Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuerreform

Rz. 1 [Autor/Stand] Die Föderalisierung der Grundsteuer in Deutschland schreitet fort. Die abweichungswilligen Länder füllen den verfassungsrechtlichen Rahmen landesgesetzlich aus. Nach der Grundsteuerreform ist vielfach vom "Flickenteppich" in den Ländern[2] die Rede[3] oder – neutraler formuliert – von der neuen "Diversität der Steuerart".[4] Die Ursache und die verfassung...mehr

Rz. 4 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat zur Grundsteuerreform koordinierte Ländererlasse vom 9.11.2021 (AEBewGrSt) herausgegeben.[2] Die Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022 sind ebenfalls veröffentlicht worden.[3] Eine Korrektur der Vordrucke ist in BStBl. I 2022, 138 veröffentlicht worden. Rz. 5– 7 [A...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 256 BewG gilt bei der Grundsteuerwertermittlung für Zwecke der Grundsteuer. Die Vorschrift regelt den Begriff und die Höhe der Liegenschaftszinssätze. Der bei der Kapitalisierung des nach § 253 BewG anzusetzenden Reinertrags maßgebende Vervielfältiger hängt von der Höhe des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. Rz. 2 [Autor/S...mehr

a) Verfassungsbindung und gerichtliche Kontrolle Rz. 13 [Autor/Stand] Der Landesgesetzgeber ist bei der Abweichungsgesetzgebung (natürlich) auch an die Vorgaben der jeweiligen Landesverfassung gebunden. Deren Einhaltung kann aufgrund der einschlägigen Verfahrensarten des Landesrechts (Normenkontrolle, Verfassungsbeschwerde) von dem zuständigen Landesverfassungsgericht überprü...mehr

Rz. 285 Sachsen hat zunächst mit dem Sächsischen Gesetz über die Festsetzung der Steuermesszahlen bei der Grundsteuer (Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz – SächsGrStMG) v. 3.2.2021[1] punktuell von der Abweichungsbefugnis nach Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG Gebrauch gemacht. Durch das SächsGrStMG v. 3.2.2021 wurden für im Freistaat Sachsen belegene Grundstücke des Grundve...mehr

Rz. 62 Hinsichtlich der Rechtfertigung bzw. der Auswahl des Belastungsgrundes für die Grundsteuer wird in Fachkreisen seit Jahren nahezu dogmatisch über die Maßgeblichkeit des Leistungsfähigkeits- oder des Äquivalenzprinzips gestritten. Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber einen weiten Spielraum für die Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage attestiert. Die Bemess...mehr

Rz. 75 Bayern weicht insbesondere bei der Besteuerung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (sog. Grundsteuer B) durch die Einführung eines sog. – reinen – "Flächenmodells" und der damit verbundenen Folgeänderungen und erforderlichen Ergänzungen partiell vom bundesgesetzlich geregelten Grundsteuer- und Bewertungsrecht ab (Rz. 80 ff.). Rz. 76 Des Wei...mehr

Rz. 20 Die Abweichungen des baden-württembergischen Bodenwertmodells vom Bundesmodell erschöpfen sich im Wesentlichen auf die Reduzierung des Steuergegenstandes im Bereich des Grundvermögens auf den Grund und Boden (keine Einbeziehung der Gebäude) und der sich daraus ergebenden Folgewirkungen. Die inhaltlichen Abweichungen des LGrStG von den reformierten bundesgesetzlichen Re...mehr

Zusammenfassung Überblick Während bislang infolge der Umsetzung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 zur Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung insbesondere die Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts im Fokus stand, wird die Reform der Grundsteuer im Jahr 2022 auch in der Praxis für alle Grundstückseigentümer und ihre steuerlichen Berat...mehr

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.4.2018, 1 BvL 11/14 u. a. (BVerfG 148, 147) entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) unvereinbar sind. Der Gesetzgeber wurde verpflichtet, spätestens bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen. Bis zu diesem Zeitpun...mehr

