Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

§ 536 Abs. 1 BGB unterscheidet zwischen einem Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch "aufhebt" (Satz 1), und dem Mangel, der die Tauglichkeit mindert (Satz 2). Nach dem Wortlaut von Absatz 1a gilt der Minderungsausschluss nur für die Minderung der Tauglichkeit. Führt die Modernisierungsmaßnahme also zum vollständigen Ausschluss der Gebrauchst...mehr

Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Mieter dem Vermieter oder dem von diesem beauftragten Handwerker ohne hinreichenden Grund den Zutritt zur Wohnung verwehrt. Einer Aufforderung zur Besichtigung der Mängel muss der Mieter grundsätzlich Folge leisten. Dies gilt auch für eine wiederholte Besichtigung, wenn diese erforderlich ist, um sich vor Ort mit einem Fachmann zu beraten...mehr

Die Regelung gilt nur für energiesparende, nicht für klimaschützende oder wassersparende Maßnahmen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Maßnahme aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig durchgeführt wird. Fällt die Maßnahme sowohl unter § 555b Nr. 1 BGB als auch unter § 555b Nr. 4 BGB (z. B. Maßnahmen nach der EnEV), so gilt der Minderungsausschluss. Durch di...mehr

Sind sich die Parteien einig, dass ein Mangel vorliegt, können sie sich auf einen bestimmten Minderungsbetrag festlegen. Wichtig Minderungsvereinbarung ist möglich Eine solche Vereinbarung ist auch bei der Wohnungsmiete wirksam. Die Regelung in § 536 Abs. 4 BGB steht dem nicht entgegen. Danach sind zwar Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen...mehr

Die Fälle der Verzögerung oder der schleppenden Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme sind über § 241 Abs. 2 BGB zu lösen. Danach muss der Vermieter auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Hierzu gehört, dass die modernisierungsbedingten Beeinträchtigungen auf das geringstmögliche Maß beschränkt werden. Die Neuregelung ändert daran nichts. Hinweis Minderung nur ...mehr

Hat der Vermieter dem Mieter für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit eine gleichwertige Ersatzwohnung angeboten und der Mieter das Angebot angenommen, ist eine Minderungsbefugnis ausgeschlossen. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass der Mieter dem Vermieter das Recht eingeräumt hat, anstelle der geschuldeten Leistung eine andere zu erbringen. Die Ersetzungsbef...mehr

Ein Mangel liegt bereits dann vor, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.[1] Dabei genügt es, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass sie nur unter Inkaufnahme einer Gefahr oder eines Risikos genutzt werden kann. Maßgeblich ist die Einschätzung eines "verständigen ...mehr

Überblick Grundsätzlich schuldet der Vermieter, mit Abschluss des Mietvertrags, eine Wohnung, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Maßstab dafür ist der Mietvertrag. Fehlt eine Regelung zu der Frage, ob der Vermieter einen bestimmten Zustand oder eine bestimmte Ausstattung der Wohnung schuldet, entscheidet darüber die Verkehrsanschauung.[1] Hat die Wohnung einen Fehl...mehr

Positive Kenntnis des Mangels Die Minderungsbefugnis ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel beim Abschluss des Mietvertrags kennt.[1] Es ist erforderlich, dass der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses positive Kenntnis vom Mangel hat; fahrlässige Unkenntnis genügt nicht. Ebenso reicht es nicht aus, wenn die äußeren Umstände die Annahme eines Mangels als...mehr

Den Zeitpunkt der ersten Beeinträchtigung festzustellen, dürfte in vielen Fällen problematisch sein. Praxis-Beispiel Fristbeginn mit Materiallieferung und ­-lagerung Wird am 1.5. das Material für die geplante Wärmedämmung angeliefert und am 1.6. die Fassade eingerüstet, so dürfte die Frist bereits am 1.5. beginnen, wenn es aufgrund der Anlieferung und Lagerung des Materials zu...mehr

Minderung kann nicht ausgeschlossen werden Bei einem Wohnraummietverhältnis kann das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch beschränkt werden. Dies gilt auch für solche Vereinbarungen, durch die das Minderungsrecht mittelbar tangiert wird. Praxis-Beispiel Unbeschränkte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht Wird die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ohne gegen...mehr

