Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Der Arbeitgeber muss immer damit rechnen, dass das Finanzamt die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete vergleicht. Beim Vergleich zwischen vereinbarter Miete und ortsüblicher Miete ist regelmäßig von der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten auszugehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, S...mehr

Überlässt ein Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer, z. B. einer Hausgehilfin, aufgrund einer im Arbeits- und Dienstvertrag getroffenen Vereinbarung neben dem Barlohn eine Wohnung, liegt insoweit eine Vermietung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG [1] vor, wenn die Wohnung beim Eigentümer zu dessen Privatvermögen gehört. Als "Mietzins" für die Nutzungsüberlassung der Wohnung durch den Arbe...mehr

Rz. 33 Bebaute Grundstücke – als solche gelten nach § 146 Abs. 1 BewG die nicht unbebauten Grundstücke i. S. d. § 145 Abs. 1 BewG – sind gem. § 148 BewG nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten (vgl. R 164ff. ErbStR 2003). Als Wert eines solchen Grundstücks war bis zum 31.12.2006 das 12,5-Fache der für dieses im Durchschnitt der letzten 3 Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt...mehr

Ebenso bedarf es zur Wirksamkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a Abs. 1 BGB der Wahrung der Textform durch das Mieterhöhungsverlangen. Das Erfordernis der Textform erstreckt sich auf die Aufforderung des Vermieters gegen den Mieter zur Abgabe seiner Zustimmung zur Mieterhöhung[1] sowie die Angabe des erhöhten Endbetrags der künftigen Miete a...mehr

Rz. 16 Die Mietvertragsparteien vereinbaren – überflüssigerweise –, dass die Betriebskosten vom Vermieter getragen werden. Eine derartige Vereinbarung wäre deswegen überflüssig, da ohnehin nach dem gesetzliche Leitbild des § 535 Abs. 1 der Vermieter die Betriebskosten trägt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Hinweis Leitbild Inklusivmiete Mangels Vereinbarung der Mietvertrag...mehr

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer besonderen Form wirksam abgeschlossen werden. Haben die Parteien aber einen Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeschlossen oder ist das Recht des Vermieters oder beider Vertragsteile zur ordentlichen Kündigung für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, so ist die Regelung des § 550 BGB in zweifac...mehr

Rz. 46 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, GE 2017, 166) hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will....mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach § 556 Abs. 4 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten von Schönheitsreparaturen, aber auch an solche...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Rz. 122 Kündigungsschreiben des Anwalts des Vermieters wegen Mietrückstands über mehr als zwei Monate (Vor- und Zuname des Mieters/der Mieter) … (Straße, Postleitzahl, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/der Sie mit Mietvertrag vom … ...mehr

Rz. 65 Abmahnschreiben des Anwalts des Vermieters wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Mieters/der Mieter) … (Straße, Postleitzahl, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/der Sie mit Mietvertrag vom … die Wohnung im Erdgeschoss/Obergeschoss Mitte/re...mehr

Rz. 107 Bei einer Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag trägt der Kündigende die Darlegungs- und Beweislast für die Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 bzw. der Voraussetzungen, unter denen es gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 entfällt (BGH, VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2177). Der Vermieter, der nach erfolgter fristloser Kündigung wegen Zahlungsv...mehr

Im Jahresgutachten widmen die Wirtschaftsweisen dem Wohnungsmarkt ein eigenes Kapitel. Scharf ins Gericht geht der Sachverständigenrat mit der Mietpreisbremse und fordert im Kern mehr Anreize für den Wohnungsneubau. Die sog. Wirtschaftsweisen – ein beratendes Gremium aus 5 Volkswirtschaftsprofessoren – fordern im Jahresgutachten 2024/25 unter dem Titel "Versäumnisse angehen,...mehr

Rz. 72 Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, die den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Zahlungsverzug im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie vom 27.3.2020, BGBl I...mehr

Die Höhe der Miete von frei finanzierten Wohnungen unterliegt grundsätzlich der freien Vereinbarung der Parteien. Bei Sozialwohnungen darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Erträge aus dem Anwesen dürfen also die laufenden Aufwendungen nicht überschreiten. Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaft...mehr

