Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Wenn die Wohnungseigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschlossen haben, die notwendig Substanzeingriffe am Sondereigentum erfordern, besteht eine Beschlusskompetenz, diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich s...mehr

Die Abwicklung von Schäden im Rahmen der abgeschlossenen Versicherungen erfordert ein Mindestmaß an Sachkenntnis, sodass Vorgänge als Versicherungsschäden erkannt und fristgemäß zur Schadensregulierung an die Versicherung gemeldet werden. Sofern eine Betreuung im Schadensfall erwartet und erwünscht ist, ist dies vorab bei der Wahl des Versicherungsvermittlers und/oder der Ver...mehr

Die Immobilienwirtschaft wird durch das Wirtschaftsgut "Immobilie" in vielfältiger Art und Weise geprägt und nimmt in der Volkswirtschaft einen sehr bedeutenden und wichtigen Bereich ein. Das Wirtschaftsgut "Immobilie" unterscheidet sich von anderen Wirtschaftsgütern insbesondere durch die Standortgebundenheit, eine lange Produktions- und Nutzungsdauer, hohe Kapitalbindung, Einm...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt für das Gemeinschaftseigentum abzuschließende Versicherungen in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG: § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG (2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere (...) Nach § 19...mehr

§ 29 Abs. 1 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern zunächst auf ihre Anlage zugeschnitten, die Mitgliederzahl des Verwaltungsbeirats flexibel zu regeln. Zur Bestellung von Nichtwohnungseigentümern zum Verwaltungsbeirat siehe Kap. B.I.7.2.1.2. Nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter. Sein Vorsitzender fungiert gemäß § 9b Abs. 2...mehr

Bemängelt der Verwaltungsbeirat Teile des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung und hält der Verwalter die Einwände des Verwaltungsbeirats für berechtigt, wird er diese sogleich berücksichtigen und die Jahresabrechnung entsprechend abändern. Hält er die Einwände nicht für berechtigt, wird er den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung entsprechend in der Wohnungseigent...mehr

Bedeutung für das Wohnungseigentum Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist die Baugenehmigung verbindlich und Ände...mehr

Versicherungsnehmerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für die der bestellte Verwalter als deren Organ handelt. Im Außenverhältnis wird die Gemeinschaft gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG durch den Verwalter vertreten, dessen Vertretungsmacht (mit Ausnahme von Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen) nicht eingeschränkt werden kann. Um sich nicht der Gefahr einer Inre...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bzw. der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschr...mehr

Ein vereinbarter Selbstbehalt, der bei der Regulierung eines Schadens am Gemeinschaftseigentum vom Versicherer in Abzug gebracht wird, ist unter den Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder nach einem hiervon abweichend vereinbarten oder beschlossenen Verteilerschlüssel gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu verteilen. Schaden tritt nur im (mitversicherten) Sondereigentum...mehr

Zahlungen der Versicherung auf Schäden im Gemeinschaftseigentum sind eine Einnahme, in die Jahresabrechnung aufzunehmen und nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unter den Wohnungseigentümern zu verteilen. Handelt es sich um eine Entschädigung für einen Schaden im Sondereigentum, ist diese direkt an den Sondereigentümer auszukehren.[1]mehr

Versicherungen, die Versicherungsschutz für Objekte gewähren, werden den Sachversicherungen zugeordnet. Die größte Bedeutung für die Immobilienwirtschaft haben die Wohngebäude- und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Eine Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat gerade diesen beiden Sachversicherungen große Aufmerksamkeit zu widmen, da diese nach § 19 Abs...mehr

Die Unterstützungsfunktion des Beirats findet im WEG keine nähere Ausgestaltung. Sie besteht aus beratenden, vermittelnden und überwachenden Aufgaben.[1] Letztlich ist zu berücksichtigen, dass es sich beim Verwaltungsbeirat lediglich um ein fakultatives Organ handelt, weshalb die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auch ohne Einsetzung dieses Gremiums funktionieren muss. Is...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter nicht nur bei der Durchführung seiner Aufgaben, sondern hat ihn dabei auch zu überwachen. Nach Auffassung des Gesetzgebers wird dadurch der gestiegenen Bedeutung der Rolle des Verwaltungsbeirats Rechnung getragen.[1] Da § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG dem Beirat indes keine Verwalterkompetenzen einräumt, bes...mehr