Fachliche Vorgaben Zu Beginn der Umsetzungsphase wurden zunächst die fachlichen Vorgaben weiter konkretisiert. Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020 v. 21.12.2020 (BGBl 2020 I S. 3096), des Fondsstandortgesetzes v. 3.6.2021 (BGBl 2021 I S. 1498) sowie des Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes v. 16.7.2021 (BGBl 2021 I S. 2931) wurden die grundsteuer- und bewertungsrechtlichen...mehr

Der vorgenannten Verpflichtung des Bundesverfassungsgerichts zur Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts ist der Bundesgesetzgeber durch die Verabschiedung des Gesetzespakets zur Reform der Grundsteuer, bestehend aus dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Art. 72, 105 und 125b) v. 15.11.2019 (BGBl 2019 I S. 1546), dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewert...mehr

Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Art. 72, 105 und 125b) v. 15.11.2019 (BGBl 2019 I S. 1546) wurde einerseits zur grundgesetzlichen Absicherung des Grundsteuer-Reformgesetzes die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer durch eine Änderung des Art. 105 Abs. 2 GG auf den Bund übertragen, ohne dass für deren Ausübung die Voraussetzungen des Art. 7...mehr

Überblick Während bislang infolge der Umsetzung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 zur Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung insbesondere die Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts im Fokus stand, wird die Reform der Grundsteuer im Jahr 2022 auch in der Praxis für alle Grundstückseigentümer und ihre steuerlichen Berater erhebliche B...mehr

Schrifttum: Bräutigam/Weber, Grundsteuerreform auf der Zielgeraden: Summarischer Überblick und anstehende Herausforderungen im Jahr 2022, DStR 2022, 337; Esser, Reform der Grundsteuer – Abschied von einer einheitlichen Bemessungsgrundlage?, WPg 2020, 346; Feldner/Schätzlein, Die wieder eingeführte Grundsteuer C und ihre Umsetzung in den Ländern und Gemeinden, DStR 2021, 512; ...mehr

Rz. 29 [Autor/Stand] Die bei der Bewertung der Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Mietwohngrundstücke) anzusetzenden Nettokaltmieten nach § 254 BewG wurden zunächst auf Grundlage der bei Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes[2] vorliegenden Daten des Statistischen Bundesamts (Mikrozensus 2014) ermittelt. Nachdem im Jahr 2021, also unmi...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 254 BewG gilt bei der Grundsteuerwertermittlung für Zwecke der Grundsteuer. Die Vorschrift regelt die pauschalierte Ermittlung des Rohertrags. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG) vom Rohertrag ergibt sich der nach § 253 BewG zu kapitalisierende Reinertrag. Rz. 2 [Autor/Stand] § 254 BewG ist durch das Grundsteuer-Reformgesetz [3] neu in das ...mehr

Rz. 169 [Autor/Stand] Die Vorbehalte gegen das Bundesmodell bei der Grundsteuerreform beziehen sich sehr häufig auf die Behauptung, dass das Bundesmodell zu kompliziert sei. Allerdings beschränken sich die Angaben in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts neben der Grundstücksart im Wesentlichen auf folgende Merkmale: Grundstücksfläche Bodenrichtwert der Zone, in ...mehr

Schrifttum: Grootens, Umsetzung der Grundsteuerreform in den Ländern, ErbStB 2021, 80; Heine, Reform des Bewertungs- und Grundsteuerrechts. Werden die Reformziele erreicht?, KStZ 2020, 1. A. Gesetzliche Grundlagen und Regelungsinhalt I. Regelungszweck Rz. 1 [Autor/Stand] § 219 BewG wurde durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts[2] als Siebter Abschnitt d...mehr

