Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Seine Einwilligung zur beantragten Untervermietung kann der Vermieter ohne nachteilige Folgen grundsätzlich nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (s. oben sowie Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 553 Rn 12–14 m.w.N.). Wird die Erlaubnis ohne wichtigen Grund verweigert, kann der Mieter den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen, § ...mehr

(OLG Dresden, Urt. v. 30.8.2023 – 5 U 547/23) • Ein Vermieter hat einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Mieter nach § 546a Abs. 1 BGB, wenn dieser die Mietsache nicht vertragsgemäß zurückgegeben und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widersprochen hat. Für die Rückgabe des Mietobjekts von dem Mieter an den Vermieter ist es jedoch unerheblic...mehr

aa) Einzelperson Die Parteien eines Mietvertrags werden allein durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag bestimmt. Ihre Beziehungen zur Mietsache, seien es Eigentums-, Besitz- oder sonstige Nutzungsrechte, sind unerheblich (KG MDR 1998, 529; LG Berlin GE 1987, 91). Bei Einzelpersonen ist dies verhältnismäßig leicht festzustellen. Die Kündigung muss deshalb durch den ...mehr

(BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 270/18) • An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Bestätigung der Sena...mehr

(BGH, Urt. v. 19.11.2014 – VIII ZR 191/13) • Verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen Schaden an den Mieträumen, so ist der Vermieter selbst dann zur Schadensbeseitigung verpflichtet, wenn er die eintrittspflichtige und umlagefinanzierte Gebäudeversicherung nicht in Anspruch nimmt. Eine Leistung unter dem Vorbehalt des Rechtskrafteintritts bei gleichzeitiger Berufung st...mehr

1 Leitsatz Ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel liegt auch im Falle eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter übergebenen Informationsblatt "Zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung" ausgerichtete Lüftungsverhalten des Mieters unzureichend und für d...mehr

Der Normalfall der Eigenbedarfskündigung ist die gewünschte Eigennutzung durch den Vermieter, der nicht zugleich Eigentümer sein muss (LG Hamburg, Urt. v. 9.6.2011 – 307 S 41/11, ZMR 2011, 798). Auch der Untermieter kann daher Eigenbedarf geltend machen, wenn er die Wohnräume nach dem Inhalt des Hauptmietvertrags selbst nutzen darf (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § ...mehr

Zwar ist der Vermieter aus § 242 BGB verpflichtet, dem Mieter ein geeignetes Alternativobjekt für dessen Wohnbedarf anzubieten, wenn er über ein solches verfügt; seit dem Urteil des BGH vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547) steht aber fest, dass ein solcher Verstoß nicht die Eigenbedarfskündigung gem. § 242 BGB unwirksam werden lässt, sondern (nur) zu Schadenersatza...mehr

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(BGH, Urt. v. 27.1.2022 – IX ZR 44/21) • Wenn ein gewerblicher Mieter ein Sparguthaben für alle Arten von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und aus dessen Beendigung hat, dieses wirksam verpfändet und ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wird und der Insolvenzverwalter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, sichert das vertra...mehr

(BGH, Beschl. v. 30.5.2017 – VIII ZR 199/16) • Bei den Pflichten des Vermieters im Zusammenhang mit einer Modernisierungsankündigung wie der Ausführung der Arbeiten oder der Ankündigung von Ausführungsfristen handelt es sich um Nebenpflichten aus der zwischen den Mietvertragsparteien gebotenen Rücksichtnahme, die sich nach den Umständen des Einzelfalls richten. Der Mieter ka...mehr

(BGH, Urt. v. 25.1.2023 – VIII ZR 230/21) • Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als Nebenpflicht des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Ein...mehr

Der Prozessbevollmächtigte des Vermieters A muss eine erneute, schlüssig begründete Räumungsklage gegenüber dem Untermieter C erheben. Sofern es sich beispielsweise um eine Räumung wegen Eigenbedarfs handelt, ist die Folge, dass ggf. auch eine umfassende Beweiswürdigung nochmals durchgeführt werden muss. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter vor Klageerhebung ge...mehr

1 Leitsatz Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen, aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen. 2 Normenkette §§ 551, 387 BGB 3 Das Problem Während eines noch laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter wegen einer vom Mieter bestrittenen Forderung nicht auf die K...mehr

