Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 32 Der Mieter kann verlangen, dass vorhandene Regenschutzvorrichtungen über dem Hauseingang funktionieren (KG, Urteil v. 13.10.2003, 12 U 104/03, GE 2003, 1611). Der Vermieter ist verpflichtet, den Hausflur zu renovieren, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses der Hausflur frisch renoviert war (KG GE 1984, 81; einschränkend: LG Berlin 1994, 997: nur bei schlechthin unzumut...mehr

Rz. 75 Die Ansprüche aus § 536 hat der Mieter gegen den Vermieter. Wer diese Rechtsstellung innehat, richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag; dazu wird auf die Kommentierung zu § 535 Bezug genommen. Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich allerdings die Frage, ob auch der einzelne Mieter diese Ansprüche gegen den Vermieter oder die Vermieter geltend machen kann...mehr

Rz. 61 Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 ist durch das Minderungsrecht nach § 536 nicht ausgeschlossen, kann also daneben geltend gemacht werden; dabei steht eine etwaige Vorleistungspflicht des Mieters aufgrund der Vereinbarungen im Mietvertrag nicht entgegen (vgl. dazu insgesamt BGH, Urteil v. 7.5.1982, V ZR 90/81, BGHZ 84, 42; LG Berlin, Urteil v. 20.5.1...mehr

Rz. 73 Der Mieter hat die Rechte aus § 536, demgemäß muss der Vermieter bei § 536a den Mangel zu vertreten haben. Die Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 bleibt unberührt. § 541 a. F. verwies nur auf Satz 1 des § 539 a. F., sodass dem Mieter nur die positive Kenntnis des Rechtsmangels schadete, die übrigen Tatbestände des § 539 a. F. nicht zur Anwendung kamen. Das ...mehr

Rz. 71 § 536 Abs. 3 gilt sowohl für Rechtsmängel, die erst nach Überlassung der Mietsache an den Mieter entstehen (Entziehung der Mietsache ganz oder zum Teil), als auch für den Fall, dass dem Mieter die Mietsache erst gar nicht überlassen wird (vgl. Emmerich/Sonnenschein, § 541 Rn. 4). Hinweis Rechtsmangel und Gewährleistung Im Falle des Rechtsmangels tritt die Gewährleistung...mehr

Rz. 63 Bei Wohnraummietverhältnissen ist der formularmäßige Ausschluss oder die formularmäßige Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts gemäß § 309 Nr. 2 Buchst. a unwirksam (LG Berlin, GE 1994, 403); das gilt auch für eine Formularklausel im Mietvertrag, die das Zurückbehaltungsrecht von einer Ankündigung abhängig macht (LG Berlin, ZMR 1998, 33) oder auf den Nettomietzins be...mehr

Rz. 45 Grundsätzlich kommt aber bei Nutzungseinschränkungen infolge von Covid-19 ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 in Betracht (BGH, Urteil v. 23.11.2022, XII ZR 96/21, NZM 2023 71 BGH, Urteil v. 13.7.2022, XII ZR 75/21, a. a. O.; BGH, Urteil v. 16.2.2022, XII ZR 17/21, a. ...mehr

Rz. 22 Der Vermieter haftet auch für schon bei Vertragsbeginn vorhandene Undichtigkeiten des Balkonbodens über der Wohnung des Mieters, selbst wenn diese erst später zu einem Wasserschaden führen (LG Berlin, Urteil v. 19.12.1997, 64 S 68/97). Hinweis Verglasung Der Vermieter braucht aber die vom Mieter angebrachte Verglasung eines Balkons, die anlässlich einer Fassadenrenovier...mehr

Rz. 24 Der Vermieter schuldet eine ausreichende Versorgung der gemieteten Räume – im eingeschränkten Umfang auch der Nebenräume – mit Beleuchtungs- und Kochstrom. Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die ...mehr

Rz. 51 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: gelegent...mehr

Rz. 5 § 536 setzt einen Sachmangel voraus. Üblicherweise versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten (vgl. BGH, Urteil v. 13. 4.2016, VIII ZR 198/15, NZM 2016, 673; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586– Trittschalldämmung). Hinweis Bestehendes Gebäude Mangels ...mehr

Rz. 14 Der Wohnraumvermieter kann verpflichtet sein, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen (vgl. dazu BGH, Urteil v. 6.5.2015, VIII ZR 161/14, GE 2015, 785). Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen is...mehr

Rz. 17a Eine vom Mieter nicht verursachte Ungezieferplage in der Wohnung führt zur Minderung (AG Trier, Urteil v. 11.9.2008, 8 C 53/08, WuM 2008, 665). Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30 % rechtfertigen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.06.2022, 9 U 112/19, ZMR 2022, 795). Ist die Tauglichkeit einer Mietwohnung zum vertragsgemäße...mehr