Rz. 145 [Autor/Stand] Die Norm entspricht dem bisherigen und ab 2025 geltenden § 27 GrStG und regelt die Festsetzung der Grundsteuer durch die hebeberechtigte Gemeinde. Die Gemeinde hat in dem System der dreigliedrigen Grundsteuer damit die endgültige Ertragshoheit und entscheidet somit über das tatsächliche Aufkommen.[2] In der als politisches Ziel der Grundsteuerreform aus...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 219 BewG wurde durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts[2] als Siebter Abschnitt des Zweiten Teils neu in das BewG eingefügt. Hintergrund waren die Entscheidungen des BVerfG zur Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Einheitsbewertung.[3] Siehe zu den Einzelheiten der Entwicklung die Ausführungen in den Vorbemerkungen zu den §§ 232...mehr

Rz. 63 [Autor/Stand] Nach Art. 108 Abs. 2 Satz 1 GG verwalten die Landesfinanzbehörden die Grundsteuer als Realsteuer. Für Handlungen und Entscheidungen der Landesfinanzbehörden im Zusammenhang mit der Bewertung, der Feststellung und dem Steuermessbetragsverfahren gelten nach § 2 Abs. 1 LGrStG BW die Vorschriften der Abgabenordnung und des Finanzverwaltungsgesetzes entsprech...mehr

Rz. 50 [Autor/Stand] Das Bundesmodell der Grundsteuerreform ist in den meisten Ländern zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage maßgebend. Für diese Länder werden die in Anlage 39, Teil I, zum Bewertungsgesetz aufgeführten Listenmieten zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 angesetzt. Dabei handelt es sich um folgende Länder: 1. Berlin 2. Brandenburg 3. Bremen 4. Mecklenburg-Vor...mehr

Rz. 168 [Autor/Stand] Die Grundsteuerreform muss aus administrativen Gründen so umgesetzt werden, indem die Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte bereits zum 1.1.2022 erfolgt und die Hauptveranlagung der Steuermessbeträge auf den 1.1.2025 vorgenommen wird. Es ist von einer Gesamtzahl von 5,6 Mio. wirtschaftlichen Einheiten auszugehen, für die neue Veranlagungen erfolgen müs...mehr

Rz. 160 [Autor/Stand] Die in Anlage 39 zum BewG nach Ländern, Wohnflächen- und Baujahrgruppen unterschiedenen Nettokaltmieten pro Quadratmeter werden durch Zu- und Abschläge nach 7 gemeindebezogenen Mietniveaustufen angepasst. Für die Bewertung von Wohngrundstücken im Ertragswertverfahren ist zur Ermittlung des Rohertrages die gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mie...mehr

Rz. 33 [Autor/Stand] Die Ermittlung der maßgeblichen Nettokaltmiete beruhte im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Grundsteuer-Reformgesetz[2] auf den Ergebnissen des zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Mikrozensus für das Erhebungsjahr 2014. Diese Ergebnisse wurden auf den maßgeblichen Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 fortgeschrieben. Es liegt auf der Hand, dass mit dies...mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] An dieser Stelle sei – entgegen immer wieder vorgetragener Behauptungen – darauf hingewiesen, dass eine wertabhängige Bemessungsgrundlage kein Indiz für ein hohes oder niedriges Steuerniveau spricht. Dies zeigt die vom Gesetzgeber realisierte Kombination zwischen der Erhöhung der Bemessungsgrundlage und der gleichzeitig realisierten Herabsetzung der Steu...mehr

Die Neubewertung aller Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ist notwendig geworden, da die Kommunen ab dem Kalenderjahr 2025 deutschlandweit ihre Grundsteuer auf Basis neuer Bemessungsgrundlagen festsetzen werden. Die bisherigen Regelungen der Einheitsbewertung wurden durch das Bundesverfassungsgericht für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklärt und werden ...mehr

Das 17-stellige Aktenzeichen des zu erklärenden Grundstücks findet sich auf dem letzten Einheitswertbescheid oder Grundsteuermessbescheid des zuständigen Finanzamtes. Außerdem hat die Finanzverwaltung auch Informationsschreiben im Rahmen der Grundsteuerreform an die Grundstückseigentümer versandt, in denen das Aktenzeichen abgedruckt ist. Das Aktenzeichen ist ohne Sonderzeic...mehr

