Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rn 1 § 536 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und regelt die Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln sowie fehlenden zugesicherten Eigenschaften. Die Vorschrift entspricht § 537 I, II 1, III, § 541 jeweils aF. § 537 II 2 aF wurde gestrichen. Sachmängel sind in I geregelt, für Rechtsmängel ordnet III die entspr Anwendung von I u II an. Nach dem Wortlau...mehr

Rn 16 Der Hauptmieter haftet aus dem Untermietvertrag dem Untermieter für alle Pflichten, die ihn ggü dem Untermieter als Vermieter eines ›normalen Mietverhältnisses‹ treffen. Dies gilt insb dann, wenn der Hauptmieter bestimmte Vertragspflichten nicht erfüllen kann, weil ihm entspr Rechte ggü dem Eigentümer/Vermieter nicht zustehen. Im Extremfall besteht ein Schadensersatzan...mehr

Rn 6 Die Abrede zur Miethöhe kann schlüssig (stillschweigend) geändert werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 11; NJW 08, 283 Rz 18; s.a. § 535 Rn 32). Für eine schlüssige Annahme ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter der Änderung zustimmt. Für einen Änderungsvertrag reicht es grds nicht aus, dass der Mieter zB Betriebskostena...mehr

Rn 29 Für einen – ggf schlüssigen – Änderungsvertrag, der die Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, die der Mieter bislang nicht tragen musste, ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter dem zustimmt (BGH NJW 08, 283 Rz 18). Dafür reicht es grds nicht aus, dass der Mieter eine Abrechnung lediglich nicht beanstan...mehr

Rn 143 Der Vermieter muss sich so verhalten, wie sich ein wirtschaftlich Denkender verhalten würde, wenn die Möglichkeit der Kostenumlegung nicht bestünde (LG Dresden CuR 04, 65). Dabei ist dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zuzubilligen (BGH NJW 10, 3647 Rz 18 zur Gewerberaummiete). Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen (Ddorf GE 13, 1273), sonde...mehr

Rn 6 Die Zustimmungserklärung ist grds formfrei (BayObLG NJW-RR 89, 1172 [BayObLG 30.06.1989 - RE-Miet 4/88]). Sie kann daher – sofern die Parteien keine bestimmte Form vereinbart haben – schriftlich, mündlich, telefonisch, per Fax, per E-Mail oder in einer anderen Form abgegeben werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 14), zB schlüssig (Rn 5; BGH ZMR 18, 564 Rz 12; 05, 847, 848). Eine v...mehr

Rn 7 In § 573 II Nr 1–3 sind (vgl ›insb‹, § 573 II) nur Regelbeispiele für berechtigte Interessen aufgezählt; zum ›artverwandten‹ Interesse AG Hbg-Blankenese ZMR 16, 208. Ein auf § 573 I gestütztes berechtigtes Interesse muss den Regelbeispielen zumindest entsprechen, dh vergleichbares Gewicht haben (BGH ZMR 17, 722 für soz. Wohngruppenprojekt; BGH ZMR 17, 791). Hierzu zähle...mehr

Rn 63 Notfall: Im Notfall, zB bei Sturm-, Wasser- oder Feuerschäden, kann der Vermieter in jedem Falle sofort Zugang verlangen und ihn notfalls eigenmächtig durchsetzen. Rn 64 Ankündigung: In allen anderen Fällen bedarf es einer rechtzeitigen, formlosen Ankündigung, mindestens 24 Stunden vorher (AG Lüdenscheid WuM 90, 498; AG Neuss WuM 89, 364; AG Köln WuM 86, 86), meist mehr...mehr

Rn 18 Eigenbedarf (BerlVerfGH ZMR 14, 861) kann der Vermieter für sich geltend machen, wenn er die Räume selbst beziehen oder teilweise als Büro nutzen will (LG Berlin WuM 89, 300). Eigenbedarf wird verneint, wenn die gekündigte Wohnung überwiegend zu geschäftlichen und nur gelegentlich zu Wohnzwecken genutzt werden soll (AG Osnabrück WuM 89, 300). Bei einer Vermietermehrhei...mehr

