Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Abwehransprüche Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradwegs auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan, kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.[1] Anspruchsinhaber, Hausgeld Alleinige Inhaber...mehr

Als Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft sind die Wohnungseigentümer Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums. Da auch Wohnungseigentum "echtes" Eigentum (wie z. B. das an einem Einfamilienhaus oder einer Doppelhaushälfte) darstellt, müssen den Wohnungseigentümern auch gewisse Rechte eingeräumt sein, ihr Eigentum ohne Beteiligung oder Zustimmung der übrigen Wohnungseigentüm...mehr

Paradebeispiel für die Erhaltung schutzwürdiger Belange des Schuldners ist das Erfordernis eines Vorgehens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung von Mängelrechten aus einem Bauträgerkaufvertrag. Dies hat zwar nur indirekt etwas mit der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tun, als der BGH bereits im Jahr 1979 klargestellt hat, dass ...mehr

Der BGH hatte bereits im Jahr 1980 die Komplexität des Wohnungseigentumsrechts beklagt.[1] Durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft – zunächst seitens der Rechtsprechung und schließlich des Gesetzgebers – hat sich hieran nichts geändert. Waren zunächst auch neue Probleme entstanden, wurden diese in praxisrelevanter Hinsicht auch gelöst. Vo...mehr

Unmittelbare Außenhaftung Für das Verhältnis außenstehender Dritter zu den Wohnungseigentümern ist § 9a Abs. 4 WEG von erheblicher praktischer Bedeutung. Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamth...mehr

Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert im gesamten Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums als Vertragspartnerin von Unternehmen und Dienstleistern bei Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Praxis-Beispiel Vertragspartner Ist das Dach der Wohnanlage undicht und muss ein Dachdecker beauftragt werden, wird der Auftrag im Name...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese übt also fremde Rechte, nämlich diejenigen der Wohnungseigentümer, in eigenem Namen aus. Geregelt in § 9a Abs. 2 WEG, übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich au...mehr

Im Zuge der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der hiermit verbundenen Zuordnung des Gemeinschaftsvermögens zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 9a Abs. 3 WEG, ist Konteninhaberin grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei einer Kontoneueröffnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßi...mehr

Immobilienerwerb Längst ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband Grundeigentum erwerben kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich beschließen, dass die Gemeinschaft eine Wohnung oder ein Grundstück erwirbt.[1] Insoweit kann dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch als Eigentümerin ins Grundbuch e...mehr

2.1 Innenverhältnis Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt nach § 9a Abs. 2 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Die Wohnungseigentümer sind ihrerseits gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 W...mehr

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung kann ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungskäufers regelmäßig dann bestehen, wenn das Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum mangelbehaftet ist. Das Zurückbehaltungsrecht kann natürlich nicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft ausgeübt werden, richtiger Adressat ist hier der Bauträger. Sind also Mängel am Sonder- oder Gemeinschaftseigentu...mehr

Das Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Insoweit haben die Wohnungseigentümer nicht unmittelbare, sondern nur mittelbare, über die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft abgeleitete Rechte am Gemeinschaftsvermögen.[1] Daher ist alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Hausgeldes die Wohnungseigentümergemein...mehr

Nach § 9a Abs. 2 WEG stehen die Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis und damit auch das Recht zur gerichtlichen Geltendmachung der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Dazu zählt auch die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche im Hinblick...mehr

Das Gemeinschaftsverhältnis birgt Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander. So kann ein Begehren auf Abtrennen einer Kabelempfangsanlage vom Allgemeinstrom auch dann treuwidrig sein, wenn lediglich eine Wohnung durch die Kabelempfangsanlage versorgt wird, die anderen Wohnungen aber ebenfalls über eine Anschlussmöglichkeit verfügen.[1] Die zwischen den Mitgliedern d...mehr

Allerdings fehlt es mit Blick auf die primären Mängelrechte der Erwerber an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Hierbei handelt es sich um die Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses. Mit Blick auf die Neuregelungen durch das WEMoG ist in diesem Zusammenhang allerdings zu berücksichtigen, dass bereits auf Grundlage der alten Rechtslage die Grundsä...mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann unter bestimmten Voraussetzungen auch Immobiliareigentum erwerben[1], da sie grundbuchfähig ist. Die Prüfung der Frage, ob der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme der ordnungsmäßiger Verwaltung anzusehen ist, obliegt nicht den Grundbuchämtern im Rahmen der Eintragung der Eigentümergemeins...mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 9a Abs. 1 und Abs. 3 WEG im Rahmen der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie dessen Gebrauch als solche rechtsfähig. Darüber hinaus obliegt ihr gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist demnach im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt nach § 9a Abs. 2 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Die Wohnungseigentümer sind ihrerseits gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der Ge...mehr

Pflege und Erhaltung der Außenanlagen obliegen nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da diese für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Der Verwalter als ihr gesetzlicher Vertreter hat insoweit in aller Regel die entsprechende Handlungsermächtigung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschluss der Wohnungseigentü...mehr

