Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Bis zum Inkrafttreten des BGB galt der Grundsatz "Kauf bricht Miete" auch in der Immobiliarmiete. Heute ist das wegen § 566 BGB grundsätzlich nur noch in der Mobiliarmiete der Fall. Aber auch in der Immobiliarmiete ist der Mieterschutz durch die Vorschrift nicht umfassend. Problematisch ist immer noch der Fall der fehlenden Identität zwischen Veräußerer und Vermieter, der vo...mehr

Bei der Formulierung von Aufrechnungsverboten ist bekanntlich wegen des Klauselverbots in § 309 Nr. 3 BGB größte Vorsicht geboten. Danach ist eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen, unwirksam. Wird im Mietvertrag formularvertraglich die Aufrech...mehr

(LG Köln, Urt. v. 2.2.2017 – 6 S 53/16) • Eine Auswirkung von Flächenabweichungen von mehr als 10 % auf die Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass die Parteien im Mietvertrag eine bestimmte Nutzungs-/Mietfläche vereinbart haben, sich später jedoch herausstellt, dass die tatsächliche Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche um mehr als 10 % abweicht. Grundl...mehr

Mangels Bestimmtheit nicht vollstreckbar sind z.B. Verpflichtungen, "die Wohnung zu renovieren" (BGH NJW 2012, 63 – die wesentlichen Schritte müssen angegeben werden), "mit dem Kläger bis (...) einen Mietvertrag über die Wohnung (...) abzuschließen" (BGH NJW-RR 1994, 317 – der gesamte Vertragsinhalt ist anzugeben).mehr

Zu den größten Irrtümern im Mietrecht zählt sicher auch die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Anders als vor allem in der Laiensphäre geglaubt wird, gibt es hier keine starren Fristen, z.B. nach sechs Monaten. Bei der Verpfändung eines Sparbuchs steht dem Mieter ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ ...mehr

Beeinträchtigungen durch Kinderlärm sind häufig emotional hoch belastet. Was den einen stört, wird von anderen durchaus als angenehm empfunden. Problematisch sind zusätzlich Veränderungen, regelmäßig die Zunahme der Lautstärke und die Intensität der Nutzung angrenzender Flächen. Mietrechtlich wird das Ganze nur dann bedeutsam, wenn der Mietvertrag ausdrücklich oder konkluden...mehr

Ein ähnliches, wenn nicht sogar noch schlimmeres, Schicksal haben beim BGH jetzt auch Quotenabgeltungsklauseln erlitten. Solche Klauseln sollten den Vermieter davor schützen, dass Mieter vor der Fälligkeit von Renovierungen auszogen. In diesem Fall sollte der Mieter, der vor Ablauf der damals noch nach starren Fristen berechneten Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszog, ...mehr

Vor einem Jahr hatte der XII. Senat (BGHZ 203, 148 = GE 2014, 1646 = NJW 2015, 402 = NZM 2015, 84 = MDR 2015, 201 = ZfIR 2015, 101 = MietPrax-AK, § 536b BGB Nr. 11 m. Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 8; Börstinghaus LMK 2015, 365739; Drasdo NJW-Spezial 2015, 98; Binkowski ZfIR 2015, 105) bereits entschieden, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis eine...mehr

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde ein neues Unterkapitel 1a mit den Vorschriften §§ 556d–556g BGB eingefügt. Zudem wurden die Vorschriften über die Staffel- und Indexmiete in § 557a und § 557b an die neuen Regelungen angepasst. Die Grundlage der "Mietpreisbremse" findet sich in § 556d Abs. 1 BGB . Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsüblich...mehr

Die Umlegung kann im Wege einer Vorauszahlung mit Abrechnung vorgenommen werden (OLG Nürnberg WuM 1995, 308). Eine Kostenverteilung nach der anteiligen Mietfläche ist grundsätzlich nicht zu beanstanden (KG GE 2003, 234). Der Aufwand ist zu beziffern (KG ZMR 2011, 35). Die Vereinbarung einer Pauschale (Schmid DWW 1998, 143) ist möglich. Sofern die Kosten auf einem Prozentsatz ...mehr

(BGH, Urt. v. 10.2.2016 – VIII ZR 137/15) • In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in §...mehr

Schon früh hatte der VIII. Senat die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln dann angenommen, wenn die unangemessene Belastung des Mieters sich aus der Addition von einzelnen, für sich genommen wirksamen Klauseln oder aus der Verbindung einer wirksamen Klausel mit einer unwirksamen Klausel, ergibt. Schlagwortartig wird dies als Summierungseffekt bezeichnet. Daran hält der Sen...mehr

