im Wirtschaftsplan festgesetzten Beiträgen, die von den Wohnungseigentümern in die Rücklage zu zahlen sind, können auch sonstige Einnahmen der Gemeinschaft der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Zunächst einmal unterliegt die Frage, ob Zinsen des Rücklagenkontos in der Rücklage verbleiben sollen oder unter den Wohnungseigentümern als Einnahme ausgeschüttet werden...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen...mehr