Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommen nach Auffassung der Finanzverwaltung[1] 2 Varianten in Betracht: Variante (Normalfall) Die Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (z. B. Reinigung des Treppenhauses, Hausmeister, Gartenpflege) sind grundsätzlich im Jahr der Vorauszahlung zu berücksichtigen. Einmalige Aufwendungen (z. B. für Handwerkerleistungen) ...mehr

Die Verwaltung des Vermögens des Mandanten ist ein Teil der Vermögens- und Kapitalanlageberatung. Steuerberater können aufgrund ihrer umfassenden Kenntnisse der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mandanten geeignet sein, deren Vermögen zu verwalten. Es handelt sich hierbei regelmäßig um zulässige wirtschaftliche Beratung. Von der frei vereinbarten Vermögensverwaltung ist die ...mehr

Rz. 183 Die Einberufung einer Eigentümerversammlung dient in der Regel zur Beschlussfassung. Das Thema der Beschlussfassung gibt den Rahmen des Interesses der Klägerseite vor. Allerdings ist die Einberufung einer Versammlung nur eine Vorbereitungshandlung zur eigentlichen Beschlussfassung oder deren Anfechtung. Folglich bemisst sich das Gesamtinteresse hier an der Hälfte des...mehr

Rz. 30 Gleichzeitig ist damit die Streitfrage endgültig entschieden, ob die Eigentümerversammlung dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss Weisungen, etwa zum Abschluss eines Vergleiches, erteilen darf. Die bisher teilweise verneinte Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung[31] folgt aus § 27 Abs. 2 WEG. Allerdings wirkt sie gemäß § 9b Abs. 1 S. 3 WEG nur im Innenverhältnis.mehr

Rz. 86 § 29 Abs. 1 S. 2 WEG lässt indessen offen, wer diese Funktionen im Verwaltungsbeirat vergibt. Da die Eigentümerversammlung sogar über die Bestimmung seiner Mitglieder befinden kann, steht es ihr erst recht zu, auch die Funktionen des § 29 Abs. 1 S. 2 WEG zu vergeben. Dies ist jedoch nicht zwingend. Der Gesetzeswortlaut lässt es, wie bisher, zu, dass die Mitglieder des...mehr

Rz. 61 Die erhebliche, aber in Gesetzestext und -materialien nicht sonderlich klar konturierte Erweiterung der Alleinentscheidungskompetenzen des Verwalters wird in der Praxis schnell die Frage aufkommen lassen, ob dieser in Zweifelsfragen die Eigentümerversammlung anrufen kann. Denn auf diesem Wege kann er, wie nach altem Recht, durch einen Beschluss Rechtssicherheit erreic...mehr

Rz. 63 Nach bisherigem Recht ist die Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Beschlussantrag Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschlussersetzungsklage. Dies ist im neuen Recht nicht ausdrücklich normiert, ergibt sich jedoch aus allgemeinen Zulässigkeitserwägungen. Denn einer Klage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn dem Kläger ein ein...mehr

I. Einberufung 1. Einberufung durch Wohnungseigentümer a) Zielsetzung Rz. 1 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[1] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemei...mehr

Rz. 18 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort regelt. Die technischen Einzelheiten sind wohl i...mehr

Rz. 4 Die Gesetzesänderung kann gerade in beiden oben skizzierten Problemfällen, der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gründungsstadium und der kleinen Gemeinschaft ohne Verwalter zumindest teilweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung ermöglichen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher existent wird, kann der teilend...mehr

Rz. 1 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[1] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Verwalter bestell...mehr

Rz. 2 Voraussetzung der Ermächtigung ist, ebenso wie bei der Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter, dass ein Verwalter fehlt oder pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung verweigert. Weitere Voraussetzungen müssen nicht erfüllt sein; es bedarf nach ausdrücklichem Bekunden der Gesetzesmaterialien auch keines konkre...mehr

Rz. 6 Abgesehen von formellen Fehlern kann ein Beschluss nach § 24 Abs. 3 WEG insbesondere an zwei Mängeln leiden: Bereits die ermächtigende Eigentümerversammlung war nicht ordnungsgemäß einberufen oder es wurde fälschlich eine Weigerung des Verwalters angenommen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bereits nach bisher h.M. führten Fehler in der Einberufung durch den Vo...mehr

