Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Auch bei Vorliegen beider Verstöße besteht das Recht zur Kürzung lediglich einmal in Höhe von 3 %.[1] Maßgeblich ist der Gesamtbetrag der auf den Mieter entfallenden Heizkosten, nicht lediglich der Anteil an den CO2-Kosten.[2]mehr

Wie auch bei dem Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV, tritt die Kürzung nicht automatisch kraft Gesetzes ein, sondern der Mieter muss das Kürzungsrecht bzw. bei mehreren Verstößen des Vermieters die Kürzungsrechte geltend machen (die Ausführungen in Kap. 1.4 gelten entsprechend).mehr

Überblick Wird entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet oder gegen die Pflicht, fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren, verstoßen oder werden die erforderlichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nicht mitgeteilt, sieht § 12 HeizKV als Sanktionsmittel Kürzungsrechte des Mieters vor. Des Weiteren ist ein Kü...mehr

Anders als bei § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV beträgt die Kürzung nur 3 % des auf den Nutzer entfallenden Abrechnungsteils. Verstößt der Vermieter sowohl gegen die Verpflichtung des § 5 Abs. 2 (Installationspflicht) als auch gegen § 6a HeizKV, beträgt das Kürzungsrecht jeweils 3 %. Der Verordnungsgeber geht man davon aus, dass dem Nutzer/Mieter durch diese Verstöße ein Schaden ent...mehr

Gem. § 7 Abs. 4 CO2KostAufG hat der Mieter das Recht, den gemäß der HeizKV auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 % zu kürzen, wenn der Vermieter den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den CO2-Kosten nicht bestimmt oder die nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG erforderlichen Informationen (vgl. ausführlich Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-A...mehr

Erhält der Mieter keine ordnungsgemäß erstellte verbrauchsabhängige Abrechnung, so gesteht § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV dem Nutzer das Recht zu, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung ein Nutzer durch angepasstes Verhalten Kosten und somit auc...mehr

Hat der Vermieter bisher eine zentrale Versorgungsanlage selbst betrieben und will er während eines laufenden Mietverhältnisses auf gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser umstellen, so kann er das nach herrschender Meinung nur mit Zustimmung des Mieters tun.[1] Durch den Abschluss des Mietvertrags sind Mieter und Vermieter an die darin getroffenen Vereinbarungen gebu...mehr

Zusätzlich zum Kürzungsrecht in Höhe von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV werden nunmehr durch die neuen Sätze 2 und 3 weitere Sanktionen begründet. Danach besteht ein Kürzungsrecht zugunsten des Mieters zum einen dann, wenn der Gebäudeeigentümer bzw. der Vermieter entgegen der Verpflichtung aus § 5 Abs. 2 und 3 HeizKV keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfass...mehr

Neben der verbrauchsunabhängigen Abrechnung setzt die Anwendbarkeit des Kürzungsrechts weiter voraus, dass Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht beachtet wurden. Die Heizkostenverordnung sieht grundsätzlich eine Verbrauchserfassung als Grundlage für eine ordnungsgemäße Abrechnung vor. Gleichwohl enthält die Heizkostenverordnung selbst auch Bestimmungen, die eine Verbra...mehr

Für die Ausübung dieses Kürzungsrechts dürften die vorgenannten Grundsätze zu § 12 HeizKV zu übertragen sein, insbesondere ist das Kürzungsrecht vom Mieter gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.[1] Nachdem die Frist zum Ausschluss von Einwendungen nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch hier gilt, hat dies spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Heizkostenabre...mehr

Gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV ist seit 31.12.2013 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen. Daher stellt sich die Frage, ob das Kürzungsrecht auch für Fälle gilt, in denen ein Wärmezähler (noch) nicht eingebaut wurde. Der Wärmezähler hat den Zweck, die durch eine verbundene Anlage entstandenen Energiekosten aufzu...mehr