Rn 28 Abweichend von der früheren Rspr wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch § 9a WEG als rechts- und parteifähig angesehen. Die Rechtsfähigkeit ist abweichend zum früheren Recht nicht auf den Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt (Schultzky MDR 20, 1409, 1410). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt gem § 9a Abs 2 WEG die si...mehr

Rn 23 Abfallbeseitigung: vertretbar (Brandbg 24.3.20 – 3 U 49/16, Rz 61). Abnahme beim Kauf: vertretbar, wenn allein auf Besitzbefreiung gerichtet (aA noch Marienwerder SeuffA 50, 237, 237 f); unvertretbar, wenn mit ihr Prüfung als Erfüllung (Annahme) verbunden (Anders/Gehle/Schmidt ZPO Rz 32). Abrechnung s.u., insb ›Auskunftserteilung und Rechnungslegung‹. Maßnahmen zur Verhin...mehr

Rn 17 Abgesehen hiervon besteht eine Pflicht der Partei oder eines Dritten, einen Augenschein zu dulden, nicht (Musielak/Voit/Huber § 371 Rz 19). Insbesondere sind Dritte nicht verpflichtet, Beschädigungen ihres Eigentums hinzunehmen. Sie müssen etwa nicht Bauteilöffnungen in ihrer Wohnung dulden, damit der Beweisführer nachweisen kann, dass das Gemeinschaftseigentum Baumäng...mehr

Rn 3 Der wohl überwiegende Bereich der selbstständigen Beweisverfahren im Zivilprozess ist der der Vermeidung bzw Vorbereitung eines Bauprozesses, zB während des Bauens die Prüfung behaupteter Mängel an Vorgewerken oder nach Kündigung die Feststellung eines bestimmten Bautenstandes einschl der Qualität. Ein Mängelbeseitigungsverlangen genügt den Anforderungen, wenn der Auftr...mehr

Rn 1 Diese Norm schließt nicht aus, dass das Gericht ohne Terminsbestimmung dem Zeugen die Beweisfragen zur schriftlichen Beantwortung vorlegt oder dem gerichtlichen SV die Lieferung des schriftlichen Gutachtens aufgibt. Wird gerichtlicher Termin zur Beweisaufnahme bestimmt, gilt dies: Damit der Gegner Gelegenheit erhält, seine Rechte wahrzunehmen, muss er – bei Vertretung d...mehr

Rn 42 Neben der Ermächtigung erfordert eine gewillkürte Prozessstandschaft ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Prozessführung im eigenen Namen, das auch durch ein wirtschaftliches Interesse begründet werden kann (BGHZ 119, 237, 242 = NJW 93, 918; BGHZ 108, 52, 56 = NJW 89, 2750; BGHZ 100, 217 f = NJW 87, 2018; BGHZ 96, 151, 152 f = NJW 86, 850; BGH GRUR 08, 1108, 111...mehr

Rz. 12 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Unter Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch versteht man die Duldung der zeitweisen oder dauerhaften Nutzung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere die Nutzung der Antennenanlage, der Fahrstühle, der Müllschluckanlage, der Telefonzentrale, des Trockenbodens oder -raums, der Wäschetrockner, der Waschküche, der Waschmaschinen. Rz....mehr

Rz. 14 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Unter Instandhaltung ist die aktive Bewahrung des Gemeinschaftseigentums in gebrauchsfertigem Zustand zu verstehen. Zu nennen sind insbesondere die Pflege der Gartenanlage; Reinigung des Treppenhauses; Wartung technischer Geräte wie Antenne, Aufzug, Heizung, Müllschlucker oder Schornstein. Rz. 15 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Die von der Gemeinschaft...mehr

Rn 27 Die im selbstständigen Beweisverfahren entstandenen Kosten stellen solche des nachfolgenden Hauptsacheverfahrens dar, sofern die Parteien u der Streitgegenstand beider Verfahren identisch oder teilidentisch sind; im selbstständigen Beweisverfahren ergeht grds keine Kostenentscheidung, es ist deshalb über die Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens im Regelfall im H...mehr

Rz. 20 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Steuerfrei sind demnach insbesondere die Bestandserfassung und -verwaltung, die Auftragsvergabe an Handwerker, die Bezahlung der Rechnungen, Aufstellung eines Wirtschaftsplans, die Rechnungslegung (§§ 27f. WoEigG), die Buchführung, die Steuer- und Rechtsberatung. Rz. 21 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Die von der Gemeinschaft erhobenen Umlagen sind umsatzs...mehr

Wird die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Allerdings stellt sich in den Übertragungsfällen die Frage, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss od...mehr

Probleme können dann entstehen, wenn die Installation einer Zentralheizungsanlage im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht möglich ist und keiner der Sondereigentümer bereit ist, sein Keller-Sondereigentum zur Nutzung als Heizungsraum zur Verfügung zu stellen. Kommt jedenfalls kein Beschluss auf Grundlage von § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG über eine Beibehaltung der dezentralen ...mehr