Rz. 67 Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § ...mehr

Rz. 69 § 536 Abs. 3 verdrängt die allgemeinen Regeln über Unmöglichkeit der Leistung nach § 311a (BGH, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 115/90, NJW 1991, 3277 für den Fall der Doppelvermietung). Das Bestehen des Rechts eines Dritten für sich genommen ist (zunächst) unbeachtlich. Die schuldrechtliche Verpflichtung als Vermieter ist nicht von der dinglichen Rechtsstellung als Eigentüm...mehr

Rz. 70 Unter Rechtsmängel fallen nicht öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel der Mietsache, wie fehlende Nutzungsgenehmigungen, Zweckentfremdungsgenehmigungen, Sperrung der Wohnung wegen Baufälligkeit und dgl. Diese Beschränkungen sind Sachmängel i. S. d. § 536 Abs. 1, da sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen und nicht auf die ...mehr

Rz. 60 Soweit der Mieter in der Vergangenheit wegen der Zugrundelegung einer falschen Fläche zu viel Miete bezahlt hat, kommt eine Rückforderung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 in Betracht, wobei bloße Zweifel des Mieters an der Richtigkeit der im Vertrag angegebenen Fläche nicht ausreichen, um einen Ausschluss der Rückforderung nach § 814 rechtfertigen zu können. Insoweit ist eine...mehr

Rz. 80 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

Rz. 8 Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 GefStoffV besteht heute weitgehend ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Nach Abschn. 2 des Anhangs zur ChemVerbotsV dürfen Asbeststoffe grds. nicht in den Verkehr gebracht werden. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2010, 63 S 42/10, GE 2011, 205). Asbesthaltige Fuß...mehr

Rz. 1 Wie zum Gewährleistungssystem des Kaufrechts sind die allgemeinen Vorschriften der §§ 280 ff., 311a überwiegend ausgeschlossen, weil die Vorschriften des besonderen Schuldrechts vorgehen. Anders als im Kaufrecht, in dem der Käufer nach §§ 437, 441 den Minderungsanspruch geltend machen muss ("kann der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises [Minderung] verlangen"), tritt di...mehr

Rz. 64 Das Zurückbehaltungsrecht darf grds. nur für künftige Mietzahlungen geltend gemacht werden (OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 304; LG Berlin, GE 2012, 898). Ist der Mieter hinsichtlich einzelner Forderungen des Vermieters in Verzug geraten, kann er wegen einer erst später fällig gewordenen Gegenleistung ein Zurückbehaltungsrecht nur geltend machen, wenn er Handlungen vornimmt...mehr

Rz. 77 Hat der Mieter gegen den Vermieter ein Urteil auf Beseitigung bestimmter Mängel in der Wohnung erwirkt, so kann er sich von dem Prozessgericht des ersten Rechtszugs ermächtigen lassen, die Handlung auf Kosten des Vermieters von einem Dritten vornehmen zu lassen (§ 887 ZPO; vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 4.8.2010, 67 T 146/10, GE 2010, 1339). Umstritten ist, ob im Verf...mehr

Rz. 31 Der Vermieter einer Wohnung in einem Hochhaus ist verpflichtet, die Fahrstühle rund um die Uhr, sowohl an Werk –wie auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.6.2004, 2 W 22/04, NZM 2004, 909). Einschränkende Formularvereinbarungen dahingehend, dass der Fahrstuhl nur zu bestimmten Tageszeiten in Betrieb gehalten wird, sind un...mehr

Rz. 58 Nach § 536 Abs. 2 besteht das Minderungsrecht auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Es wird auf § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bezug genommen, sodass die Gewährleistung auch bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit in Betracht kommt. Der Begriff der Zusicherung ist derselbe wie zu § 434 (Sachmängelhaftung beim Kauf). Zugesichert ist ...mehr

Rz. 27 Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene "Schwingung" des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird; entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen müssen ordnungsgemäß ausgefü...mehr

Rz. 16 Der Mieter ist wegen der Errichtung einer Mobilfunkanlage in der Nähe seiner Wohnung nicht zur Minderung berechtigt, wenn die Grenzwerte der 26. BImSchVO eingehalten werden (LG Hamburg, Urteil v. 21.6.2007, 307 S 15/07, WuM 2007, 692, LG Hamburg, Urteil v. 26.1.2006, 307 S 130/05, ZMR 2007, 199).Den Vermieter trifft beim Abschluss des Mietvertrages keine Hinweispflich...mehr

Rz. 29 Der Vermieter schuldet die Überlassung der Wohnung in einem bewohnbaren Zustand, der bei Schimmelbildung zumindest eingeschränkt ist. Der Mieter ist mangels abweichender Vereinbarung nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen; er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an der Außenwand aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsich...mehr