Die Umstellung der Mietstruktur ist z. B. von Bedeutung, wenn eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete vereinbart wurde. Da diese Art der Mietstruktur gegen die Bestimmungen der HeizKV verstößt, besteht ein Anspruch auf Umstrukturierung. Wenn sich die Vertragsparteien nicht darauf einigen können, bei künftigen Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die Vorgaben der HeizKV zu...mehr

Die im Folgenden genannte Rechtsprechung ist nur noch für die Fälle maßgeblich, in denen die Umstellung auf Wärmelieferung vor Inkrafttreten der Wärmelieferverordnung (1.7.2013) erfolgt ist. Abrechnung beim Wärmecontracting Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist nicht verpflichtet, dem Mieter diejenigen Rechnungen vorzulegen...mehr

In § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV werden zwei Sachverhalte dargestellt. Zum einen geht es um das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sonder- bzw. Teileigentümer, zum anderen um das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV spricht zwar ausdrücklich nur vom Wohnungseigentümer, in § 1 Abs. 2, 3, 6 WEG wird jedoch...mehr

Bereits seit dem 1.1.2021 ist für das Inverkehrbringen von fossilen Brennstoffen wie Heizöl, Erdgas oder Diesel, sofern nicht bereits das europäische Emissionshandelssystems zur Anwendung kommt, ein sogenannter CO2-Preis (auch CO2-Kosten, CO2-Abgabe) nach dem BEHG zu entrichten. Dieser soll zur sparsamen Verwendung dieser treibhausgasverursachenden Brennstoffe anhalten. Die ...mehr

Gebäudeeigentümer/Vermieter Damit der Gebäudeeigentümer seiner Pflicht, geeignete Erfassungsgeräte in den Räumen anzubringen (§ 4 Abs. 2 HeizKV), nachkommen kann, muss er die Räume, die einem anderen – in der Regel einem Mieter – überlassen sind, betreten dürfen. Die Verpflichtung des Mieters, diese Maßnahme zu dulden, hat der Verordnungsgeber in § 4 Abs. 2 Satz 1 HS 2 HeizKV...mehr

Die Zusammenstellung der Gesamtkosten muss eine übersichtlich aufgegliederte Benennung der Kosten umfassen. Der Vermieter darf allerdings nur die Kosten ansetzen, die ihm auch tatsächlich entstanden sind. Die einzelnen umlagefähigen Kosten der Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage müssen aufgeführt werden. Für die Brennstoffkosten sind je nach Heizungsart der Verbrauch und d...mehr

Die Geltendmachung des Erstattungsanspruchs hat innerhalb von 12 Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten gegenüber dem Mieter in Textform zu erfolgen. Der Mieter muss also eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger übermitteln (§ 126b BGB). Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Die Übermittlung eines PDF-Dokuments oder einer E-Mail ist daher ausreichend....mehr

Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter einen lagerfähigen Brennstoff wie Kohle, Gas oder Heizöl erwirbt und selbst bezahlt. Auch ist denkbar, dass das Gebäude über eine Gaseinzelheizung verfügt, die der Mieter direkt mit dem Versorger betreibt. In diesem Fall findet gerade keine Umlage der CO2-Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung statt, nachdem der Mieter einen Br...mehr

Bei einem Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums muss der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassungsgeräte ablesen, um die Verbrauchsanteile des alten und des neuen Mieters bestimmen zu können (§ 9b Abs. 1 HeizKV). Auch bei mehreren Nutzerwechseln während einer Abrechnungsperiode ist jedes Mal eine Zwischenablesung erforderlich. Diese Ablesung muss nicht zwingend...mehr

Gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV kann der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassungsgeräte auch mieten oder leasen. Die Kosten der Anmietung sind als Betriebskosten umlagefähig gemäß § 2 Nr. 4a, 5a BetrKV. Ist das Mietobjekt bereits mit gemieteten Erfassungsgeräten ausgestattet, so kann der Vermieter die Mietkosten im Rahmen der Abrechnung dem Mieter weiter berechnen. Beteiligungs- bz...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Bei einem neu abzuschließenden Mietverhältnis kann der Vermieter durch geeignete Vereinbarungen im Mietvertrag die Verpflichtung des Mieters begründen, die Kosten für die Wärme- bzw. Warmwasserlieferung anteilig zu tragen.[1] Entweder schließt der Vermieter selbst einen Versorgungsvertrag mit dem Drittbetreiber und berechnet das ihm in Rechnung gestellte Lieferentgelt dem Mi...mehr

Beim Neubau übernimmt der Gebäudeeigentümer die Kosten für die Ausstattung des Gebäudes mit Verbrauchserfassungsgeräten. Der Nutzer zahlt mit der zu entrichtenden Miete auch für deren Nutzung. Die Kosten der Erstausstattung dürfen nicht in der Heizkostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden.[1] Bei bestehenden Gebäuden stellt die nachträgliche Ausstattung mit Messgeräten ...mehr

Ein Wohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient (§ 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Im Hinblick auf die Kategorisierung der Gebäude ist eine rein tatsächliche Betrachtungsweise zugrundzulegen. Die rechtliche Qualifikation etwaiger Mietverträge über Räume des Gebäudes ist deshalb unbeachtlich. Ein Wohngebäude ...mehr

Liegt eine der HeizKV widersprechende vertragliche Vereinbarung vor, gilt Folgendes: Sowohl Vermieter als auch Mieter können jederzeit von ihrem jeweiligen Vertragspartner verlangen, dass die HeizKV angewendet wird. So kann der Vermieter vom Mieter den Zutritt zu den Mieträumen fordern, um z. B. Verbrauchserfassungsgeräte anzubringen oder die Geräte abzulesen, auszutauschen ...mehr

Die HeizKV enthält die einschlägigen Bestimmungen für die Erfassung und die Aufteilung der Kosten sowohl für Wärme als auch für Warmwasser. In § 1 HeizKV ist der Anwendungsbereich der Verordnung geregelt. Danach gilt sie für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie der eigenständig gewerblichen Lieferung ...mehr

Ein Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient (§ 8 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Auch hier sei an die tatsächliche Betrachtungsweise hinsichtlich des gesamten Gebäudes erinnert. So liegt auch ein Nichtwohngebäude vor, wenn sich z. B. in einem Ärztehaus im Erdgeschoss eine Hausmeisterwohnung befi...mehr

Die Heizkostenforderung wird dann fällig, wenn der Mieter eine ordnungsgemäße und prüffähige Abrechnung erhalten hat. Der Eintritt der Fälligkeit hängt nicht davon ab, dass dem Mieter eine angemessene Frist zur Überprüfung eingeräumt wurde.[1] Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung wird mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Der BGH begründet s...mehr

Neben dem Geräteausfall können andere Gründe vorliegen, die einem Geräteausfall gleichzusetzen sind, das heißt, dass eine Nachholung der Verbrauchserfassung objektiv unmöglich ist. Beispiele dafür sind diese Fälle: Nutzer verweigert Mitarbeitern von Servicefirmen Zutritt zu den Räumen, Nutzer reagiert nicht auf Terminvorschläge, Ablesung erfolgte nicht, da sie vergessen wurde, e...mehr

Für Gebäude, in denen die freiliegenden Leitungen überwiegend (also mehr als die Hälfte) ungedämmt sind, ist ein Verbrauchsanteil von generell 50 % angemessen. Begründung: Die Wärmemenge, die von ungedämmten Rohren abgegeben wird, erfassen die Ablesegeräte nur unzureichend, zudem kann der Nutzer sie nicht beeinflussen. In der Praxis gibt es jedoch Fälle, in denen es auch bei...mehr

