Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum.mehr

a) Überblick. Rn 25 Ist eine Angelegenheit weder durch das WEG noch durch Vereinbarung (Rn 1) der Beschl-Fassung unterworfen, fehlt es an einer Beschl-Kompetenz (BGH ZMR 19, 516 Rz 5). Ein dennoch gefasster Beschl ist nichtig (BGH ZMR 19, 516 Rz 5; ZMR 18, 242 Rz 6). b) Beispiele für fehlende Beschl-Kompetenz im ABC. Rn 26 Abnahme des gemE: s BGH ZMR 16, 711 Rz 37. Anspruchsbegr...mehr

Rn 11 Zu Änderungen s § 8 Rn 5 ff, die analog anzuwenden sind.mehr

I. Zustimmungserklärung. 1. Allgemeines. Rn 7 Die Zustimmungserklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, auf welche die §§ 182 ff BGB anwendbar sind (BGH ZMR 19, 612 Rz 9). Sie kann sowohl vor (BayObLG DNotZ 92, 229) als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem GBA ohne Vorbehalte und Bedingungen (Hamm Rpfleger 92,...mehr

Rn 4 Verfügungen über Teile des SonderE (idR Räume) sind zulässig (§ 2 Rn 17 und Rn 18).mehr

I. Überblick. Rn 30 Das Gemeinschaftsvermögen ist nach § 903 BGB Eigentum der GdW. Gibt der Verw Gemeinschaftsvermögen weg, zB Verwaltungsunterlagen, kommt zwischen der GdW und dem Dritten ein Leihvertrag zustande (BGH ZMR 11, 976). Vollstreckt ein Gläubiger in das Gemeinschaftsvermögen, ist § 811 ZPO analog anwendbar. II. Gegenstand. Rn 31 Gemeinschaftsvermögen sind va: vertra...mehr

1. Überblick. Rn 48 § 14 II Nr 1 berechtigt den gestörten WEigtümer, gegen den Störer die schuldrechtlichen Unterlassungs- und/oder Beseitigungsansprüche durchzusetzen. Auch dann, wenn ein Verstoß gegen einen Beschl, eine Vereinbarung oder das Gesetz (§ 14 I Nr 2 Fall 2) vorliegt, kann von der GdW nach § 18 II Nr 2 kein Einschreiten verlangt werden. Daneben besteht das Recht,...mehr

I. Grundsätze. Rn 2 Nach § 9b I 1 ist der Verw vGw in Bezug auf jeden Vertrag und jede Erklärung als Organ der GdW (§ 9a Rn 12) grds der gesetzliche Vertreter der GdW. Eine Beschränkung des Umfanges seiner Vertretungsmacht wäre Dritten ggü gem § 9b I 3 unwirksam. Für die Wirksamkeit kommt es nach hM nicht darauf an, ob der Verw handeln darf, ob also ein Beschl vorliegt oder §...mehr

I. Allgemeines. Rn 21 Die Versammlung ist vGw immer beschlussfähig. Die WEigtümer können etwas anderes vereinbaren (zu Alt-Vereinbarungen § 47). II. Vereinbarung. Rn 22 Haben die WEigtümer ein Quorum vereinbart, ist ein Beschl, der dieses nicht erreicht, nach hM formal mangelhaft und anfechtbar, aber nicht nichtig (s.a. BGH ZMR 09, 698; ZMR 02, 930, 936). Wird das Quorum nicht ...mehr

a) Allgemeines. Rn 66 Gem § 6 IV 3 HeizkV sind Festlegung und Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Die rückwirkende Änderung des Schlüssels ist mithin unzulässig (LG Hamburg ZMR 14, 740; Rn 21). b) Fehlerhafter Umlageschlüssel. Rn 67 Verstößt ein Umlageschlüssel gegen die HeizkV, ist er nichtig (LG Lübeck ZMR 11, 747; ...mehr

a) Überblick. Rn 33 Die WEigtümer (zum Gericht Rn 38) können den Verw jederzeit wegen jedes beliebigen Grundes abberufen (§ 26 III), wenn sie das Vertrauen in ihn verloren haben (LG Frankfurt aM WuM 23, 639 [BGH 21.07.2023 - V ZR 215/21]). Ein wichtiger Grund für die Abberufung kann nach § 26 V weder vereinbart noch beschlossen werden. b) Beispiele. Rn 34 Bsp für Abberufungsgrü...mehr