Rz. 67 Nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 2 WEG sind kombinierte Anträge über Grund und konkrete Ausführung der baulichen Veränderung nicht vorgesehen. Diese kommen aber jedenfalls dann in Betracht, wenn auch auf der zweiten Stufe der Beschlussfassung eine Ermessensreduzierung auf Null eingetreten ist. Erstaunlicherweise erwecken die Gesetzesmaterialien den Eindruck, das Gerich...mehr

Rz. 25 Nur im Extremfall, wenn sowohl ein Anspruch dem Grunde nach als auch auf eine bestimmte Ausführung besteht, kann der Kläger beide Anträge, ähnlich wie bei der Beschlussvorlage, zu einer einheitlichen Klage zusammenfassen. Dies ist hinsichtlich des Anspruchs dem Grunde nach unbedenklich, da das Gericht die Klage allenfalls hinsichtlich des "Wie" abweisen darf, wenn dem...mehr

Rz. 55 Maßgeblich ist die konkrete Beschaffenheit der Liegenschaft. Dabei dürfte die Größe nur ein Kriterium sein. Hinzu kommen mindestens noch ihr baulicher Zustand und die finanzielle Ausstattung. In einer bestens instandgehaltenen Liegenschaft dürfte selbst eine größere Reparatur eher der Entscheidungsbefugnis des Verwalters zuzuordnen sein als in einer vernachlässigten A...mehr

Rz. 32 Der Kläger darf allerdings nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden, wenn das Vorgehen in seiner Beschlussklage erörtert wird.[33] Wenn eine solche Erörterung in Gegenwart des Prozessgegners nicht gewünscht ist, kann die Beratung aber außerhalb einer Eigentümerversammlung erfolgen. Zulässig ist zu diesem Zwecke auch die Unterbrechung einer Eigentümerv...mehr

Rz. 24 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen. Das geht schon aus dem Wortlaut hervor, wonach ...mehr

Rz. 25 Die Möglichkeit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen von einem anderen Ort aus setzt nicht die allgemeinen Regeln ihrer ordnungsgemäßen Durchführung außer Kraft. So kann nicht mit der Begründung, man könne ja von zu Hause aus teilnehmen, eine unzumutbare Zeit für ihre Durchführung gewählt werden. Ebenso muss der Versammlungsleiter wie bei einer Präsenzveranstaltun...mehr

Rz. 28 Fehler bei der Durchführung der Eigentümerversammlung ziehen die allgemeinen Folgen nach sich. Wird etwa gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Hierauf wird sich allerdings nach Treu und Glauben nicht derjenige berufen können, der den Fehler herbeigeführt hat. Komplizierter kann die Beurteil...mehr

Rz. 7 Die neue Regelung dürfte mittelbar auch das Verfahren ändern, in dem die Einberufung gerichtlich verlangt werden kann. Denn die Ausgestaltung der Ermächtigung als Beschluss führt dazu, dass nunmehr nicht mehr ein konstitutiver Akt des Gerichtes analog § 37 Abs. 2 BGB, sondern eine Beschlussersetzung durch das Gericht erstrebt wird. Diese ist im Verfahren nach § 44 Abs....mehr

Rz. 26 Bei der Fehlerlehre ist zu unterscheiden zwischen Fehlern des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG selbst und solchen bei der Durchführung der Veranstaltung. Erstere können grundsätzlich, sofern nicht ausnahmsweise ein Fall der Nichtigkeit vorliegt, nur mit der Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG innerhalb der Frist des § 45 S. 1 WEG geltend gemacht werden. Ande...mehr

Rz. 84 Diese Änderung kann in der Praxis gravierende Folgen nach sich ziehen. Ganz unmittelbar ergibt sich dies bei der Reservekompetenz des Verwaltungsbeirates gemäß § 24 Abs. 3 WEG, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. Nimmt die Einberufung dann ein scheinbar zum Mitglied des Verwaltungsbeirates bestellter Nicht...mehr

