Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltung

Nur gemeinsame Berechtigung Wird das Gesamtgut von den Ehegatten gemeinschaftlich verwaltet, so sind die Ehegatten insbesondere nur gemeinschaftlich berechtigt, über das Gesamtgut zu verfügen und Rechtsstreitigkeiten zu führen, die sich auf das Gesamtgut beziehen (§ 1450 Abs. 1 BGB). Dies führt zu Einschränkungen bei der Klagebefugnis gegen eine dem Nachbarn für sein Grundstüc...mehr

5.1 Grundsatz: Gemeinschaftliche Verwaltung Wie ist die Verwaltung geregelt? Die Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks steht den Teilhabern (Miteigentümern) grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Sie können die Verwaltung auch einem von ihnen oder einem Dritten übertragen (dazu unten Abschnitt 5.4) oder auch in einer Satzung regeln (dazu unten Abschnitt 5). Be...mehr

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und zu keinen erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.[1] Die Absenkung der Mindesttemperatur und die Beschränkung d...mehr

Auskunftspflicht In Miteigentum stehender Grundbesitz wird häufig abredegemäß von einem der Miteigentümer verwaltet, oft auch unentgeltlich. Wie steht es dann mit dessen Pflicht, dem oder den anderen Miteigentümern Auskunft über die Einnahmen und Ausgaben zu erteilen und Rechenschaft abzulegen? Praxis-Beispiel Auskunfts- und Rechenschaftspflicht Ein im Eigentum der Schwestern ...mehr

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Ordnungsgemäße Verwaltung Nach § 1472 Abs. 3 BGB ist jeder Ehegatte dem anderen gegenüber (weiterhin) verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gesamtguts erforderlich sind. Anders als bei der gemeinschaftlichen Verwaltung des Gesamtguts vor Beendigung der Gütergemeinschaft[1] braucht die zur Vornahme eines im Rahmen ordnungsgemäßer Verwal...mehr

Anspruch jedes Teilhabers auf Entscheidung Bei fehlender Regelung der Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Grundstücks kann jeder Miteigentümer "eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen" (§ 745 Abs. 2 BGB). Er hat also gegen die widersprechenden Miteigentümer einen Anspruch auf eine angemessene Entscheidun...mehr

Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer über eine ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG. Auf dieser Grundlage ist es ohne Weiteres möglich, durch Beschluss die von der Gemeinschaft ...mehr

Bindung des Rechtsnachfolgers nur bei Grundbucheintragung Haben die Miteigentümer die Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftsgrundstücks vertraglich geregelt, so ist diese Vereinbarung zunächst nur zwischen den Vertragsparteien (schuldrechtlich) wirksam. Soll die Regelung auch dingliche Wirkung entfalten, also auch für die Rechtsnachfolger der Miteigentümer – im Fall der ...mehr

In der Not: einer für alle Unabhängig vom Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung ist jeder Miteigentümer berechtigt, die zur Erhaltung des Gemeinschaftsgrundstücks notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann sogar verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen ( § 744 Abs. 2 BGB). Im Fall der famil...mehr

Für die Vergütung des Verwalters gibt es weder eine Gebührenordnung noch sonstige gesetzliche Vorschriften. Hinweis Vergütung frei vereinbar Sie unterliegt der freien Vereinbarung und beträgt üblicherweise bei Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ca. 18 bis 28 EUR pro Wohneinheit und Monat, ca. 3 bis 5 EUR pro Garage/Stellplatz und Monat; bei Verwaltung des Sondereigent...mehr

Zuständigkeit Die Antragstellung erfolgt bei der Bewilligungsbehörde. Dies ist die entsprechend zuständige Stadt- und Kreisverwaltung. Zuständig ist die Verwaltung, in deren Gebiet das Objekt belegen ist. Antragsformulare erhält man bei der entsprechenden Verwaltung oder auf der Webseite der NRW.Bank. Behördenverzeichnis Ein Verzeichnis der Bewilligungsbehörden findet man auf d...mehr

