Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

(1) Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht. (2) 1Is...mehr

Rn 1 § 556e I, der nach hM verfassungsgemäß ist (BGH ZMR 20, 629 Rz 79), ist Ausdruck des Bestandsschutzes und Folge aus Art 14 GG, § 556e II privilegiert hingegen vorausgegangene Modernisierungsmaßnahmen. Sind § 556e I und II jew tatbestandlich erfüllt, kann eine Miete nach der günstigeren Vorschrift verlangt werden. Unzulässig ist nach Sinn und Zweck eine Kombination, also...mehr

Rn 34 Es kann nicht vereinbart werden, dass der Vermieter zu einer Mieterhöhung ohne Zustimmung berechtigt ist (BGH NZM 07, 283 [BGH 07.02.2007 - VIII ZR 122/05] Rz 15) oder dass er zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen kann, ohne das Mieterhöhungsverfahren einzuhalten (BGH NJW-RR 04, 518 [BGH 12.11.2003 - VIII ZR 41/03]). Darf der Vermieter nach dem Förder...mehr

Rn 8 Die geänderte Miete ist nach § 557b III 3 mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Zahlt der Mieter eine erhöhte Miete nicht freiwillig, muss der Vermieter klagen. Im Prozess muss derjenige, der eine Mietänderung behauptet (das kann bei einer Senkung auch der Mieter sein), sowohl die Indexmietvereinbarung als auch die Indexveränder...mehr

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um zehn Prozent übersteigen. (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Woh...mehr

Rn 17 Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 I darf sich gem. § 559 IIIa 1 die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt (Herlitz jurisPR-MietR 4/19) der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Nach Sinn und Zweck des § 559 IIIa (...mehr

Rn 2 Eine bei Abschluss des Mietvertrags getroffene, zum Nachteil des Mieters von §§ 556d–556g abweichende Vereinbarung – egal, welchen Gegenstand sie betrifft – ist nach § 556g I 1 unwirksam. So liegt es etwa für eine Vereinbarung, die den Beweismittelkanon der ZPO beschränkt (LG Berlin WuM 18, 414). Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies indessen nur...mehr

(1) Soweit die Parteien keine Rechtswahl gemäß Artikel 3 getroffen haben, bestimmt sich das auf den Vertrag anzuwendende Recht unbeschadet der Artikel 5 bis 8 wie folgt:mehr

Rn 4 Erfasst sind nach Mietende geleistete Mietvorauszahlungen, die nach dem Normzweck (vgl Rn 1) der vertraglichen Vereinbarung entspr müssen (vgl Bub/Treier V B Rz 443), andernfalls greift nur Bereicherungshaftung gem § 812 (BGH NJW-RR 10, 86 [BGH 16.09.2009 - XII ZR 71/07]). Als Schutzbestimmung zugunsten des Mieters beinhaltet § 547 einen weiten Mietbegriff: zur Miete ge...mehr

Rn 9 Ist der Mieter vertraglich zur Vornahme von Sanierungsmaßnahmen verpflichtet, die er aufgrund eines Langzeitmietvertrages ›abwohnen‹ wollte und sollte, so kommt der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen in den Besitz der noch nicht abgeschriebenen/abgewohnten Investitionen des Mieters. Realisiert der Vermieter iRd Neuvermietung eine erhöhte Miete oder unterlässt e...mehr

Rn 16 Für den Erwerb genügt die Erlangung des mittelbaren Besitzes (RGZ 81, 293), etwa wenn der Mieter die Miete vorbehaltlos an den vermeintlichen Erben zahlt. Unerheblich ist, ob einzelne Nachlassgegenstände oder der gesamte Nachlass erlangt ist (Lange/Kuchinke § 40 II 5). Rn 17 Erlangt ist jeder Vermögensvorteil, der aus dem Nachlass stammt oder mit Mitteln der Erbschaft e...mehr

Rn 1 § 536a wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und regelt den Verlust bzw die Einschränkung der Mängelrechte des Mieters aus §§ 536u. 536a bei anfänglicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels der Mietsache bei Vertragsschluss bzw Annahme der Mietsache. Bei nachträglicher Kenntnis gilt § 536c, s hierzu Rn 3. § 536b entspricht für den S...mehr

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung. (2) 1Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zu Gunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. 2Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten,...mehr

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine...mehr

Rn 4 § 558 I setzt keine bestimmte ›Mietstruktur‹ (§ 535 Rn 177; zur Änderung § 535 Rn 32) voraus (BGH ZMR 04, 327). Er ermöglicht die Erhöhung einer wie auch immer gebildeten Miete. Die zu erhöhende Miete kann Netto-, Brutto- oder (Teil-)Inklusivmiete sein. Eine Bruttowarmmiete als Ausgangsmiete ist allerdings – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von dene...mehr