(LG Hamburg, Urt. v. 7.10.2014 – 316 S 7/14) • Ein zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts nach § 138 BGB führender Sittenverstoß kann sich u.a. auch daraus ergeben, dass erworbene Rechte Dritter durch ein Rechtsgeschäft gefährdet werden oder ein Rechtsgeschäft auf die Beeinträchtigung künftiger Rechtspositionen von Dritten abzielt. So verstößt ein Vertrag, durch den die Vertr...mehr

Unterlassungsansprüche sind, im Gegensatz z.B. zu Schadenersatzansprüchen, höchstpersönliche Ansprüche. Dies bedeutet, dass Unterlassungsansprüche ausschließlich von der Person erfüllt werden können, die sich zur Unterlassung verpflichtet hat. Im Gegensatz dazu können Schadensersatzansprüche auch durch einen Dritten befriedigt werden (vgl. § 267 BGB). Sofern mehrere Personen...mehr

(OLG Frankfurt/M., Urt. v. 27.2.2015 – 2 U 144/14) • Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach sich der Vertragspartner verpflichtet, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen, ist ungeachtet des Umstands, dass ein Grundstückserwerber durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigu...mehr

(BGH, Urt. v. 17.2.2016 – XII ZR 183/13) • Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“ ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten...mehr

(BGH, Beschl. v. 17.3.2015 – VIII ZR 298/14) • Beinhaltet ein Mietvertrag als Bezeichnung für den Vermieter im Vertragsrubrum die handschriftliche Eintragung "Erbengemeinschaft nach M.M.", genügt dies für die Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB zumindest dann, wenn die vermietenden (Mit-)Erben anhand des weiteren Vertragstextes bestimmbar sind. Hinweis: Zur Bestimmung ...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

Hat der Vermieter eine Staffelmiete vereinbart, sind gem. § 557a Abs. 3 BGB die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Die zulässige Höhe der jeweiligen Folgestaffel richtet sich nach der ortsüblichen Miete im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Staffel. Beispiel: Der Mietvertrag (100 m2) sieht folgende Vereinbarung vor:mehr

Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistet...mehr

Nach § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer u.a. beschließen, dass die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand von dem verursachenden Wohnungseigentümer zu tragen sind. Eine Umlegung der Kosten kann nur erfolgen, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Ist die Umlegung von tatsächlich anfallenden Verwaltungskosten vereinbart, können auch die dem Teileigentümer aufe...mehr

Im Berichtszeitraum hat sich an der "Mietrechtsnovellierungsfront" nichts weiter getan. Der größere Koalitionspartner ist immer noch verschnupft, weil Justizminister Maas mit seinem "geheimen" Referentenentwurf weit über die Vereinbarungen des Koalitionsvertrags hinausgegangen ist. In der Diskussion ist wohl lediglich noch eine Konkretisierung bei der Vormiete gem. § 556e Ab...mehr

Hat der Vermieter im Vormietverhältnis Zuschläge genommen, z.B. für die Untermiete im Rahmen des § 553 BGB oder einen Zuschlag für gewerbliche Nutzung, dann dürfen diese Zuschläge bei der Berechnung der Vormiete nicht in Ansatz gebracht werden (Flatow WuM 2015, 191, 198; a.A. Fleindl WuM 2015, 212, 220). Die Zuschläge werden nämlich für bestimmte persönliche Nutzungen des Vo...mehr

a) Lautete eine Klausel im Mietvertrag "werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen", so muss der Vermieter darlegen, dass eine solche Substanzgefährdung droht (BGH...mehr

Aus dem Vorstehenden ergibt sich, wie wichtig es ist, bei Abschluss von Geschäftsraummietverträgen zunächst zu ermitteln, welche Nebenkosten anfallen und eine wirksame vertragliche Basis für deren Umlegung zu vereinbaren. Sinnvoll ist, in den Mietvertrag einen Änderungsvorhalt aufzunehmen, um die Möglichkeit zu eröffnen, bestehende Verträge an geänderte oder zu ändernde Verh...mehr

Wer als Verbraucher über das Internet oder per Telefon einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt, hat ein Widerrufsrecht (BGH, Urt. v. 7.7.2016 – I ZR 30/15 u. I ZR 68/15). In zwei gleich gelagerten Fällen entschied der BGH, dass das fernabsatzrechtliche Widerrufsrecht auch für online oder telefonisch geschlossene Maklerverträge gilt. Für das tägliche Geschäft der Makler...mehr