Wird die Wohnungseigentumsanlage vorübergehend nicht oder nur teilweise mit Wärme oder Warmwasser versorgt, können die Wohnungseigentümer im Einzelfall gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche haben. Dies ist der Fall, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflichten verletzt hat. Liegt es so, dürfte in der Regel die Verwalt...mehr

Grundsätzlich eigene Verwaltung Das mit in die Ehe eingebrachte Vermögen, insbesondere Grundbesitz, wird von demjenigen Ehegatten, dem es gehört, selbstständig und allein verwaltet.[1] Er führt Rechtsstreitigkeiten, die mit dem Grundbesitz zusammenhängen, allein und schließt auch Pacht- oder Mietverträge über den Grundbesitz in eigener Regie ab. Allerdings ergibt sich für ihn ...mehr

§ 2 EnSimiMaV verpflichtet die Eigentümer von Gebäuden, in denen Anlagen zur Wärmeerzeugung durch Erdgas für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden, eine Heizungsprüfung durchführen und die Heizungsanlage optimieren zu lassen. Was zu prüfen und zu optimieren ist, bestimmen detailliert die Absätze 2 und 3. Die Heizungsprüfung ist nach Absatz 4 von einer fachku...mehr

§ 3 Abs. 1 EnSimiMaV verpflichtet nach Maßgabe von § 3 Abs. 3, Abs. 4 EnSimiMaV grundsätzlich dazu, in Nichtwohngebäuden im Anwendungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ab 1.000 m2 beheizter Fläche und in Wohngebäuden mit mindestens 10 Wohneinheiten bis zum 30.9.2023 sowie in Wohngebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten bis zum 15.9.2024 Gaszentralheizungssysteme hydrau...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Jahr 2022 oder im Jahr 2023 bereits einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für das Jahr 2023 gefasst, müssen die Verwaltungen überprüfen, ob es eines weiteren Vorschusses (= einer Sonderumlage) nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Deckung der Energiekosten bedarf. Die Verwaltungen haben nach § 27 Abs. 1 WEG keine Möglichkeit, auch nicht in Not...mehr

Grundsätzlich hälftiger Eigentumserwerb Erwerben die Ehepartner in der Ehe gemeinsam Grundbesitz, so erlangen sie hieran Miteigentum nach Bruchteilen.[1] Jedem Ehegatten steht ein ideeller Anteil an dem Grundstück zu. Die Größe des Anteils richtet sich nach dem Inhalt der Parteivereinbarung. Bezüglich des gemeinsamen Grundbesitzes bilden die Ehegatten eine Bruchteilsgemeinsch...mehr

Ersetzung der Zustimmung Gericht einschalten Da die Versteigerung meist anlässlich einer Scheidung der Eheleute und nur mangels einverständlicher Regelung beantragt wird, liegt es auf der Hand, dass die Zustimmung vom anderen Ehegatten nicht selten verweigert wird. In diesem Fall kann der verfügende Ehegatte durch entsprechenden Antrag die Rechtmäßigkeit dieser Weigerung durch...mehr

Der Zwangsverwalter gilt hinsichtlich der Verwaltung der Immobilie als Vermögensverwalter i. S. v. § 34 Abs. 3 AO. Als solcher hat er neben dem Grundstückseigentümer die steuerlichen Pflichten[1] zu erfüllen. Wichtig Auf Miet- und Pachteinnahmen des zwangsverwalteten Grundstücks begrenzt Die steuerlichen Pflichten des Zwangsverwalters sind in gegenständlicher und zeitlicher Hi...mehr

§ 9 Abs. 1 EnSikuMaV erlegt zunächst Gaslieferanten und Wärmelieferanten, die Eigentümer von Wohngebäuden als Endkunden leitungsgebunden mit Gas beliefern, die Pflicht auf, bis zum 30.9.2022 Informationen zur Heizperiode (1. Oktober bis 31. März) zur Verfügung zu stellen, nämlich Informationen über den Energieverbrauch und die Energiekosten des Gebäudes in der Heizperiode 202...mehr