Weitere Kürzungsrechte bestehen, wenn keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert wird oder der Vermieter seinen Informationspflichten nicht genügend nachkommt. 3.1 Voraussetzungen Zusätzlich zum Kürzungsrecht in Höhe von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV werden nunmehr durch die neuen Sätze 2 und 3 weitere Sanktionen begründet. Danach besteht ein Kü...mehr

Die HeizKV sieht in § 2 ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall vor, dass es sich bei dem Gebäude um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. In diesem Fall können mit dem Mieter von der HeizKV abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen vereinbart werden. Dabei dürfen sich im Gebäude jedoch maximal zwei Wohnungen befinden. Verfügt das...mehr

Hierunter fallen diejenigen Versorgungsarten, die nicht vom Gebäudeeigentümer aus seiner eigenen von ihm betriebenen Anlage geschuldet sind, sondern von einem Dritten. Der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser liegt zumeist ein Kaufvertrag zugrunde. Im Fall der zentralen Versorgung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV (siehe oben) erfolgt die Verteilung der Kosten ...mehr

Auch die Weitergabe von Daten an Dritte wie Handwerker oder andere Mieter ist eine Datenverarbeitung und darf, wenn keine Einwilligung der Person vorliegt, laut der ihre Daten verarbeitet werden dürfen, nur erfolgen, wenn eine Rechtsgrundlage dies gestattet. Der Dritte ist selbst verantwortlich für den ordnungsgemäßen Umgang mit den Daten. Vorsorglich sollte der Vermieter den...mehr

Die Anwendung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV setzt zunächst voraus, dass überhaupt eine Abrechnung über Heiz- und/oder Warmwasserkosten vorliegt. Diese muss verbrauchsunabhängig und entgegen den Bestimmungen der HeizKV erstellt worden sein. Verbrauchsunabhängig ist eine Abrechnung immer dann, wenn Verbrauchswerte nicht festgestellt bzw. abgelesen werden können. Dies ist nicht...mehr

Jeder Betroffene hat das Recht zu erfahren, welche Daten von ihm zu welchem Zweck gespeichert wurden (Art. 15 DSGVO). Sofern die Person, deren Daten verarbeitet werden, die Daten nicht selbst übermittelt oder von der Verarbeitung, beispielsweise durch die Weitergabe an Dritte, nichts weiß, muss sie über die Verarbeitung informiert werden. Dabei muss der Vermieter dem Betroffe...mehr

Generell müssen alle Räume, die mit einem Heizkörper ausgestattet sind, mit Erfassungsgeräten versehen werden. Dazu gehören zum einen die Räume einer Wohnung, zum anderen die separaten Räume wie Garagen, Mansarden, Hobby- und Kellerräume, sofern sie mit Heizkörpern ausgestattet und zum Gebrauch nur einem Nutzer zugeordnet sind. Räume, in denen der Heizkörper dauernd ausgesch...mehr

Der Vermieter darf die Daten seiner Mieter, soweit erforderlich, auch im Rahmen einer Rechtsberatung bzw. zum Zwecke der Steuerberatung und -erklärung einem Anwalt bzw. Steuerberater übermitteln. Es handelt sich nicht um eine Auftragsdatenverarbeitung. Vielmehr wird fremde Fachleistung bei eigenständiger Verantwortung des Beraters in Anspruch genommen.[1] Da es sich um eine ...mehr

In bestimmten Fällen ist es dem Vermieter aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben nicht möglich, durch Sanierungsmaßnahmen die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern, sodass der Anreizeffekt des BEHG ins Leere geht. Daher sieht das CO2KostAufG unter bestimmten Umständen Ausnahmen von dem Aufteilungsmaßstab nach Maßgabe des spezifischen CO2-Ausstoßes vor. Dies ist vor al...mehr

