Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Bei Geschäftsräumen wird der Mieter häufig Wärme und Warmwasser unmittelbar von einem Dritten beziehen. Dann stellen sich die hier erörterten Fragen nicht. Anders ist es, wenn der Vermieter nach dem Mietvertrag die Gewerberäume mit Wärme und/oder Warmwasser zu versorgen hat. In diesem Falle gelten die Ausführungen zum Wohnraummietrecht grundsätzlich entsprechend. Es sollen s...mehr

Barrierefrei Die Wohnungen müssen nach ihrer Fertigstellung barrierearm oder barrierefrei sein. Die Wohnungen müssen nach Fläche und Ausstattung zur dauernden Führung eines Haushalts bestimmt sein. Die Kommunen haben zudem den Bedarf der antragsgegenständlichen Wohnungen anhand von Darlegungen zur örtlichen Bevölkerungsentwicklung sowie der entsprechenden wohnungswirtschaftli...mehr

Keine Probleme entstehen insoweit, wenn der Vermieter selbst den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Kündigung beauftragt. Denn in seinem Auftrag – egal, ob er ihn an den Gerichtsvollzieher persönlich richtet oder über die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht – kommt gerade die Bevollmächtigung zur Zustellung zum Ausdruck. Die S...mehr

Wird die Ergänzung oder Änderung auf einer gesonderten Urkunde niedergelegt, muss die Urkunde von beiden Parteien unterschrieben und fest mit der Ursprungsurkunde verbunden werden. Sind über den Ursprungsvertrag 2 inhaltsgleiche Urkunden ausgefertigt worden, so müssen sämtliche Ursprungsverträge ergänzt werden.[1] Nach neuerer Rechtsprechung ist eine körperliche Verbindung d...mehr

Überblick Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn er durch die Fortsetzung des Vertrags an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum e...mehr

Wird der Vermieter selbst nicht oder nicht vollständig mit Wärme und Warmwasser versorgt oder kann er sich keinen Brennstoff besorgen, ist es ihm vollständig oder teilweise objektiv unmöglich, seine Pflicht, Wärme und Warmwasser zu liefern, zu erfüllen. Werden die geschuldeten Mindesttemperaturen nicht nur kurzzeitig unterschritten, schließt dies eine Minderung, die kraft Ge...mehr

Auch die Übermittlung einer Abmahnung per E-Mail beweist im Ernst-, sprich Streitfall zunächst nichts. Den Absender einer E-Mail trifft gem. § 130 BGB die volle Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die E-Mail dem Empfänger zugegangen ist. Ihm kommt auch nicht dadurch die Beweiserleichterung des Anscheinsbeweises zugute, dass er nach dem Versenden keine Meldung über die Unz...mehr

Achtung Keine automatische Erfüllungswirkung Der BGH hat im Jahr 2008 festgestellt, dass die Zahlung der Miete unter Vorbehalt nicht automatisch Erfüllungswirkung entfaltet. Wenn der Schuldner in der Weise unter Vorbehalt leistet, dass den Leistungsempfänger (Vermieter) für einen späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs treffen soll, läge ke...mehr

Angemessen ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.[1] Bereits aufgrund der unbestimmten (Rechts-)Begriffe "vernünftig" und "nachvollziehbar" drängt sich auf, dass stets die nicht verallgemeinerungsfähigen Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend sind. Im Einzelfall kann es jedenfalls angemessen se...mehr

Die aus § 535 BGB folgende Pflicht des Vermieters, die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen.[1] Deshalb liegt ein Mangel vor, wenn diese Hausteile übermäßig ve...mehr

Die Beachtung der immissionsschutzrechtlichen Grundpflicht des § 22 Abs. 1 BImSchG, schädliche Umwelteinwirkungen durch den Anlagenbetrieb zu vermeiden oder zu vermindern, soweit dies nach dem Stand der Technik möglich ist, und unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß zu beschränken, kann von der zuständigen Immissionsschutzbehörde jederzeit durch Anord...mehr

Beides gehört zu den Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 4b BetrKV. Im Einzelnen handelt es sich um Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage Durchführung einer regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutz...mehr

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber einer Personenmehrheit kündigen und kündigt er dabei jedem einzelnen Mieter gesondert, was grundsätzlich möglich ist[1], müssen die jeweiligen Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der Kündigungsempfänger muss nämlich alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung überhaupt wirksam ist. Voraussetzung...mehr