Entgelt nur nach Aufforderung Nach § 745 Abs. 2 BGB kann jeder Teilhaber eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen, sofern die Verwaltung oder Benutzung nicht durch Mehrheitsbeschluss oder Vereinbarung geregelt ist. Auch bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft gilt, dass der ausziehende Partner ein Entgelt ver...mehr

Überblick Hausverwalter ist, wer aufgrund eines mit dem Vermieter abgeschlossenen Vertrags verpflichtet ist, die mit der kaufmännischen Verwaltung eines Mietshauses in Zusammenhang stehenden Aufgaben zu erfüllen. Dabei ist es Sache des Vermieters zu bestimmen, ob er das Haus selbst verwaltet oder hiermit einen Dritten beauftragt. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Währe...mehr

Rz. 103 Steuerfrei nach § 4 Nr. 14 Buchst. a UStG sind auch Umsätze aus einer ähnlichen heilberuflichen Tätigkeit. Damit handelt es sich um Umsätze, die nicht in Leistungen aus der Tätigkeit als Arzt oder Zahnarzt bzw. den in § 4 Nr. 14 Buchst. a UStG genannten nichtärztlichen Heilberufen bestehen. Es handelt sich um Umsätze aus der Tätigkeit von nicht ausdrücklich im Gesetz...mehr

Klageart Allgemein anerkannt ist, dass eine Klage aus § 745 Abs. 2 BGB weder eine Feststellungs- noch eine Gestaltungsklage, sondern eine Leistungsklage ist. Geklagt wird nämlich auf Einwilligung in eine bestimmte Art der Verwaltungs- oder Benutzungsregelung. Wenn der Klage stattgegeben wird, lautet das Urteil auf diese Einwilligung.[1] Leistung an alle Der BGH [2] hat klargeste...mehr

Besondere Pflichten Im Einzelfall können die übrigen Miteigentümer Mitwirkungs- und Duldungspflichten treffen. Praxis-Beispiel Mitwirkung bei Mieterhöhung Weigert sich beispielsweise der Miteigentümer eines vermieteten Grundstücks, an einer von anderen Teilhabern geplanten Mieterhöhung mitzuwirken, so gilt: Kommt ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande, kann jeder Teilhaber eine d...mehr

Voraussetzung für das Schlichtungsverfahren ist ein Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB.[1] Wohnungsmietrechtliche Auseinandersetzungen gehören zu den Streitigkeiten, die die neue Schlichtungsmöglichkeit betreffen.[2] Beschlüsse von Wohnungseigentümern sind keine Streitigkeit aus einem Verbrauchervertrag.[3] Grundsätzlich müssen deshalb auf Parteienseite ein Verbraucher ...mehr

Im Rahmen der Verwaltung der Kaution im laufenden Mietverhältnis ist zunächst zu beachten, dass der Vermieter geleistete Barkautionen von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen hat. 2.1 Zahlungsbestätigung Wurde die Kaution gezahlt, kann dies dem Mieter gegenüber bestätigt werden, muss es aber nicht. Da der Mieter aber entsprechende Auskunftsrechte insbesondere...mehr

5.6.1 Lücke im Vertrag Anspruch jedes Teilhabers auf Entscheidung Bei fehlender Regelung der Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Grundstücks kann jeder Miteigentümer "eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen" (§ 745 Abs. 2 BGB). Er hat also gegen die widersprechenden Miteigentümer einen Anspruch auf eine a...mehr

Dreht ein Vermieter gleichsam den Gashahn zu, ist es vorstellbar, dass ein Mieter die öffentliche Verwaltung einschaltet. Beispielweise die Stadt Frankfurt a. M. hat verfügt, dass ein Vermieter, der meinte, er halte es für zumutbar, dass die Mieter das Wasser in der Küche warm machen und mit Elektroheizlüftern heizen und daher die Gasversorgung unterbrach, binnen einer Woche...mehr