Rn 8 Die Mietvertragsparteien können unter Beachtung von §§ 307 II, 309 Nr 2, 3 die grds bestehende Möglichkeit des Mieters, gegen eine Mietforderung – dazu zählen auch die Mietnebenkosten (s.a. § 535 Rn 192) – aufzurechnen (§§ 387 ff) oder die Miete zurückzubehalten (§§ 273, 320), vertraglich beschränken. Für einen auf § 536a oder § 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicher...mehr

Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien über die Miethöhe ...mehr

Rn 20a Dem Mieter obliegt es nicht, Teile seiner Wohnung unterzuvermieten, er ist aber gehalten, öffentliche Hilfen in Anspruch zu nehmen (KG GE 07, 907; ZMR 82, 318 [KG Berlin 28.05.1981 - 8 W RE-Miet 4712/81]; s.a. LG Berlin NJW 21, 3473 Rz 10). Bsp: Verdopplung der Miete ist mit Blick auf § 22 SGB II ggf keine Härte (KG GE 07, 907). Hat der Mieter nach Zahlung der erhöhte...mehr

Rn 5 Gem Art 229 § 3 I Nr 7 EGBGB ist auf Altverträge, dh solche, die am 1.9.01 bereits bestanden, § 551 I aF anzuwenden (s.a. BGH NJW 09, 1491 [BGH 04.02.2009 - VIII ZR 66/08] Rz 14), wonach die Miete grds zum Monatsende zu zahlen ist (§ 551 I 2 aF). Maßgebend ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Ist in einem Altvertrag vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die ...mehr

Rn 8 Für eine Vereinbarung zur laufenden Miete sind die Mietvertragsparteien von den Beschränkungen der §§ 558–558b vollständig befreit. Die Veränderung der künftigen Miete ist nur in den Wegen des § 557 II möglich (BGH NJW 16, 239 [BGH 18.11.2015 - VIII ZR 266/14] Rz 22) und iÜ gem § 557 IV, 134 nichtig. Die gesetzlichen Grenzen folgen in erster Linie aus einer Mietpreisübe...mehr

Rn 2 Das formwirksame Mieterhöhungsverlangen ist ein Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrags (§§ 145, 311; BGH ZMR 22, 626 Rz 25; NZM 20, 322 Rz 15; ZMR 19, 114 Rz 17; 18, 564 Rz 11). §§ 558ff sind als spezialgesetzliche Regelungen allerdings vorrangig vor §§ 145ff anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abweichend regeln (BGH ZMR 22, 626 Rz 26). 1. Stimmt der Mi...mehr

Rn 1 Die Vorschrift ersetzt den bisherigen § 565 II, III für Wohnraummietverhältnisse. Seit 1.9.01 gibt es die asymmetrischen Kündigungsfristen. Hiermit soll die Mobilität des Mieters erhöht werden. Es seien Fälle zu berücksichtigen, in denen der Mieter gezwungen sei, seine Wohnung kurzfristig aufzugeben, weil er zB seinen Arbeitsplatz wechseln oder aus gesundheitlichen Grün...mehr

Rn 1 § 558 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt und zuletzt mit dem Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete v 21.12.19 (BGBl. I 2911) mWv 1.1.20 geändert worden (Rn 18; s.a. Rn 15). Die Vorgängervorschrift ist § 2 MHG (s.a. Vor § 557 Rn 1). Sein Zweck ist es, dem Vermieter zu ermöglichen,...mehr

Rn 13 § 556g Ia bezweckt, dass der Mieter nicht darauf angewiesen ist, den Auskunftsanspruch nach § 556g III (Rn 22) gerichtlich durchzusetzen (BTDrs 19/4672, 26). Dazu gibt er dem Vermieter, der eine von § 556d I abweichende und nach § 556e oder § 556f zulässige Miete verlangt, als Obliegenheit auf, sich bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters über die von ihm ...mehr

Rn 20 Haben Eheleute während der Ehe in einem im Allein- oder Miteigentum stehenden Haus bzw einer Eigentumswohnung gelebt, ist eine damit verbundene Ersparnis an Mietaufwendungen als Nutzung vorhandenen Vermögens prägender Bestandteil der ehelichen Lebensverhältnisse (BGH FamRZ 90, 283; BGH FamRZ 95, 869; zu weiteren Einzelheiten vgl Vor § 1577 Rn 19 ff). Der Vorteil ist be...mehr

