Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 23 Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären (§ 559b I 1). Entsprechend § 559b I 2 muss der Vermieter angeben, welche Modernisierungsmaßnahmen er durchgeführt hat und wie hoch die Kosten für diese Maßnahmen insgesamt waren (BTDrs 19/4672, 33). Verteilen sich diese auf mehrere Wohnungen, so muss er nachvollziehbar berechnen, wie sich die Kosten auf die einzel...mehr

Rn 4 Nach Art 229 § 29 I EGBGB sind auf ein bis zum 1.5.13 entstandenes Mietverhältnis §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 aF weiter anzuwenden, wenn 1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 III 1 aF dem Mieter vor dem 1.5.13 zugegangen ist oder 2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 III 3 aF anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme v...mehr

Rn 21 Der Neubeginn der Verjährung bestimmt sich nach § 212. Soweit der Mieter den Anspruch mittels deklaratorischen Anerkenntnisses anerkennt, läuft anschließend wiederum die Frist des § 548. Durch § 204 Nr 7 ist im Falle des selbstständigen Beweisverfahrens eine Hemmung der Verjährung angeordnet. Darüber hinaus kommt § 203 zum Tragen, wenn zwischen den Parteien Verhandlung...mehr

Rn 78 Ein Mietvertrag kommt zwischen denjenigen Personen zustande, die miteinander vertragliche Beziehungen eingehen wollen. Die Parteien eines Mietvertrags werden durch den Mietvertrag bestimmt. Für die Wirksamkeit dieses Vertrags ist es belanglos, dass der Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist (BVerfG NJW 13, 3774 [BVerfG 12.09.2013 - 1 BvR 744/13] Rz 16; BGH GuT 08...mehr

Rn 21 Der Vermieter, der zB eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche (BGH ZMR 17, 721 Rz 13). Wenn er eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substanziierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beach...mehr

Rn 4 Zur Form s § 568 I. Eine Begründung ist hilfreich, aber keine Voraussetzung. Der Mieter muss bis zum Ablauf des übernächsten Monats, der auf den Zugang einer ordnungsmäßigen Modernisierungsankündigung folgt, kündigen. Die Frist des § 555e I 2 entspricht der des § 555d III 1. Bsp: Geht die Modernisierungsankündigung am 24.1 zu, muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats M...mehr

Rn 21 Wird durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) neuer Wohnraum – also keine neuen Gewerbeflächen – geschaffen, behandelt das Gesetz auch dies – dogmatisch betrachtet im Wege einer Fiktion – als eine Modernisierungsmaßnahme. Schaffung neuen, dem Mieter also nicht bereits dienenden Wohnraums (für die Vergrößerung der Mieträume s Rn 16) durch eine bauliche Veränderung meint A...mehr

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen. (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der...mehr

Rn 1 Der Anwendungsbereich deckt sich mit § 566b. Normzweck ist es, den Mieter in seinem Vertrauen auf eine Mitteilung des Vermieters über den erfolgten Eigentumsübergang zu schützen. Rn 2 Die §§ 892, 893 gelten neben § 566e. Der Mieter kann im Falle eines Grundbucheintrags des Erwerbers ebenfalls mit befreiender Wirkung ggü dem Veräußerer zahlen (aA Lammel § 566e Rz 13).mehr

Rn 5 § 558 I 2 stellt klar, dass das Mieterhöhungsverlangen ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann (Sperrfrist). Der Vermieter hat seinen nicht abtretbaren Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Rn 8) aber erst, wenn diese zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist). Div...mehr

Rn 106 Das Gesetz kennt keine allgemeine Modernisierungspflicht (BGH ZMR 19, 189; 19, 576; NJW 14, 685 Rz 28), auch nicht aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (BGH NZM 15, 589 Rz 32; NJW 14, 685 [BGH 18.12.2013 - XII ZR 80/12] Rz 28; zum Grundsatz Rn 54). Eine Ausnahme stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen dar (dazu § 555b Rn 19), zB die TA-Lärm, die sich an den ...mehr

