Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum an jeden beliebigen Dritten zu veräußern. Damit die anderen Wohnungseigentümer eine gewisse Kontrolle haben, wer in ihre Gemeinschaft eintritt – vor allem in kleinen Wohnungseigentumsanlagen wird es hieran ein Interesse geben – kann nach § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG) verei...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat als Miteigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG auch am gemeinschaftlichen Eigentum ein Mitgebrauchsrecht.[1] Mitgebrauch i. d. S. ist das aus der Gemeinschaft am Bruchteilseigentum herzuleitende Recht, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d. h. an dieser den Mitbesitz i. S. d. § 866 BGB auszuüben, der seiner Nat...mehr

Eine Einwirkung auf das Sondereigentum ist zu dulden, sofern die Einwirkung den Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 WEG). Infrage kommen vor allen Dingen, aber nicht nur, Benutzungsvereinbarungen und Benutzungsbeschlüsse sowie Beschlüsse zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder nach § 20 Abs. 1 WEG.mehr

Der störende Wohnungseigentümer muss vor einem Entziehungsbeschluss abgemahnt werden.[1] Diese Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die ein Organ der GdWE – i. d. R. die Verwaltung – aussprechen muss.[2] Ferner ist ein Abmahnbeschluss möglich und zulässig.[3] Ausdrücklich ist eine Abmahnung zwar nur in § 17 Abs. 2 WEG für den Fall geregelt, dass der...mehr

Überblick Das Bundesministerium der Justiz ist durch § 26a Abs. 2 WEG ermächtigt worden, durch eine Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. Von dieser Kompetenz hat es durch die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz – Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVe...mehr

Überlässt ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum einem Nießbraucher, muss der Wohnungseigentümer nach §§ 16 Abs. 1 Satz 3, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG dafür sorgen, dass der Dritte vom Sondereigentum und vom gemeinschaftlichen Eigentum Gebrauch macht und dieses nur nutzt, wie es dem Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG geboten ist. Der Wohnungseigentümer muss mithin auf...mehr

Nach §§ 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume und Grundstücksflächen sowie die nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG im Sondereigentum stehenden wesentlichen Gebäudeteile auf eigene Kosten so zu erhalten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer – bezogen auf deren Sondereigentum oder das ...mehr

Die Zustimmungserklärung i. S. v. § 12 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung.[1] Sie kann sowohl vor als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt dann ohne Vorbehalte und Bedingungen nachzuweisen. Die erteilte Zustimmung ist unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Verä...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. Diese Duldungspflicht soll der GdWE bzw. von ihr beauftragten Dritten, beispielsweise einem Handwerker, ermöglichen, das gemeinschaftliche Eigentum im Bereich des Sondereigentums, zu erhalten und/oder baulich zu verändern. Einbau von Messgeräten Ein Wohn...mehr

Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a Abs. 1 WEG sind die in Anlage 1 zu § 1 ZertVerwV enthaltenen Sachgebiete.mehr

Nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG sind Veräußerungsbeschränkungen auf den Grundbuchblättern einzutragen.mehr

Ist kein Regelbeispiel erfüllt, ist zu untersuchen, ob eine schwere Verletzung im Übrigen vorliegt. Der Wortlaut des § 17 Abs. 1 WEG lässt erkennen, dass nur besonders schwere Pflichtverstöße eine Eigentumsentziehung rechtfertigen können.[1] Schwere Pflichtverstöße Dazu gehören insbesondere die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Hausgeld- und/oder anderen Zahlungsansprüchen...mehr

Steht ein Veräußerungsverlangen im Raum, sollte die Verwaltung den Wohnungseigentümer, der sich einer schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der GdWE obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, mehrfach abmahnen. Bleiben die Mahnungen fruchtlos, ist das Veräußerungsverlangen zum Gegenstand einer Versammlung der Wohnungseigentümer zu mach...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, bestimmte Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden.[1] Unerheblich ist, ob die Einwirkungen ihren Ausgang im gemeinschaftlichen Eigentum oder im Sondereigentum genommen haben. Beispiele für solche Einwirkungen sind das Aufbrechen, Beschädigen und Zerstören der im Sondereigentu...mehr

