Fachbeiträge & Kommentare zu Kosten

Rz. 128 § 21 Abs. 4 S. 1 WEG gestaltet die Möglichkeit zur nachträglichen Beteiligung an den Nutzungen einer baulichen Veränderung nicht als Anspruch gegenüber den aktuellen Nutzungsberechtigten, sondern als Verlangen gegenüber der Gemeinschaft aus. Diese im Hinblick auf exklusive Finanzierung und Nutzung auf den ersten Blick überraschende Lösung rechtfertigt sich dadurch, d...mehr

Rz. 168 Die Bemessungsgrundlagen für unentgeltliche Wertabgaben richten sich weitgehend nach den einkommensteuerrechtlich für die Privatentnahme anzusetzenden Werten. Die nach Umsatzsteuerrecht erforderliche Aufzeichnung der Bemessungsgrundlagen kann daher i. d. R. mit der für Ertragsteuerzwecke vorzunehmenden Buchung verbunden werden. Dabei wird in den meisten Fällen die Fü...mehr

Rz. 112 Der Gesetzgeber bestimmt in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG die Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen, deren "Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren." Dies begründet er damit, dass "alle Wohnungseigentümer zumindest mittelbar finanziell von der baulichen Veränderung profitieren."[80] Werden mehrere Maßnahmen dur...mehr

Rz. 124 Als Ausgleich für die Kostenlast sieht § 21 Abs. 3 S. 2 WEG vor, dass nur denjenigen, die hieran beteiligt sind, die Nutzungen der baulichen Veränderung zustehen. Dies kann durch ähnliche technische Maßnahmen sichergestellt werden wie bei der exklusiven Nutzung nach § 21 Abs. 1 S. 2 WEG, stößt aber an dieselben Grenzen wie dort. Beschließen die Wohnungseigentümer etw...mehr

Rz. 99 § 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG bezieht sich auf die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegierten Maßnahmen. Das Vorliegen einer solchen Maßnahme alleine genügt freilich nicht, um den dadurch begünstigten Wohnungseigentümer mit den Kosten ihrer Herstellung zu belasten. Dies ist nur der Fall, wenn er die bauliche Veränderung verlangt und dieses Verlangen für die Beschlussfassu...mehr

Rz. 130 Der Beschluss spricht dem betroffenen Wohnungseigentümer das Recht zu, die bauliche Veränderung mitzubenutzen. Er regelt, sofern problematisch, auch den Umfang der begehrten Nutzung, die nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG billigem Ermessen entsprechen muss. Dies spielt vorrangig bei Kapazitätsproblemen eine Rolle.[83] Dabei räumen die Gesetzesmaterialien den ursprünglich Nutz...mehr

Rz. 129 Mit dem "Verlangen" einer "Gestattung" gemäß § 21 Abs. 4 S. 1 WEG knüpft der Gesetzgeber an den Wortlaut des § 20 Abs. 1 WEG an. Rechtstechnisch erfolgt die Ausdehnung von Nutzungsberechtigung und Kostenbeteiligung somit durch einen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung. Über einen diesbezüglichen Beschlussantrag sind alle Wohnungseigentümer stimmberechtig...mehr

Rz. 132 Jenseits der allgemeinen Fehlerlehre kommen als inhaltliche Mängel eines Beschlusses nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG insbesondere Mängel der Nutzungs- und der Ausgleichregelung in Betracht. Diese führen in keinem Fall zur Nichtigkeit, da die Ermessensausübung bzw. die Ermittlung eines angemessenen Ausgleichs letztlich Fragen der ordnungsmäßigen Verwaltung darstellen. In de...mehr

Rz. 103 § 21 Abs. 1 S. 2 WEG beschränkt die Nutzung der baulichen Veränderung auf diejenigen, Wohnungseigentümer, die die Kosten der baulichen Veränderung tragen. Dies gilt allerdings nur für bauliche Anlagen, die einer exklusiven Nutzung zugänglich sind. Auf dem Wege des § 21 Abs. 1 S. 2 WEG können Miteigentümer nicht von der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlos...mehr

Rz. 115 Bei der Bemessung des angemessenen Zeitraums nehmen die Gesetzesmaterialien zwar auf die 10-Jahresgrenze des BGH bei modernisierenden Instandsetzungen Bezug, lehnen aber eine statische Übertragung ab. Dieser Zeitraum könne "in Abhängigkeit von der konkreten Maßnahme auch überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wo...mehr

Rz. 107 Die ursprünglich in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG als Tatbestand einer Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer vorgesehene Anpassung an den Zustand vergleichbarer Anlagen ist vom Rechtsausschuss ersatzlos gestrichen worden. Stattdessen stellt § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG nunmehr auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit ab. Wurde die bauliche Veränderung mit mehr als z...mehr