Rn 19 Verstößt der Vermieter ganz oder teilweise, schuldhaft oder ohne Verschulden gg § 556g Ia 1 oder ist die Auskunft schuldhaft falsch (AG Berlin-Mitte IMR 22, 394; Artz/Börstinghaus NZM 19, 12, 16; Selk NJW 19, 329, 331; Eisenschmid WuM 19, 225, 233), ist die Mietpreisvereinbarung auf der Basis der Vormiete zwar wirksam (Hinz ZMR 19, 557, 558; Blank IMR 18, 485), der Ver...mehr

Rn 1 § 572 will verhindern, dass der Kündigungsschutz für Wohnraummieter durch Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes iSv §§ 346 ff zu Gunsten des Vermieters oder durch Vereinbarung einer auflösenden Bedingung umgangen wird. Rn 2 Die nicht abdingbare Bestimmung gilt für Wohnraummiete, s § 557 Rn 3, nicht für Mietverhältnisse über Geschäftsraum, bei der Miete beweglicher Sachen ...mehr

Rn 31 Für den Fall, dass der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss, zB den Einbau von Rauchwarnmeldern (s.a. § 555a Rn 20), ist str, ob der Vermieter grds berechtigt ist, die neu entstehenden Betriebskosten ohne eine vertragliche Grundlage auf den Mieter umzulegen. Richtigerweise ist eine Umlage auch dann nur möglich, wenn man die ursprüngliche Klausel so auslegen ...mehr

Rn 15 Der Vermieter muss einen Ersatzmieter nicht akzeptieren, wenn die verbleibende restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist (Oldbg WuM 82, 124). Generell wird man sagen können, dass der Mieter jedenfalls keinen Anspruch auf Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten hat (LG Flensburg WuM 76, 161; LG Berlin WuM 16, 227). Diese Frist darf aber ni...mehr

Rn 13 ›Art‹ (Rn 10) und ›voraussichtlicher Umfang‹ (Rn 11) sind nur in ihren jew wesentlichen Zügen anzugeben. Dies gilt im Ergebnis nur für den Umfang, nicht aber für die Art: diese kann nur nach Maßgabe des § 555b und damit präzise angegeben werden. Die Einschränkung ›wesentliche Züge‹ streicht heraus, dass an eine Modernisierungsankündigung keine überhöhten Anforderungen ...mehr

Rn 1 § 556 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. I ist mWv 1.1.07 durch das Föderalismusreform-Begleitgesetz v. 5.9.06 (BGBl I 2098) neu gefasst, IIIa ist mWv 1.12.21 durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz v 23.6.21 (BGBl I 1858) in das Gesetz eingefügt worden. § 556 I 1 weist darauf hin, dass die Vertragsparteien e...mehr

Rn 25 Die Umlegungsvereinbarung muss genau regeln, welche Betriebskosten der Mieter tragen soll. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH NZM 12, 608 [BGH 02.05.2012 - XII ZR 88/10] Rz 14). Der BGH hält allerdings eine ergänzende Vertragsauslegung für möglich (BGH NJW 07, 3060 ...mehr

Rn 102 Ein Rückforderungsanspruch wird verneint, wenn das Mietende durch eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 II Nr 3 hergeführt worden ist und die Aufrechnung mit dem Rückforderungsanspruch dazu dienen soll, eine Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 III Nr 2 herbeizuführen (AG Köln ZMR 07, 281). Rn 103 Ferner wird der Rückforderungsanspruch versagt, we...mehr

(1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemacht...mehr

Rn 11 Die Sperrfrist greift nicht ein, wenn das Grundstück nach der Überlassung an den Mieter als Ganzes/en bloc an einen Miteigentümer (vgl BGH MDR 22, 1147 [BGH 22.06.2022 - VIII ZR 356/20]) oder die Gesamthandsgemeinschaft veräußert wird, die erst anschließend nach § 3 WEG Wohnungs- oder Teileigentum schafft (BGH ZMR 94, 554). Rn 12 Der BGH (ZMR 94, 554) hat festgestellt, ...mehr

