Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zü...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (Außendämmung) Mietverhältnis Blumenstr. 1, 80000 München Modernisierungsankündigung g...mehr

Die Erhöhung der Miete nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt durch ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters. Dies bedeutet, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen muss, sondern die Miete sich durch die Modernisierungsmieterhöhungserklärung des Vermieters zum Fälligkeitszeitpunkt erhöht. Bezahlt der Mieter die Miete trotz einer wirksamen Erk...mehr

Im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts kann die Anbringung einer Wärmedämmung gemäß § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Es handelt sich dabei um eine bauliche Veränderung. Hier gilt der Grundsatz, dass die Kosten einer baulichen Veränderung von demjenigen Eigentümer zu tragen sind, dem die bauliche Veränderung gestattet wurde oder der sie durchgeführt h...mehr

Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen über Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt...mehr

Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den aufgewendeten Kosten gehören zunächst alle Baukosten, die im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen angefallen und notwendig sind. Wenn beispielsweise die Hinzuziehung eines Architekten oder eines Energieberaters erforderlich war, was bei größeren Modernisierung...mehr

Sofern eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegt, sind Mietminderungen durch die Einführung des § 536 Abs. 1a BGB für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.[1] Insoweit werden regelmäßig auch keine Minderungen oder Mietausfälle eintreten. Wenn es aber um andere Modernisierungsmaßnahmen als um energetische geht, bleibt der Mieter weiterhin zur Minderung bere...mehr

Anstelle des "normalen" Verfahrens der Modernisierungsankündigung nach §§ 555c ff. BGB kann der Vermieter auch ein sogenanntes vereinfachtes Verfahren für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559c BGB wählen. Es gilt für kleinere Modernisierungsmaßnahmen von bis zu 10.000 EUR pro Wohnung. Sofern die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme diesen Betrag nicht ...mehr

Bei Fenstermodernisierungen ist im Übrigen im Rahmen der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB regelmäßig die Thematik relevant, in welchem Zustand sich die Fenster vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme befunden haben.[1] Wenn die Fenster bereits instandsetzungsbedürftig waren, so liegt nach der Rechtsprechung beim Austausch sanierungsbedürftiger Fenster eine sogenannte mo...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung über umfassende Dämmmaßnahme Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München M...mehr

Wenn der Vermieter nach Installation einer Photovoltaikanlage den hieraus gewonnenen Solarstrom lediglich in das allgemeine Stromnetz einspeist, so kommt diese Maßnahme den Mietern nicht zugute. Es stellt sich schon deshalb die Frage nicht, ob die Kosten des gewonnen Stroms auf die Mieter umgelegt werden können, da der Strom nur eingespeist wird. Beim reinen Einspeisemodell h...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung im vereinfachten Verfahren (Fensteraustausch) Mietobjekt Blumenstr. 6, 80000 München Au...mehr

Der Austausch älterer durch neue Fenster gleich welchen Materials, d. h. Kunststoff, Aluminium, Holz oder einer Konstruktion aus Holz und Aluminium, führt in aller Regel zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie. Aktuell werden häufig Fenster aus Holz und Aluminium verwendet, da die Aluminiumkonstruktion nach außen witterungsbeständig ist und das im Inneren befindliche Holz...mehr

Gemäß § 559d Nr. 3 BGB wird die Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Auch hier soll ein Herausmodernisieren verhindert werden. Nach der Gesetzesbegründung soll dies insbesondere anzunehmen sein bei mehrmonatigem ...mehr

Nachdem durch die Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel nachhaltig Endenergie eingespart wird, liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor, die den Vermieter zur Durchführung der Maßnahme berechtigt und den Mieter zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter kann gemäß §§ 559 ff. BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöh...mehr

Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung erzeugen gleichzeitig Strom und Heizwärme. Die Erzeugung von Strom erfolgt beispielsweise durch einen fossilen Brennstoff wie Gas. Die hierdurch produzierte Abwärme wird in ein gekoppeltes Heizungssystem eingespeist. Die Einsparung von Primärenergie ist bei dieser Art der Stromerzeugung klar gegeben. Im Rahmen einer möglichen Mieterhöhung nach ...mehr