Unklar ist, welcher Zusammenhang zwischen § 536 Abs. 1a BGB und § 555d Abs. 6 BGB besteht. Nach dieser Vorschrift hat der Mieter Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die er infolge der Modernisierungsmaßnahme machen musste. Praxis-Beispiel Kosten einer Ersatz­wohnung Hierzu können auch die Kosten für eine anderweitige Unterkunft gehören. Dies führt zu der Frage, ob sich der Mi...mehr

Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung werden ebenfalls von der Vorschrift erfasst. Praxis-Beispiel Modernisierende ­Instandsetzung Austausch reparaturbedürftiger Fenster mit Einfachverglasung gegen Fenster mit Isolierverglasung Werden zur selben Zeit sowohl Instandsetzungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und beeinträchtigen beide Maßnahmen den Gebrauch, ...mehr

In der Regel ist zwischen den Parteien streitig, ob ein Mangel vorliegt und ob und in welcher Höhe die Miete deshalb gemindert ist. In diesem Fall stehen dem Mieter mehrere Möglichkeiten zur Verfügung: Der Mieter kann sich für eine bestimmte Minderungsquote entscheiden, die monatlich zu zahlende Miete (Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung) entsprechend dieser Quote kürz...mehr

Die im Wesentlichen mit § 536b BGB inhaltsgleiche Vorschrift des § 539 BGB a. F. wurde von der obergerichtlichen Rechtsprechung analog angewandt, wenn im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter die Miete gleichwohl über längere Zeit rügelos weiterbezahlt hat.[1] In einem solchen Fall gingen die Gewährleistungsrechte für die Vergangenheit und die Zukunft verlo...mehr

Im schriftlichen Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete u...mehr

Minderungsrecht kann beschränkt oder ausgeschlossen werden Bei der Geschäftsraummiete können die Parteien – anders als bei der Wohnraummiete – das aus § 536 BGB folgende Minderungsrecht beschränken oder ausschließen. Solche Regelungen können auch in einem Formularvertrag getroffen werden. Im Einzelnen gilt: Nach der Rechtsprechung des BGH kann vereinbart werden, dass der Mieter...mehr

Eine Abweichung bis zu 10 % muss der Mieter nach aktueller Rechtslage noch akzeptieren. Sie berechtigt ihn nicht, die Miete zu kürzen, es sei denn, die Wohnungsgröße war zugesichert.[1] Die bloße Flächenangabe im Vertrag ist jedoch noch keine Zusicherung, möglicherweise aber die Vereinbarung eines qm-Preises.[2] Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner, als im Vertrag angegeben...mehr

Ist Baulärm ein Mangel? Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen wegen der Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke auf einem Nachbargrundstück stellen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung dar, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwe...mehr

Tritt in den gemieteten Räumen oder in den Zubehörräumen (z. B. Keller) ein Feuchtigkeitsschaden auf, so liegt ein Sachmangel vor. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ist unerheblich. Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entspricht und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme...mehr

Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist aber grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung z...mehr

Angesichts der Corona-Pandemie stellt sich die Frage, inwieweit für den Mieter eine Ausnahme von der Betriebspflicht besteht. Zunächst einmal ist festzuhalten, dass gem. §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB der Mieter grundsätzlich verpflichtet ist, die vereinbarte Miete weiterhin zu bezahlen. Auch unverschuldete Umsatzeinbrüche und die Tatsache, dass er den vereinbarten Betrag nic...mehr

Lärm aus den Nachbarwohnungen ist hinzunehmen, soweit er auf eine übliche Wohnnutzung zurückzuführen ist. Hierzu gehört z. B. der mit den üblichen Hausarbeiten verbundene Lärm[1], aber auch gelegentliche Hausmusik zu bestimmten Zeiten. Maßstab ist weder der überempfindliche noch der lärmunempfindliche, sondern der durchschnittliche Mieter.[2] Vermeidbarer Lärm ist dagegen al...mehr

Lässt sich ein Garagentor nur so geräuschvoll öffnen und schließen, dass dadurch die Nachtruhe der Nachbarn gestört wird, darf dieses während der Nachtzeit (22.00 - 7.00 Uhr) nicht benutzt werden. In so einem Fall ist es dem Pkw-Besitzer zuzumuten, seinen Wagen auf der Straße abzustellen.[1] Mietverhältnis Nach einem Urteil des AG Mainz sind Mieter zu einer Mietminderung in Hö...mehr