Rn 14 Die Erlaubnis ist eine Zustimmung zur Vertragsänderung, die wiederum für die Umsetzung der begehrten Maßnahme nötig ist. Da § 554 kein gesetzliches Umbaurecht konstituiert, darf der Mieter nicht sofort baulich tätig werden; dies wäre eine Mietvertragspflichtverletzung gem §§ 280 I, 241 II. Versagt der Vermieter unberechtigt die Erlaubnis, muss der Mieter Klage erheben....mehr

Rn 25 § 556a II 1 verfolgt das Ziel, mehr Abrechnungs- und Kostengerechtigkeit zu schaffen (BGH ZMR 16, 521 Rz 19). Er räumt dem Vermieter allerdings nur ein Recht ein. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter von der Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht – auch wenn Erfassungsmöglichkeiten vorhanden sind (Rn 31). Aus § 556a II 1 folgt auch kein Anspruch auf E...mehr

Rn 10 Für die vom Vermieter erteilte generelle Erlaubnis zur Untervermietung/Drittüberlassung kann der Vermieter sich den Widerruf (Pauly ZMR 15, 839) bei wichtigem Grund auch ohne Abmahnung und Vorbehalt, AG Halle MietRB 13, 102) vorbehalten. Dasselbe gilt für eine Einzelerlaubnis (aA Lammel § 540 Rz 22), da es letztlich Sache des Vermieters ist, inwieweit er die Vertragsre...mehr

Rn 9 Der Grund in der Person des Dritten muss so schwer wiegen, dass dem Vermieter eine Gebrauchsüberlassung an diesen nicht zugemutet werden kann (wie bei § 540 I 2). Bsp: berechtigte negative Prognose und konkreter Verdacht, dass Dritter die Mietsache beschädigen oder den Hausfrieden stören wird. Ungenügend sind persönliche Vorbehalte oder Antipathien des Vermieters gegen ...mehr

Rn 65 Betritt der Vermieter wiederholt ohne Einwilligung Mieträume, kann ihn der Mieter auf Unterlassung der Besitzstörung (§ 862 I 2) verklagen oder ein neues Türschloss einbauen. Ggf kann der Mieter auch kündigen (§ 569 Rn 14). Der Vermieter muss bei einer Weigerung – auch bei vertraglicher Regelung – auf Duldung der Besichtigung klagen. In Eilfällen, wenn also ein dringen...mehr

Rn 27 Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562...mehr

Rn 45 Den Vermieter treffen für die Mietsache Schutzpflichten. Zu diesen Pflichten sind der Störungsschutz (Rn 46) und die Verkehrspflichten zu zählen (s Rn 49) sowie der Schutz Dritter, die mit der Mietsache in Berührung kommen (Rn 56; s.a. Vor §§ 328 bis 335 Rn 5 ff). In einem weiteren Sinne gehört hierher auch ein Konkurrenzschutz (Rn 183). Die vom Vermieter geschuldeten ...mehr

Rn 11 Der Widerspruch des Vermieters ist überdies in folgenden Fällen unbeachtlich: (a) Der Vermieter befindet sich im Annahmeverzug. Er setzt sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch (vgl § 242), wenn er ihm ausreichend angebotene Leistungen nicht annimmt, andererseits aber einer Entfernung widerspricht. (b) Die Entfernung der Sachen erfolgt aufgrund hoheitlicher Ano...mehr

Rn 7 Ein Sachmangel ist nach dem Wortsinn jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglichen Soll-Zustand (BGH NJW 20, 2884), welcher sich bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen im Mietvertrag anhand des vertraglichen Nutzungszwecks unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bemisst (BGH NJ...mehr