Die Unterschutzstellung eines Bauwerks mit den sich daran anschließenden denkmalrechtlichen Beschränkungen für den Eigentümer kann grundsätzlich auf zweierlei Art und Weise bewirkt werden. Eintragungssystem (konstitutives System) Zum einen kann der Gesetzgeber allgemein definieren, welche Voraussetzungen ein Bauwerk erfüllen muss, um Denkmal sein zu können, und der Verwaltung ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mithin in der Regel die Verwaltung, ist nach § 5 Abs. 3 Satz 3 EWSG verpflichtet, die Wohnungseigentümer entsprechend § 5 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 EWSG zu informieren (s. dazu Abschn. 3.3.3).mehr

Der WEG-Hausverwalter ist auch zur Kündigung des Mietvertrags im Namen des Vermieters berechtigt und aufgrund einer erteilten Hausverwaltervollmacht prozessführungsbefugt.[1] Der Verwalter eines Mietshauses dagegen (Verwalter von Sondereigentum) kann wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz auch dann keine Räumungsklage vor Gericht vertreten, wenn er zu dieser Re...mehr

Beseitigungsanspruch gegen "störenden" Miteigentümer In der Gestaltung und Bebauung seines Grundstücksanteils ist der einzelne Miteigentümer keineswegs frei. Praxis-Beispiel Beseitigung von Anbauten Die Kläger und der Beklagte teilten sich als Miteigentümer ein Grundstück in der Weise auf, dass die Kläger den linken und der Beklagte den rechten Teil nutzte. Eine vertragliche Re...mehr

Nur selten vereinbart Ein Schattendasein unter den Güterständen führt die in den §§ 1415 ff. BGB geregelte Gütergemeinschaft. Gleichwohl sind ihre komplizierteren Regeln wiederholt Gegenstand obergerichtlicher Rechtsprechung – auch zu Fragen der Unterhaltsbemessung bei Trennung und Scheidung.[1] Regelfall: Gesamtgut Die Gütergemeinschaft kann nur durch notariellen Ehevertrag w...mehr

Modernisierungsmaßnahmen Über dieses Programm fördert das Land Hessen Modernisierungsmaßnahmen an Mietwohnungen, die vor dem 1.1.1995 bezugsfertig waren. Förderungsfähig sind insbesondere folgende Maßnahmen: Verbesserung des Wohnungszuschnitts zugunsten einer größeren Wohnung (z. B. Zusammenlegung zweier kleiner Wohnungen), der Beleuchtung, der Belüftung, der Beheizung (dies gilt...mehr

Antragsteller Antragsteller können folgende Personen sein: natürliche Personen juristische Personen Die Antragsteller müssen Eigentümer von Miet- oder Genossenschaftswohnungen oder selbst genutztem Wohneigentum sein. Die Gebäude müssen im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern liegen. Ist der Antragsteller ein Erbbauberechtigter, steht er dem Eigentümer gleich. Hinweis Nachweis der Lei...mehr

Eigenständige Verwaltung Besonderes Merkmal des Güterstands der Gütertrennung[1] ist, dass zwischen den Eheleuten keine vermögensrechtliche Beziehung entsteht. Sie stehen sich vermögensrechtlich wie Unverheiratete gegenüber. Es gibt nur 2 selbstständige Vermögensmassen, die des Ehemanns und die der Ehefrau. Auch die Schulden bleiben gesondert. Jeder Ehegatte verwaltet völlig ...mehr

Der Bürger darf grundsätzlich von der "Rechtmäßigkeit der Verwaltung" ausgehen; er darf darauf vertrauen, dass die Behörden das ihnen Obliegende richtig und sachgemäß tun, und braucht zunächst nicht in Betracht zu ziehen, dass die Behörde falsch handeln werde, solange er nicht hinreichend Anlass zu Zweifeln hat.[1] Ein Mitverschulden des Geschädigten kommt daher nur in Betra...mehr

§ 5 Abs. 3 Satz 1 EWSG verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mithin in der Regel die Verwaltung, die Entlastung, die sie nach den §§ 2 oder 4 ESWG erlangt, im Rahmen der Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer weiterzugeben. Die Höhe der Entlastung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 5 Abs. 3 Satz 2 EWSG in der Jahresabrechnung gesondert ausz...mehr