Der Austausch einer Heizungsanlage gegen eine neue, energieeinsparende, moderne Heizung ist zunächst eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Voraussetzung ist, dass Endenergie nachhaltig eingespart wird und somit eine energetische Modernisierung vorliegt. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Vermieter nach §§ 559 ff. BGB die Miete um 8 % der für die Woh...mehr

Die Anbringung von Sonnenkollektoren zur Unterstützung einer Gasheizung bei der Aufbereitung des Warmwassers ist ebenfalls eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt, wenn hierdurch eine nachhaltige Einsparung von Endenergie erzielt wird. Dies wird regelmäßig der Fall sein.[1]mehr

Der Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist eine Modernisierungsmaßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie, die den Mieter zur Duldung verpflichtet und den Vermieter zur Mieterhöhung berechtigt. Zwar führt die Wärmerückgewinnung zu einem erheblichen Stromeinsatz. Wenn im Rahmen einer Ökobilanz aber festgestellt werden kann, dass ein nachhaltiger Energ...mehr

Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von mehreren (hier: 4) fristlosen Kündigungen beendet worden ist, bemisst sich gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Der Streitwert erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.[1] Der Streitwert sowie der Wert der ...mehr

Überblick Bei der Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes finden die Schutzvorschriften für Wohnraum (z. B. bezüglich Kündigung, Mieterhöhung) keine Anwendung. Wurden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, kann das Mietverhältnis, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des ...mehr

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten F...mehr

Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheinungen in einer Mietwohnung gerichteten selbstständigen Beweisverfahren ist der Gebührenstreitwert mit dem Hauptsachestreitwert zu bemessen.[1] Dementsprechend ist zunächst der gem. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG mit dem Jahreswert einer angemessenen Mietminderung zu bemessende Gebührenstreitwert einer Mängelbeseitigungsklage zug...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Hinweis Streitwert Räumungsklage: Jahresnettomiete Der Streitwert für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten bei einer Räumungsklage bemisst sich grundsätzlich nach der Jahresnettomiete. Nebenkosten werden nur dann berücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 GKG). Gleiches gilt für den Streit...mehr

1 Leitsatz Der Austausch von Rauchwarnmeldern stellt anders als deren erstmaliger Einbau grundsätzlich keine Modernisierung dar, wenn damit keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist daher ausgeschlossen. 2 Das Problem Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern nach dem Austausch von Rauchwarnmeldern di...mehr

Die Mieter schulden keine erhöhte Miete. Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Umlagefähig sind unter anderem die Kosten für bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, durch die die all...mehr

Ist ein Partner Mieter und will er den anderen Partner der nicht ehelichen Lebensgemeinschaft in seine Wohnung aufnehmen, muss der Vermieter hierzu seine Erlaubnis zu erteilen. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Aufnahme eines Lebensgefährten nur aus wichtigem Grund verweigern. Es kommen dabei nur wichtige Gründe in Betracht, die in der Person des aufzunehmenden Partners ...mehr

Der VW-Diesel-Skandal war der Auslöser für die Einführung dieses neuen Verfahrens, das Parallelen mit der amerikanischen Sammelklage aufweist, aber dem deutschen Recht bisher unbekannt war. Diese Klageart wurde vom Gesetzgeber durch das "Gesetz zur Einführung einer zivilprozessualen Musterfeststellungsklage" v. 12.7.2018 eingeführt und hat v.a. zu Ergänzungen der Zivilprozes...mehr

Rz. 1 Die neu eingeführte Mietdatenbank bringt mit ihrer Auskunft ein neues Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 2 Nr. 2). In § 558e befindet sich die Legaldefinition für eine Mietdatenbank. Die Sammlung muss sich auf die örtlich maßgeblichen Daten beziehen; sie kann auch nur für einen bestimmten Wohnungsteilmarkt erstellt werden. Anderen Datensammlun...mehr

Rz. 4 Für die Ermittlung der in dem anderen Begründungsmittel darzustellenden Vergleichsmiete sind die Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage maßgebend (vgl. dazu § 558 Rz. 12 – 15). Über die Wohnwertmerkmale "Ausstattung" und "Beschaffenheit" können bei der Vergleichsmiete auch die Art der (umweltschonenden) Energieversorgung und die Qualität der W...mehr