Rn 16 Nach der zwingenden Norm des § 562 I 2 erstreckt sich das Pfandrecht nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen (Spieker ZMR 02, 327, 328 f; LG Berlin GE 11, 1310). Das gilt für die nach §§ 811 I, 811c I ZPO unpfändbaren Sachen; nach hM auch für Hausratsgegenstände des § 812 ZPO (LSG NRW ZMR 08, 804; vgl Staud/Emmerich § 562 Rz 22). Austauschpfändung nach...mehr

(1) 1Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. 2Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen. (2) 1Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklär...mehr

Rn 7 Es ist auf die tatsächliche Ersparnis abzustellen, nicht auf dasjenige, was sich der Vermieter hätte ersparen können (LG Kassel WuM 89, 410 [LG Kassel 09.03.1989 - 1 S 418/88]). Dies betrifft insb die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, sofern der Vermieter diese zu tragen hat. Im Gegensatz dazu wird keine Ersparnis bei fixen Kosten, wie Grundsteuer, Versicherungsprämi...mehr

Rn 5 Wie aus dem Vergleich mit 2 folgt, gilt § 536b 1 auch bei arglistigem Verschweigen des Mangels durch den Vermieter (BGH NJW 72, 249). Für die Mangelkenntnis genügt die Kenntnis der tatsächlichen Umstände, aus denen sich der Mangel und die hieraus resultierende Gebrauchsbeeinträchtigung ergeben (Ddorf ZMR 06, 518; München NJW-RR 94, 654). Ebenso genügt, dass der Mieter e...mehr

1Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. 2Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.mehr

Rn 2 Der Kündigungswiderspruch ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die in schriftlicher Form (§ 126) ggü dem Vermieter erklärt werden muss; zu Besonderheiten bei Erklärung per beA-Schriftsatz vgl Fleindl FS Hannemann 23, S 103. Ein Telefax reicht nicht. Ein Formfehler führt nach § 125 zur Nichtigkeit des Widerspruchs (Karlsr NJW 73, 1001 [OLG Karlsruhe 1...mehr

Hat vor der Überlassung des vermieteten Wohnraums an den Mieter der Vermieter den Wohnraum an einen Dritten veräußert oder mit einem Recht belastet, durch dessen Ausübung der vertragsgemäße Gebrauch dem Mieter entzogen oder beschränkt wird, so gilt das Gleiche wie in den Fällen des § 566 Abs. 1 und des § 567, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich ...mehr

Rn 24 Auf Gewerberaumvermieter und andere Vermieter, zB Vermieter von Fahrzeugen, Filmen, Software etc, ist das AGG ohne Einschränkungen anzuwenden, soweit die Voraussetzungen des § 19 I Nr 1 AGG vorliegen (dazu § 19 AGG Rn 4 ff); ggf ist der Schwellenwert des § 19 V 3 AGG dort für das Merkmal ›Massengeschäft‹ analog anwendbar.mehr

Gesetzestext Soweit die Einziehung der Miete oder Pacht dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam ist, kann der Mieter oder der Pächter nicht eine ihm gegen den Vermieter oder den Verpächter zustehende Forderung gegen den Hypothekengläubiger aufrechnen. Rn 1 Auch gegen eine beschlagnahmte Forderung kann aufgerechnet werden, soweit § 392 diese Aufrechnung nicht ausschließt....mehr

Rn 87 Partei kraft Amtes als Vermieter kann auch ein Nachlassverwalter (§§ 1981 ff), ein Testamentsvollstrecker oder ein Nachlass- und Abwesenheitspfleger (§§ 1960 ff) sein.mehr

Rn 51 Nachträglich entstandene Kündigungsgründe sind von Kündigungsgründen zu unterscheiden, die einer bereits erfolgten Kündigung nachträglich zum Erfolg verhelfen sollen, aber bereits vor der Erklärung dieser Kündigung vorgelegen haben (Nachschieben von Kündigungsgründen). Der Vermieter hat zwar das Recht, die aufgeführten Kündigungsgründe nachträglich zu ergänzen und zu b...mehr