Rz. 74 Wie schon bisher in § 537 Abs. 3 a. F. bleibt es über § 536 Abs. 4 bei der Regelung, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Im Übrigen wird auf die Kommentierung zu § 536d Bezug genommen. Soweit es Geschäftsraummietverträge angeht, wird allgemein die Auffassung vertreten, dass von Abs. 4 abweic...mehr

Rz. 41 Haben die Parteien in Kenntnis einer fehlenden bzw. noch einzuholenden behördlichen Genehmigung den Mietvertrag abgeschlossen und "in Gang gesetzt", kann sich der Mieter insoweit nicht auf eine Gebrauchsbeeinträchtigung berufen. In einem solchen Fall wird erst dann von einem Mangel auszugehen sein, wenn die zuständige Behörde die notwendige Erlaubnis – endgültig – ver...mehr

Rz. 76 Die Klage kann sich grundsätzlich nur auf die Beseitigung der im Einzelnen zu bezeichnenden Mängel richten, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (LG Berlin, GE 1994, 1447). Die Mängelbeseitigungsklage eines Mieters ist daher grundsätzlich unzulässig, wenn konkrete Maßnahmen dem Vermieter vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.20...mehr

Rz. 79 Für den Gebührenstreitwert der Mängelbeseitigungsklage des Mieters sind nicht die Kosten der Mängelbeseitigung , sondern ist der Jahresbetrag der fiktiven Mietminderung maßgebend (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/19, GE 2020, 670; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.5.2009, I-24 W 16/09, WuM 2009, 543; LG Berlin, Beschluss v. 25.10.2007, 62 T 118/07, GE 2008, 57; ...mehr

Rz. 28 Befinden sich in der vermieteten Wohnung Heizkörper, so kann durch Formularmietvertrag die Verpflichtung des Vermieters zum Heizen nicht ausgeschlossen werden (LG Hamburg WuM 1998, 278). Die Verpflichtung des Vermieters zur Beheizung der Räume kann aber mietvertraglich eingeschränkt werden: 7 bis 23 Uhr: 22 Grad Celsius (OLG Frankfurt/Main NJW-RR 1990, 398); 7 bis 23 Uh...mehr

Rz. 5 Der Vermieter muss die für ihn günstigen (Ausnahme von der Mietpreisbremse) Voraussetzungen des § 556f darlegen und beweisen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556f Rn. 25; Fleindl, WuM 2015, 212). Bestreitet der Mieter die in diesem Rahmen aufgestellten Tatsachenbehauptungen, wird der Vermieter auch die entsprechenden Belege, z. B. über die Kosten und den Umfang einer ...mehr

Rz. 19 § 536 setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus (anders teilweise § 536a für den Schadensersatzanspruch). Den Vermieter trifft nach § 536 eine allgemeine Garantiehaftung, sodass es nicht darauf ankommt, ob der Fehler schon zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter vorhanden war oder erst während der Mietzeit entsteht.mehr

Rz. 11 Bei einem im Wohnzimmer vernehmbaren Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung ("Stehpinkler") ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil v. 20.4.2009, 67 S 335/08, GE 2009, 779). Ständig wiederkehrende und deutlich hörbare Klopfgeräusche im Schlafzimmer einer Wohnung, die durch den Betrieb der Zentralheizung entstehen, stellen einen erheblichen Fehl...mehr

Rz. 4 Bei den in § 556e genannten Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich ausschließlich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Eine derartige Modernisierung ist umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinbli...mehr

Rz. 30a Bei dauerhaftem Wegfall eines mitvermieteten Trockenraums im Dachgeschoss ist eine Minderung von 2 % angemessen; ob der Mieter den Raum in der Vergangenheit genutzt hatte, ist unerheblich (LG Berlin, Beschluss v. 16.5.2017, 67 S 81/17, GE 2017, 1020).mehr

Rz. 34 Der Kinderspielplatz, der von dem Vermieter einer Wohnanlage eingerichtet worden ist, gilt für die Mieter in dieser Anlage als mit vermietet mit der Folge, dass der Vermieter diesen instand halten und ggf. instandsetzen muss; dabei braucht er aber nur den nach der jeweiligen Bauordnung notwendigen Grundbestand an Spielgeräten aufrechtzuerhalten (LG Berlin GE 1997, 140...mehr

Rz. 35 Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz1 zur Mietminderun...mehr

Rz. 17 Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört u. a. auch eine Lärmabschirmung, die ausreicht, Außengeräusche, z. B. Verkehrslärm sowie Geräusche aus Nachbarwohnungen u. ä. weitgehend einzudämmen. Der Wohnungsmieter muss seine Mieträume insbesondere auch nachts ungestört nutzen können, bis auf den unvermeidbaren Lärm, der sich aus der Tatsache des Zusammenlebens me...mehr

