Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungserklärungen nach § 559b Abs. 1 BGB bzgl. jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (BGH WuM 2021, 371 = GE 2021, 754 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 10 mit Anm. Börstinghaus; Schach jurisPR-MietR 13/2021 Anm. 1; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 13/2021 Anm. ...mehr

Ein Dauerstreitpunkt bei Modernisierungsmieterhöhungen ist der Abzug der fiktiven Erhaltungskosten. Im vereinfachten Verfahren findet eine Pauschalierung statt: Die Erhaltungskosten sind immer mit 30 % abzuziehen. Soweit § 559a BGB vorschreibt, dass bestimmte Kürzungsbeträge bei einer Modernisierungsmieterhöhung abgezogen werden müssen, wird darauf hinsichtlich des Zinsvorte...mehr

Ein weiterer Ausnahmetatbestand liegt vor, sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde. Nach Ansicht des Rechtsausschusses konnte der vermietende Wohnungseigentümer i.d.R. noch nicht konkret absehen, als er die Mieterhöhung ...mehr

Die Bürgschaft erstreckt sich grds. nicht auf solche Verpflichtungen, die sich aus einem zeitlich nach der Bürgschaft geschlossenen Vertrag ergeben (OLG Frankfurt, Urt. v. 12.4.2006 – 2 U 34/05, NZM 2006, 900), etwas anderes gilt nur, wenn der Bürge bei Erteilung mit einer Erweiterung der Verbindlichkeiten rechnen musste. Im Mietbereich von besonderem Interesse hierbei ist, ...mehr

Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtsc...mehr

Das Zustimmungsverfahren auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein sog. gesetzesgestütztes Verfahren zur Vertragsänderung. Dem Vermieter steht unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB ein durchsetzbarer Anspruch auf Annahme des Angebots auf Mieterhöhung zu. In diesem gesetzesgestützten Zustimmungsverfahren gelten grds. die allgemeinen Vorschriften über den Abschluss vo...mehr

(LG Berlin, Urt. v. 29.9.2021 – 64 S 111/20) • Eine Modernisierungsmieterhöhung bedeutet für einen Grundsicherungsempfänger regelmäßig insoweit eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 S. 1 BGB, als die Miete in Folge der Erhöhung über die – in Berlin nach der „AV-Wohnen” zu ermittelnden – angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen hinausginge. Denn dann müsste der Mieter mi...mehr

Die Streitwertbeschwerde ist gem. § 32 Abs. 2 RVG i.V.m. § 68 Abs. 1 GKG zulässig, insbesondere ist die Mindestbeschwer des § 68 Abs. 1 S. 1 GKG erreicht und die Frist der §§ 68 Abs. 1 S. 3, 63 Abs. 3 S. 2 GKG gewahrt. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Der Streitwertbeschwerde war abzuhelfen, da sich der Gebührenstreitwert hier auf bis 4.000,00 EUR beläuft. Im Rechtsmittelver...mehr

Der Zustimmungsanspruch des Vermieters setzt voraus, dass die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen und der Vermieter diesen Anspruch in einem formell ordnungsgemäßen Verfahren gem. § 558a BGB geltend macht. Diesem Zustimmungsverlangen wurde in der Vergangenheit eine doppelte Bedeutung beigemessen, nämlich eine materielle und eine prozessuale. Das Mieterhöhungs...mehr

Für Wohnungen, für die noch die Kostenmiete nach dem WoBindG, der II. BV und der NMV zu zahlen ist, ist § 11 Abs. 1 WoBindG lex specialis (BGH NJW 2012, 2270). Etwas anderes gilt jedoch für den geförderten Wohnungsbau in einigen Bundesländern. Nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich der Wohnraumförderung durch das "Gesetz zur Überleit...mehr

Bei Bauarbeiten an und in einem Wohnhaus kann man unterscheiden zwischen Erhaltungsarbeiten in Form von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungsarbeiten und dem Neubau. Die Einordnung spielt sowohl für die Duldungspflicht wie auch für die Frage, ob eine Mieterhöhung möglich ist, eine Rolle. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden...mehr

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgt durch eine freiwillige oder durch das Gericht ausgesprochene Vertragsänderung. Es handelt sich, wenn der Vermieter unternehmerisch tätig ist (dazu Fervers NZM 2018, 640), um einen Verbrauchervertrag, für den ansonsten die Widerrufsrechte bei Fernabsatzverträgen Anwendung finden. Seit der Umsetzung der Verbraucherre...mehr