Schäden im Sondereigentum sind von den betroffenen Sondereigentümern selbst abzuwickeln. Das gilt auch dann, wenn das Sondereigentum über die Gemeinschaft mitversichert ist,[1] wie dies bei der Gebäudeversicherung der Fall ist. Schäden am Sondereigentum muss der Verwalter dem Versicherer nur anzeigen. Unterstützung durch Verwaltung Dennoch hat die Wohnungseigentumsverwaltung d...mehr

Dem konturenlosen Begriff des "Überwachens" kann man sich über das Recht der Aktiengesellschaft und dort über den Aufsichtsrat nähern. Gemäß § 111 Abs. 1 AktG hat der Aufsichtsrat die Geschäftsführung, also die Tätigkeit des Vorstands, zu überwachen. In diesem Zusammenhang verleiht ihm § 111 Abs. 2 AktG Einsichts- und Prüfungsbefugnisse, insbesondere kann er auch besondere e...mehr

Um hohe Prämien zu vermeiden, ist es mittlerweile üblich, den Versicherungsvertrag mit einem Selbstbehalt abzuschließen. Je höher der vereinbarte Selbsthalt ist, umso geringer ist die Versicherungsprämie. Tritt ein Schaden im Gemeinschaftseigentum auf, wird dieser bis zur Höhe des Selbstbehalts von der Versicherung reguliert und der verbleibende Rest (der Betrag des Selbstbe...mehr

Für die Abwicklung von Versicherungsschäden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Für sie handelt der Verwalter. Ein besonderes Augenmerk sollte der Verwalter auf die Schadensanzeige, die Schadensminderungspflicht und die zügige Abwicklung legen. Die Schlechterfüllung einer dieser Aufgaben im Rahmen der Schadensabwick...mehr

Nachfolgend wird die zweite sehr bedeutende Sachversicherung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, erläutert. Gesetzliche Vorschriften § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG schreibt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung vor. Fehlt eine solche Sachversicherung, kann diese von jedem einzel...mehr

Die nachstehend skizzierten Bauvorlagen[1] mit ihren Inhalten stellen für die Verwaltung im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung/des Immobilienbestandsmanagements wichtige Unterlagen für eine ordnungsmäßige und zielgerichtete Immobilienverwaltung nach WEG dar. Im Einzelfall liefern die Unterlagen Informationen beim Verkauf von Sonder-/Gemeinschaftseigentum, bei der Planung und ...mehr

Schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Wohngebäudeversicherungsvertrag für das gesamte Gebäude ab, wird die Gemeinschaft Versicherungsnehmerin (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG), der einzelne Miteigentümer ist Mitversicherter. Hierdurch wird neben dem gemeinschaftlichen Eigentum auch das Sondereigentum mitversichert. Vor diesem Hintergrund sind in den VGB "Spezielle Reg...mehr

Für den Fall, dass der Verwaltungsbeirat aus mehreren Wohnungseigentümern besteht, ist nach § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Besteht der Verwaltungsbeirat lediglich aus einem Mitglied, ist dieser Wohnungseigentümer auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Wer im Übrigen bestimmt, welcher Wohnungseigentümer als Vorsitzender des ...mehr

Die ehrenamtlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind sowohl mit Zeitaufwand als auch mit Risiken verbunden. Eine Haftung kann sich gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber Dritten (z. B. einem Vertragspartner der Gemeinschaft) ergeben. Zu denken ist z. B. an die Folgen einer fehlerhaften Prüfung von Wirtschaftsplan...mehr

Gemäß § 9b Abs. 2 WEG fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz als Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter. Diese Bestimmung ist dem Aktienrecht entlehnt. Nach § 112 AktG vertritt der Aufsichtsrat die Gesellschaft gerichtlich und außergerichtlich gegenüber den Vorstandsmitgliedern. Freilich steht es den Wohnungseigentümern auch frei, einen anderen Wohnun...mehr