Beschließen die Wohnungseigentümer im Fall einer ausschließlich dezentral versorgten Wohnanlage, dass die Wärmeversorgung künftig zentral erfolgen soll, sind die Kosten hierfür unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen oder dem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Die Wohnungseigentümer haben aber auch die Kompetenz, a...mehr

Nicht unbedeutend ist die Frage nach den Eigentumsverhältnissen im Fall eines erforderlichen Austauschs der Heizkörper. Ordnet man sie dem Sondereigentum zu, dann besteht für die Wohnungseigentümer keine Kompetenz über einen Austausch zu beschließen.[1] Bereits entschieden ist, dass die Heizkörper durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt werden kön...mehr

Auch nach dem Normzweck des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können derartige allgemeine Risiken nicht beschlussweise auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungs- oder energierechtlich zulässigen Zustands des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines...mehr

Wie dargestellt, handelt es sich nach h. M. auch bei den Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung um bauliche Veränderungen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Amortisieren sich die Kosten, sind sie von allen Wohnungseigentümern zu tragen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Exkurs: Kostentragung bei baulichen Veränderungen Die Kosten baulicher Veränderungen rege...mehr

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem alleine ("exklusiv") zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone, möglich is...mehr

Maßnahmen, die zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sind damit substanzielle Eingriffe in die Gebäude- bzw. Anlagensubstanz verbunden, handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.[1] Dies gilt auch für nach GEG erforderliche Maßnahmen.[2] Begriff: Erhaltung Erha...mehr

In aller Regel stellen nach GEG erforderliche Maßnahmen solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dar (siehe Kap. 1.1). Diese können unproblematisch aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Gehen sie über die Anforderungen des GEG hinaus, stellen sie bauliche Veränderungen dar, auch wenn sie als Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung qualifiziert werden können (...mehr

Da die GdWE die Eigentümerpflichten ohnehin nur im Rahmen einer Verwaltungstreuhand wahrnimmt[1] und § 8 Abs. 1 GEG neben dem Bauherrn auch den Eigentümer verpflichtet, kommen als Adressaten der Bußgeldbescheide also die Wohnungseigentümer infrage. Den Wohnungseigentümern obliegt nämlich gemäß § 19 Abs. 1, 2 Nr. 2 WEG die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahme, deren Au...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies ist a...mehr

Insbesondere zur künftigen Finanzierung eines erforderlich werdenden Heizungsaustauschs können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Bildung einer gesonderten Rücklage hierfür fassen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ermöglichen §§ 19 Abs. 1 und 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage. Wird etwa eine getrennte Rückl...mehr

Da die zur Umrüstung der vorhandenen Zentralheizung erforderlichen Maßnahmen oder deren Austausch seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu initiieren sind, unterliegen auch die Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum mittels Etagenheizung mit Wärmeenergie (weiter)versorgt wird, der Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WE...mehr

In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Infrage kommt sowohl eine Heizung, die die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt als auch eine solche, die die 65 %-EE-Voraussetzung nicht erfüllt. In beiden Fällen ist zu beachten, ...mehr

Da es sich bei der Ausübungsbefugnis bzw. -pflicht der GdWE zwar um eine Verwaltungstreuhand handelt,[1] die nach § 9a Abs. 2 WEG die gleichgerichteten Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt und dabei als Vertragspartnerin der beauftragten Sonderfachleute und Fachunternehmen fungiert, handelt es sich bei den Verantwortlichen i. S. v. § 8 Abs. 1 WEG jedenfalls auch – und ...mehr

In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht verleihen insbesondere Regelungen in Gemeinschaftsordnungen Befugnisse zum Dachgeschossausbau. Hiervon unabhängig kann einem Wohnungseigentümer der Dachgeschossausbau auch als Maßnahme der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden. Im Fall erforderlicher Dämmung des Dachs und der Außenwände des Dachgeschosses ist Geme...mehr

Verantwortlich für die Dämmung oberster Geschossflächen ist der Eigentümer. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht zu klären ist demnach, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über § 9a Abs. 2 WEG verpflichtet ist oder der bzw. die Wohnungseigentümer der Dachgeschosswohnung(en). Diese Frage beantwortet § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG direkt, indem auf den "Eigentümer eines Geb...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach dem für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssel. Zwar kann dieser auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder Kostenarten geändert werden. Allerdings widerspräche ein Beschluss über eine exklusive Kostenbelastung der Dachgeschosseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar profitieren sie ...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steht dem Verlangen einer Mängelbeseitigung durch den Mieter nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.[1] Hinweis Eingriff in Gemeinschaftseigentum der WEG Dies gilt auch dann, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaf...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Mietsache Die Vorschrift des § 548 BGB bezieht sich nur auf Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Bei der Grundstücksmiete gehören zur vermieteten Sache diejenigen Grundstücks- und Gebäudeteile, die dem Mieter zum vertraglichen Gebrauch überlassen sind, aber auch diejenigen, an denen er nur ein Mitbenutzungsrecht hat. Praxis-Beispiel Mitbenutzungsrecht Hauseingan...mehr