Der Anspruch geht dahin, dass die zur Abwendung der Gefahr erforderlichen Maßnahmen, also die notwendigen Reparatur- und Sicherungsmaßnahmen vorgenommen werden. Ein Anspruch auf bestimmte Maßnahmen besteht nicht. Es ist Sache des Verpflichteten, die geeigneten Maßnahmen zu ergreifen.[1] Zu den Maßnahmen verpflichtet ist derjenige, der nach § 836 BGB für den Schaden verantwort...mehr

Liegen die Voraussetzungen des § 575 BGB nicht vor, kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht, der einen Zeitraum von 4 Jahren übersteigt, nur individualvertraglich vereinbart werden. Der BGH gesteht den Mietvertragsparteien hier auch einen weiten Gestaltungsspielraum zu.[1] Da das Gesetz in § 544 BGB den Mietvertrag über mehr als 30 Jahre ausdrücklich regelt, dürfte es durch...mehr

Wird der Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung durch Klageerhebung erklärt, ist der Widerspruch rechtzeitig, wenn die Klage dem Mieter innerhalb der 2-wöchigen Frist des § 545 BGB zugestellt wird. Früher war in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur überwiegend die Ansicht vertreten worden, dass eine verspätete Zustellung der Klage zulasten des Verm...mehr

Überblick Das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) bezweckt die außergerichtliche Beilegung von Streitigkeiten durch eine Verbraucherschlichtungsstelle, um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Allerdings bleibt dem Verbraucher (hier: Mieter) der Weg zum Gericht offen. Die Verbraucherschlichtungsstelle (auch "Streitmittler" oder die "VS-Stelle") muss staatlich anerkannt, b...mehr

Achtung Räumungsklage gegen beide Ehepartner richten Zur Räumung einer Ehewohnung ist grundsätzlich ein Titel gegen beide Eheleute erforderlich. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Ehegatte Partei des Mietvertrags ist.[1] In diesem Fall wird angenommen, dass der Ehegatte aufgrund der auf Lebenszeit angelegten Ehe Mitbesitzer der Wohnung ist; der Mitbesitz kann einem Wohnungsnutz...mehr

Grundsätzlich hat der Mieter alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietsache selbst verursachen kann. Daher ist er auch verpflichtet, eine (jedenfalls mäßige) Beheizung der Räume vorzunehmen, um Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung zu verhindern. Das Nichtbeheizen der Wohnung über einen längeren Zeitraum stellt folglich eine nicht unerhebliche Pflichtver...mehr

Begriff Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine solche Vereinbarung ist sowohl bei der Geschäftsraummiete als auch bei der Wohnraummiete zulässig. Eine Ausnahme gilt insoweit fü...mehr

In bestimmten Fällen kann ein Räumungstitel auch im Wege der einstweiligen Verfügung erlangt werden. Die insoweit maßgebliche Bestimmung des § 940a ZPO regelt 4 Fälle: verbotene Eigenmacht[1] konkrete Gefahr für Leib und Leben[2] Unkenntnis von besitzendem Dritten bei Räumung gegen den Mieter[3] Verzug mit Sicherheitsleistung nach Sicherungsanordnung [4] 8.1 Verbotene Eigenmacht Zu...mehr

Wie bereits ausgeführt, kann der Vermieter die Räumung auch dann im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen, wenn sich der Mieter in Verzug mit der Sicherheitsleistung nach einer Sicherungsanordnung befindet.[1] Musterschreiben: Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Räumung von Wohnraum (§ 940a Abs. 3 ZPO) Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düssel...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Hat der Mieter das Mietobjekt repariert, saniert, ausgebaut, umgebaut oder modernisiert, so ist zunächst zu fragen, ob über die Kostenerstattungspflicht eine vertragliche Regelung getroffen worden ist. Vertragliche Vereinbarungen gehen den gesetzlichen Verwendungsersatzansprüchen vor.[1] Für die Annahme einer vertraglichen Vereinbarung genügt es nicht, wenn sich die Parteien ...mehr

Bei der Wohnraummiete ist gesetzlich geregelt[1], dass der Vermieter im Fall der verspäteten Rückgabe außer der Nutzungsentschädigung nur dann einen weiteren Schaden geltend machen kann, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Hat der Wohnungsmieter vom Gericht eine Räumungsfrist erhalten, so ist die Geltendmachung eines Ver...mehr

§ 556 Abs. 1 BGB i. V. m. § 1 BetrKV definiert die Betriebskosten: Zitat Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Laufend = wiederkehrend Die laufende Entsteh...mehr

In einem Sechsfamilienhaus ging es hoch her: Während sich die neuen Mieter in der Erdgeschosswohnung praktisch zu jeder Tages- und Nachtzeit bei anfeuernder Musik mit lautstarkem Sex-Gestöhne und Yippi-Rufen im Bett vergnügten und die Pausen mit überlauten Streitereien füllten, fanden die Oberlieger tags keine Ruhe und nachts keinen Schlaf. Als eine Abmahnung nicht fruchtete...mehr