Rz. 63 Fehler in der Einschätzung der Angemessenheit können sowohl beim "Ob" als auch beim "Wie" der baulichen Veränderung und in beide Richtungen, sowohl zu Lasten des Anspruchstellers als auch zu Lasten einzelner oder aller übrigen Miteigentümer unterlaufen, indem etwa eine ungenügende oder eine zu umfassende bauliche Veränderung beschlossen wird. In jedem Fall führt ein s...mehr

Rz. 8 Die Einberufungsfrist wird in§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG auf drei Wochen verlängert. Dies begründen die Gesetzesmaterialien damit, dass die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, sich auf die Eigentümerversammlung vorzubereiten, verbessert werden soll.[7] Im Übrigen bleibt die Vorschrift unverändert. Dies betrifft insbesondere die Möglichkeit abweichender Regelungen in der Gem...mehr

Rz. 71 Eine abweichende Lösung sieht der Gesetzgeber bei bestimmten Beschlussersetzungen, nämlich dem Verlangen einer baulichen Veränderung selbst vor. In Anlehnung an die Rechtsprechung des BGH kann sich der Umbauwillige zunächst darauf beschränken, die Gestattung einer baulichen Veränderung dem Grunde nach zu verlangen. Besteht dieser Anspruch, kann die Eigentümerversammlu...mehr

Rz. 19 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Wohn...mehr

a) Zielsetzung Rz. 1 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[1] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Ver...mehr

Rz. 64 Da die Auslegung des erheblichen Nachteils im neuen Recht nicht sicher vorhergesehen werden kann, ist dem sanierungswilligen Wohnungseigentümer in jedem Fall ein gefahrloserer Weg zu raten, den das neue Recht ebenfalls vorgibt. Denn die Durchführung einer erforderlichen Erhaltungsmaßnahme ist von der Beschlusskompetenz des § 19 Abs. 1 WEG zur Benutzung des Sondereigen...mehr

Rz. 67 Der Gesetzgeber hielt die Vorschrift des § 21 Abs. 8 WEG a.F., wonach das Gericht nach billigem Ermessen entscheidet, auch im Zusammenhang mit Beschlüssen für überflüssig, die auf einem Ermessen der Eigentümerversammlung beruhen. Dies begründen die Gesetzesmaterialien damit, dass dem Gericht nur dann ein Ermessen zukommt, wenn auch die Eigentümerversammlung ein Ermess...mehr

Rz. 52 Der Gesetzgeber wollte die Möglichkeit des Verwalters, ohne Beschlussfassung tätig zu werden, durch § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ausschließlich erweitern. Deswegen verbleibt es auch ohne diesbezügliche Vorgaben in Gesetzestext und -materialien bei den Befugnissen, die dem Verwalter schon früher ohne Entscheidung der Eigentümerversammlung zukamen, bei der Entbehrlichkeit der ...mehr

Rz. 59 Mit der Einführung einer umfassenden Berechtigung und Verpflichtung zum Tätigwerden ohne Beschluss ist der Verwalter umgekehrt nicht mehr durch einen solchen in seinem Tun gerechtfertigt. Es stellt sich folglich die neue Frage, wer wie vorgehen muss, wenn er die Berechtigung des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG bestreitet. Nach der neuen Gesetzessystematik, derzuf...mehr

1. Einberufung durch Wohnungseigentümer a) Zielsetzung Rz. 1 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[1] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu U...mehr

Rz. 64 Die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG gilt nach dem Wortlaut der Norm nur für Anfechtungsklagen. Wer einen Beschluss erstreiten will, kann die Beschlussersetzungsklage also grundsätzlich ohne Einhaltung einer Frist nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung erheben. Denn ein bloßer Negativbeschluss entfaltet nach Rechtsprechung des BGH keine Bindungswirkung.[65] Das...mehr

Rz. 20 Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern, sondern nur von einem, der Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet. Die Eigentümerversammlung kann diese Möglichkei...mehr

Rz. 10 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[12] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG a.F. über die Folgen der Beschlussunfähigkei...mehr

