Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

1. Zulässigkeit der Ermäßigung eines Erhöhungsverlangens Das Zustimmungsverfahren auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein sog. gesetzesgestütztes Verfahren zur Vertragsänderung. Dem Vermieter steht unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB ein durchsetzbarer Anspruch auf Annahme des Angebots auf Mieterhöhung zu. In diesem gesetzesgestützten Zustimmungsverfahren gelten ...mehr

1. Mieterhöhung mit falschen Tatsachen Das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB ist ein gesetzesgestütztes Zustimmungsverfahren. Die Mieterhöhung kommt mit der Zustimmung des Mieters, auf die der Vermieter ggf. einen Anspruch hat und die er einklagen kann, zustande. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu, so kommt hierdurch unabhängig davon...mehr

1. Auf die ortsübliche Vergleichsmiete Das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB ist als Zustimmungsverfahren ausgestaltet. Erforderlich ist also eine ganz oder teilweise Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, weshalb auch eine konkludent erklärte Zustimmung möglich ist. Strittig ist immer mal wieder die Frage...mehr

1. Maßgeblicher Zeitpunkt Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Der nach § 558 Abs. 2 BGB maßgebliche Betrachtungszeitraum – heute sechs Jahre – erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangen...mehr

1. Staffelmiete nach Preisbindungsende Die Vereinbarung einer Staffelmiete i.S.v. § 557a BGB ist grds. auch für Zeiträume zulässig, die innerhalb der Dauer einer wegen öffentlicher Förderung bestehenden Preisbindung liegen (BGH, Beschl. v. 16.1.2024 – VIII ZR 12/23, NZM 2024, 407 = GE 2024, 393 = MietPrax-AK/Börstinghaus, § 557a BGB Nr. 19). Das gilt zumindest für solche Staf...mehr

1. Zulässigkeit der Ermäßigung eines Erhöhungsverlangens Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen gem. § 558a BGB nachträglich, z.B. mit Erhebung der Zustimmungsklage, zu ermäßigen. Einer nochmaligen – den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neu...mehr

Seit dem 25. Mai 2018 gilt mit der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und den Neuregelungen im Bundesdatenschutzgesetz (BDSG-2018) ein neues Datenschutzrecht mit Auswirkungen auch für bestehende Mietverhältnisse. Der vorliegende Beitrag konzentriert sich auf datenschutzrechtliche Fragen im Zusammenhang mit Mieterhöhungen in Form eines Zustimmungsbegehrens des Vermieters ...mehr

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Zu Unrecht hat das Landgericht das Erhöhungsverlangen für formell unwirksam gehalten. Die nach § 558a Abs. 2 BGB erforderliche Begründung eines Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung, um überflüssige Prozesse zu vermeiden – ermöglic...mehr

Die Vorschrift des § 283a Abs. 1 Satz 2 ZPO regelt den Fall, dass der Vermieter nach einem Mieterhöhungsverfahren gem. § 557a BGB (Staffelmiete), § 557b BGB (Indexmiete), § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung), nach einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale oder der Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 Abs. 1, Abs. 4 BGB eine erhöhte Miete oder erhöhte Betriebskostenza...mehr

(BGH, Urt. v. 28.9.2022 – VIII ZR 336/21) • Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Es ist ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Ins...mehr

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsprozess hängt u.a. davon ab, ob es in der Gemeinde einen qualifizieten Mietspiegel gibt oder nicht. In Köln gibt es nur einen einfachen Mietspiegel. Es begegnet dort keinen Bedenken, dass sich das Gericht seine Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage einer durch einen...mehr

Wird die Mieterhöhung als Thema streitig, weil der Mieter z.B. seine gesetzlich notwendige Zustimmung auf das eigene Begehren hin nicht erteilt, liegt es erst recht im Interesse des Vermieters, die Sache fachkundig prüfen und bei Erfolgsaussichten verfolgen zu lassen. Rechtsgrundlage ist also auch in diesem Fall das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO) des V...mehr

Nach den mietrechtlichen Vorgaben (§ 558a Abs. 1 BGB) muss der Vermieter seine erklärte Mieterhöhung und insbesondere das Zustimmungserfordernis des Mieters durch gesetzlich anerkannte Begründungsmitteln (§ 558a Abs. 2 Nr. 1–4 BGB) belegen. Dies ist nur durch die Angabe personenbedingter Daten i.S.v. Art. 4 Abs. 1 DSGVO möglich. Wird das Zustimmungsverlangen des Vermieters n...mehr

Hat der Mandant (Vermieter) bereits selbst eine Mieterhöhung oder eine Betriebskostenabrechnung erstellt und dem Mieter zugeschickt und wehrt sich der Mieter dagegen, – entweder persönlich, durch den Mieterverein oder durch einen Rechtsanwalt –, ist der Verfahrensgegner nicht über die Erhebung seiner Daten zu informieren (Art. 14 Abs. 5 Buchst. d DSGVO i.V.m. § 29 Abs. 1 S. ...mehr

