Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuerreform

Für bauliche Grundstücke verwenden die Gemeinden den Hebesatz der Grundsteuer B. Dieser gilt sowohl für unbebaute Grundstücke als auch für bebaute Grundstücke. Ob es sich um eine Wohnbebauung handelt oder auf dem Grundstück ein betrieblich genutztes Gebäude steht, spielt keine Rolle.mehr

Jede Gemeinde legt einen Hebesatz für die Grundsteuer fest. Dabei handelt es sich um einen Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet und damit die Grundsteuer ermittelt wird: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer Die Gemeinden werden die Hebesätze aller Voraussicht nach zum 1.1.2025 neu festlegen.mehr

Die Grundstücksfläche ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer. Denn egal, ob es sich um ein unbebautes Grundstück oder ein bebautes Grundstück handelt bzw. wie das Grundstück bebaut ist, die Grundstücksfläche muss man wissen. Das gilt übrigens sowohl für das Bundesmodell als auch für alle Landesmodelle. Wie groß das Grundstück ist, kann z. B. dem Grundbuch...mehr

Als Zubehörräume oder Nebenräume gelten z. B. Heizungsräume, Kellerräume, Abstellräume, Waschkeller, Trockenräume, Vorratskeller usw. Zur Berücksichtigung der Flächen dieser Räume bei Ermittlung des Grundsteuerwertes s. "Wohnfläche".mehr

Flurstück ist die Bezeichnung für ein Grundstück. Die Flurstücknummer besteht aus Zähler und Nenner und lautet z. B. 64/711. Sie findet sich z. B. im Grundbuchauszug. Mehrere Flurstücke bilden zusammen den Flur.mehr

Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Diesen erhält man, wenn man Eigentümer, Erbbauberechtigter oder Inhaber eines eingetragenen Rechts ist. Auch wenn man ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, bekommt man einen Grundbuchauszug. Dies gilt z. B., wenn Verkaufsverhandlungen schon konkret und weit vorangeschritten sind oder für Erben und Pflichtteils...mehr

Bisher wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswerts berechnet. Für die Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte[1] benötigt man das Einheitswert-Aktenzeichen. Dieses findet sich auf dem bisherigen Einheitswertbescheid.mehr

Im Rahmen der Erhebung der Grundsteuer verwenden die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze. Für Grundstücke der Land- und Fortwirtschaft gilt ein eigener Hebesatz, die Grundsteuer A. Das "A" steht für "agrarisch". Der Hebesatz für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist meist deutlich geringer als der Hebesatz für andere Grundstücke (Wohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke...mehr

Der Grundsteuerwert spiegelt den Wert des Grundstücks wider und ist die Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer. Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Im 3-stufigen Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuerwert die erste Stufe dar. Das Bundesmodell sieht für bebaute Grundstücke 2 Verfahren vor, wie der Grundsteuerwert zu ermitteln ...mehr

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt nach dem sog. Bundesmodell, das von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde und im Bewertungsgesetz und im Grundsteuergesetz geregelt ist. Es sei denn, ein Bundesland macht von der Öffnungsklausel Gebrauch und erlässt ein eigenes Landesgrundsteuergesetz. Dann gilt dieses Landesmodell. Diese Möglichkeit haben Baden-Württemberg, Bayern...mehr

Bei der Hauptfeststellung werden die Grundsteuerwerte allgemein festgestellt. Der Zeitabstand zwischen 2 Hauptfeststellungen beträgt 7 Jahre.[1] Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres zugrunde gelegt – das ist der Hauptfeststellungszeitpunkt. Die erste Hauptfeststellung findet zum Stichtag 1.1.2022 statt. Ändern sich zwischen 2 Hauptfeststell...mehr

Unter den Begriff Immobilie fallen sowohl Grundstücke als auch Wohngebäude und betrieblich genutzte Gebäude. Das Bewertungsgesetz sieht für die Bewertung weitere Gebäudearten vor: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohneigentum, Museen, Kindergärten, Einzel- und Mehrfachgaragen, Sport- und Tennishallen, Verbrauchermärkte u.v.m.[1] Die Gebäudeart ist wichtig für die Bestimmung...mehr