(OLG Hamm, Urt. v. 22.12.2016 – 6 U 107/15) • Verkehrssicherungspflichten eines Grundstückseigentümers können mit der Folge eigener Entlastung auf den Mieter delegiert werden. Dies ist der Fall, wenn eine Sondervereinbarung zum Mietvertrag die Regelung enthält, dass die Erdgeschossmieter die Reinigung und das Schneeräumen des Bürgersteiges an der Straße und des Auftrittspode...mehr

Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat. Das ist auch dann der Fall, wenn die erforderliche Beschwer von 20.000 EUR für die Nichtzulassungsbeschwerde nicht erreicht wird. Ist im Mietvertrag eine Einmalzahlung für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, so errechnet sich die Beschwer aus ...mehr

Der BGH begründete seine Entscheidung, die sich allerdings noch auf die alte Rechtslage bezog, damals wie folgt: Gemäß §§ 134, 138 BGB nichtig sei die der Steuerhinterziehung dienende sog. Ohne-Rechnung-Abrede (vgl. BGH, Urt. v. 3.7.1968 – VIII ZR 113/66, MDR 1968, 834; v. 21.12.2000 – VII ZR 192/98, BauR 2001, 630 und v. 2.7.2003 – XII ZR 74/01, NJW 2003, 2742). Damit sei e...mehr

(BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 311/14) • Eine gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 Abs. 1 S. 1 BGB setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus. Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft eine...mehr

(OLG Koblenz, Beschl. v. 14.4.2015 – 5 U 1483/14) • Sofern nicht vertraglich eine bestimmte Kundenfrequenz für einen gewerblichen Mieter zugesichert wird, schuldet der Vermieter eine solche auch nicht. Erst recht gilt dies bei einem neu eröffneten Einkaufszentrum, da hier bestimmte Kundenfrequenzen naturgemäß noch nicht vorliegen. Hinweis: Der Vermieter von Gewerbeflächen in...mehr

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Die abstrakte Abgrenzung der Pacht zur Miete ist relativ einfach: Der Mietvertrag über Grundstücke erfasst lediglich das Recht, sie zu nutzen, der Pachtvertrag zusätzlich das Fruchtziehungsrecht des § 581 Abs. 1 S. 1 BGB. Pacht kann sich allerdings auch auf Rechte erstrecken. Dann kommt es darauf an, ob das Fruchtziehungsrecht die reine Gebrauchsüberlassung überwiegt, was si...mehr

Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (BGH DB 2015, 1404 = ZIP 2015, 1177 = GE 2015, 783 = NJW 2015, 2034 = NZM 2015, 490 = Mi...mehr

Gemäß § 573a BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch ohne Vorliegens eines berechtigten Interesses gekündigt werden. Das klingt einfach, macht aber immer wieder Schwierigkeiten, wenn es darum geht festzustellen, was alles mitzählt. Zunächst hatte der BGH (NZM 2008, 682) entschieden, d...mehr

Seit dem 1.9.2001 ist die Miete bei seither geschlossenen Mietverträgen mangels abweichender Vereinbarung kraft Gesetzes bis zum dritten Werktag zu zahlen. Bei vor diesem Termin geschlossenen Verträgen ist die Miete zwar kraft Gesetzes am Ende des Monats zu zahlen, jedoch war es üblich, (formular-)vertraglich eine Vorfälligkeit zu vereinbaren. Solche Vereinbarungen sind auch...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB formuliert in Satz 1 zunächst die relative Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Soweit somit für den Mieter nachteilige Regelungen zur Mietpreisbremse getroffen wurden, sind diese unwirksam. Satz 2 macht hiervon eine Ausnahme für die vereinbarte Miethöhe. Wird bei Abschluss des Mietvertrags eine Miete vereinbart, welche die hö...mehr

Noch bis 31.12.2016 setzt eine Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 26 Nr. 8 EGZPO eine Beschwer von mehr als 20.000 EUR voraus: Ist die Frage, ob Nebenkosten geschuldet weden, nur eine Vorfrage im Rahmen einer gegenüber einem Räumungsurteil erhobenen Vollstreckungsgegenklage, so hat dies keinen Einfluss auf die Beschwer (BGH WuM 2015, 135 = GE 2015, 1396 = MietPrax-AK § 26 Nr. 8...mehr