Eine Mieterhöhungserklärung gem. § 559b BGB nach einer Modernisierungsmaßnahme ist eine einseitige Gestaltungserklärung, mittels derer der Vermieter die Miete erhöhen kann. Voraussetzung ist, dass es sich materiell um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB gehandelt hat und die Erklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB genügt. Hierfür schreibt das Gesetz vor...mehr

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB muss das Erhöhungsverlangen vom Vermieter begründet werden. Damit soll die Möglichkeit zu einer außergerichtlichen Einigung bei einem Mieterhöhungsverlangen gefördert und überflüssige Zustimmungsklagen vermieden werden. Die Begründung soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Ü...mehr

a) Stichtagsdifferenz Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt der Erklärung rückwärts, gebildet wird,...mehr

Nach § 559 Abs. 2 BGB gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten, die der Vermieter mit 8 % umlegen darf. Modernisierungsmaßnahmen sind abzugrenzen von Erhaltungsmaßnahmen. Letztere schuldet der Vermieter bereits nach dem bestehenden Mietvertrag ohne Mieterhöhungsmöglichkeit. Erfüllt eine bauliche Veränderung die...mehr

Mietrechtlich liegt in der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB, weil sie Energie einspart (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, a.a.O., § 555b Rn 53 ff.). Probleme hat der vermietende Eigentümer, wenn es die Wohnungseigentümergemeinschaft eilig hat: Denn der vermietende Eigentümer muss die dreimonatige Ankündigungsf...mehr

Ob es sich bei der Vermietung von Räumen um ein Mietverhältnis über Wohnraum oder um eine gewerbliche Vermietung handelt, ist insbesondere entscheidend für den Schutz des Mieters vor Kündigung und Mieterhöhung. Während der Wohnungsmieter einen sehr umfassenden Kündigungsschutz genießt, weil eine Wohnung nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrunds (z. B. Eigenbedarf...mehr

(BGH, Urt. v. 19.7.2023 – VIII ZR 416/21) • Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung gehören auch Ausführungen zu anrechenbaren Drittmitteln. Denn die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat Bedeutung für den Umfang der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierung gem. §§ 559 ff. BGB geforderten Mieterhöhung, da diese bei der Mieterhöhung nic...mehr

Der vom Berliner Senat geplante sog. Mietendeckel sorgt derzeit bundesweit für Furore. Danach sollen die Mieten in der Stadt für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, soll die Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat, begrenzt werden. Modernisierungsumlagen, die die Bruttowarmmie...mehr

Die Möglichkeit die auf eine Wohnung entfallenden Modernisierungskosten zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu machen, wird von 11 % der aufgewandten Kosten auf 8 % abgesenkt. Vermieter können noch 11 % der Kosten umlegen bei einem bis zum 31.12.2018 begründetem Mietverhältnis, wenn dem Mieter die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 S 1 BGB bis einschließlich 31.12.2...mehr

Eine Ausnahme besteht, soweit der Vermieter in den fünf Jahren Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste. Unter die Ausnahme können beispielsweise Modernisierungen von Fassaden oder der Austausch von Brennern fal...mehr

Alternativ dazu kann der Vermieter selbst zur Tat schreiten und die entstandenen Kosten richtiger Ansicht nach als Modernisierung (Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache und Wohnwertverbesserung – § 555b Nr. 4 und 5 BGB) durch eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen (§§ 559 ff BGB; so: Warnecke, jurisPR-MietR 26/2008 Anm. 3. a.E.; Lützenkirchen, Modernisierungslexik...mehr

(BGH, Urt. v. 18.3.2021 – VIII ZR 305/19) • Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 S. 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1...mehr

Es gibt im Wesentlichen zwei Arten der Erstellung und daraus folgend auch der Darstellung eines Mietspiegels. Es gibt Tabellenmietspiegel und Regressionsmietspiegel. Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen gem. § 558a BGB "begründen". Dazu gehört auch die Einordnung in den maßgeblichen Mietspiegel, wenn das Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf diesen begründet wird. Be...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren ist ein zweistufiges Verfahren. Das vorprozessuale Verfahren ist zugleich besondere Sachentscheidungsvoraussetzung für das Klageverfahren. Da bedeutet, dass formelle Fehler im vorprozessualen Zustimmungsverfahren dazu führen, dass die Zustimmungsklage als unzulässig abzuweisen ist. Das Zustimmungsverlangen des Vermieters ist gem. § 558a BGB zu begrü...mehr