Rz. 5 Nach dem früheren § 10 Abs. 1 Satz 1 MHG waren nicht nur Staffelmietvereinbarungen, sondern auch Wertsicherungs- und Gleitklauseln unwirksam. Durch § 10a MHG wurden sodann ab 1.9.1993 Wertsicherungsklauseln zulässig. Die nach dem Währungsgesetz genehmigungsfreien Wertsicherungsklauseln blieben für Wohnraum weiterhin verboten, während genehmigungspflichtige Gleitklausel...mehr

Rz. 15 Die vereinbarte Indexmiete ändert sich nicht automatisch, sondern muss geltend gemacht werden, und zwar durch Erklärung in Textform. Abs. 3 übernimmt im Wesentlichen den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a Abs. 3 MHG. Wie bisher muss der Vermieter oder Mieter die Änderung des angegebenen Mietindexes sowie die sich hieraus ergebende Steigerungs- oder Senkungsrate mitteile...mehr

Rz. 19 Die Ausgangsmiete darf in einem Mietvertrag über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen nur um 10 % übersteigen (§ 557b Abs. 4). Wurde der Mietvertrag vor Erlass der Landesverordnung abgeschlossen, aber die Indexvereinbarun...mehr

Rz. 1 § 557b lehnt sich an den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a MHG an, allerdings in geänderter Form, die die Indexmiete für den Vermieter attraktiver macht. Wie bis zum 1.9.2001 darf die Gleitklausel nur verknüpft werden mit dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung, der nunmehr in Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) umbenann...mehr

Rz. 2 Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksi...mehr

Rz. 7 Der Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d rügt, trägt im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 556d Rn. 92). Hinweis Miete durch Sozialamt Der Mieter, dessen Miete vom Sozialamt überwiesen wird, kann Ansprüche auf Rückzahlun...mehr

Rz. 18 Klauseln, wonach ohne Änderung des Indexes oder nur bei einer Steigerung der Vermieter einseitig die Miete erhöhen darf, sind als zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam (§ 557b Abs. 4).Daher ist auch eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nic...mehr

Diese neuen Perspektiven im Bereich des Legal Tech eröffnete der BGH, in dem er die Zulässigkeit von Rechtsdokumentengeneratoren bestätigte.[20] Lange Zeit war umstritten, ob Online-Plattformen durch die Erzeugung von Vertragsdokumenten mithilfe von Rechtsdokumentengeneratoren gegen das gesetzliche Verbot zur Erbringung unerlaubter Rechtsdienstleistungen in § 3 RDG verstoßen...mehr

Rz. 48 Die Zurechnung von Gebäuden erfolgt beim steuerlichen Vollamortisationserlass für Immobilien entsprechend der Zurechnung beim oben dargestellten Vollamortisationserlass für Mobilien (Rz 41), da die geregelten Vertragsvarianten identisch sind. Der Grund und Boden wird, mit Ausnahme von Verträgen mit einer günstigen Kaufoption und beim Spezialleasing, dem Leasinggeber z...mehr

Rz. 162 Eine Rückstellung für drohende Verluste kommt nur für den Teil eines Dauerschuldverhältnisses in Betracht, der am Abschlussstichtag noch nicht erfüllt ist.[1] Rz. 163 Eine Drohverlustrückstellung ist für den schwebenden Teil des Dauerbeschaffungsgeschäfts nur dann zu bilden, wenn ein Verlust droht. Eine Rückstellung wegen entgangener Gewinne kommt demgegenüber nicht i...mehr

Wird im Räumungsprozess wegen Wegfalls des Eigenbedarfs die Erledigung der Hauptsache erklärt, kann der Mieter nicht einwenden, die Klage sei deshalb unbegründet gewesen, weil der Eigenbedarf zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung nicht mehr bestanden hat, da der Wegfall des Eigenbedarfs gerade Anlass für die Erledigungserklärung war. Die Kostenentscheidung richtet sich...mehr

Die Anbietpflicht beruht darauf, dass der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgeben muss, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Der Vermieter ist daher gehalten, seine Interessen so schonend wie möglich durchzusetzen, damit die unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Kündigung so gering wie möglich bleiben. Zur ...mehr