Das OLG Düsseldorf hat eine Minderungsquote von 100 % für angemessen erachtet, wenn ein Austausch der Wohnungstür notwendig wird und der Vermieter es versäumt, nach der Maßnahme dem Mieter den neuen Schlüssel auszuhändigen.[1] Wenn die Zimmertüren in der Wohnung fehlen, sind 25 % Mietminderung angemessen.[2]mehr

Befinden sich die Räume in einem Zustand, der die Gesundheit beeinträchtigt, so kann der Mieter neben oder anstelle der nach § 569 Abs. 1 BGB möglichen Kündigung auch die Miete mindern. 100 % Mietminderung bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen.[1]mehr

Überflüssiges "Klein-Klein" vermeiden Insbesondere in den Fällen, in denen der Vermieter wegen Zahlungsrückständen das Mietverhältnis gekündigt hat und er wegen der Zahlungsunfähigkeit des Mieters auch keine Nutzungsentschädigung von diesem bekommt, sollte der Vermieter die Verfahrensdauer grundsätzlich so kurz wie möglich halten. Frei nach dem Motto: Ist der Gang zum Gericht...mehr

Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zugriff auf die Kaution mit einer Aufrechnung mi...mehr

Überblick Ist die subjektiv empfundene Beeinträchtigung als Mangel zu werten? Ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Im Folgenden finden Sie eine alphabetisch geordnete Aufstellung von Schlagwörtern, die einer ersten Orientierung dienen sollen.mehr

Bei der Wohnraummiete ist zu unterscheiden: Hat der Vermieter dem Mieter lediglich gestattet, dass dieser sein Fahrzeug auf dem Grundstück abstellen kann, erwirbt der Mieter hierdurch keinen Rechtsanspruch auf den Abstellplatz. Ist ein bestimmter Abstellplatz mitvermietet, so gelten die für die Gewerbemiete dargestellten Grundsätze. Gleiches gilt, wenn dem Mieter das Recht ein...mehr

In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es vor der fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise einer Abmahnung: Das Mietverhältnis besteht schon sehr lange, der Mieter hatte überwiegend pünktlich gezahlt und es besteht die Aussicht, dass die Zahlungsprobleme alsbald behoben werden können. Der Vermieter hat Mietrückstände rügelos längere Zeit hingenommen. Mieter und Vermieter...mehr

Wenn Sie als Mieter Lärmbelästigungen aus der Nachbarschaft ausgesetzt sind – seien es solche aus Nachbarwohnungen des gleichen Hauses oder solche, die von außen einwirken – haben sie die Möglichkeit, zweigleisig vorzugehen. Zum einen können Sie die Möglichkeiten des Mietrechts ausschöpfen und ggf. durch Mietminderung den Vermieter zwingen, gegen die Belästigungsquelle etwas ...mehr

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung. Praxis-Beispiel Verzug über mehr...mehr

Ein Mangel liegt vor, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung oder Instandsetzung nicht erfüllt und hierdurch der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird. Praxis-Beispiel Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten LG Berlin[1]: bei einer erheblichen Durchfeuchtung der Wand zwischen Badezimmer und Schlafzimmer LG Kassel[2]: bei einer ungenügenden Abdichtung bei...mehr

Überblick Ist ein Aufzug vorhanden, so ist der Vermieter grundsätzlich auch gehalten, diesen in betriebsbereitem und verkehrssicherem Zustand zu halten. Bei Geschäftsraummiete können bei entsprechender Vereinbarung über die Betriebskosten hinaus auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechu...mehr

Mieträume müssen eine dem Stand der Technik entsprechende Schutzeinrichtung aufweisen, wenn aufgrund ihrer Lage mit Wassereinbrüchen zu rechnen ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn solche Schäden nur bei ganz außergewöhnlichen Unwettern eintreten.[2] 25 % Mietminderung, wenn Toilette und Badewanne wegen eines Wasserschadens nur eingeschränkt und mit wenig Wasser nutzbar sind.[3]...mehr

Füttern von Singvögeln Vögel im Garten, wie z. B. Amsel, Rotkehlchen oder Spatz, dürfen gefüttert werden. Aber auch dies, insbesondere die sog. Winterfütterung von Vögeln, kann zu Streit unter den Nachbarn führen, denn die Fütterung lockt nicht nur Singvögel an, sondern auch Tauben oder Ratten und führt zu Verschmutzungen durch Vogelkot. Im Mietrecht rechtfertigen nur ganz unv...mehr

