WEG-Verwalter

Bei Beschlussfassungen in Eigentümerversammlungen werden häufig die gleichen Fehler wiederholt, teilweise mit weitreichenden Folgen. Diese „Klassiker“ können Verwalter leicht vermeiden.

Bei einer Anfechtungsklage gegen die Entlastung des Verwalters ist der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen. Dieser Wert tritt zum Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen den Verwalter hinzu.

Der Verwalter kann eine Lastschriftabrede mit einem Wohnungseigentümer kündigen, wenn dieser darauf beharrt, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der WEG aufrechnen zu können, und daher weitere Konflikte zu erwarten sind. Dann muss der Eigentümer das Hausgeld überweisen.

Bei der Wahl eines WEG-Verwalters müssen wesentliche Punkte wie Bestellungsdauer, Vergütung und wesentliche Konditionen des Verwaltervertrages im Vorfeld geklärt sein.

Werden mehrere Personen zum Verwalter einer WEG bestellt, ist dieser Beschluss grundsätzlich nichtig. Haben die Wohnungseigentümer gleichzeitig einen Verwalter und einen Stellvertreter bestellt, kann der Beschluss aber hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein.

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den WEG-Verwalter gezahlt, ist der Zwangsverwalter der Wohnung berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt vom WEG-Verwalter zu fordern.

Ein Kandidat ist nicht allein deshalb für das Amt des WEG-Verwalters ungeeignet, weil er keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt hat. Dieser Auffassung ist das LG Stuttgart.

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

Hat der Verwalter Pflichtverletzungen begangen, die die Gemeinschaft finanziell erheblich geschädigt haben, widerspricht seine Wiederbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung. Dann kann eine einstweilige Verfügung gegen den Bestellungsbeschluss gerechtfertigt sein.

Soll der bisherige Verwalter einer WEG eine Jahresabrechnung erstellen, obwohl er nicht mehr im Besitz der Verwaltungsunterlagen ist, muss ihm die Eigentümergemeinschaft von sich aus anbieten, die Unterlagen zur Verfügung zu stellen.

Der Verwalter-Brief Oktober 2014 unter anderem mit dem Thema "WEG-Übernahme"

Ein Wohnungseigentümer kann im Einzelfall einem Stimmrechtsverbot unterliegen und von der Teilnahme an einer Beschlussfassung ausgeschlossen sein. Die Voraussetzungen für einen Ausschluss vom Stimmrecht sind allerdings streng.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der den Verwalter ermächtigt, eine verbindliche Hausordnung aufzustellen, ist nichtig. Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz.

Vertritt der Verwalter bei einer Anfechtungsklage die beklagten Wohnungseigentümer, können diese im Kostenfestsetzungsverfahren nur die Kosten für die Terminwahrnehmung verlangen. Aufwand für die allgemeine Prozessführung wie Vorbereitung und Korrespondenz ist nicht erstattungsfähig.

Der Verwalter-Brief Juli/August 2014 unter anderem mit dem Thema "Versicherungen für Eigentümergemeinschaften"

Das Stimmprinzip legt fest, wie die Stimmen der Wohnungseigentümer bei Abstimmungen zu zählen sind. Neben dem gesetzlichen Kopfprinzip sind das Wertprinzip und das Objektprinzip gängig.

Wird von einer GmbH, die als WEG-Verwalter bestellt ist, der Teilbetrieb „WEG-Verwaltung“ abgespalten, führt dies nicht zu einem Verwalterwechsel. Die GmbH bleibt bestellter Verwalter, selbst wenn sich ihr Geschäftsgegenstand geändert hat.

Der DDIV fordert schon seit längerem, Verwaltern die Einsichtnahme ins elektronische Grundbuch zu ermöglichen. Nun hat der Verband ein Gutachten vorgelegt, demzufolge der Ausschluss der Verwalter aus dem elektronischen Grundbuchverfahren verfassungswidrig sein soll.

Mit der Entlastung des Verwalters billigen die Eigentümer das bisher bekannte bzw. erkennbare Verwalterhandeln für einen bestimmten Zeitraum. Die Entlastung führt dazu, dass die Eigentümer insoweit keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter geltend machen können.

Wohnungseigentümer können grundsätzlich auch eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (sog. „Ein-Euro-GmbH“) zum Verwalter bestellen. Voraussetzung ist aber, dass eine ausreichende Bonität gewährleistet ist.