(BGH, Urt. v. 24.5.2023 – VIII ZR 213/21) • Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile v. 17.6.2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn 12 f. und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn 11 ff., 23) – grds. keine Modernisierung i.S.v. § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nic...mehr

Bei der datenschutzrechtlichen Information an den betroffenen Mieter nach Art. 13 DSGVO handelt es sich um eine Information zu Art, Zweck, Umfang und Rechtfertigungsgrund zu den erhobenen persönlichen Daten. Da eine solche gesetzlich vorgeschrieben ist, ist dem Mieter quasi das gleiche (Mieterhöhungs-)Schreiben nebst Anlagen und Unterlagen „mit anderer Überschrift“ ein zweit...mehr

Besonderer Würdigung bedarf die Frage nach dem Widerrufsrecht und seinen Folgen in Situationen, in denen der Wohnungsunternehmer einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung hat, namentlich beim Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB. Denn gibt der Wohnraummieter eine solche Erklärung nicht ab, so kann der Wohnungsunternehmer ...mehr

Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 1) die einzelnen rechtlichen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach §§ 558-558e BGB anhand des aktuellen Rechtsprechungs- und Literaturstands. In Teil 2 (demnächst in ZAP 2023) bildet die Mieterh...mehr

Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 2) die Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung gem. der §§ 559–559d BGB . Im bereits erschienenen Teil 1 (Caspers, ZAP F. 4, 2077) wurden die einzelnen rechtlichen Voraussetzungen der Mie...mehr

Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist.mehr

BGH, Urteil v. 16.10.2019, VIII ZR 340/18 Ein Vermieter wird nicht beeinträchtigt, wenn er sich nicht auf einen veralteten Mietspiegel berufen kann. Er kann auf andere Begründungsmittel, etwa die Benennung von Vergleichswohnungen zurückgreifen.mehr

Beim Sachverständigengutachten als Begründungsmittel gelten die Ausführungen zu den Vergleichswohnungen (s. oben) entsprechend.mehr

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Nach § 558b Abs. 1 BGB schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang die erhöhte Miete. Zudem hat der Mieter nach § 558b Abs. 2 S. 1 BGB eine Überlegensfrist von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Nach § 558b Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungsklage erheben, sofern der Mieter nicht rechtzeitig dem Erhöhungsver...mehr

Wenn der Mieter die Modernisierung geduldet hat, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB die Miete erhöhen. Der Mieter ist in diesem Fall gem. § 561 BGB berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen (dazu nachstehend c).mehr

BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19 In dem Urteil hat der BGH auch klargestellt, dass der Vermieter nach dem Austausch alter, aber noch funktionsfähiger Teile, aus der Modernisierungsmieterhöhung einen Anteil für Instandhaltung herausrechnen muss.mehr

BGH, Urteil v. 21.8.2019, VIII ZR 255/18 Eine Vergleichbarkeit beider Städte ergibt sich auch nicht daraus, dass beide Städte direkt an Nürnberg angrenzen und Nürnberg von beiden Städten gut zu erreichen ist.mehr

Abgesehen davon, dass es sich bei Mietdatenbanken i.d.R. um private Träger handelt (§ 558e BGB), gilt das für Mietspiegel Ausgeführte (s. oben) entsprechend.mehr

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BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19 Der Anteil der Kosten, der auf die Modernisierung entfällt und umlagefähig ist und der nicht umlagefähige Instandhaltungsanteil werden durch Schätzung ermittelt. Diese orientiert sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad.mehr

(BGH, Urt. v. 20.9.2017 – VIII ZR 250/16) • Im Falle der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel darf der Vermieter preisgebundenen Wohnraums grds. gem. § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV erhöhen. Er ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot...mehr

(BGH, Urt. v. 9.10.2019 – VIII ZR 21/19) • Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 S. 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zulasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführung...mehr

(BGH, Urt. v. 11.7.2018 – VIII ZR 190/17) • Für ein Mieterhöhungsverlangen auf Basis eines Sachverständigengutachtens ist eine vorherige Besichtigung der Wohnung durch den Gutachter nicht erforderlich. Es kommt alleine darauf an, dass eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete getroffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge eingeordn...mehr

(BGH, Urt. v. 31.5.2017 – VIII ZR 181/16) • Im Falle eines Mieterhöhungsverlangens gem. § 558 BGB muss der darlegungs- und beweisbelastete Vermieter hinsichtlich der Mietfläche lediglich eine bestimmte Größe vortragen. Der Mieter ist dann verpflichtet, substantiiert zu bestreiten – auch, wenn die Wohnung über Dachschrägen und/oder eine Loggia verfügt. Hinweis: Wenn es bei de...mehr

(OLG Dresden, Urt. v. 22.2.2017 – 5 U 961/16) • Ist ein Mietvertrag befristet worden, so führt eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechtes gerichtete Willenserklärung nicht zu einem Schriftformverstoß. Es bleibt damit bei der Wirksamkeit der Befristung. Hinweis: Befristete Mietverträge können auch mit einem Optionsrecht auf Verlängerung...mehr