Es stellt keinen formellen Mangel der Modernisierungsmieterhöhung dar, wenn der Vermieter keinen Abzug für Instandhaltungskosten vorgenommen hat oder von der Maßnahme keine nachhaltige Einsparung von Energie zu erwarten ist. Bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es ausreichend in der Mieterhöhung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und...mehr

Die Zustimmung eines Mieters zu einem Angebot des Vermieters auf Abschluss einer Mietabänderungsvereinbarung gem. § 557 Abs. 1 BGB kann auch konkludent erfolgen. Hierfür gelten die allgemeinen Auslegungsregeln. Maßgeblich ist vor allem der objektive Empfängerhorizont. Entscheidend ist dabei nicht die Wertung des derzeitigen Mieters, sondern die Verkehrsanschauung (BGH NZM 20...mehr

Ist eine auf verschiedene Baumaßnahmen gestützte Modernisierungsmieterhöhung in einigen Punkten unwirksam, kippt dies nicht zwangsläufig die Mieterhöhung insgesamt.mehr

Rauchwarnmelder waren in den letzten Monaten mehrfach Gegenstand von Revisionsentscheidungen des BGH, z.B. ob die Anmietkosten (BGH WuM 2022, 428 = GE 2022, 685 = MDR 2022, 812 = NJW-RR 2022, 877 = DWW 2022, 266 = ZMR 2022, 700 = NZM 2022, 755) oder die Service- und Wartungskosten (BGH NZM 2022, 949 = GE 2022, 1205 = NJW-RR 2022, 1593 = WuM 2022, 733 = DWW 2023, 24 = MDR 202...mehr

Es handelt sich um die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete". Der Vormieter muss diese Miete rechtlich geschuldet haben. Aus dem Wort "geschuldet" folgt, dass die Mietzinsvereinbarung zulässig gewesen sein muss. Bei diesem Ausnahmetatbestand muss die Höhe der Grundmiete mitgeteilt werden. Der Angaben der Betriebskosten(vorauszahlungen) bedarf es nicht. Wichtig:...mehr

Anders als bei der Staffelmiete muss der Vermieter bei der Indexmiete noch eine Gestaltungserklärung abgeben, damit die Mieterhöhung wirksam wird. Nach § 557b Abs. 3 BGB müssen in der Erklärung die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden. Nach Ansicht des BGH (NJW 2018, 700 = NZM 2018, 82 = WuM 2...mehr

Die Klage auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme ist einer Mieterhöhung nach § 559 BGB vorgeschaltet. Die Beschwer des Beklagten durch die Verurteilung zur Duldung solcher Maßnahmen bemisst sich deshalb gem. § 3 ZPO i.V.m. den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Dreieinhalbfachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung. Diese Beschwer erh...mehr

(BGH, Urt. v. 11.7.2018 – VIII ZR 136/17) • Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlang...mehr

Die hiesige Entscheidung haucht der Rechtsprechung des BGH (hier insbesondere Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13) in erfreulicher Klarheit mehr Leben ein, indem sie die Frage, welche Anforderungen nicht als „überhöht“ gelten, näher beleuchtet. Sie stellt in dieser Form eine Konkretisierung der vorgenannten Rechtsprechung dar. Dem in der Praxis häufig anzutreffenden Phänomen,...mehr

(BGH, Urt. v. 29.4.2020 – VIII ZR 355/18) • Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begrü...mehr

Das Erhöhungsverlangen muss in formeller Hinsicht Angaben über diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Angaben im Mieterhöhungsverla...mehr

mehr

Im Zustimmungsprozess muss das Gericht die Einzelvergleichsmiete ermitteln. Deren Ermittlung hat in einem zweistufigen Verfahren stattzufinden. In einem ersten Schritt ist auf der Grundlage generalisiert wohnwertrelevanter Vergleichskriterien die einschlägige Mietpreisspanne des konkreten Mietspiegels festzustellen, bevor in einem zweiten Schritt dann innerhalb dieser Spanne...mehr