Das 16-stellige Aktenzeichen des zu erklärenden Grundstücks findet sich auf dem letzten Einheitswertbescheid oder Grundsteuermessbescheid des zuständigen Finanzamts. Außerdem hat die Finanzverwaltung auch Informationsschreiben im Rahmen der Grundsteuerreform an die Grundstückseigentümer versandt, in denen das Aktenzeichen abgedruckt ist. Das Aktenzeichen ist ohne Sonderzeich...mehr

Ende März 2022 wurden im Rahmen der Grundsteuerreform sämtliche Eigentümer mit Grundbesitz im Inland mittels öffentlicher Bekanntmachung zur Abgabe einer Steuerklärung für Grundsteuerzwecke (Feststellungserklärung oder Grundsteuererklärung) aufgefordert. Für die Länder, in denen das sog. Bundesmodell umgesetzt wird, erfolgte die öffentliche Bekanntmachung durch das Bundesmini...mehr

Auf der Anlage Grundstück sind zunächst alle zur jeweiligen wirtschaftlichen Einheit gehörenden Flurstücke immer gemeindeweise zu erfassen. Dabei sind auch diejenigen Flächen anzugeben, die ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreit sind. Für jedes Flurstück ist die Angabe des Gemeindenamens, der Fläche in qm, des Gemarkungsnamen, des Flurstückszählers und –nenners (fal...mehr

Das Ertragswertverfahren ist für den größten Teil der im Bundesmodell bewerteten Grundstücke anzuwenden. Zwar vereinfacht der Rückgriff auf die Listenmieten in Anlage 39 zum BewG und der Ausschluss der Verwendung von regionalen Daten des Gutachterausschusses die Bewertung ggü. dem für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer anzuwendenden Ertragswertverfahren nach §§ 184 ff...mehr

Überblick Insbesondere in der Wohnungswirtschaft kommt § 34 GrStG, wonach Grundstückseigentümern im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise zu erlassen ist, erhebliche Bedeutung zu, obwohl die Anspruchsvoraussetzungen mit Wirkung ab dem Kalenderjahr 2008 erheblich eingeschränkt worden sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die rechtlichen Gr...mehr

Nach § 12 Abs. 3 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) i.V.m. den §§ 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 157 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 Bewertungsgesetz (BewG) sind, wie sicher bekannt, für die Erbschaftsteuer ab 1.1.2009 die Grundbesitzwerte gesondert festzustellen und für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens unter Anwendung der §§ 159 und 176-198 BewG zu ermit...mehr

Rz. 13 Die durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Anlage 39 zum BewG in EUR/m² Wohnfläche wurden auf der Grundlage der Zusatzerhebung zum Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019[1] wurde auf die seinerzeit vorliegenden Daten des Mikrozensus 2014 [2] zurückgegriffen. Nach dem mit dem Mikrozensus 2018 [3] akt...mehr

Rz. 10 Nach § 255 S. 1 BewG werden als Bewirtschaftungskosten die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Verwaltungskosten (Rz. 12), Betriebskosten (Rz. 14, 15) Instandhaltungskosten (Rz. 17) und das Mietausfallwagnis (Rz. 19) berücksichtigt, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Mit dieser Begr...mehr

Rz. 19 Wenngleich zwischenzeitlich einige Länder im Bereich des Grundvermögens auf der Grundlage der sog. Länderöffnungsklausel für die Grundsteuer nach Art 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG abweichende landesrechtliche Reglungen getroffen haben, enthält das bundesgesetzlich geregelte Bewertungsgesetz für nach allen 16 Ländern differenzierte durchschnittliche Nettokaltmieten. Rz. 20 Na...mehr