Rz. 135 Eine entsprechende Kompetenz verleiht § 21 Abs. 5 S. 1 WEG auch für die Nutzungen. Damit kann insbesondere der in § 16 Abs. 1 S. 3 WEG verankerte Grundsatz der gleichen Nutzung einer baulichen Veränderung durch alle Nutzungsberechtigten modifiziert werden. Werden etwa Lademöglichkeiten für alle Nutzungsberechtigten geschaffen, müssen nicht alle gleichermaßen jeden La...mehr

Rz. 116 Der in § 21 Abs. 3 S. 1 WEG gebrauchte Begriff "anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen" ist nicht präzise. Es kommt auf die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 1 und 2 WEG an. Eine der von § 21 Abs. 1 S. 1 WEG erfassten Maßnahmen etwa des barrierefreien Zugangs kann durchaus der Kostenregelung nach § 21 Abs. 3 WEG unterfallen, wenn s...mehr

Rz. 26 Dieses Vorgehen würde indessen nicht nur den Erwerber mit den gesamten Rückständen belasten. Es hätte zudem den Nachteil, dass der Voreigentümer auf diesem Weg aus seiner Schuld entlassen wird. Denn mit der Anpassung der Vorschüsse schuldet er aus dem Zahlungsplan keine weiteren Zahlungen. Dies kann für die Gemeinschaft nachteilig sein, wenn der Voreigentümer nicht za...mehr

Rz. 122 Völlig offen bleibt nach Text und Begründung des Gesetzes, wie zu verfahren ist, wenn die Stimmen für eine bauliche Veränderung nicht dokumentiert wurden oder aus sonstigen Gründen (etwa aufgrund eines Verlusts von Unterlagen) nicht mehr feststellbar sind. Wird der Beschluss bereits ohne Feststellung der Stimmen für die bauliche Veränderung gefasst, dürfte er ordnung...mehr

Rz. 29 Mit der Neugestaltung der Abrechnung wollte der Gesetzgeber die Rechtsprechung des BGH zur Reichweite des Beschlusses über die Jahresabrechnung kodifizieren, wonach er nur Zahlungspflichten zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung zum Gegenstand hat.[26] Tatsächlich dürfte diese Neuerung sogar in der umstrittenen Frage, wie fehlerhaft unberücksichtigt gebliebene Vo...mehr

Rz. 121 Die Regelung des § 21 Abs. 3 S. 1 WEG stellt die Verwalter vor neue Herausforderungen. Denn die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 3 S. 1 WEG erfordert die Feststellung derjenigen, die für den Beschluss gestimmt haben. Der Versammlungsleiter, in der Regel also der Verwalter, muss das Abstimmungsverhalten zumindest soweit dokumentieren, als die Stimmen für die bauliche V...mehr

Rz. 97 § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG differenziert ebenso wenig wie § 21 Abs. 1 S. 1 WEG, wer die bauliche Veränderung durchführt, die einem Wohnungseigentümer gestattet wird. Die Gesetzesmaterialien gehen wohl von der Ausführung durch den Wohnungseigentümer als Regelfall aus, wenn sie davon reden, dass "einem Wohnungseigentümer die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wi...mehr

Rz. 28 Die Arbeit des Verwalters wird bei der Beschlussvorlage über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse deutlich komplizierter als nach früherem Recht. Er hat, wie bisher, für diejenigen Wohnungseigentümer, deren Soll-Vorschüsse die auf sie entfallenden Kosten nicht decken, die Abrechnungsspitze, also den Nachschussbetrag zu ermitteln und auszuweisen. Für diejenigen...mehr

Rz. 125 Die Entscheidung gegen eine bauliche Veränderung kann auf Erwägungen beruhen, die sich überholen. Etwa die Verbesserung der Technik im Rahmen der E-Mobilität kann dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer die Beteiligung an der Lademöglichkeit für sinnvoll befindet, die er ursprünglich für überflüssig gehalten und daher nicht verlangt hat. Ebenso kann er etwa infolge ...mehr

Rz. 102 § 21 Abs. 1 WEG enthält keine Regelung für den Fall, dass eine bauliche Veränderung von einer Mehrzahl von Wohnungseigentümern gemäß § 20 Abs. 2, 3 WEG verlangt wurde. Die Gesetzesmaterialien halten es ohne Begründung für selbstverständlich, dass die Kosten in diesem Fall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen sind.[71] In der Sache handelt es sich ...mehr

Rz. 35 Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben auswies, nicht zwingend der Fall. Denn sie gab...mehr