Bei dem Mieterhöhungsverlangen geht es zunächst um die Rechtfertigung der Mitteilung persönlicher Daten, beispielsweise Wohnungsgröße, Mietpreis, Einwohner, Wohnungsnutzer. Die Rechtsgrundlage hierfür kann sich aus dem Umstand ergeben, dass die Mieterhöhungserklärung zur Durchführung des Mietverhältnisses, also zur Vertragserfüllung (Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO), dient. Hi...mehr

Notwendige Unterlagen zum Mietniveau, das durch die Mieterhöhung gebildet worden ist, sind zunächst für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses vorzuhalten, damit die geltende Miete gerade im Streitfall in ihrer Entwicklung und Zusammensetzung erläutert und nachgewiesen werden kann. So lange werden sie zumindest benötigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind diese Da...mehr

(BGH, Urt. v. 21.8.2019 – VIII ZR 255/18) • Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist gem. § 558a Abs. 4 S. 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei verschiedenen Städten um vergleichbare Gemeinden i.S.v. § 558a Abs. 4 S. ...mehr

Vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters i.S.d. § 559 BGB. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden. Die Pflic...mehr

Hat der Vermieter für die Modernisierungsmaßnahme öffentliche Fördermittel oder Zuschüsse vom Mieter oder sonstigen Dritten erhalten, müssen diese Leistungen nach Maßgabe von § 559a BGB in Anrechnung gebracht werden.mehr

Maßgeblicher Anknüpfungspunkt für die Anlage der Sechsjahresfrist ist der Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB, da erst zu diesem Zeitpunkt der Erhöhungsbetrag Teil des Mietzinses ist. Nach dem eindeutigen Wortlaut ist daher eine Vorverlegung auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsschreibens nicht möglich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O....mehr

Eine Erhöhung der Miete für eine modernisierte Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete schließt eine anschließende Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Allerdings ist die erste Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen.mehr

Beauftragt der Vermieter einen Dritten (Rechtsanwalt, Haus & Grund-Verein, Hausverwaltungen) mit der Erstellung und Zusendung eines Mieterhöhungsverlangens, so handelt es sich um die Weitergabe von personenbezogenen Daten, ohne deren Kenntnis dem erteilten Auftrag nicht genügt werden kann. Die Weitergabe stellt eine Datenverarbeitung im gesetzlichen Sinne dar. Dies bedarf na...mehr

§ 559b BGB enthält im Abs. 1 die erforderlichen Formalien einer Mieterhöhung und in Abs. 2 die Rechtsfolgen einer formell wirksamen Erhöhungserklärung, wobei der Wirkungszeitpunkt vom Zugang der Mieterhöhungserklärung und von deren ordnungsgemäßer Ankündigung nach § 555c BGB abhängt. 1. Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung Da es sich bei der Mieterhöhungserklärung um ei...mehr

a) Allgemeines Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten zählen die reinen Baukosten einschließlich sämtlicher Baunebenkosten. Hierbei können alle Kosten angesetzt werden, die zur vollständigen Durchführung der Modernisierungsmaßnahme erforderlich sind. In zeitlicher Hinsicht endet die Modernisierung nicht bereits mit Beendigung der Bauarbeiten im engeren Sinn, von § 559 BGB mit...mehr

Im Bereich des Wohnraummietrechts stellt die Möglichkeit einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete einen echten Schwerpunkt dar, welcher auch in gleichbleibend hohen Fallzahlen streitig vor den Amtsgerichten verhandelt wird. In vielen Gemeinden existieren zudem qualifizierte Mietspiegel, die alle zwei Jahre erneuert werden und welche die ortsübliche Vergleichsmi...mehr

Die Regeln der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unterliegen gegenwärtig einem großen politischen Druck, um den stetig ansteigenden Mieten in Ballungsräumen entgegenzuwirken. Durch die zum 1.7.2022 in Kraft getretenen Änderungen wurde insb. das Instrument des qualifizierten Mietspiegels weiter gestärkt und es bleibt abzuwarten, ob nicht weitere Änderungen erfo...mehr

Die Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter innerhalb des Dreijahreszeitraums die Ausgangsmiete um maximal 20 % bzw. 15 % erhöhen darf, wobei ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Mieterhöhungsverlangens zurückzurechnen ist. Soll eine Mieterhöhung also zum 1.9.2022 wirksam werden, ist die am 1.9.2019 vertraglich geschuldete Miete maßgeblich. Relevant ist immer die nach...mehr

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Auspräg...mehr

Der BGH hält die Ansicht der Mieterin für nicht richtig und gibt der Vermieterin Recht. Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um einen gewissen Anteil der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Bis 2018 lag dieser Anteil bei 11 % der Kosten, seit 2019 sind 8 %...mehr