Zwar erteilt auch der Verwalter den Zustellungsauftrag in Schriftform. Hiermit ist aber noch nicht nachgewiesen, dass er entsprechend auch vom Vermieter beauftragt wurde. Der Verwalter wird also seinem Zustellungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auch die Vermietervollmacht beifügen, um auf der sicheren Seite zu sein. Musterschreiben: Gerichtsvollzieherauftrag des Verwalters...mehr

Hat der Vermieter bei Vertragsschluss eine Pauschale kalkuliert, die höher ist als die effektive Betriebskostenbelastung, so hat der Mieter dennoch keinen Anspruch auf Herabsetzung der Pauschale. Bei der Wohnraummiete ist allerdings zu beachten, dass der zur Deckung der Betriebskosten nicht benötigte Teil der Pauschale der Grundmiete zuzurechnen ist mit der Folge, dass die H...mehr

Ein Bordellbetrieb im Nachbarhaus, der zwar das moralisch-sittliche Empfinden des Nachbarn verletzt, ansonsten aber nicht zu wahrnehmbaren Störungen und Beeinträchtigungen führt, begründet nach Meinung des Bundesgerichtshofs keine nachbarrechtlichen Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche.[1] Die Rechtslage ist hier nicht anders, als bei den sog. negativen Einwirkungen, geg...mehr

Für die Verjährung von Betriebskosten gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren.[1] In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung wird die Ansicht vertreten, dass für den Beginn der Verjährungsfrist nicht auf den Zeitpunkt der Korrektur der Betriebskostenabrechnung, sondern auf den Zugang der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung beim Mieter abzustellen sei.[2] Der BGH ...mehr

Bei der Musikausübung in größeren Wohnanlagen und Reihenhaussiedlungen kommt es immer wieder zu Konflikten zwischen den Wohnungsnachbarn – seien es nun Mieter, Wohnungseigentümer oder angrenzende Hauseigentümer – ganz nach dem Motto von Wilhelm Busch: "Oft wird es einem sehr verdacht, wenn man Musik nach Noten macht". Generell gilt, dass die private Hausmusik in Form des Geig...mehr

Zuschussanträge können durch folgenden Personen und Personenkreise gestellt werden: Eigentümer von Wohngebäuden Wohnungseigentümergemeinschaften Nießbrauchsberechtigte Mieter oder Pächter von Wohnungen. Nicht antragsberechtigt sind: Eigentümer, die Unternehmer sind und über fachliches Personal verfügen, welches die berufliche Qualifikation hat, die Energieberatung durchzuführen der...mehr

Kosten für einen Concierge- bzw. Pförtnerdienst sind nicht umlagefähig, wenn damit nur dem allgemeinen und abstrakten Sicherheitsbedürfnis Rechnung getragen werden soll (dies ist z. B. der Fall bei einem Wohngebäude mit 239 Einheiten, in dem der Dienst die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung gewährleisten sowie einem Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit...mehr

Die Ausübung der Prostitution ist in aller Regel ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Sie stellt regelmäßig einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.[1] Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Wohnung in einem durchschnittlich bürgerlichen Haus und einer entsprechenden Wohngegend befindet. Die außerordentliche fristlose Kündig...mehr

Unter der vereinbarten Miete ist grundsätzlich derjenige Betrag zu verstehen, der vertraglich zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses zu entrichten war. Praxis-Beispiel Grundmiete und BK-Vorauszahlungen und Mehrwertsteuer War vereinbart, dass der Mieter neben der Grundmiete auch Betriebskostenvorauszahlungen oder Mehrwertsteuer zu entrichten hat, so sind diese Vorauszahl...mehr

Förderangebote Das Land Sachsen bietet insbesondere folgende Förderungen an: Förderprogramme des Landes Sachsenmehr

Hat der Eigentümer auf seinem Grundstück einen Verkehr eröffnet, z. B. einen Kundenparkplatz eingerichtet, trifft ihn eine erhöhte Sorgfaltspflicht. Notfalls muss er das Grundstück absperren. Entsprechend haftet der Eigentümer eines Hotels für die Beschädigung eines auf dem Hotelparkplatz abgestellten Fahrzeugs durch den Abgang einer Dachlawine.[1] Auch im Falle speziell für ...mehr