Eigentümer des Grundstücks Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen. Sie müssen Eigentümer oder Erbbauberechtigte eines geeigneten Baugrundstücks sein. Ist das Grundstück noch nicht erworben worden, ist nachzuweisen, dass der Erwerb eines Grundstücks oder Erbbaurechts gesichert ist oder durch die Gewährung der Zuwendung gesichert wird. Dabei ist § 11 Abs. 3 ...mehr

Kein besonderer Zweck Merkmal einer solchen Bruchteilsgemeinschaft ist zudem, dass die jeweiligen Mitglieder lediglich als Gruppe von Einzelpersonen ihre gemeinsamen Interessen an dem in Miteigentum stehenden Gegenstand wahrnehmen, jedoch darüber hinaus keinen weitergehenden Zweck verfolgen – wie etwa bei einer Gesellschaft. Damit unterscheidet sie sich von der Gesamthandsgem...mehr

Nutzungsentschädigung für Familienheim Gehört eine eheliche Wohnung den Eheleuten gemeinsam, wird bei Trennung oder Scheidung häufig darüber gestritten, ob und in welcher Höhe der im Familienheim verbliebene Ehegatte eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Wird eine im Miteigentum stehende frühere Ehewohnung einvernehmlich durch einen der geschiedenen Ehegatten genutzt, bes...mehr

Was kann vereinbart werden? Aufgrund der allgemeinen Vertragsfreiheit können Miteigentümervereinbarungen als rein schuldrechtliche Abreden grundsätzlich beliebige Inhalte zum Gegenstand haben. Inhaltliche Einschränkungen ergeben sich dann, wenn die Miteigentümervereinbarung auch für und wider die Sondernachfolger gelten soll. Eine solche Drittwirkung können ausschließlich Mit...mehr

Verwaltungszwang Die Baulast beinhaltet eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Deshalb ist sie bei Zuwiderhandlungen mit den Zwangsmitteln der Verwaltung durchsetzbar. Praxis-Beispiel Zwangsmittel Blockiert der Baulastübernehmer die durch Baulast gesicherte Zufahrt, so kann die Bauaufsichtsbehörde mittels Ordnungsverfügung und etwa der Verhängung eines Zwangsgelds darauf hin...mehr

Gesetzlich vorgesehen Haben Ehegatten[1] nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbart, leben sie gemäß § 1363 Abs. 1 BGB "automatisch" im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, oft ohne um deren genaue Bedeutung zu wissen. Die Zugewinngemeinschaft ist – entgegen ihrem Namen und entgegen weit verbreiteter Annahme[2] – keine Gemeinschaft: Das Vermögen des Mannes ...mehr

Gesetzliche Regelung Das vom Gesetzgeber für die Bruchteilsgemeinschaft bereitgestellte Instrumentarium betrifft insbesondere die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands, die Lasten- und Kostentragung, die Verfügung über den Miteigentumsanteil sowie die Aufhebung und Teilung der Gemeinschaft. Nach diesem gesetzlichen Modell ist die einfache Eigentümergemeins...mehr

Die dem Verwalter einer Wohnanlage durch Vertrag übertragene Pflicht, alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun, umfasst auch die Verkehrssicherungspflicht. Hat der Verwalter einen auch die Räum- und Streupflichten umfassenden Hausmeistervertrag mit einem Dritten nicht im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im eigenen Namen abgeschlossen,...mehr

Welches Recht gilt? Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts einem Mitglied zur alleinigen Nutzung, stellt sich die Frage, wie die Rechtsbeziehungen zwischen den Mitgliedern der Gemeinschaft ausgestaltet sind: Richten sie sich nach Gemeinschaftsrecht oder nach Mietrecht? Praxis-Beispiel Wirksamer...mehr

Mehrere Gegenstände Problematisch kann die Aufhebung einer Gemeinschaft an mehreren Gegenständen (auch Forderungen) sein. So auch in folgendem vom BGH [1] entschiedenen Fall: Praxis-Beispiel Gemeinschaft an mehreren Gegenständen In einem geschiedenen Eheleuten gehörenden und zwischenzeitlich versteigerten Mehrfamilienhaus hatte der Ehemann seit der Trennung die Verwaltung überno...mehr