Zu den Wohngrundstücken gehört ein Grundstück, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Maßgebend ist das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche. Wohngrundstücke sind: Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- ...mehr

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei betrieblich genutzten Grundstücken, also bei Teileigentum: Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. G...mehr

Im Rahmen des 3-stufigen Verfahrens zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuermessbetrag die zweite Stufe dar. Der Grundsteuermessbetrag ist damit eigentlich nur ein Zwischenergebnis, das für die Berechnung der Grundsteuer aber sehr wichtig ist.[1] Der Grundsteuermessbetrag entsteht bei der Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert: Grundsteuerwert × Steu...mehr

Das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer besteht aus 3 Stufen: 1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwertes 2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags 3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde und Berechnung der Grundsteuer Dementsprechend lautet die Formel zur Berechnung der Grundsteuer: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = ...mehr

Unbebaute Grundstücke sind nach dem Bundesmodell Grundstücke, auf denen sich keine oder keine benutzbaren Gebäude befinden. Benutzbar ist ein Gebäude, wenn es bezugsfertig ist. Bezugsfertig wiederum bedeutet, dass das Gebäude insgesamt, die einzelnen Wohnungen oder anderen Räume bestimmungsgemäß genutzt werden können. Voraussetzung dafür ist, dass alle wesentlichen Bauarbeite...mehr

Für jedes Grundstück muss eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben werden. Eine Abgabe per ELSTER ist grundsätzlich Pflicht. Nur in Ausnahmefällen dürfen Papiervordrucke verwendet werden, z. B. wenn der Steuerpflichtige weder über einen PC noch über ein anderes geeignetes Gerät verfügt (z. B. Tablet) oder kein Internetzugang vorhanden ist. Ab 1.7.2022 be...mehr

Geplant war ursprünglich eigentlich ein bundeseinheitliches Modell für eine neue Grundsteuer. Die Öffnungsklausel ermöglicht jedoch den Bundesländern, eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Davon haben Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell Bayern: wertunabhängiges Flächenmodell Hamburg: Wohnlagemodell Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren Niedersachsen: Fl...mehr

Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Grundsteuer eine wichtige Rolle. Beim Bundesmodell und in fast allen Landesmodellen fließt sie in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein – nur in Baden-Württemberg bleibt sie unberücksichtigt, da es hier auf die Bebauung nicht ankommt. Das Verhältnis der Nutzungsanteile zwischen Wohn- und Nutzfläche entscheidet zudem darüber, welche ...mehr

Die Steuermesszahl ist ein Promillesatz, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird. Dadurch ergibt sich der Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag Die Steuermesszahlen nach dem Bundesmodell [1] betragen fürmehr

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Rahmen des Ertragswertverfahrens spielt beim Bundesmodell das Mietniveau eine Rolle. Zunächst sieht das Bewertungsgesetz vor, dass pro Quadratmeter Wohnfläche eine bestimmte monatliche Nettokaltmiete angesetzt wird. Die entsprechenden Beträge können der Anlage 39 zum BewG entnommen werden. Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschiede...mehr

Bei welchen Gebäuden es sich um Baudenkmäler handelt, bestimmt das jeweilige Landesdenkmalschutzgesetz. Befindet sich auf einem zu bewertenden Grundstück ein Baudenkmal, reduziert sich die Steuermesszahl. Wie hoch diese Reduzierung ausfällt, hängt davon ab, welche Regelung im jeweiligen Bundesland gilt, also ob das Bundesmodell oder ein Landesmodell zur Anwendung kommt:mehr

Diese 8 Grundstücksarten gibt es:[1] Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Zweifamilienhäuser: Das sind ...mehr

Ab 1.1.2025 dürfen Gemeinden für unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz verwenden, die Grundsteuer C. Die Eigentümer sollen damit dazu gebracht werden, ihre unbebauten Grundstücke zu bebauen, idealerweise mit Wohnungen. Die Voraussetzungen für die Grundsteuer C:[1] Es liegen städtebauliche Gründe vor. Die betroffenen Grundstücke sind baureif. Als städtebauliche Gründe komm...mehr

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands.[1] Die Bodenrichtwerte spielen bei der Berechnung des Grundsteuerwertes eine wichtige Rolle – nur nicht in Bayern und in Hamburg: In Bayern wird der Grundsteuerwert wertunabhängig ermittelt. Bei dem sog. reinen Flächenmodell k...mehr