1 Leitsatz Auch wenn Strom über eine Fotovoltaikanlage vom Vermieter erzeugt und an den Mieter geliefert wird, handelt es sich dabei im Regelfall nicht um eine unselbstständige Nebenleistung der (steuerfreien) Vermietung. Entscheidend ist, dass der Mieter die Möglichkeit hat, den Stromanbieter frei zu wählen. 2 Das Problem Im Streitfall hatte der Kläger auf den Dächern seiner H...mehr

1 Leitsatz Kommt es – bei unveränderter Beschaffenheit der Mietsache – zu Schäden, die auf die Veränderung der Umweltbedingungen zurückzuführen sind, umfasst der Erhaltungs- und Instandsetzungsanspruch des Mieters (§ 535 Abs. 1 BGB) auch die zur Abwendung solcher Schäden geeigneten Vorkehrungen. 2 Normenkette § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB 3 Das Problem Grundsätzlich trifft den Vermiete...mehr

Die Erhaltungspflicht des Vermieters kann aus unterschiedlichen Gründen entfallen. a) Zeitliche Beschränkungen Zwar unterliegt der Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht der Verjährung, da es sich um eine vertragliche Dauerverpflichtung handelt, die begrifflich nicht verjähren kann, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht (BGH, Urt. v. 17....mehr

Zusammenfassung Das Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis birgt bisweilen erhebliches Konfliktpotenzial. Dabei kann das Verhalten beider Parteien durchaus die Grenze zur strafrechtlichen Relevanz überschreiten. Der vorliegende Beitrag stellt die insoweit praktisch bedeutsamsten Straftatbestände dar und geht auf die aktuelle Rechtsprechung zu ihren möglichen mietrechtlichen...mehr

1 Leitsatz Eine Formularklausel des Vermieters, wonach (angeblich) vom Vermieter stammende Mobiliarteile (Herd, Kühlschrank, Schränke, Bodenbeläge) ins Eigentum des Mieters übergehen, ist überraschend und auch unangemessen, insbesondere wenn der Mieter nie selbst Kontakt zum Vormieter hatte. 2 Normenkette §§ 305 ff., 535, 536 BGB 3 Das Problem Gemäß seiner gesetzlichen Instandhal...mehr

1 Leitsatz Der Vermieter kann erwarten, dass ein Mieter, der vorzeitig aus einem Mietverhältnis entlassen werden möchte, sich selbstständig um geeignete Bewerber bemüht und dafür Sorge trägt, dass alle ernsthaften Interessenten sich mit den üblichen Unterlagen beim Vermieter melden. 2 Normenkette §§ 242, 535, 540, 543, 573 BGB 3 Das Problem Ein Ersatzmieter, auch Nachmieter genan...mehr

1 Leitsatz Zahlt der Vermieter zu einer auf Wunsch des Mieters eingebauten Luxusküche die Kosten einer Standardküche hinzu, gilt die gesamte Küche als mitvermietet 2 Normenkette § 535 BGB 3 Das Problem Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung und mitvermietete Ausstattungsgegenstände während der Mietzeit in vertragsgemäßem Gebrauch erhalten, d. ...mehr

1 Leitsatz Schließt eine Hausverwaltung in Vertretung des Vermieters einen Mietvertrag ab, kann der Mieter die Mitteilung des vollständigen Namens und der Anschrift des Vermieters verlangen. 2 Normenkette §§ 242, 311 Abs. 3 BGB 3 Das Problem In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall wollte der Mieter wegen eines Wasserschadens in seiner Wohnung Ansprüche gegen den Vermieter geltend...mehr

1 Leitsatz Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verurteilt wurde. 2 Normenkette §§ 546, 566, 573 Abs. 2 Nr. 1, 985 BGB 3 Das Problem Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt ...mehr

(BGH, Urt. v. 29.11.2023 – VIII ZR 75/23) • Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht...mehr

(OLG Brandenburg, Urt. v. 19.6.2018 – 3 U 72/17) • Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Bereits der Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache löst den Beginn der kurzen Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB aus. Der Vermieter soll gerade nicht den Eintritt der kurze...mehr

Der Vermieter kann erwarten, dass ein Mieter, der vorzeitig aus einem Mietverhältnis entlassen werden möchte, sich selbstständig um geeignete Bewerber bemüht und dafür Sorge trägt, dass alle ernsthaften Interessenten sich mit den üblichen Unterlagen beim Vermieter melden.mehr