Werden gemietete Räume durch Erschütterungen beeinträchtigt, die von einem Gewerbebetrieb oder von Baumaßnahmen in der Nachbarschaft herrühren, so liegt ein Mangel vor, wenn bestimmte Grenzwerte überschritten werden. Zur Ermittlung dieser Grenze kann auf die DIN 4150 Teil 2 ("Erschütterungen im Bauwesen/Erschütterungen auf Menschen in Gebäuden") zurückgegriffen werden. Minder...mehr

Die vom Verwalter des Wohnungseigentums nach § 28 WEG zu erstellende Abrechnung ist eine reine Ausgaben-Einnahmen-Rechnung. Maßgeblich für die Kostenerfassung (Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen, gleichgültig, ob die jeweils zugrunde liegenden Leistungen in vollem Umfang oder nur zum Teil im Abrechnungszeitraum angefall...mehr

Überblick Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen der Mietsache verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nach dieser gesetzlichen Neuregelung (der ähnliche, aber nicht identische frühere § 554a BGB wurde aufgehoben) findet auch eine Abwägung mit den Interessen des Vermieters s...mehr

Überblick Eine sog. Zwischenvermietung liegt vor, wenn der Eigentümer einer Wohnung oder eines Wohnhauses nicht unmittelbar an die Endnutzer vermietet, sondern einen Dritten – den Zwischenvermieter – einschaltet. Rechtlich ist das zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter bestehende Mietverhältnis als Hauptmietverhältnis zu bewerten, während das Mietverhältnis zwische...mehr

Mobilitätsbeschränkungen Gefördert werden Baumaßnahmen, die dazu dienen, das tägliche Leben für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen zukünftig zu vereinfachen und zu verbessern. Welche Maßnahmen zu einer Verbesserung und Vereinfachung führen, wie diese umzusetzen sind und welche technischen Mindestanforderungen vorliegen müssen, regelt die DIN 18040-2 (zusätzliche Anforderu...mehr

Auch nach Inbetriebnahme einer Sportanlage kann die örtlich zuständige Immissionsschutzbehörde jederzeit bauliche, technische oder organisatorische Maßnahmen nach § 3 SportanlagenlärmschutzVO oder Betriebszeitbeschränkungen anordnen, um die Einhaltung der festgelegten Lärmrichtwerte durch den Sportanlagenbetrieb sicherzustellen (§ 5 Abs. 2 der Verordnung). Nur bei ständig vo...mehr

Ein auf allen Seiten abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (Grundstück im tatsächlichen Sinn) wird durch Eintragung im Grundbuch unter einer Nummer in einem besonderen Grundbuchblatt (Realfolium, § 3 Abs. 1 GBO) oder zusammen mit anderen Grundstücken desselben Eigentümers auf einem Grundbuchblatt (Personalfolium, § 4 Abs. 1 GBO) zum Grundstück im Rechtssinn. Liegenschaftskatast...mehr

Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Grundgebühren, unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch. Leerstand Dieser Grundsatz findet seine Grenze aber dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Festkosten der Wasserversorgung führt, weil bei leer stehenden Wohnungen ...mehr

Das von der Rechtsprechung geforderte Toleranzgebot bedeutet auch, dass von Kindern keine Einhaltung der üblichen Ruhezeiten (Mittagsruhe von 12.00/13.00 bis 15.00 Uhr und Abendruhe von 20.00 bis 22.00 Uhr) verlangt werden kann, weil sie nicht mit den gleichen Maßstäben wie Erwachsene gemessen werden dürfen.[1] Nur typischer Kinderlärm Das Toleranzgebot gegenüber Kinderlärm be...mehr

Die Vorschrift des § 565 BGB ist unanwendbar bei den herkömmlichen Untermietverhältnissen i. S. v. § 540 Abs. 1 BGB, weil durch die Erteilung der Untermieterlaubnis lediglich der Vertragszweck erweitert wird. Der Mieter kann weitervermieten; die Weitervermietung stellt aber nicht den vereinbarten Mietzweck dar. Für die Fälle der teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte nach...mehr

Für Geschäftsraummietverhältnisse gilt § 721 ZPO nicht. Eine analoge Anwendung der Vorschrift ist ausgeschlossen. Im Einzelfall kann Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO gewährt werden. Hinweis § 765a ZPO: Absolute Ausnahme Dann muss die Vollstreckungsmaßnahme nach Güterabwägung der Interessen für den Mieter eine besondere Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinb...mehr

Die Kosten für die Durchführung einer Heizungsreparatur im Winter zählen zu den Aufwendungen nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn hierdurch Frostschäden von der Mietsache abgewendet werden sollen. Es genügt allerdings nicht, wenn lediglich der vertragsgemäße Mietgebrauch wiederhergestellt wird; in einem solchen Fall handelt es sich um eine Mängelbeseitigungsmaßnahme nach § 536...mehr