Rn 7 Gegen § 555 verstoßende Vertragsklauseln oder Absprachen sind unwirksam, ohne über § 139 den sonstigen Teil des Mietvertrags zu tangieren. Geleistete Zahlungen kann der Mieter nach § 812, dh über Bereicherungsrecht zurückfordern (Ausn: § 814). Verpflichtet sich der Mieter im Rahmen eines Prozessvergleichs im Fall der Verletzung seiner Zahlungspflicht zur Räumung der Woh...mehr

Gesetzestext (1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt. (2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pa...mehr

Rn 3 Der Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus I steht dem Eigentümer des Grundstücks zu, welches durch die Anlage in unzulässiger Weise beeinträchtigt wird. Daneben sind alle dinglich Berechtigten anspruchsberechtigt, denen die Eigentumsansprüche in entspr Anwendung zustehen; das sind der Nießbraucher (§ 1065), der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit (§ 1027) und ein...mehr

Rn 8 Das Kündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn es sich um eine vorübergehende, leicht behebbare Beeinträchtigung handelt und der Vermieter zur Behebung bereit ist (Kobl NJW-RR 92, 1228 [OLG Koblenz 12.05.1992 - 3 U 1765/91]) oder wenn der Mieter eine Reparatur verhindert. Das Kündigungsrecht ist auch ausgeschlossen, wenn der Mieter den die Gesundheit gefährdenden Zustand ...mehr

Rn 1 § 565 ersetzt § 549a aF (Leonhard AnwZert MietR 5/22 Anm 1 unter III.1); er gilt nur für die Wohnraummiete (nicht zB für Dauercampingstellplatzverträge, VerfG Brandenbg v 30.9.10, 23/10, zur Abgrenzung Brandenbg MietRB 16, 126, LG Aachen ZMR 16, 543), wenn die Wohnung nicht direkt vom Eigentümer, sondern über und von einem Zwischenvermieter vermietet wird. Es existieren...mehr

Rn 2 Für die außerordentliche Kündigung iSv § 573d I ist ein berechtigtes Interesse nach § 573 nötig. Sonst müssen die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung für Einliegerwohnraum nach § 573a vorliegen. Eine neue wichtige Ausnahme wird für die Kündigung des Vermieters ggü dem Erben des Mieters nach § 564 (vgl Porer NZM 05, 489) gemacht; dort ist ein berechtigtes Interes...mehr

Rn 2 Aufgrund des begründeten Widerspruchs des Mieters wird das Mietverhältnis trotz der Kündigung nicht beendet; der Widerspruch hat zwar keine rechtsgestaltende Wirkung, er bewirkt nicht die Unwirksamkeit der Kündigung, sondern ist notwendig, wenn der Mieter mehr erreichen will als eine bloße Räumungsfrist. Der Widerspruch ist ein Angebot zum Abschluss einer vertraglichen ...mehr

Rn 3 Hierunter zählt man Rechtsgeschäfte wie Abtretung, Verpfändung, Aufrechnung des Vermieters gegen Ansprüche des Mieters, Annahme an Erfüllungsstatt, die der Vermieter einseitig oder durch Vereinbarung mit einem Dritten trifft. Hierzu werden gerechnet: eine mit dem Mieter vereinbarte Mietsenkung sowie die vertragliche Verrechnung von Ansprüchen des Mieters mit künftigen M...mehr

Rn 3 § 555 gilt nur für Wohnraummietverhältnisse und nur gegen Vertragsstrafeversprechen des Mieters, die auch in einem Räumungsvergleich enthalten sein können (AG Hambg-Blankenese ZMR 08, 300 und in Abgrenzung dazu LG Berlin GE 16, 725, GE 14, 1202; vgl BGH NZM 10, 39 = WuM 09, 739 zur Verfallklausel; Blank NZM 10, 31 zum bedingten Räumungsvergleich; LG Freiburg Info M 13, ...mehr

Rn 22 § 536 ist bei anfänglicher Kenntnis des Mieters über den konkreten Mangel bzw grob fahrlässiger Unkenntnis oder unterlassener Mängelanzeige kraft gem §§ 536b, 536c II ausgeschlossen. Zur Rechtslage bei nachträglicher Kenntnis s § 536b Rn 3. Gem § 242 kann die Minderung ausgeschlossen sein, wenn der Mangel aus dem Verantwortungsbereich des Mieters stammt (vgl BGH WM 63,...mehr