1. Bedeutung a) Neue Systematik Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückau...mehr

a) Sinn der Regelung Rz. 107 Die ursprünglich in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG als Tatbestand einer Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer vorgesehene Anpassung an den Zustand vergleichbarer Anlagen ist vom Rechtsausschuss ersatzlos gestrichen worden. Stattdessen stellt § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG nunmehr auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit ab. Wurde die bauliche Veränd...mehr

Rz. 15 Relevant kann die Einschränkung des Gesetzgebers allenfalls bei Fehlbezeichnungen oder Fehlbuchungen sein, also etwa dann, wenn kommunale Kosten falsch verbucht werden (z.B.: Müllabfuhr bei Straßenreinigung). Dies ist zwar fehlerhaft, wirkt sich aber auf die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers nicht aus. Dass derartige Fälle einen nennenswerten Teil der ...mehr

a) Vorrang der Kostentragungsregelungen in § 21 Abs. 1 und 2 WEG Rz. 116 Der in § 21 Abs. 3 S. 1 WEG gebrauchte Begriff "anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen" ist nicht präzise. Es kommt auf die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 1 und 2 WEG an. Eine der von § 21 Abs. 1 S. 1 WEG erfassten Maßnahmen etwa des barrierefreien Zugangs kann durc...mehr

a) Feststellung derjenigen, die für die bauliche Veränderung stimmen Rz. 121 Die Regelung des § 21 Abs. 3 S. 1 WEG stellt die Verwalter vor neue Herausforderungen. Denn die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 3 S. 1 WEG erfordert die Feststellung derjenigen, die für den Beschluss gestimmt haben. Der Versammlungsleiter, in der Regel also der Verwalter, muss das Abstimmungsverhalte...mehr

1. Gestattete bauliche Veränderungen (§ 21 Abs. 1 S. 1 Fall 1 WEG) a) Gestattung Rz. 95 Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letzt...mehr

a) Neue Systematik Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückausnahme für M...mehr

a) Art der Maßnahme Rz. 112 Der Gesetzgeber bestimmt in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG die Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen, deren "Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren." Dies begründet er damit, dass "alle Wohnungseigentümer zumindest mittelbar finanziell von der baulichen Veränderung profitieren."[80] Werden me...mehr

1. Begriff der "anderen baulichen Veränderungen" a) Vorrang der Kostentragungsregelungen in § 21 Abs. 1 und 2 WEG Rz. 116 Der in § 21 Abs. 3 S. 1 WEG gebrauchte Begriff "anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen" ist nicht präzise. Es kommt auf die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 1 und 2 WEG an. Eine der von § 21 Abs. 1 S. 1 WEG erfassten Maß...mehr

a) Unerheblichkeit des Einverständnisses nach § 20 Abs. 3 WEG Rz. 118 Als Kostentragungspflichtige bezeichnet § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung beschlossen haben. Im Gegensatz zum früheren Recht ist also das bloße Einverständnis mit der baulichen Veränderung für die Kostenlast unerheblich. Einem Wohnungseigentümer, der sich nach § 20 Ab...mehr

1. Verteilung von Kosten und Nutzungen Rz. 93 § 21 WEG regelt die Kostenverteilung und, soweit die Kosten nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, der Kostenbeteiligung entsprechende Nutzungsbefugnisse der baulichen Veränderung. Sofern alle Wohnungseigentümer kraft Gesetzes (nämlich in den Fällen des § 21 Abs. 2 WEG) an den Kosten beteiligt werden, ergibt sich ih...mehr

a) Gestattung Rz. 95 Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letztere gelten nämlich die Kostentragungsregelungen der Absätze 2 und ...mehr

a) Verlangen eines Wohnungseigentümers Rz. 99 § 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG bezieht sich auf die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegierten Maßnahmen. Das Vorliegen einer solchen Maßnahme alleine genügt freilich nicht, um den dadurch begünstigten Wohnungseigentümer mit den Kosten ihrer Herstellung zu belasten. Dies ist nur der Fall, wenn er die bauliche Veränderung verlangt und d...mehr

Rz. 17 Denkbar wäre eine Einschränkung der Anfechtbarkeit wegen Fehlern im Gesamtwirtschaftsplan, etwa bei der Einstellung zu hoher Ausgaben. Hier ließe sich argumentieren, dass dieser Fehler die Zahlungspflichten immerhin nicht gleichheitswidrig berührt. Indessen wirken sich auch fehlerhafte Ansätze im Gesamtwirtschaftsplan auf die Zahlungspflichten aus und müssen selbst un...mehr

Rz. 44 Die speziellen Vorschriften des § 20 Abs. 4 WEG regeln die möglichen Fehler von Beschlüssen über bauliche Veränderungen, wie die Gesetzesmaterialien zutreffend bemerken, nicht abschließend.[36] Die Gestattung baulicher Veränderungen kann insbesondere aus formellen Gründen anfechtbar sein. Insoweit bestehen keine Abweichungen vom allgemeinen Beschlussmängelrecht. Aber ...mehr