LG Frankfurt[1] betr. zu hohe Formaldehydkonzentration im Bindemittel von Spanplatten LG Mannheim[2] betr. Belastung einer Scheune mit Asbestfasern LG Dortmund[3] betr. Asbestemissionen durch 25 Jahre alte Nachtspeicheröfen AG Heidelberg[4]: bei 17 Jahre alten Asbestspeicheröfen AG München[5]: bei 20 Jahre altem Ofen AG Köln[6] betr. Formaldehydbelastung AG Bielefeld[7] betr. Bela...mehr

Für die Anfechtung des Mieters gelten die in Abschn. 1 dargelegten Grundsätze entsprechend. Der Mieter kann seine Willenserklärung und damit den Mietvertrag anfechten, wenn er sich über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Wohnung geirrt hat. Praxis-Beispiel Anfechtungsgrund für Mieter Ein Anfechtungsgrund liegt hier dann vor, wenn sich der Mieter darüber irrt, ob die Wohn...mehr

Lautstarke Auseinandersetzungen von Eheleuten sind als sozial adäquate Lebensäußerungen von den übrigen Hausbewohnern eines Mehrfamilienhauses hinzunehmen, wenn es sich um kurzzeitige Wortgefechte handelt, die "gerade bei Ehepartnern häufig anzutreffen sind", wie es die Rechtsprechung ausdrückt. Zur Störung der Nachtruhe (ab 22.00 Uhr) wird der Krach aber dann, wenn er sich ü...mehr

Von erheblicher Bedeutung ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung.[1] Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann. Im Rahmen ein...mehr

Die Grenze für die Zumutbarkeit von Baulärm für die Nachbarschaft wird für den Regelfall durch die Lärmrichtwerte der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm[1] markiert, die mit den Lärmrichtwerten der TA Lärm und der VDI-Richtlinie 2058, Blatt 1 "Arbeitslärm in der Nachbarschaft" identisch sind (vgl. hierzu Kap. 2.4.2). Werden die Lärmrichtwerte überschr...mehr

Die verlangte Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind, nicht übersteigen. Hinweis Wohnraum, der nicht einfließt Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die M...mehr

Wohn- und Gewerberäume müssen so beschaffen sein, dass auch in den Sommermonaten erträgliche Innentemperaturen hergestellt werden können. Bei einer er...mehr

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt. Hinweis Mangel = Fehler der Mietsache Ein...mehr

Das nachfolgende Muster einer Räumungsklage hat eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters und massiver Störung des Hausfriedens zum Inhalt. Musterschreiben: Räumungsklage wegen sonstiger Pflichtverletzung Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf der Frau Martina May, Mohrenstraße 9...mehr

Auch dann, wenn Katzen mit freiem Auslauf etwa in einer Reihenhaussiedlung oder in einem Wohnhaus gehalten werden, kann es Probleme mit der Nachbarschaft geben, wenn die Stubentiger fremde Gärten, Balkone oder Wohnungen besuchen. Denn Katzen sind von Natur aus Jagdtiere, die ein großes Revier durchstreifen. Daran lassen sie sich nicht durch willkürlich gezogene Grundstücksgr...mehr

Bei Vorlage einer fristgemäßen, aber fehlerhaften Abrechnung ist zu prüfen, ob dadurch die Abrechnungsfrist als gewahrt anzusehen ist oder ob die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden muss. Letzteres hätte zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf zwar eine korrekte Abrechnung vorlegen kann bzw. auf Verlangen des Mieters sogar vorlegen muss, mit...mehr

Bemerkt der Mieter einen Fehler oder eine drohende Gefahr für die Mietsache, hat er dies dem Vermieter unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern[1], schriftlich oder mündlich anzuzeigen. Ob die Anzeige unverzüglich erfolgt ist, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Wichtig Keine überzogenen Anforderungen stellen Die Anforderungen an die Mängelrüge...mehr

Nebenräume und Teile des Grundstücks Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Keller-, Speicherabteile, Waschküchen, Trockenraum) oder Teile eines Grundstücks (z. B. den Garten) ohne ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwe...mehr