Rz. 42 Wenn ein Grundstück in einem Wochenendgebiet als Wohngrundstück vermietet wird (LG Lüneburg, ZMR1999, 716), wenn der Vermieter Appartements zur Verfügung stellt, die zu Wohnzwecken geeignet sein sollen, aber wegen erheblicher baulicher Auflagen nicht benutzt werden können (BGH, VIII ZR 98, 72, NJW 1973, 1498) oder wenn sich im Verlaufe des Mietverhältnisses herausstel...mehr

Rz. 30 Kann der Mieter die Toilette nicht oder nur eingeschränkt benutzen, ist die Miete ebenfalls gemindert. Insoweit sind folgende Minderungsquoten angesetzt worden: Fäkalienrückfluss: 5 % (AG Berlin-Schöneberg, MM 1990, 231) zu niedriger Wasserdruck der Spülung: 5 % (AG Warendorf, WuM 2000, 379) Undichtigkeit: 3 % (AG Berlin-Mitte, GE 2020, 611) Urinstrahlgeräusch aus Toilette...mehr

Rz. 30b Bei Ausfall von Warmwasser ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (AG Essen Urteil v. 20.7.2023,136 C 95/23, BeckRS 2023, 18339). Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 1988-200) kann ein Mietmangel vorliegen (AG Brandenburg, Urteil v. 13.02.2023 – 31 C 210/21, WuM 2023, 1...mehr

Rz. 21 Der Vermieter ist auch verpflichtet, dem Mieter ein der Verkehrsüblichkeit entsprechendes Bad zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Für den Wegfall der Duschmöglichkeit ist eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt gehalten worden (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 5.2.2020, 15 C 256/19, GE 2020, 611), ebenso für den Ausfall der Warmwasserversorgung (AG Essen, Ur...mehr

Rz. 33 Der Keller muss zumindest trocken sein, damit der Mieter dort nicht ständig benötigte Einrichtungs- und Gebrauchsgegenstände lagern kann. Kellerfeuchte im Altbau stellt jedoch keinen Mangel dar, wenn sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes typisch ist (LG Dresden, Urteil v.17.6.2014,4 S 4/14, NZM 2015, 250). Der einmalige Wa...mehr

Rz. 23 Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter vorhandene Bleirohre austauscht, obwohl die Werte der Trinkwasserverordnung nicht überschritten werden (Schläger ZMR 1990, 162 und ZMR 1992, 89; OLG Köln NJW 1992, 51; LG Frankfurt/Main ZMR 1990, 17; LG Köln ZMR 1991, 223; LG Hamburg NJW 1991, 1898; WuM 1992, 11; AG Schöneberg GE 1986, 1073; LG Berlin, GE 1987, 243; ...mehr

Rz. 47 Nach allgemeinen prozessualen Regeln zur Substanziierungspflicht hängt diese auch vom entsprechenden Bestreiten der Gegenseite, hier des Vermieters, ab. Dieser darf Behauptungen, die nicht seiner eigenen Wahrnehmung unterliegen, mit Nichtwissen bestreiten (§ 138 Abs. 4 ZPO). Sind allerdings Mängel am Gebäude und seinen Teilen außerhalb der Wohnung streitig, kann sich ...mehr

Rz. 25 Abblätternde Farbe an Fenstern berechtigt nicht zur Mietminderung, wenn es sich lediglich um optische Mängel handelt (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 21.6.2011, 4 C 52/11, GE 2011, 957). Sperrende oder nicht schließende Fenster sind nicht nur ein ästhetischer Mangel, sondern beeinträchtigen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Ob die Fenster dicht schließen oder ...mehr

Rz. 9 Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, Abwehrmaßnahmen gegen Elektrosmog zu ergreifen, wenn durch die festgestellte Belastung die Grenzwerte der aktuell geltenden DIN-Normen überschritten werden (BVerfG ZMR 1997,218; BGH, Urteil v. 15.3.2006,VIII ZR 74/05, WuM 2006, 304 (Ls.) OLG Hamm WuM 1997, 182). Hinweis Mobilfunkantennen Der Mieter kann von dem Vermieter keine Maß...mehr

Rz. 15 Der Mieter kann nur dann vom Vermieter den Einbau von Filteranlagen verlangen, wenn die in die Raumluft gelangenden Schadstoffe die festgesetzten Werte oder die übliche Hintergrundbelastung übersteigen (LG Berlin GE 1995, 1343). Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang begründet keine Minderung der Wohnungsmieter (AG Münster, ...mehr