Gemäß seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) muss der Vermieter die Mieträume sowie die zugehörige Ausstattung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Keine Instandhaltungspflicht besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Die Beweislast d...mehr

Während eines noch laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter wegen einer vom Mieter bestrittenen Forderung nicht auf die Kaution zugreifen. Mit der Bestimmung des § 551 Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses – auch bei ...mehr

1. Außerordentliche fristlose Kündigung a) Allgemeines Die außerordentliche fristlose Kündigung ist in § 543 BGB geregelt. Für die Wohnraummiete ist zusätzlich § 569 BGB zu beachten. Diesen Kündigungsgründen liegt i.d.R. eine Leistungsstörung zugrunde, die eine der beiden Mietvertragsparteien zu vertreten hat und die zu einer Unzumutbarkeit hinsichtlich der Fortsetzung des Mie...mehr

a) Auskunftsanspruch des Mieters § 575 Abs. 2 S. 1 BGB gibt dem Mieter einen Auskunftsanspruch über den Fortbestand des Befristungsgrundes. Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass diese ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Eine bestimmte Form muss dabei ausdrücklich nicht eingehalten wer...mehr

aa) Arten von baulichen Maßnahmen Oberbegriff ist die bauliche Maßnahme. Bei baulichen Maßnahmen des Vermieters wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b bis 555e BGB) unterschieden. Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche V...mehr

a) Sachbeschädigung Die in § 303 StGB geregelte Sachbeschädigung ist ein Erfolgsdelikt, welches das Eigentum schützt. Die Norm sieht zwei verschiedene Tatbestände vor, zum einen den Beschädigungs- und Zerstörungstatbestand (Abs. 1), zum anderen den Veränderungstatbestand (Abs. 2). Tatobjekt ist in beiden Fällen eine fremde Sache, also ein körperlicher – auch ein unbeweglicher...mehr

Anders als im Grundfall vergisst Vermieter A seinem anwaltlichen Vertreter vor Erhebung der Räumungsklage mitzuteilen, dass neben dem verklagten Mieter B auch der volljährige Untermieter C in der Wohnung wohnt, wozu der Vermieter A auch vor ca. einem Jahr seine Erlaubnis erteilt hatte. Der Mieter B teilt diese Information seinem anwaltlichen Vertreter erst nach Rechtskraft d...mehr

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Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich grundsätzlich auf die Originale. Ein besonderes Interesse muss der Mieter nicht darlegen. Nur ausnahmsweise reicht die Vorlage von Kopien aus.mehr

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Vorlage von Abrechnungsbelegen. Die Vermieterin hatte die Betriebskostenabrechnungen für mehrere Jahre erstellt. Die Mieter machten ihr Recht auf Belegeinsicht geltend und verlangten, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege im Original einzusehen. Die Vermieterin hat den Mietern stattdessen Kopien der Belege ...mehr

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung und mitvermietete Ausstattungsgegenstände während der Mietzeit in vertragsgemäßem Gebrauch erhalten, d. h. er muss auf seine Kosten sämtliche notwendigen Verschleißreparaturen durchführen. Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht dagegen für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter se...mehr

Bei Mitmietereigenschaft des ausgezogenen Ehegatten muss auch eine Kündigung des Vermieters beiden Ehegatten zugestellt werden (Paschke WuM 2008, 59, 61; BGH MDR 1964, 306, 307). Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kann es nach Treu und Glauben ausnahmsweise zulässig sein, dass die Auflösung eines mit beiden Ehepartnern geschlossenen Mietvertrags durch Kündigung des Vermie...mehr

Der Vermieter kann dem Wohnraummieter nach § 573 Abs.1 u. 2 Nr. 1 BGB ordentlich wegen einer nicht nur unerheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters und nach §§ 543 Abs. 1 u. 2 Nrn. 3 a) und b), 569 Abs. 3 u. 4 BGB außerordentlich und fristlos kündigen, sofern der Mieter über einen relevanten Zeitraum unberechtigter Weise zu wenig Miete gezahlt hat. Eine frist...mehr

(BGH, Urt. v. 21.2.2018 – VIII ZR 255/16) • Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gem. § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen. Entsprechendes gilt für die a...mehr