Rn 47 Der Vermieter muss vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Geltendmachung des Eigenbedarfs bereits im Kündigungsschreiben darlegen (BGH ZMR 17, 382, ZMR 11, 942; WuM 10, 301, für mehrere nicht namentlich benannte Kinder vgl LG Berlin ZMR 23, 461; unzutreffender Name der Bedarfsperson LG Berlin GE 23, 352; AG Hamburg MietRB 22, 162, LG Hamburg WuM 07, 457; zur Zwei...mehr

Rn 29 Der Vermieter schuldet ›Auskunft‹, keine ›Rechenschaft‹ oder ›Rechnungslegung‹ und muss daher keine Dokumente vorlegen (aA LG Berlin ZMR 19, 762). Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe, ist der Vermieter also befugt, aber nicht verpflichtet, ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen (BTDrs 18/3121, 34; s.a. BTDrs 19/4672...mehr

Rn 1 § 546 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und gilt für alle Mietverhältnisse. Bei Pacht gilt zusätzlich § 582a III bezüglich des Inventars. § 546 entspricht § 556 I, III aF. Der frühere II für Wohnraummiete wurde in § 570 normiert. Die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses in I steht nicht im Synallagma mit einer Vermiete...mehr

(1) 1Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. 2Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zu...mehr

Rn 175 Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538). Wegen unzulässigen Gebrauchs kann der Vermieter gem § 541 Unterlassung verlangen (s § 541 Rn 7), nicht aber nach § 1004 (BGH NJW 07, 2180 [BGH 17.04.2007 - VIII ZB 93/06]). Dieser Anspruch verjährt während des L...mehr

Rn 74 Handelt es sich um ein Wohnungsmietverhältnis, kann der Verwalter/Treuhänder die Masse gem § 109 I 2 InsO enthaften (BGH NJW 15, 3087; 14, 2585 [BGH 22.05.2014 - IX ZR 136/13] Rz 9). Die Enthaftungserklärung ggü dem Vermieter bewirkt, dass der Mieter die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis zurückerhält (BGH NJW 15, 3087 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 19/14]; 14, 1...mehr

Rn 2 § 573a I erfasst ein Mietobjekt in einem Gebäude (zum Begriff und Zeitpunkt LG Ddorf ZMR 16, 624, LG Köln WuM 15, 680, AG Hbg-Altona ZMR 13, 812; zu Haushälften LG Köln WuM 15, 680), das aus nur zwei Wohnungen (neben evtl weiteren gewerblich genutzten Räumen, BGH ZMR 08, 877, MüKo/Häublein § 573a Rz 8 ff) besteht, deren eine der Mieter, die andere der Vermieter bewohnt;...mehr

Rn 172 In der Wohnraummiete werden Verhaltenspflichten und Gebrauchsrechte des Mieters häufig durch eine Hausordnung im Gemeinschaftsinteresse konkretisiert (vgl BGH ZMR 92, 290, 293; LG Düsseldorf WuM 08, 547, 548). Ihr Zweck ist es idR, gesetzliche und im Mietvertrag festgelegte Pflichten auszugestalten und ein möglichst gedeihliches Zusammenleben im Haus und damit die Wah...mehr

Rn 105 Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, wenn er nicht in der Lage war, vor Ablauf der Abrechnungsfrist abzurechnen. Für das Verschulden gelten die zu § 276 aufgestellten Sorgfaltsmaßstäbe (BGH ZMR 17, 303 Rz 40; NJW 09, 2197 Rz 13). Zum Entlastungsbeweis hat der Vermieter konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten ha...mehr

Rn 104 Ist das Urteil auf Rückzahlung noch nicht vollstreckt, kann der Vermieter nach Erteilung der Abrechnung Vollstreckungsabwehrklage erheben (BGH NZM 10, 783 [BGH 10.08.2010 - VIII ZR 319/09] Rz 5). Der Rückzahlungsanspruch wird jedoch als fortbestehend angesehen, wenn der Vermieter zwar abrechnet, aber keine Belegeinsicht gewährt (AG Charlottenburg GE 10, 1625).mehr