Bei der Ermittlung der Vormiete bleibt auch unberücksichtigt eine Mieterhöhung, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist. Mit der zeitlichen Eingrenzung wollte der Gesetzgeber eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung durch kollusives Verhalten von Vermieter und Vormieter unterbinden. Die Regelung geht ...mehr

Das Gesetz ist am 1.6.2015 vollständig in Kraft getreten. Die Neuregelung führt zu einer weiteren mietpreisrechtlichen Variante des Wohnungsmarktes. Da das maßgebliche Preisrecht wohnungsbezogen ist, können selbst in einem Haus unterschiedliche Regelungen gelten. Im Einzelnen sind folgende Regelungen hervorzuheben: Der preisgebundene Wohnungsbau ist Ländersache. Hier gibt es ...mehr

Flächenabweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche spielen in der Praxis an verschiedenen Stellen eine Rolle. Überwiegend geht es um gewährleistungsrechtliche Fragen. Der VIII. Senat hat aber bekanntlich in der Vergangenheit seine dort entwicklete 10 %-Rechtsprechung zu der Frage, wann eine Gebrauchsbeeinträchtigung bei einer Abweichung der tatsächlic...mehr

Unabhängig von diesen generellen Erwägungen sind beim Formulieren der konkreten Formularklausel weitere Anforderungen zu beachten, um die Risiken des Vermieters für dessen Freizeichnung von den Schönheitsreparaturen zu minimieren. Zunächst muss der Vermieter klar zum Ausdruck bringen, dass er keine Schönheitsreparaturen schuldet, ohne dass diese Pflicht auf den Mieter übertra...mehr

Hinweis: Änderung der Rechtsprechung. Mit Urteil vom 29.1.2015 (2 AZR 280/14, ZAT 2015, 99) hat das BAG seine Rechtsprechung zum Maßstab des Günstigkeitsvergleichs vertraglicher Kündigungsfristen geändert. Danach gilt nun: Eine vertragliche Kündigungsfrist kann sich gegen die maßgebliche gesetzliche Kündigungsfrist nur durchsetzen, wenn sie in jedem Fall zu einer späteren Bee...mehr

Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 S. 1 BGB gewahrt (BGH ZAP EN-Nr. 656/2015 = ZfIR 2015, 605 = MietPrax-...mehr

Die Höhe der Miete gehört zu den Essentialien eines Mietvertrags. Kann der Vermieter keine bestimmte Mietpreisabrede beweisen, so folgt daraus kein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters, sondern geschuldet wird in diesem Fall die angemessene oder ortsübliche Miete (BGH ZMR 2015, 379 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 66 mit Anm. Eisenschmid).mehr

(BGH, Urt. v. 5.10.2016 – VIII ZR 222/15) • Eine in den AGB eines Mietvertrags enthaltene Klausel, die bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, wobei es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt, ist, wenn dem Mieter...mehr

Möglich ist, in Mietverträgen bereits einen Änderungsvorbehalt aufzunehmen. Dann kann der Vermieter durch einseitige Erklärung eine Änderung im Hinblick auf die Nebenkosten vornehmen. Hierfür ist Voraussetzung, dass die Änderungsklausel wirksam ist, sich die Änderung im Rahmen der vereinbarten Änderungsbefugnis hält und die Änderung billigem Ermessen i.S.v. § 315 BGB entspri...mehr

Inzwischen liegen die ersten veröffentlichten Urteile zur "Mietpreisbremse" vor. Das AG Berlin Lichtenberg (NZM 2017, 31 = DWW 2016, 337 = WuM 2016, 665 = GE 2016, 1449 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2017 Anm. 2) hat einen Vermieter zur Rückzahlung von Miete verurteilt, weil die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Auch wenn die Ent...mehr

Der BGH (FamRZ 2016, 291 = MDR 2016, 213 = FuR 2016, 167) stellt heraus, dass aufgrund der gegenwärtigen Lebenssituation des Betroffenen zu beurteilen ist, ob und für welche Aufgabenbereiche ein objektiver Betreuungsbedarf besteht. Die Bestellung eines Betreuers in Wohnungsangelegenheiten ist regelmäßig erforderlich, wenn der Betroffene aufgrund von Krankheit oder Behinderun...mehr

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten für sich oder für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt. Inwieweit Personengesellschaften Eigenbedarf haben können ist seit Jahren Gegenstand der höchstrichterlichen Rechtsprechung und wird es demnächst wieder sein. Umstritten ist nämlich, ob es bei einer Personengesellschaft (OHG, KG, GbR) genügt, wenn einer...mehr