Zu den Geschäftsgrundstücken gehört ein Grundstück, wenn es überwiegend zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird. Maßgebend ist das Verhältnis der Nutzfläche zur Wohnfläche. Ein Geschäftsgrundstück liegt vor bei Teileigentum: Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an...mehr

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei Wohngrundstücken, also Einfamilienhäusern: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche ...mehr

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Zum Begriff "benutzbar" siehe "unbebaute Grundstücke". Eine Bebauung liegt nach dem Bundesmodell auch dann vor, wenn die Gebäude vom Wert bzw. vom Umfang her von untergeordneter Bedeutung sind. Achtung Abweichende Regelungen in den Landesmodellen In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt e...mehr

In der derzeitigen Diskussion zur Grundsteuer entsteht bisweilen der Eindruck, dass die Abwicklung der Grundsteuerreform mit der richtigen Software eine reine Fleißarbeit darstellt. Der Blick in den AEBewGrSt beweist das Gegenteil. Neben der aufwendigen Ermittlung der Brutto-Grundfläche ist im Sachwertverfahren insb. der Wahl der Normalherstellungskostensätze bei nicht aufge...mehr

Die mit dem GrStRefG vom 26.11.20219 angeordnete Reform der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sieht die Feststellung der Grundsteuerwerte im Wege einer Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 vor. Während fünf Bundesländer eigene Bewertungsvorschriften geschaffen haben (vgl. Grootens, ErbStB 2021, 80), wenden elf Bundesländer das wertabhängige Modell des 7. Abschnitts des B...mehr

Rz. 10 Durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz (GrStRefUG) vom 16.07.2021 (BGBl I 2021, 2931) wurde § 177 BewG neu strukturiert. Der bisherige Inhalt wurde in § 177 Abs. 1 BewG überführt. Durch den neu eingefügten § 177 Abs. 2 Satz 1 BewG sind die für die Wertermittlung erforderlichen Daten des Gutachterausschusses i. S. d. § 193 Abs. 5 Satz 2 BauGB bei den Bewertungen ...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903; Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung: Verkehrswertnachweis durch Sachverständigengutachten/Eine aktuelle Bestandsaufnahme, NWB 2021, 686; Eisele, Steuerliche Immobilienbewertung:...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: von Arps-Aubert, Aktuelle Brennpunkte bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG/Eine Betrachtung der wesentlichen Stellschrauben der Grundstückswertermittlung, NWB 2020, 3819; Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903;...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: von Arps-Aubert, Aktuelle Brennpunkte bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG/Eine Betrachtung der wesentlichen Stellschrauben der Grundstückswertermittlung, NWB 2020, 3819; Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903;...mehr

Rz. 32 Aus Vereinfachungsgründen werden die abzuziehenden Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen bestimmt; die tatsächlich angefallenen Bewirtschaftungskosten sind demnach ohne Relevanz. Rz. 33 Werden die Erfahrungssätze von den Gutachterausschüssen mitgeteilt, so sind diese zugrunde zu legen. Auch die Bewirtschaftungskosten nach der Verordnung über wohnungswirtschaftli...mehr

Rz. 275 Zuwendungen an die Opfer von körperlichem oder seelischem Missbrauch sollen ohne Steuerbelastung den Betroffenen zugutekommen. Dies gilt insb. für freiwillige Leistungen ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, wie bspw. durch den Arbeitgeber des Verursachers. Hierbei hätte die Prüfung einer steuerbaren Zuwendung nach § 7 ErbStG unter Umständen zu einem positiven Ergebn...mehr

Ausgewählter Literaturhinweis: Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903. Ausgewählte Rechtsprechung: BVerfG vom 07.11.2006, BStBl II 2007, 192; BFH vom 22.05.2002, BStBl II 2002, 598. 1 Bewertungsmaßstab beim Grundvermögen Rz. 1 Als Bewertungsmaßstab sieht § 177 BewG ...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903; Eisele, Steueränderungsgesetz 2015: Änderung des erbschaftsteuerlichen Bewertungsrechts/Verfahrensrechts, Betriebs- und Immobilienvermögen, NWB 2015, 3751; Krause/Grootens, Bewertung des Gru...mehr