Rz. 11 Nach § 244 Abs. 1 BewG bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit ist ein bewertungsrechtlicher Typusbegriff, um den Bewertungsgegenstand abzugrenzen bzw. die Bewertungseinheit zu bestimmen. Maßgebend ist nach der allgemeinen Bewertungsvorschrift in § 2 Abs. 1 S. 3 BewG, was nach der Verkehrsanschauu...mehr

Rz. 2 In § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG wird der Begriff und die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten In Satz 1 der Vorschrift werden die Bewirtschaftungskosten unter Rückgriff auf die Begriffsbestimmung zu den Bewirtschaftungskosten in den Vorschriften zur Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs definiert [1] Satz 2 der Vorschrift bestimmt, das...mehr

Rz. 27 Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen den Gemeinden eines Landes werden die nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG länderbezogen ermittelten monatlichen durchschnittlichen Nettokaltmieten in EUR/m² Wohnfläche (Wertverhältnisse/Stand: 1. Januar 2022) in einem zweiten Schritt zusätzlich nach 7 gemeindebezogenen Mietniveaustufen differenziert. Hierzu sind...mehr

Rz. 21 Im Rahmen des typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG werden die – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten aus Vereinfachungsgründen nicht einzeln je Kostenart ermittelt, sondern sie werden gemäß § 255 S. 2 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG in einer Gesamtpauschale nach gesetzlich normierten pauschalierten Erfahrungssätzen vom jährlichen Roh...mehr

Hier werden wichtige Begriffe erläutert, die im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform und den im Jahr 2022 zu deklarierenden Neubewertungen von Grundstücken und wirtschaftlichen Einheiten häufig verwendet werden. Infographic In der Grafik tauchen alle Begriffe auf, die im Folgenden erläutert werden. Sie können auf die Begriffe klicken, um direkt an die entsprechende Textstell...mehr

Zusammenfassung Hier werden wichtige Begriffe erläutert, die im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform und den im Jahr 2022 zu deklarierenden Neubewertungen von Grundstücken und wirtschaftlichen Einheiten häufig verwendet werden. Infographic In der Grafik tauchen alle Begriffe auf, die im Folgenden erläutert werden. Sie können auf die Begriffe klicken, um direkt an die entsprec...mehr

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Mit Flur wird ein Teil der Gemarkung bezeichnet, nämlich die Nutzfläche einer Siedlung. Der Flur besteht aus mehreren Grundstücken, den sog. Flurstücken. Die Flurnummer kann z. B. dem Grundbuchauszug entnommen werden.mehr

Ein Grundbuchblatt ist ein Teil eines Grundbuchs und enthält Angaben zu einem bestimmten Grundstück: die Flurstücknummern, die Eigentumsverhältnisse und ggf. welche Lasten und Beschränkungen es gibt.mehr

Die Nutzungsart entscheidet darüber, welches Verfahren zur Bewertung und zur Berechnung des Grundsteuerwertes angewendet werden muss. Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken gilt beim Bundesmodell normalerweise das Ertragswertverfahren, bei überwiegender betrieblicher Nutzung grundsätzlich das Sachwertverfahren. Maßgebend für die Nutzungsart ist das Verhältnis der Wohnfläch...mehr

Das Grundbuch ist ein Grundstücksregister. Darin sind Grundstücke und deren Eigentümer verzeichnet. Auch mit dem Grundstück verbundene Rechte und Lasten finden sich dort, z. B. Wegerechte, Nießbrauchs- und Wohnrechte, Grunddienstbarkeiten, Grundschulden oder Hypotheken. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt.mehr

Die gesamte Fläche einer Gemeinde nennt man Gemarkung. Meist stimmen Gemarkung und politische Gemeinde überein. Durch Gemeindegebietsreformen kann es jedoch passieren, dass eine Gemarkung sich über mehrere politische Gemeinden erstreckt. Die Gemarkung findet sich z. B. im Grundbuchauszug.mehr