Die Prüfung kann vor jeder Industrie- und Handelskammer abgelegt werden, die sie anbietet. Eine Beschränkung auf die Industrie- und Handelskammer, die für den Wohnsitz oder den Tätigkeitsbereich der Verwalterin oder des Verwalters oder deren Mitarbeiter zuständig ist, besteht nicht. Bietet keine Industrie- und Handelskammer Prüfungen an, läuft die ZertVerwV leer. Örtliche IH...mehr

Haben die Wohnungseigentümer zum Gebrauch selbst nichts bestimmt, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG das Sondereigentum so zu gebrauchen, dass er anderes Sondereigentum und/oder das gemeinschaftliche Eigentum nicht stört. Etwas anderes gilt, soweit der Nachteil, der einem anderen durch ein Gebrauchsverhalten zugefügt wird, bei einem geordnet...mehr

Wer die Zustimmung zu erteilen hat, bestimmen die Wohnungseigentümer. Wird die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht, wird dieser insoweit lediglich als Organ der GdWE angesprochen.[1] Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als eigenes – nur von ihm wahrnehmbares – Recht z...mehr

Die weiteren Einzelheiten des Prüfungsverfahrens müssen die Industrie- und Handelskammern durch eine von ihnen selbst geschaffene Satzung regeln (§ 6 Abs. 3 Satz 1 ZertVerwV). Diese Satzungen müssen nach § 6 Abs. 3 Satz 2 ZertVerwV insbesondere folgende Fragen regeln: die genaue Zusammensetzung eines Prüfungsausschusses, insbesondere hinsichtlich der Anzahl und der Qualifikat...mehr

Der schriftliche Teil der Prüfung hat nach § 3 Abs. 2 Satz 1 ZertVerwV die in § 1 ZertVerwV aufgeführten Themenbereiche zu umfassen. Die Themenbereiche sind nach § 3 Abs. 2 Satz 2 ZertVerwV anhand praxisbezogener Aufgaben und in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander zu prüfen. Kenntnisse aller prüfungsrelevanten Themenbereiche Nach Vorstellung des Gesetzgebers ist zu prüfe...mehr

Zur mündlichen Prüfung darf nach § 3 Abs. 1 Satz 2 ZertVerwV nur die Person zugelassen werden, die den schriftlichen Teil bereits bestanden hat. Die mündliche Prüfung muss und kann sich in der Regel zeitlich nicht unmittelbar an den schriftlichen Teil der Prüfung anschließen. Auf jeden Prüfling müssen mindestens 15 Minuten Prüfungszeit entfallen. Bis zu 5 Prüflinge können gle...mehr

im Allgemeinen: nein.[1] Das gilt auch für die Anlage kilometerlanger behindertenfreundlicher Rund-Wanderwege, die Anpflanzungen in einem Kurpark, einen Teich und sonstige Verschönerungen des Umfeldes einer Kurklinik.[2] S. aber "Zuwegung zu einer Windenergieanlage".mehr

Die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage genannt) wird bei Inhabern von Eigentumswohnungen für das sog. Gemeinschaftseigentum erhoben. Die Erhaltungsrücklage, zu deren Ansammlung die Wohnungseigentümer gem. §§ 19 Abs. 2 Nr. 4, 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) verpflichtet sind, dient der Instandhaltung und der Instandsetzung des ge...mehr

Zivilrechtlich können nach § 93 BGB wesentliche Bestandteile (Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird) nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören nach § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verb...mehr