Oft stehen in einem Anwesen Einheiten leer, weil zum Beispiel der neue Mieter noch nicht eingezogen ist, noch kein neuer Mieter gefunden wurde oder ein Umbau ansteht. Die auf diese Flächen entfallenden Betriebskosten hat der Vermieter zu tragen. Er darf die Gesamtfläche nicht um die leerstehenden Flächen verringern.[1] Das sog. Leerstandsrisiko hat der Vermieter auch für ver...mehr

Um seinen Instandhaltungspflichten nachzukommen, darf der Vermieter einen Handwerker beauftragen und ihm – sofern erforderlich – Namen und Kontaktdaten seiner Mieter benennen. Nach der hier vertretenen Auffassung handelt es sich um eine Weitergabe der Daten an Dritte. Es werden fremde Fachleistungen bei einem eigenständigen verantwortlichen Dritten in Anspruch genommen, für ...mehr

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten leistet (Abrechnungspflicht). Die Vorschrift nennt zwar nur die Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), sie gilt aber ebenso für die Heizkosten, da sich § 2 BetrKV auch auf diese bezieht. Dies bedeutet ...mehr

Die gesetzlichen Grundlagen zur Wärmelieferung und deren Kostenumlage im Rahmen von Mietverhältnissen finden sich in folgenden Bestimmungen: § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV, § 7 Abs. 4 HeizKV, § 8 Abs. 4 HeizKV, § 2 Nr. 4c, 5b BetrKV, Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVB FernwärmeVO), § 556c BGB. Wie bereits ausgeführt: Der Gebäudeeigentümer und ihm ...mehr

Für bestimmte Gebäude besteht keine Wahlfreiheit mehr, den Verteilerschlüssel innerhalb der genannten Bandbreite festzulegen. Zitat § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmever...mehr

Eichkosten sind umlagefähige Heiznebenkosten und gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Als Eichkosten gelten die durch die Nacheichung vor Ort entstehenden Kosten. Soweit zu demselben Zweck aus Gründen der Kostenersparnis das alte Messgerät gegen ein neues ausgetauscht wird, zählen auch die Austauschkosten zu den Eichkosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV. Statt der N...mehr

Direktabrechnung Ebenso wie bei § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV ist Voraussetzung für die Anwendung dieser Bestimmung, dass Wärme und Warmwasser "geliefert" werden. Der Unterschied zu § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV besteht darin, dass zwischen dem Wärmelieferanten und dem Nutzer direkt abgerechnet wird ("Direktabrechnung"). Der Wärmelieferant stellt also nicht dem Gebäudeeigentümer die Kost...mehr

Tragen eine Solaranlage oder andere erneuerbare Energien zur Erwärmung bei, dürfen für eingesparten Brennstoff keine fiktiven Kosten berechnet werden.[1] Nur tatsächlich entstandene Kosten können umgelegt werden. Umlagefähig sind bei Solaranlagen beispielsweise der Betriebsstrom und die Wartungskosten der Solaranlage. Die Investitionskosten für eine Solaranlage oder eine Wär...mehr

Die Anwendung des Ersatzverfahrens setzt voraus, dass für einen Abrechnungszeitraum die Erfassung durch Geräte nicht möglich war. Ein Geräteausfall kann aber nur dann vorliegen, wenn Geräte auch vorhanden sind. Voraussetzung ist daher, dass überhaupt Erfassungs- oder Messgeräte in den Räumen installiert werden müssen (Ausstattungspflicht, § 5 HeizKV), auch tatsächlich instal...mehr

Um in besonders gelagerten Einzelfällen unbillige Härten zu vermeiden, enthält diese Regelung einen Auffangtatbestand. Danach kann der Gebäudeeigentümer in besonders gelagerten Fällen eine Ausnahmeregelung bei den zuständigen Behörden beantragen, sofern nicht bereits die Voraussetzungen der Ausnahmen nach Nr. 1 bis 3 vorliegen. Eine unbillige Härte liegt vor, wenn die Anbrin...mehr