Rz. 108 Die qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der Stimmen bemisst sich mangels Verweises auf § 25 Abs. 2 WEG nach der in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Stimmkraft, also nur dann nach Köpfen, wenn dies dort bestimmt oder keine von § 25 Abs. 2 WEG abweichende Regelung getroffen wurde. Maßgeblich ist ferner nur die Mehrheit der abgegebenen, nicht aller Stimmen, so...mehr

§ 43 Zuständigkeit (1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden. (2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig fürmehr

Rz. 80 Wie im alten Recht ist weder ausdrücklich bestimmt noch anderweitig erkennbar, dass der in § 16 Abs. 1 S. 1, 2 WEG geregelte Verteilungsmaßstab unabdingbar sein soll. Es kann also kein Zweifel bestehen, dass die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung eine abweichende Verteilung oder gar eine gänzlich abweichende Verwendung solcher Früchte, etwa in Form einer Zufü...mehr

Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den Miteigentümern gegenüber verpflichtet ist, deren Sondereigentum n...mehr

Rz. 117 Im Ergebnis ist der Anwendungsbereich von § 21 Abs. 3 S. 1 WEG auf bauliche Veränderungen beschränkt, die auf dem Mehrheitswillen beruhen, aber nicht die doppelt qualifizierte Mehrheit des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG erreichen. Auf Verlangen durch Beschluss gestattete bauliche Veränderungen scheiden ebenso aus, wie solche, deren Durchführung auf Verlangen einzelner Wo...mehr

Für KMU und Mittelständler sind eigene personelle Ressourcen oft zu kostspielig. Hier kann es eine interessante und kostengünstige Maßnahme für Unternehmen sein, ein EAP für die Mitarbeiter anzubieten. Damit ist eine externe Beratungsmöglichkeit gemeint, die die Mitarbeiter sowohl bei beruflichen, als auch bei privaten Problemen in Anspruch nehmen können. Die Finanzierung üb...mehr

Rz. 23 Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschusspflichten.[22] Hinsichtlich der Nachschüsse soll sich inhaltlich gegenüber dem früheren Recht nichts ändern. Der Be...mehr

Rz. 3 Einen Wechsel will der Gesetzgeber offenbar bei der modernisierenden Instandsetzung vollziehen. Nach der Legaldefinition dürfte sie nicht der baulichen Veränderung unterfallen, da auch sie nur den ursprünglichen Zustand wiederherstellt, wenn auch nicht im Sinne einer Reproduktion, sondern als zeitgemäße Modifikation. Damit geht sie nicht im Sinne von § 13 Abs. 2 WEG üb...mehr

"Change Management (Veränderungsmanagement) beschreibt den Prozess von Unternehmen, ihre Strategien, Organisationsstrukturen und ggf. Produktionstechniken bzw. -verfahren, an sich verändernde Rahmenbedingungen anzupassen." Ein wesentlicher Grund für Changemanagement ist die stetige Bereitschaft der Unternehmen zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit aufgrund der Dynamik der U...mehr

Rz. 118 Als Kostentragungspflichtige bezeichnet § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung beschlossen haben. Im Gegensatz zum früheren Recht ist also das bloße Einverständnis mit der baulichen Veränderung für die Kostenlast unerheblich. Einem Wohnungseigentümer, der sich nach § 20 Abs. 3 WEG mit einer baulichen Veränderung einverstanden erklär...mehr

Rz. 98 Weder § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG noch § 21 Abs. 1 S. 1 WEG schließen es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine gestattete, ähnlich wie eine verlangte bauliche Veränderung selbst durchführt. Dies kann schon deshalb sinnvoll sein, weil eben das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Wird etwa auf Veranlassung des für die Gartenpflege zuständigen Wohnungseigentümer ...mehr

Rz. 84 Der Schuldtitel nach § 794 ZPO führt dazu, dass sich die Einleitung des Klageverfahrens erübrigt. Denn der Wohnungseigentümergemeinschaft steht nun ein einfacherer Weg zur Durchsetzung eines Entziehungsanspruches zu. Eine gleichwohl erhobene Klage ist daher mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Eine bereits erhobene wird es nachträglich. Sie ist daher für erled...mehr

Rz. 6 Im Zusammenhang mit der Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit erwähnen die Gesetzesmaterialien – leider bedauerlich knapp – auch Mehrfachparker. Wörtlich heißt es zur Reichweite von § 3 Abs. 1 S. 2 WEG: "Daher sind auch (…) einzelne Stellplätze in einer Mehrfachparkanlage (sogenannte Duplex- oder Quadruplexparker) erfasst."[7] Dies ist in dieser Komprimierung kaum m...mehr