Einnahmen sind dann zugeflossen, sobald über sie wirtschaftlich verfügt werden kann.[1] Bei Bonuszinsen aus einem Bausparguthaben reicht ein bloß buchmäßiger Ausweis der Zinsen auf dem Bonuskonto nicht aus.[2] Ausgaben sind in dem Zeitpunkt geleistet, in dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die betreffenden Gelder aufgegeben wurde. Die Beantwortung der Frage, wann der ...mehr

Freie Wahl Der Antrag ist nur zulässig, wenn dieser vor Beginn der Bauarbeiten vor Ort und innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach dem Datum der Zusage gestellt wurde. Die Antragstellung über die Zuschussförderung ist über einen frei wählbaren Finanzierungspartner (Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen) zu stellen. Für den Zeitpunkt der Antragstellung ist das...mehr

2 Programme Bei der Antragsberechtigung wird zwischen zwei Programme unterschieden: BEG Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit Plus – Wohngebäude (Produktnummer 358): BEG Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit – Wohngebäude (Produktnummer 359)mehr

Abmahnung Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.[1] Anspruchsverzicht Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüch...mehr

Eine Kardinalspflicht des Verwalters ist die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer.[1] Diese Pflicht besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt. Die Wohnungseigentümer selbst haben hingegen keinen Anspruch auf Beschlussdurchführung gegen den Verwalter, wenn dieser un...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört ode...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann das Gericht dem Verwalter keine Verfahrenskosten mehr auferlegen. Die Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. existiert nicht mehr. Dies hat vor allem einen praxisrelevanten Hintergrund: Bereits nach früherem Recht führte eine durch das Gericht unterlassene Verfahrenskostenbelastung des Verwalters nicht dazu, dass die Wohnungseigentümer vom Ver...mehr

Auf Grundlage des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter bis zum Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Kosten eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens auferlegt werden, wenn er aufgrund groben Verschuldens die Tätigkeit des Gerichts veranlasst hatte. Hauptanwendungsfall der Bestimmung waren Beschlussanfechtungsverfahren, die der klagende Wohnungseigentümer desha...mehr

Nicht selten werden Verwalter von Wohnungseigentümern aufgefordert, auch rechtswidrige Beschlüsse zu verkünden. Um ihre Wiederbestellung nicht als "Querkopf" zu gefährden, kommen sie entsprechenden Ansinnen auch nach. Verkündet der Verwalter rechtswidrige Beschlüsse, geht er zwar seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr das Risiko einer Verfahrenskostenbelastung ...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 bestand – anders als bei Passivprozessen – bei Aktivprozessen keine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Prozessführung. Der Verwalter konnte demgemäß nicht kraft Gesetzes Ansprüche der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG als gesetzlicher Vertrete...mehr

Nach der Bestimmung des § 9b Abs. 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter vertreten. Allerdings bestehen 2 wichtige Ausnahmen: Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags ist der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses zur Vertretung der Gemeinschaft berechtigt. Fehlt es in einem derartigen Fal...mehr

Das WEMoG hat zu einer deutlichen Haftungsentschärfung bezüglich der Finanzierung von Beschlussklageverfahren, also insbesondere Anfechtungsverfahren, geführt. Da Beklagte in diesen Verfahren nun stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, deren gesetzlicher Vertreter der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG auch im gerichtlichen Verfahren ist, ist er auch ermächtigt, die F...mehr

Der Verwalter kann auch als öffentlich-rechtlicher Störer in Betracht kommen. Grundsätzlich kann der Verwalter lediglich hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen werden. Sind allein das Sondereigentum und/oder das Privateigentum an den darin befindlichen Gegenständen betroffen, kann der Verwalter nicht als Störer in Anspruch genommen werden. Auf dieses er...mehr

Grundsätzlich haftet der Verwalter dann, wenn er nicht rechtzeitig fällige Hausgelder beitreibt und diese infolge Verjährung oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Hausgeldschuldner nicht mehr oder nicht in voller Höhe realisiert werden können.[1] Praxis-Beispiel Der angefochtene Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge Der Beschluss über...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinsch...mehr