Die Steuerberaterverbände hatten sich gegenüber den Finanzministerien des Bundes und der Länder in der Vergangenheit für den Erlass der Bescheide über die Feststellung der Grundsteuerwerte sowie der Grundsteuermessbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) mit der Begründung eingesetzt, dass dadurch den Steuerpflichtigen und den Steuerberatern die Möglichkeit e...mehr

Inzwischen gehen dem Vernehmen nach bei den Finanzämtern nach wie vor täglich "waschkörbeweise" Einsprüche gegen die Feststellungen der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ein, mit denen insbesondere verfassungsrechtliche Zweifel an den neuen Regelungen geltend gemacht werden. Die Flut der Einspruchsverfahren ist keinesfalls rückläufig, denn die Finanzämter sind zwischenzeitli...mehr

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Bis einschließlich des Veranlagungszeitraums 2020 galt folgendes: Betrug das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsübli...mehr

Der Begriff der "Wohnfläche" hat keinen feststehenden Inhalt, aber eine große Bedeutung: Auf die Wohnfläche kommt es beispielsweise bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, da die Größe einer Wohnung nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ein Wohnwertmerkmal ist. Auf die Wohnfläche kommt es ferner an, wenn die Mietvertragsparteien den Anteil der Mietsache an der t...mehr

Die steuerrechtliche Anerkennung von Vertragsverhältnissen zwischen nahen Angehörigen ist u. a. davon abhängig, dass die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Eine verbilligte Miete ist nicht in den Fremdvergleich einzubeziehen, ...mehr

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Wegen der unterschiedlichen Höhe im Wertansatz ist zwischen Gewährung lediglich freier Unterkunft und Überlassung einer freien Wohnung zu unterscheiden. Gewährung freier Wohnung liegt vor, wenn eine vollständige Wohnung, d. h. eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, dem Arbeitnehmer unentgeltlich überlassen wird. Wesentliche Merkmale einer solchen Wohnung sind Wasserve...mehr

Bewohnen die Ehepartner keine Miet- sondern eine Eigentumswohnung bzw. ein Eigenheim, dessen Eigentümer einer der Ehepartner (allein oder zusammen mit einem Dritten) ist, kann der andere Ehepartner (Nichteigentümer) die Überlassung an sich nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt beim Nießbrauch, Erbbaurecht, dingliche...mehr

Hat der Mieter seine Rechte verloren, ist strittig, ob eine Mieterhöhung zum Wiederaufleben des Minderungsrechts führt. Nach einem Urteil des LG München I vom 26.9.2002[1] lebt das Minderungsrecht des Mieters nicht wieder auf. Dies käme nur dann in Betracht, wenn durch die Mieterhöhung eine wesentliche Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen der Leistung des Vermie...mehr

Bei Bestimmung der Leistung durch einen Dritten kann im Vertrag festgehalten werden, nach welchen Gesichtspunkten die Bestimmung zu treffen ist. Soll nach dem Mietvertrag für den Fall, dass sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe ein...mehr

Hinweis Keine Schlechterstellung des Vermieters Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu...mehr

Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung gesehen nachhaltig Übeschüsse zu erzielen.[2] Bei Miteigentümern können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einem einzelnen Miteigentümer nur dann (anteilig) zugerechnet werden, we...mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ...mehr

Rz. 8 Verstöße gegen die Auskunftspflicht führen zum Rechtsverlust des Vermieters. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich auf eine nach diesen Ausnahmen zulässige Miete nicht berufen. Kommt der Vermieter seiner Informationspflicht also nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %). Hinweis Endgültiger An...mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha...mehr

Rz. 11 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte v...mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d – 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Miete...mehr

Rz. 3 Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber erst danach begonne...mehr

Rn 11 Zum Begriff und der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete s § 558 Rn 8 ff. Ist die Vergleichsmiete eine Spanne, kann der Vermieter jeden Wert innerhalb der Spanne verlangen.mehr

I. Allgemeines. Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW ...mehr

Gesetzestext (1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werd...mehr

Rn 10 Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV) v 28.10.21 (BGBl I 4779) Zitat Abschnitt 1. Allgemeine Regelungen Gegenstand. Gegenstand der Verordnung sind der Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und Anpassung von Mietspie...mehr

Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerf...mehr