Rn 28 Hat der Vermieter keine Kenntnis von der Höhe der zu zahlenden Abgabe, steht ihm nach § 558 IV 2 ein Auskunftsanspruch zu; er kann frühestens vier Monate vor Wegfall der Bindung verlangen, innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichzahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Die Verpflichtung des Mieters erstreckt sich auf die Auskunft; Belege mus...mehr

(1) 1Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. 2Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten. (2) Bei ...mehr

Rn 16 Der Mieter darf vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf der wirksamen Befristung Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch fortbesteht. Der Vermieter hat die Auskunft – formlos (vgl Nies NZM 01, 176, 179) – binnen eines Monats nach Zugang des Auskunftsverlangens zu erteilen. Verlangt der Mieter weniger als einen Monat vor Ablauf der Befristung die Auskunft,...mehr

Rn 10 Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, muss der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Zustimmungsklage kann gem § 558 II 2 frühestens nach Ablauf der Zustimmungsfrist und spätestens innerhalb von weiteren 3 Monaten erhoben werden (Bsp: Zugang 5.1., Ablauf 30.6.; Zugang 31.7., Ablauf 31.12.). Überlegungs- und Klagefrist sind besondere Sach...mehr

Rn 96 Eine Wohngemeinschaft ist idR der Zusammenschluss von mindestens 2 Personen, die weder durch die Ehe noch durch eine eingetragene Lebenspartnerschaft miteinander verbunden sind (s.a. BGH ZMR 22, 629 Rz 37). Bei einer Wohngemeinschaft kann eine Person einerseits Mieter sein und Vermieter für Dritte (Untermiete). Ferner können Einzelverträge bestehen oder ein einziger Mi...mehr

Rn 7 Auch der Rückerstattungsanspruch aus I 2 ist vertraglicher Natur, bei der Verweisung auf das Bereicherungsrecht handelt es sich also um eine Rechtsfolgeverweisung (BGH NJW 70, 2289 [BGH 21.10.1970 - VIII ZR 63/69]). Tatbestandlich ist neben der Beendigung des Mietverhältnisses und der im Voraus geleisteten Miete Voraussetzung, dass der Vermieter die Vertragsbeendigung n...mehr

(1) 1Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeitmehr

Rn 13 Gem § 575 I 1 Hs 2 – eine international zwingende Formvorschrift iSv Art 11 Abs 5 Rom-I-VO (LG Berlin ZMR 23, 276) – muss der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung schriftlich mitteilen. Einen genauen Zeitpunkt hierfür nennt das Gesetz nicht. Erforderlich ist, dass die Mitteilung dem Mieter spätestens bei Vertragsschluss zugegangen ist. Nach überwiegender Auffa...mehr

Rn 11 Hier kann der Vermieter geltend machen, durch die Gebrauchsüberlassung an den Dritten übermäßig belastet zu werden, insb wenn das Hauptmietverhältnis kurze Zeit später ausläuft. Bei Mieträumen innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung kann eine unzumutbare Belastung auftreten, wenn der Vermieter infolge der räumlichen Nähe ständig mit der vom ihm moralisch m...mehr

Rn 8 Die Mietvertragsparteien können die Anzahl der Bewohner/Eigentümer/Nutzer- bzw Personen als Umlageschlüssel vereinbaren (BGH NJW 15, 51 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 97/14] Rz 14; NJW 10, 3570 [BGH 15.09.2010 - VIII ZR 181/09] Rz 10). Bei diesem Umlageschlüssel bestimmt sich der Anteil eines Mieters an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Pe...mehr

Rn 7 Eine Änderung der bisherigen Vertragsbedingungen kann nur der Vermieter ausnahmsweise verlangen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen muss ihm unzumutbar sein. Es hat eine Abwägung der beiderseitigen Interessen zu erfolgen (BGH ZMR 17, 382 Rz 12). Dabei wird nicht nur die vertragliche Miete mit der ortsüblichen Miete verglichen, sondern au...mehr