Rz. 34 In vielen Fällen stehen für das Sachwertverfahren i. R.d. Verkehrswertermittlung geeignete Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse zur Verfügung. Diese Faktoren sind vorrangig als Wertzahlen anzuwenden (§ 191 Abs. 1 BewG). Sachwertfaktoren sind als geeignet anzusehen, wenn deren Ableitung weitgehend in demselben Modell erfolgt ist wie die Bewertung. Sind von de...mehr

Rz. 40 Anzuwenden sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen abgeleiteten örtlichen Liegenschaftszinssätze (§ 188 Abs. 2 Satz 1 BewG). Mit Urteil vom 18.09.2019 (II R 13/16, BStBl II 2020, 760) hatte der BFH entschieden, dass durch den Gutachterausschuss ermittelte örtliche Liegenschaftszinssätze für die Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbscha...mehr

Rz. 15 Die FinVerw ist der Auffassung (R B 198 Abs. 4 Satz 1 ErbStR), dass auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis des geringeren Verkehrswerts dienen kann (vgl. dazu auch BFH vom 02.07.2004, BStBl II 2004, 703). Für Bewertungsstichtage n...mehr

Rz. 10 Anstelle von Vergleichspreisen können zur Ermittlung des Vergleichswerts auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für geeignete Bezugseinheiten, z. B. die Wohnfläche (Gebäudefaktor) oder den erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor), ermittelt und mitgeteilt werden (§ 183 Abs. 2 BewG). Der Vergleichswer...mehr

Rz. 10 Nach Auffassung der FinVerw (R B 198 Abs. 3 ErbStR) ist als Nachweis regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Das Gutachten ist für die Feststellung des Grundstückswerts nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das FA. Diese setzt voraus, dass d...mehr

Rz. 17 Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins (§ 193 Abs. 3 Satz 1 BewG). Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Erbbauberechtigte dadurch erlangt, dass er in vielen Fällen entsprechend den Regelungen des ...mehr

Rz. 16 Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die sich für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen je Quadratmeter der unbebauten oder bebauten Grundstücksfläche ergeben. Sie werden aus Kaufpreissammlungen für vergleichbare Grundstücke für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwic...mehr

Begriff Die Einheitsbewertung ist ein förmliches Verfahren zur Ermittlung und Feststellung von Besteuerungswerten für Grundbesitz. Der Einheitswert ist ein Wert, der im Wortsinne einheitlich (i. S. v. gleichmäßig) als Besteuerungsgrundlage für mehrere Steuern herangezogen werden kann. Nach dem Wegfall der Vermögensteuer zum 31.12.1996 und der Einführung der Bedarfsbewertun...mehr

Schrifttum: Bartsch, Die Reformmodelle der Grundsteuer (Teil 1), KStZ 2011, 164; Beck, Die Reform der Grundsteuer, Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft, DS 2019, 48; Becker, Grundsteuerreformmodelle im Vergleich – Konzeption und Praxisfolgen, BB 2011, 535; Becker, Leitlinien zum verfassungsrechtlichen Rahmen des Steuerrechts am Beispiel des zu reformierenden Grundsteuerg...mehr

Literatur: Beck, Hans-Joachim, Die Reform der Grundsteuer, Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft, DS 2019, 48; Bräutigam, Rainer, Grundsteuerreform – von der künftigen Diversität, DStR 2021, 1330; Eichholz, Meik, Novellierung der Grundsteuer, DStR 2020, 1158, 2017; Feldner, Michael/Stoklassa, Sven-Oliver, Verfassungsrechtliche Fragen zur sog. Länderöffnungsklausel im Rahm...mehr

Rz. 122 [Autor/Stand] Die Frist zur Abgabe der "Erklärung zum Grundsteuermessbetrag" wird nicht durch das Gesetz vorgegeben, sondern durch die Finanzbehörde festgelegt. Sie soll mindestens einen Monat betragen (§ 2 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 HGrStG i.V.m. § 228 Abs. 1 Satz 2 BewG). Wird öffentlich zur Abgabe der Steuererklärung aufgefordert (Rz. 116 f.), hat die auffordernde Fin...mehr