Rz. 11 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine der vorerwähnten Spezialregelungen, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[14] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich auch keiner Form...mehr

Rz. 51 Mit § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG beschreitet der Gesetzgeber völliges Neuland. Bislang hatte die Eigentümerversammlung im Grundsatz über jede Maßnahme zu beschließen. Selbst die gewollte und ausdrückliche Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter wurde in der Rechtsprechung mit außerordentlicher Zurückhaltung behandelt. Eine solche Übertragung von Entscheidun...mehr

a) Fehler des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG Rz. 26 Bei der Fehlerlehre ist zu unterscheiden zwischen Fehlern des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG selbst und solchen bei der Durchführung der Veranstaltung. Erstere können grundsätzlich, sofern nicht ausnahmsweise ein Fall der Nichtigkeit vorliegt, nur mit der Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG innerhalb der F...mehr

Rz. 13 Ausdrücklich offen lässt der Gesetzgeber die Frage danach, ob eine noch nicht einmal der Textform genügende Vollmachtserteilung nur zurückgewiesen werden kann oder unwirksam ist.[19] Vor dem Hintergrund der wohnungseigentumsrechtlichen Handhabung erscheint ersteres vorzugswürdig. Wenn man den Mangel der Schriftform nach altem Recht nur als Grund zur Zurückweisung ansa...mehr

Rz. 66 Die Gesetzesmaterialien stellen zunächst fest, dass das Gericht wie nach früherem Recht dann, wenn Anspruch auf einen bestimmten Beschluss besteht, genau diese Beschlussfassung ersetzen kann. Dies ist systemgerecht, da dann auch die Eigentümerversammlung keinen Ermessensspielraum gehabt hätte, so dass ihre Verwaltungsbefugnisse durch das Gericht nicht beschnitten werden.mehr

a) Gesetzliche Regelung Rz. 14 Das bisherige Recht enthielt etwa in §§ 16 Abs. 4 S. 2, 18 Abs. 3 S. 1, 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. qualifizierte Mehrheiten; bisweilen (etwa in §§ 15 Abs. 2, 26 Abs. 1 S. 1 WEG a.F.) ordnete es auch an, dass mit (nicht qualifizierter) Mehrheit entschieden werden kann. Mit alledem macht § 25 Abs. 1 WEG nun Schluss. Danach entscheidet die Mehrheit de...mehr

Rz. 15 Die Stimmkraft richtet sich kraft Gesetzes gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG wie bislang nach Köpfen. Da § 25 Abs. 1 WEG aber von der "Mehrheit der abgegebenen Stimmen" redet, gilt die Vorschrift auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Stimmkraft nach dem Einheits- oder Wertprinzip bemisst. Auch hier ist ein Beschlussantrag künftig mit der Mehrheit der abgegebenen Stimm...mehr

1. Beschlussfähigkeit (§ 25 Abs. 3 WEG a.F.) Rz. 10 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[12] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG ...mehr

a) Keine Zwangsteilnahme an Online-Versammlungen Rz. 24 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen....mehr

a) Bedeutung der Vollmachtsurkunde nach bisherigem Recht Rz. 11 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine der vorerwähnten Spezialregelungen, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[14] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die ...mehr

Rz. 16 Auch § 25 Abs. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann also für einzelne Beschlussgegenstände qualifizierte Mehrheiten vorsehen. Ob entsprechende Regelungen in alten Gemeinschaftsordnungen wirksam bleiben wirksam, richtet sich wiederum nach § 47 WEG.[20]mehr

1. Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen Rz. 18 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort re...mehr

a) Notwendigkeit der Beschlussfassung Rz. 19 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in...mehr

Rz. 72 In Wortlaut und Begründung des Gesetzes nicht berücksichtigt ist der Fall, dass die Eigentümerversammlung zwar über einen Beschlussantrag abgestimmt, der Versammlungsleiter aber keinen Beschluss verkündet hat. Nach Rechtsprechung des BGH existiert dann noch kein Beschluss, da dieser erst und mit dem Inhalt zustande kommt, den der Versammlungsleiter verkündet.[69] Dies...mehr