(1) 1Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, haften neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. 2Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist. (2) Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod ...mehr

Rn 27 Liegen die in § 558 IV 1 genannten Voraussetzungen vor, gilt die Kappungsgrenze nicht. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungsgrenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belastung bedeutet als er v...mehr

Rn 4a Eine Staffelmietvereinbarung muss nach § 557a I Hs 1 für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Hierfür ist es ausreichend, dass sich die Miete während des vereinbarten Zeitraums lediglich einmal erhöht (BGH ZMR 06, 192, 195). Die Parteien müssen also mindestens zwei Staffeln (= Zeiträume) abmachen (Kinne ZMR 01, 868, 877). Die Staffelmietvere...mehr

Tz. 2 Stand: EL 132 – ET: 06/2023 Die Umsatzsteuerbefreiungen sind in § 4 UStG (Anhang 5) geregelt. Danach sind eine Vielzahl von steuerbegünstigen Tätigkeiten, wie beispielsweise Krankenhausleistungen (§ 4 Nr. 14b UStG); Leistungen von Wohlfahrtsverbänden (§ 4 Nr. 18 UStG); Bildungstätigkeiten (§ 4 Nr. 22 Buchst. a UStG); kulturelle und sportliche Tätigkeiten (§ 4 Nr. 22 Buchst. ...mehr

Gesetzestext (1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln. (2) In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden. Rn 1 Die Regelun...mehr

Rn 6 Gem IV ist § 536 zugunsten des Wohnraummieters zwingend. Daher ist die Verknüpfung des Minderungsrechts mit einer Anzeigepflicht unzulässig (BGH NJW 95, 254 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94]). Die Abbedingung des § 536 ist zu trennen von der Abbedingung der Gebrauchsüberlassung- bzw Instandhaltungspflicht gem § 535 I 2. Insofern ist zwar die Übertragung von Schönheitsrep...mehr

Rn 57 Bei Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses, dessen Dauer unbestimmt ist, ist die Beschwer nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Nettomiete zu bemessen (§§ 8, 9). Maßgebend ist die nach dem Vertrag geschuldete Miete. Ein etwaiger höherer objektiver Mietwert oder eine höhere fiktive Marktmiete ist ohne Bedeutung (BGH AGS 20, 286 [BGH 04.02.2020 - VIII ZR 16/19])...mehr

Rn 29a Die Anpassung reagiert auf die Störung oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Fällt dieser externe Umstand aber seinerseits weg, stellt sich die Frage, welche Konsequenzen dies für den angepassten Vertrag hat. Besonders deutlich zeigt sich das bei staatlichen Eingriffen in das Wirtschaftsleben etwa iRd Bekämpfung der COVID-19-Pandemie: Nach Art 240 § 7 EGBGB wird fü...mehr

Rn 9 Nach in § 535 I 3, II hat grds der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Rn 196). Dazu gehören auch die Betriebskosten (BGH ZMR 19, 328 Rz 11; NZM 12, 608 Rz 13). Das Gesetz geht mithin davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit der Miete (§ 535 Rn 176) abgegolten w...mehr

Rn 3 Hierunter zählt man Rechtsgeschäfte wie Abtretung, Verpfändung, Aufrechnung des Vermieters gegen Ansprüche des Mieters, Annahme an Erfüllungsstatt, die der Vermieter einseitig oder durch Vereinbarung mit einem Dritten trifft. Hierzu werden gerechnet: eine mit dem Mieter vereinbarte Mietsenkung sowie die vertragliche Verrechnung von Ansprüchen des Mieters mit künftigen M...mehr

Rn 20 Der im Mietspiegel enthaltenen Netto-Kaltmiete sind die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens, im Außenverhältnis zu tragen hat (BGH NJW 08, 848 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06]; 07, 2626). Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil ist der zuletzt feststellbare Betrieb...mehr

Rn 36 Ein Mietvertrag kann grds nur wieder vertraglich, auch konkludent (Rn 32; zur Miethöhe s § 558b Rn 4; für die Überbürdung von Betriebskosten § 556 Rn 29), unter Beteiligung sämtlicher Vertragspartner (BGH ZMR 16, 519 Rz 24) geändert werden. Bei einem Mietverhältnis über Räume und über Wohnräume gibt es allerdings Einschränkungen. So muss zB der Wohnraummieter ggf Maßna...mehr

Art. 24 Brüssel Ia-VO0 Ohne Rücksicht auf den Wohnsitz der Parteien sind folgende Gerichte eines Mitgliedstaats ausschließlich zuständig:mehr

1. Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung. Rn 176 Miete iSv § 535 II ist, was der Mieter nach dem Willen der Mietvertragsparteien als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung zu erbringen hat. Das wird idR ein regelmäßig, häufig monatlich zu entrichtendes Entgelt sein. Das muss aber nicht so sein. Vorstellbar ist auch die Entrichtung der Miete in einem einmaligen Betrag (BG...mehr

Rn 18 Die zu erhöhende Miete muss dem Mietbegriff des Mietspiegels entsprechen. Entspricht die vereinbarte Mietstruktur (§ 535 Rn 177) nicht der des Mietspiegels, müssen die Werte des Spiegels angepasst werden.mehr

Rn 8 Das Schriftformerfordernis gilt grds auch für Änderungsverträge (KG ZMR 18, 582; BGH MDR 16, 146, NJW 99, 2517; Jacoby NZM 11, 1 [2]; zur Vertragserweiterung: Dresden ZMR 16, 27, Frankfurt MietRB 16, 282). Die Wirksamkeit der Änderung als solche wird zwar von der fehlenden Schriftform nicht berührt (anderes gilt für Ankaufsrechte des Mieters wg § 311b I 1, Schütz ZMR 21...mehr

(1) 1Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. 2Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten. (2) Bei ...mehr

Rn 7 Ausgeschlossen sind Mieteforderungen für einen Zeitraum, der mehr als 365 Tage vor der Pfändung liegt. Keine Rolle spielt, ob die Rückstände schon fällig sind (vgl § 805 I 2 ZPO). Für die Berechnung der Miete kommt es auf die vereinbarten Zeitabschnitte (zB Mietmonate) an. Diese müssen innerhalb des 365-Tage-Zeitraums liegen (Lammel § 562d Rz 11).mehr

Rn 37 Auf die Herausgabeklage aus Eigentum ist § 41 II 2 GKG anzuwenden, sofern der Beklagte Miete, Pacht oder ein ähnliches Nutzungsverhältnis einwendet (BGH NZM 16, 892 [BGH 16.06.2016 - V ZR 192/15]).mehr

Begriff Ein Pachtvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, bei dem nicht der Gebrauch des verpachteten Gegenstands, sondern die Fruchtziehung und Nutzung durch den Pächter im Vordergrund stehen. Anders als bei der Miete kommen daher als Pachtobjekte nicht nur Sachen, sondern auch Rechte sowie Sach- und Rechtsgesamtheiten in Betracht, soweit Früchte oder Gebrauchsvorteile aus ih...mehr

Rn 4 Die Kondiktionssperre des § 814 erfordert, dass der Zuwendende im Zeitpunkt der Leistungserbringung positive Kenntnis davon hatte, zur Leistung nicht verpflichtet zu sein. Bezugspunkt für diese Kenntnis kann nach dem Vorgesagten (Rn 3) das Nichtbestehen der mit der Leistung in Bezug genommenen Verbindlichkeit oder das Bestehen einer dauernden Einrede sein (§ 813 I), dar...mehr

Rn 12 Der Mieter muss den Zugang einer formwirksamen Rüge sowie eine unzulässige Miete, der Vermieter die Voraussetzungen von § 556e oder § 556f darlegen und ggf beweisen.mehr

Rn 147 Kommt der Vermieter seinen Erhaltungsverpflichtungen nicht nach und bleibt damit die Ausstattung der Mietsache hinter dem vereinbarten oder vorausgesetzten Zustand zurück, hat der Mieter zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes einen einklagbaren (NJW 15, 3087 Rz 66), nicht durch § 536b beschränkten (BGH ZMR 04, 807, 809; 97, 505) echten Erfüllungsanspruch (BGH ZMR...mehr

Rn 1 § 556d, der nach hM verfassungsgemäß ist (BVerfG ZMR 19, 839 Rz 51; BGH ZMR 20, 629 Rz 79), hat das Ziel, die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen (BTDrs 18/3121, 1). Zur Abdingbarkeit s § 556g I 1. Zur Gesetzesgeschichte vor §§ 556d–556g Rn 1 f.mehr

1. Allgemeines. Rn 181 Die Miete ist idR der Höhe nach bestimmt; wenn nicht, reicht es, dass sie bestimmbar ist (BGH NJW 02, 3016 [BGH 03.07.2002 - XII ZR 39/00]). Die Miete soll meist Ertrag bringen; sie kann aber auch gerade kostendeckend sein (BGH NZM 03, 372 [BGH 12.02.2003 - XII ZR 324/98]). Wurde die Entgelthöhe offengelassen, war gleichwohl aber eine Bindung gewollt, i...mehr