(OLG Dresden, Urt. v. 25.1.2023 – 5 U 1239/22) • Jede Mietvertragspflichtverletzung kann einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags gem. § 543 BGB darstellen. Dazu zählt es auch, wenn der Vermieter nach einer Kenntnisnahme eines Problems (Stromverbrauch eines Mitmieters läuft über Stromabnehmer des Mieters) diesem Zustand nicht abhilft, sondern un...mehr

Dabei treffen den Vermieter nach einem Urteil des AG Kiel keine Mitwirkungspflichten. Ferner hat der Vermieter im Rahmen der Vertragsfreiheit das Recht, sich seine Vertragspartner – zumal für ein unbefristetes Mietverhältnis – anhand von ihm gesetzter Kriterien auszusuchen. Dabei stellt der in vorliegendem Streitfall bestehende Grund für die Zurückweisung des Nachmieters, nä...mehr

Neben dem Recht auf eine angemessene Mietminderung hat der Mieter die Möglichkeit der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts aus § 320 BGB für die Zeit der Mangelhaftigkeit der Mietsache, um auf den Vermieter Druck auszuüben, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen (BGH, Urt. v. 7.5.1982 – V ZR 90/81; BGH, Beschl. v. 11.6.1997 – XII ZR 254/95; Schmidt-Futterer/Eisensch...mehr

Eine Formularklausel des Vermieters, wonach (angeblich) vom Vermieter stammende Mobiliarteile (Herd, Kühlschrank, Schränke, Bodenbeläge) ins Eigentum des Mieters übergehen, ist überraschend und auch unangemessen, insbesondere wenn der Mieter nie selbst Kontakt zum Vormieter hatte.mehr

Ein Ersatzmieter, auch Nachmieter genannt, ist ein Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis als Ersatz für einen ausscheidenden Mieter eintritt und etwaige Pflichten des Vormieters hinsichtlich verbliebener Mietvereinbarungen gegenüber dem Vermieter uneingeschränkt übernimmt. Eine gesetzliche Definition dieses Begriffs existiert nicht. Ebenso wenig gibt es, entgegen ein...mehr

I. Vorbemerkung In der mietrichterlichen Praxis kommt es häufig vor, dass sich erst im Laufe eines Räumungs- und Herausgabeprozesses gegen einen Mieter herausstellt, dass dieser weitere Untermieter, eine (Ehe-/Lebens-)Partnerin oder sonstige Dritte in die Wohnung mit aufgenommen hat, sodass sich für die Vermieterseite die Problematik auftut, dass sie selbst mit einem rechtskr...mehr

I. Vorbemerkung Der Vermieter kann dem Wohnraummieter nach § 573 Abs.1 u. 2 Nr. 1 BGB ordentlich wegen einer nicht nur unerheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters und nach §§ 543 Abs. 1 u. 2 Nrn. 3 a) und b), 569 Abs. 3 u. 4 BGB außerordentlich und fristlos kündigen, sofern der Mieter über einen relevanten Zeitraum unberechtigter Weise zu wenig Miete gezahlt ...mehr

(BayObLG, Beschl. v. 18.6.2024 – 101 AR 80/24 e) • Für Rechtsstreitigkeiten wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, welche die beklagte Partei in ihrer Eigenschaft als Vermieterin von Wohnraum treffen, sind die Amtsgerichte sachlich zuständig; diese Zuständigkeit ist ausschließlich. ZAP F., S. 760–760mehr

1 Leitsatz Eine Beschädigung des Treppenhauses durch den Mieter einer Eigentumswohnung führt zu einem Schadensersatzanspruch, den nur die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der Vermieter gegenüber dem Mieter geltend machen kann. 2 Normenkette § 551 BGB; §§ 5 Abs. 2, 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG n. F. 3 Das Problem Beschädigt ein Mieter bei seinem Auszug aus der g...mehr

Vermieter A ist Alleineigentümer einer 4-Zimmer-Wohnung in München-Laim, welche er an den Mieter B durch unbefristeten schriftlichen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2005 vermietet hat. Mieter B kommt mit der vollen Mietzahlung für zwei aufeinanderfolgende Mieten in Verzug und erhält eine außerordentliche Kündigung durch den anwaltlichen Vertreter des Vermieters gestützt auf...mehr