Örtliche Zuständigkeit Die Klageschrift muss gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO das örtlich zuständige WEG-Gericht bezeichnen. Die örtliche Zuständigkeit für die Klage einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gegen einen Wohnungseigentümer wegen ausstehenden Hausgeldes bestimmt § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Danach ist für Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeins...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements in der Regel durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3, 19 Abs. 1, 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Wichtig sind insbesondere Beschlüs...mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand des gemeinschaftlichen Eigentums dem Veranlasser auferlegen. Zum besonderen Verwaltungsaufwand sind vor allem die Sondervergütungen des Verwalters zu zählen, die die Gemeinschaft dem Verwalter neben der Grundvergütung bereits versprochen hat, soweit ein Wohnungseigent...mehr

Nach § 17 Abs. 2 WEG ist das Veräußerungsverlangen insbesondere dann gerechtfertigt, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs, 1, Abs. 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Infrage kommt die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung eines Wohnungseigentums an Feriengäste[1] oder der Fall, dass derjenige, der ein Wohnungseigent...mehr

Solange der endgültige Ausfall des Hausgeldschuldners nicht feststeht, ist er bei Hausgeldbeschlüssen zu berücksichtigen, als wäre "nichts passiert". Der "endgültige Ausfall" dürfte in der Regel erst mit einer Restschuldbefreiung feststehen.mehr

Überblick Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass sie am SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren teilnehmen müssen.[1] Streitig ist, ob die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nur für nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG angeordnete Vorschüsse bestimmt werden kann.[2] Ein schutzwürdiges Interesse des Wohnungseigentümers daran, dass sein Konto nur wegen gleichbleibender, regelmä...mehr

Überblick In einer Wohnungseigentumsanlage entstehen Kosten. Soweit diese unmittelbar auf das Sondereigentum entfallen, ist es Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, die entsprechenden Verbindlichkeiten zu erfüllen.[1] Auf welche Art und Weise er etwa für sein Gas, seinen Strom oder seine Grundsteuer die erforderlichen Mittel aufbringt, ist allein seine Sache. Anders lie...mehr

Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein Ort, die Rechte des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG klarzustellen. Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter etwa das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, noch stellt sie einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG dar.[1] Es ist zwar nicht...mehr

Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Vorschusses entsteht nicht bereits durch eine Zahlung, für die kein Bedarf besteht oder durch eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für einen Rückzahlungsanspruch bedarf es vielmehr eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, mit dem nachträglich die Höhe der Vorschüsse angepasst wird.[1] Hat der Wohnungseigen...mehr

Obwohl § 27 Abs. 1 WEG hierzu keine ausdrückliche Regelung trifft, entspricht es der ganz h. M., dass der Verwalter die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anmelden muss, wenn ein Dritter in ein Wohnungseigentum zwangsvollstreckt.[1] Zu den Aufgaben nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehört auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrech...mehr

Einem Wohnungseigentümer kann nach dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ein Rückforderungsanspruch zustehen. Waren als Vorschuss 4.800 EUR geschuldet (Soll), sind auf ein Wohnungseigentum aber nur 4.000 EUR entfallen, muss der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Vorschüsse auf 4.000 EUR reduzieren. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist befugt, gegen dieses "G...mehr

Fehlt es an einer Vereinbarung, wird in der Praxis in der Regel entweder allgemein und damit abstrakt[1] oder im Einzelfall konkret mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und beruhend auf § 28 Abs. 3 WEG festgelegt, dass die Wohnungseigentümer das Hausgeld (meist wird nicht – wie es aber möglich wäre – zwischen den einzelnen Vorschüssen unterschieden) nicht nach Abruf...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG; Vorschüsse zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklage...mehr

Die durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorschüsse sind die Anspruchsgrundlage für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, von den Wohnungseigentümern das Hausgeld zu verlangen. Vor diesem Hintergrund liegt es mehr als nahe, dass die Wohnungseigentümer die Vorschüsse grundsätzlich vor Beginn des entsprechenden Kalenderjahres beschließen, damit diese Ansp...mehr