Dem Vermieter ist in der Wohnraummiete seit nunmehr 50 Jahren die Änderungskündigung zum Zweck der Durchsetzung einer Mieterhöhung in § 573 Abs. 1 BGB ausdrücklich verboten. Als verfassungsrechtlich gebotenem Ausgleich für dieses Verbot ist dem Vermieter der Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingeräumt worden (BGH – VIII ZR 52/18, NZM 2019, 142; VIII ZR 303/06, NJ...mehr

In den Berichtszeitraum fiel das Ende der letzten Legislaturperiode. An deren Ende ist der Gesetzgeber auch im Mietrecht noch einmal sehr aktiv gewesen. Besondere Bedeutung werden kurzfristig die Änderungen der Heizkostenverordnung und das Telekommunikationsdienstleistungsgesetz haben. Beide Gesetze sind am 1.12.2021 in Kraft getreten. Hinsichtlich der Modernisierungsduldung ...mehr

Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt der Erklärung rückwärts, gebildet wird, ist sie nicht statis...mehr

Gleiches gilt nach einem neuen Beschluss des KG Berlin, wenn der Alleineigentümer einer Wohnung einen Miteigentumsanteil an einen Dritten veräußert. Dieser tritt dann neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein. Daher erlangt der Erwerber auch in diesem Fall mit dem Eigentum die Stellung eines Mitvermieters, sodass Willenserklärungen (z. B. Mieter...mehr

Die Modernisierung von Wohnraum erfolgt zweistufig. Zunächst muss der Vermieter seine Leistung über den vertragsgemäßen Zustand hinaus erhöhen und dann kann er anschließend auch die Gegenleistung des Mieters anpassen. Damit der Mieter solche Maßnahmen überhaupt dulden muss, muss es sich materiell um eine Modernisierung i.S.d. § 555b BGB handeln und der Vermieter muss sie in ...mehr

Unabhängig von der anstehenden WEG-Reform ist und bleibt der Verwalter gehalten, die Eigentümergemeinschaft zur energetischen Optimierung des Gebäudes und auch über Fördermöglichkeiten dazu zu informieren und zu beraten (LG Mönchengladbach, Beschl. v. 29.9.2006 – 5 T 51/06). Er muss ggf. dazu Sanierungsbeschlüsse einschließlich der Finanzierung der Baumaßnahmen vorbereiten u...mehr

Die Beschwer des unterlegenen Vermieters mit seiner Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, wozu auch die Anträge auf Zutrittsgewährung gehören, ist gem. § 3 ZPO i.V.m. § 9 ZPO nach dem 3,5-fachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung zu bemessen (BGH WuM 2019, 44 = GE 2019, 122 = NZM 2019, 135 = MietPrax-AK § 26 Nr. 8 EGZPO Nr....mehr

Die Ermittlung von Flächenabweichngen setzt nicht nur das rein tatsächliche Vermessen der Wohnung voraus, sondern auch die Entscheidung, welche Berechnungsvorschrift in Ansatz gebracht wird. Diese unterscheiden sich vor allem danach, wie bestimmte Grundflächen auf die Wohnfläche angerechnet werden, z.B. Balkone. Der Begriff der "Wohnfläche" ist dabei im Wohnraummietrecht auc...mehr

a) Einzelvergleichsmiete und Bandbreite Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist "schillernd" (Stelter GE 2009, 921 spricht von einem "Kunstprodukt"; Staudinger/V. Emmerich BGB § 558 Rn 22 spricht von einem "theoretischen Konstrukt" dessen Berechnung Theorie und Praxis "mit einer Fülle ungelöster Probleme konfrontiert"). Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Ab...mehr

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Indexklausel ist wirksam vereinbart und die hierauf gestützte Mieterhöhung ist ebenfalls wirksam. Nach § 557b Abs. 1 BGB können die Parteien eines Mietvertrags schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, Verbraucherpreis...mehr

Die letzten Wochen und Monate wurden bestimmt von der Diskussion über die GEG-Novelle, umgangssprachlich „Heizungsgesetz” genannt. Das ganze Verfahren war ein Lehrstück für parlamentarische Abläufe, wie sie in einem demokratischen Staat nie ablaufen dürfen. Ein unausgegorener Gesetzentwurf wird „durchgestochen” und bekannt, bevor der eigentliche Schritt, nämlich ein Wärmeges...mehr