Rn 1 § 536a wurde durch das MRRG eingefügt und ist seit 1.9.01 in Kraft. § 536a regelt Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters bei Mängeln der Mietsache und entspricht §§ 538 I, II, 541, 547 I 1 jeweils aF. Ansprüche aus § 536a können neben § 536 geltend gemacht werden. Bei Sachmängeln ist das allgemeine Leistungsstörungsrecht wegen der Verweisung in I auf § 536...mehr

Rn 212 Maßgeblich für den Datenschutz ist nach § 1 V BDSG grds das Recht der EU, im Besonderen die Verordnung (EU) 2016/679 in der jew geltenden Fassung (DSGVO). Bei größeren gewerbsmäßigen Vermietern dürfte idR eine automatisierte Verarbeitung nach Art 2 I Fall 1 DSGVO vorliegen. Bei kleinen und mittleren Vermietern wird zumindest von einer nicht-automatisierten Verarbeitun...mehr

Rn 1 Der Vermieter hat beim besitzlosen Vermieterpfandrecht nur unter den Voraussetzungen des § 562b I 2 iVm §§ 562, 562a 2 bzw – was aus § 562b II 1 nicht hervorgeht – zum Zwecke der Pfandverwertung ein Recht, die Sache selbst in Besitz zu nehmen. Nimmt der Vermieter verfrüht eine Sache des Mieters in Besitz, kann er ggü einer Vindikation nicht § 986 einwenden. Wird die Sac...mehr

Rn 1 § 558 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt und zuletzt mit dem Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete v 21.12.19 (BGBl. I 2911) mWv 1.1.20 geändert worden (Rn 18; s.a. Rn 15). Die Vorgängervorschrift ist § 2 MHG (s.a. Vor § 557 Rn 1). Sein Zweck ist es, dem Vermieter zu ermöglichen,...mehr

Rn 27 Liegen die in § 558 IV 1 genannten Voraussetzungen vor, gilt die Kappungsgrenze nicht. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungsgrenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belastung bedeutet als er v...mehr

Rn 199 In welchem Umfang Nebenkosten umgelegt werden können – und wie bei mehreren Mietern zu verfahren ist (Maßstab) – bestimmt sich nach den jeweiligen Vereinbarungen. Ein Umlegungsmaßstab kann auch konkludent vereinbart werden (§ 556 Rn 11). Die Schriftformklausel des Mietvertrags steht der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung nicht entgegen, wenn die Parteien die Geltu...mehr

Rn 12 Der Vermieter kann Untermietzuschlag (Anhebung der Grundmiete und/oder der Betriebskosten; Schlosser AnwZertOnline 12/16 Anm. 1, LG Berlin MM 18, Nr 5, 27) verlangen für die Erteilung der Erlaubnis, wenn ihm die Drittüberlassung anderenfalls nicht zuzumuten ist (Kunze JurisPR-MietR 11/19 Anm 3; AG Hamburg ZMR 18, 53; LG Berlin WuM 19, 373 u MM 18, Nr 5, 27). Erhöhung d...mehr

Rn 8 Wegen des Verstoßes gegen das sog Transparenzgebot (vgl BGH ZMR 12, 617) hat der BGH (NZM 06, 623) die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen bei einer Klauselkombination für unwirksam gehalten (vgl schon BGH ZMR 98, 752). Regelungen, die sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, werden als zusammengehörig betrachtet. Das gelte nicht...mehr

Rn 11 Die Regelung kompensiert zugunsten des Vermieters evtl Nachteile, die mit dem Wechsel der Person des Mieters – insb unter dem Gesichtspunkt der Solvenz – eingetreten sind. Auch bei einer mietvertraglich vereinbarten Sicherheitsleistung kann der Anspruch – möglicherweise neben § 563b I – (auch) allein auf § 563b III gestützt werden. Damit scheiden jedenfalls Probleme, d...mehr