Da das Vertragsverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, haftet der Verwalter bei Vertragspflichtverletzungen in 1. Linie gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verursacht der Verwalter Schäden am Gemeinschaftsvermögen, stehen entsprechende Ersatzansprüche allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Verursacht der Verwalter Sc...mehr

Eine unmittelbare Haftung trifft den Verwalter dann, wenn er unberechtigte Forderungen mit Gemeinschaftsgeldern ausgleicht. Häufiger Fall ist hier die ungenügende Rechnungsprüfung. Aber auch dann, wenn er Zahlungen für völlig unbrauchbare Leistungen vornimmt, kann ihn eine Schadensersatzpflicht treffen.[1] Praxis-Beispiel Unbrauchbare Architektenleistung Im Rahmen einer größer...mehr

Da der Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert und hinsichtlich der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft gemäß § 9b Abs. 1 WEG als deren gesetzlicher Vertreter, kann die Eigentümergemeinschaft im Fall der Fälle eine Haftung für den Verwalter entsprechend § 31 BGB treffen. Diese Vorschrift regelt die Haftung des Vereins für seinen Vorstand und wird mi...mehr

Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung fehlerhaft und werden deshalb die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge fehlerhaft durch Beschluss festgelegt, ist dies zunächst haftungsrechtlich wenig problematisch, da die Wohnungseigentümer nach Beschlussfassung einen Monat Zeit haben, die Abrechnung und ihr Ergebnis zu prüfen und gegen den Festsetzungsbeschluss Anfechtungsklage z...mehr

Eine Haftung des Verwalters kommt stets dann in Betracht, wenn er eigenmächtig Aufträge vergibt, obwohl es sich nicht mehr um eine unbedeutende Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt und weder eine Ermächtigung im Verwaltervertrag noch eine solche durch Beschluss dies rechtfertigt.[1] Allerdings muss sich die Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Eine Haftung kann den Verwalter stets auch dann treffen, wenn er sich nicht selbst in Person einer Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, sondern einem seiner Mitarbeiter der Vorwurf einer Pflichtverletzung zu machen ist. Nach der Bestimmung des § 278 Satz 1 BGB hat der Schuldner nämlich ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedien...mehr

Ist durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG erforderlich, hat er die Zustimmung zeitnah zu erteilen oder zu versagen, wenn ein Grund in der Person des Erwerbers vorliegt, der gegen dessen Eintritt in die Gemeinschaft spricht. Stets muss der wichtige Grund, der die Versagung einer Veräußerungsz...mehr

Die Haftung des Verwalters ist nicht davon abhängig, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen ist. Dem Verwalter obliegen vielmehr bereits gesetzlich geregelte Pflichten, bei deren Verletzung er sich den Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann. Die gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ergeben sich dabei aus §§...mehr

Rz. 65 Bei Ansprüchen aus einem Arbeitsverhältnis sind die Arbeitsgerichte zuständig, § 46a Abs. 2 ArbGG. Rz. 66 Werden Zahlungsansprüche nach dem Wohnungseigentumsgesetz geltend gemacht, richtet sich die örtlich ausschließliche Zuständigkeit nach der Lage des Wohnungseigentums, § 43 Abs. 1 S. 1 WEG i.V.m. § 689 Abs. 2 S. 1 ZPO.[67] Rz. 67 Bei Antragsgegnern, welche keinen all...mehr

Rz. 56 Bei juristischen Personen oder Personenvereinigungen, die nach dem Gesetz oder der Satzung bzw. dem Gesellschaftsvertrag durch mehrere Personen gesetzlich vertreten werden, sind nicht alle Vertretungsberechtigten vorzuladen; es genügt vielmehr die Vorladung eines gesetzlichen Vertreters (§§ 455, 449 ZPO).[65] Der einzige Vorstand eines eingetragenen Vereins, der sein ...mehr

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