Veräußert der vom Ausschließungsbeschluss betroffene Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nicht freiwillig, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem zweiten Schritt gegen ihn Klage erheben. Durch den Beschluss nach § 17 Abs. 1 WEG wird für einen Wohnungseigentümer eine Verpflichtung zur Veräußerung begründet, nicht aber die Wirkung der Entziehung erzeugt....mehr

Der Anspruch auf Schadensersatz ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG außergerichtlich vom Verwalter geltend zu machen. Unterlässt der Verwalter entsprechende Schritte, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Gerichtliche Schritte des Verwalters gegen einen Wohnungseigentümer wegen Schadensersatzes bedürfen allerdings einer Ermächtigung nach §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG. Die Vertr...mehr

Eine Ermächtigung kann nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss oder Vereinbarung ausgesprochen werden.[1] Soll der Verwalter durch Beschluss ermächtigt werden, hat er zu beachten, dass von einer ihm oder einem anderen Vertreter des Hausgeldschuldners übertragenen Stimmrechtsvollmacht kein Gebrauch gemacht werden darf. Das für den Hausgeldschuldner selbst geltende Stimmverbot de...mehr

Überblick Damit es nicht zu einer Vermischung des Gemeinschaftsvermögens bzw. – bei Bargeld – nicht zu einer Vermengung nach § 948 Abs. 1 BGB mit dem Vermögen des Verwalters kommt und um die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer davor zu schützen, dass Gläubiger des Amtsträgers auf das Verwaltungsvermögen zugreifen, ist der Verwalter verpflichtet, sämtliche eingenommenen Gelder...mehr

Gegenstand Gegenstand der Beschlüsse sind die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) sowie die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Anlagen Ein "Hausgeldbeschluss" kann die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer im Einzelnen benennen. Dieser Weg ist zu bevorzugen. Ein "Hausgeldbeschluss" kann aber auch auf...mehr

Der Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Ob er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch vertreten darf – diese Frage stellt sich nur im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Verwalter – ist nach § 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG zu beantworten. In der Regel wird jeder Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. ...mehr

Das Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG bedarf nach h. M. grundsätzlich eines Beschlusses[1], der nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge hat, sondern eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage darstellt. Es muss die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt werden. Dies muss sich unzweifelhaft aus der Beschlussformulierung, wie sie vo...mehr

Ist kein Verwalter bestellt und kommen wegen § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft keine Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG zustande, gelten keine Besonderheiten. Auch dort bedarf es also der Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG.[1]mehr

Hat der Verwalter für ein Hausgeldverfahren einen Anspruch auf eine besondere Vergütung, darf er diese Sondervergütung – sofern das im Verwaltervertrag so bestimmt ist – dem Verwaltungsvermögen entnehmen. Diese Ausgabe ist in der Gesamtabrechnung als solche darzustellen und – ist nichts anderes bestimmt – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, ...mehr

Der störende Wohnungseigentümer muss vor einem Entziehungsbeschluss abgemahnt werden.[1] Diese Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die der Verwalter oder einzelne Wohnungseigentümer aussprechen können.[2] Ferner ist ein Abmahnbeschluss möglich und zulässig.[3] Ausdrücklich ist eine Abmahnung zwar nur in § 17 Abs. 2 WEG für den Fall geregelt, dass ...mehr

Will der Verwalter für eine "Anforderung" Dritte einschalten, z. B. einen Rechtsanwalt oder ein Inkassounternehmen[1], kann er dies unter den Bedingungen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG tun. Die Einschaltung eines Inkassounternehmens ist nicht sinnvoll, wenn dem Inkassounternehmen Kenntnisse der Besonderheiten des WEG-Rechtes fehlen.[2] Wird ein Rechtsanwalt gewählt, ist auch bei ...mehr

Die Fälligkeit der Vorschüsse bestimmt sich nach § 271 Abs. 1 BGB. Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG einen anderen Zeitpunkt bestimmen.[1] In der Praxis wird von dieser Beschlusskompetenz in der Regel Gebrauch gemacht und – wenn die Fälligkeit nicht ohnehin vereinbart ist[2] – bestimmt, dass das Hausgeld in bestimmten Raten zu bestimmten Zeitpunkten fällig is...mehr