Rn 10 Die Abtretung der Forderung gg nur einen Gesamtschuldner ist zulässig, aber idR nicht gewollt (RG JW 05, 428, Hamm NJW-RR 98, 486). Der Zedent kann weiter die anderen Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, der Zessionar nur den einen Gesamtschuldner; bei Erfüllung durch einen Gesamtschuldner erlischt die Forderung beim Zedenten u Zessionar. Einer Zustimmung der betroffene...mehr

Rn 32 Es genügen 3 zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (LG Berlin ZMR 21, 41) vermietete Vergleichswohnungen, die nicht vom preisfreien Wohnungsmarkt stammen müssen (BGH NJW-RR 20, 334 [BGH 18.12.2019 - VIII ZR 236/18], Rz 17). Es können auch mehr sein, wenigstens 3 müssen die Erklärung aber stützen (BGH NZM 12, 415 Rz 12). Wenn im Erhöhungsverlangen weiter...mehr

Rn 7 In § 573 II Nr 1–3 sind (vgl ›insb‹, § 573 II) nur Regelbeispiele für berechtigte Interessen aufgezählt; zum ›artverwandten‹ Interesse AG Hbg-Blankenese ZMR 16, 208. Ein auf § 573 I gestütztes berechtigtes Interesse muss den Regelbeispielen zumindest entsprechen, dh vergleichbares Gewicht haben (BGH ZMR 17, 722 für soz. Wohngruppenprojekt; BGH ZMR 17, 791). Hierzu zähle...mehr

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden aufmehr

Rn 2 I 1 spricht von Leistung und Gegenleistung. Daraus folgt, dass hier die fraglichen, aus einem wirksamen gegenseitigen Vertrag stammenden Pflichten miteinander in einem synallagmatischen Zusammenhang stehen müssen (vgl § 323 Rn 2; RGZ 54, 123, 125). Dies gilt wegen § 348 S 2 auch für das Rückgewährschuldverhältnis. Bei anderen Pflichten kann sich ein Leistungsverweigerun...mehr

Rn 2 Ein Mietvertrag ist anzunehmen, wenn sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer nicht notwendig beweglichen Sache (§ 90) gegen Entrichtung eines Entgeltes zu gewähren (BGH ZMR 18, 21 Rz 17; NZM 10, 898; ZMR 98, 141, 142); dies gilt auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist: die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen (BGH ZMR 18, 21 Rz...mehr

Rn 17 Notwendig ist eine besonders enge Bindung mit dem Mieter (LG München I NZM 05, 336 stellt strenge Anforderungen, lässt enge Freundschaft nicht genügen und fordert eine Bindung, die eine weitere gleicher Art nicht zulässt). Auf eine sexuelle Beziehung kommt es nicht an; ein Vater-Sohn-ähnliches Verhältnis genügt (LG Berlin ZMR 16, 289). Ob ein Eintrittsrecht gegeben ist...mehr

Rn 26 Für Vermieter von insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen (Kleinvermieter) vermutet § 19 V 3 AGG widerleglich, dass es sich jedenfalls um kein Massengeschäft iSv § 19 I 1 Nr 1 AGG handelt und für den Vermieter das Ansehen der Person (§ 19 I 1 Nr 1 AGG) eine Bedeutung hat. Wird die Vermutung vom potenziellen Mieter widerlegt, ist § 19 I Nr 1 AGG aber anzuwenden mit der Fo...mehr

Rn 30 Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 569 I–III oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Auch die Pflicht zur Begründung der fristlosen Kündigung gem § 569 IV kann nicht abbedungen werden. Dass IV im Gesetz nicht genannt ist, ist Redaktionsversehen. Ferner ist für die Wohnraummiete eine Vereinbarung unwirksam, nach welcher der Vermieter berechtigt sein s...mehr

Rn 1 § 559d ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden. Er stellt für die genannten 4 Fälle, solche nach §§ 241 II, 280 I, 823, 826, als Beweislastregelung die Vermutung (§ 292 S 1 ZPO) auf, dass der Vermieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat (§§ 241 II, 535). Er soll einem ›Herausmodernisieren‹ entgegenwirken (BTDrs 1...mehr