Rz. 5 Die Veröffentlichung eines Mietspiegels ist seit 1.7.2022 zwingend vorgeschrieben. Zur Wirksamkeit des Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist die Beifügung des Mietspiegels erforderlich, sofern der Mietspiegel nicht öffentlich kostenlos zugänglich ist (LG Dresden, Urteil v. 23.2.2007, 4 S 0288/06, WuM 2007, 707). Aber a...mehr

1 Leitsatz Handelt es sich bei den zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Doppelhaushälfte genannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften in unmittelbarer Nähe mit vergleichbarer Wohnfläche, kommt es nicht auf die Ausstattung und die Beschaffenheit der Vergleichsobjekte an. 2 Normenkette §§ 558, 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB 3 Das Problem Gibt es in Städten/Ge...mehr

Handelt es sich bei den zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Doppelhaushälfte genannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften in unmittelbarer Nähe mit vergleichbarer Wohnfläche, kommt es nicht auf die Ausstattung und die Beschaffenheit der Vergleichsobjekte an.mehr

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Gibt es in Städten/Gemeinden keinen Mietspiegel oder gilt der Mietspiegel nicht für das streitgegenständliche Objekt (z. B. nur für Wohnungen, nicht für Häuser), kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit 3 Vergleichsmieten oder einem Sachverständigengutachten begründen.mehr

AG München, Urteil v. 19.8.2022, 414 C 10005/21mehr

In dem vom AG München entschiedenen Fall handelt es sich bei den 3 vom Vermieter im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften, die in unmittelbarer Nähe zu der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte liegen. Diese 3 Vergleichsobjekte verfügen alle über ca. 150 m2 Wohnfläche; vergleichbar mit der von den Mietern bewohnten Doppelhaushäl...mehr

In dem vom AG Berlin entschiedenen Fall lag die Miete bei Neuabschluss des Mietvertrags im Rahmen der Mietpreisbremse. Erst nach einer Mieterhöhung gemäß der vereinbarten Indexklausel überstieg die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete. Das AG Berlin wies die Klage des Mieters auf Rückzahlung der angeblich überhöhten Miete ab. Das Gericht wies daraufhin, dass die Vorgaben de...mehr

Rn 11b Neben den automatischen Mieterhöhungen durch die einzelnen Staffeln sind gem § 557a II 2 nur Mieterhöhungen nach § 560 wg Betriebskostenerhöhungen (wenn dies vereinbart ist, § 560 I 1) sowie einvernehmliche Vertragsänderungen zulässig (LG Berlin ZMR 04, 270; AG Tiergarten GE 07, 59). Modernisierungsmaßnahmen, die während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung durc...mehr

a) Allgemeines. Rn 8 Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a III 1 – BGH NJW 11, 1499 [BGH 30.03.2011 -...mehr

Rn 19 § 559c IV lässt Mieterhöhungen nach § 558 oder § 560 unberührt (BTDrs 19/4672, 33).mehr

Rn 13 Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten sind nicht abzuwägen; sie sind nur nach § 559 IV, V bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen (§ 559 Rn 14).mehr

Rn 26 Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten sind in die Kappungsgrenze einzuberechnen (BGH WuM 04, 348). Erhöhungen nach §§ 559, 560 bleiben hingegen gem § 558 III unberücksichtigt, jedenfalls sofern sie nicht älter als 3 Jahre sind (LG Berlin ZMR 98, 348). Dazu sind die Kosten zunächst auszuklammern und nach Feststellung der Kappungsgrenze wieder hinzuzurechnen (Ha...mehr

Gesetzestext (1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werd...mehr

Gesetzestext (1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinb...mehr

Gesetzestext (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. (2) 1Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. 2Die Klage muss innerh...mehr

Rn 14 Hat wegen der Modernisierungsmaßnahme bereits eine vollständige Mieterhöhung gem § 559 I stattgefunden, hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er die erhöhte Miete als Vormiete (Rn 3 ff) geltend machen soll oder ob er gem § 556d I vorgeht, indem er die ortsübliche Miete für den modernisierten Wohnraum um 10 % erhöht.mehr

Gesetzestext (1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errich...mehr

I. Allgemeines. Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien übe...mehr