Rn 16 Nach § 14 I Nr 1 sind die nur die WEigtümer verpflichtet.mehr

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1. Allgemeines: Notwendigkeit einer Beschl-Kompetenz. Rn 24 § 23 IV setzt voraus, dass überhaupt durch Beschl entschieden werden darf (BGHZ 145, 158, 163 = ZMR 00, 771). Es bedarf also stets einer Beschl-Kompetenz. Gesetzliche Beschl-Kompetenz folgt nach hM aus: §§ 9b II, 12 I, IV 1, 16 II 2, 17 I, 19 I, 20 I, 21 IV 1, V 1, 23 I 2, III 2, 24 III, V, VIII 2, 26 I, 27 II, 28 I ...mehr

1. Allgemeines. Rn 33 Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemE gehören wenigstens die angemessene Versicherung des gemE zum Neuwert sowie der WEigtümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die Höhe dieser und anderer Versicherungen (Rn 36) richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbes. nach Lage, Zustand, Größe und Alter der WE-Anlage, ist in regelmäßigen A...mehr

1. Überblick. Rn 10 Jeder WEigtümer ist Miteigentümer und Mitbesitzer (§ 866 BGB) des gemE, an dem ihm ein Bruchteil als nach § 6 I untrennbarer Teil seines Wohnungseigentums zusteht. Auch das gemE ist – isoliert betrachtet – Eigentum iSv § 903 BGB. Zwischen den WEigtümern besteht nach Ansicht des BGH für das gemE gem § 14 I Nr 1 iVm § 241 II BGB eine ›Schutz- und Obhutspflic...mehr

1. Größe. Rn 8 Die Größe des den jeweiligen Wohnungseigentumsrechten (Vor §§ 1–49 Rn 9) zwingend (§ 6 I) zugeordneten Miteigentumsanteils iSv § 47 GBO bestimmen die Vertragschließenden nach billigem Ermessen (BGH ZMR 86, 365; Ddorf ZMR 04, 613). Die Summe der Anteile kann ein Ganzes nicht übersteigen (KG ZMR 22, 908). Wie das Verhältnis zwischen SonderE und Miteigentumsanteil...mehr

I. Baumaßnahmen für einen barrierefreien/barrierereduzierten Zugang (Nr 1). 1. Überblick. Rn 17 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 1 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. § 20 II 1 Nr 1 bezieht sich sowohl auf das gemE, das sich im Bereich der Wohnung eines WEigtümers befindet, als auch auf das übrige gemE (...mehr

I. Überblick. Rn 42 Nach § 44 II 3 sind ›mehrere Prozesse‹ zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden. Gemeint sind mehrere Rechtsstreitigkeiten, die denselben Beschl und also denselben Streitgegenstand betreffen (BRDrs 168/20, 94). Daher ist auch eine Feststellungsklage, die geltend macht, ein Beschl sei mit anderem Inhalt oder gar nicht gefasst worden, mit...mehr

a) Dienstbarkeiten. Rn 16 Das im gemE stehende Grundstück kann zugunsten eines Wohnungseigentums (BGH NJW-RR 19, 914, Rz 27) oder eines Dritten mit einer Dienstbarkeit (§§ 1018 BGB ff) belastet werden (BGH NJW 89, 2391, 2392 [BGH 19.05.1989 - V ZR 182/87]; Oldbg Rpfleger 77, 22). Bsp: Duldungsverpflichtungen ggü Immissionen, Wegerechte am nicht überbauten Grundstück, Geh- und...mehr

1. Gestattungsbeschl. Rn 27 Der Anspruch nach § 21 IV 1 ist auf die Fassung eines Beschl gerichtet, der dem WEigtümer die Teilhabe an den Nutzungen gegen angemessenen Ausgleich gestattet (BRDrs 168/20, 77). Das Verlangen kann dazu führen, dass die bauliche Veränderung aufzurüsten ist und/oder dass es weiterer baulicher Veränderungen bedarf. In diesem Sonderfall müssen die WEi...mehr

Rn 2 Für die – idR aussichtlose – Mobiliarzwangsvollstreckung sind grds keine Besonderheiten zu beachten.mehr

1. Begriff. Rn 4 Die Versammlung ist eine von einem wenigstens potenziell Berechtigten (BGH ZMR 22, 566 Rz 17) einberufene grds physische Zusammenkunft (BGH V ZR 80/23 Rz 8) aller Teilnahme- (Rn 10, § 24 Rn 2) bzw Stimmberechtigten (§ 24 Rn 2) oder ihrer Vertreter (BGH V ZR 80/23 Rz 9) an einem Versammlungsort und an einer Versammlungsstätte zu dem Zweck, sich über die Verwal...mehr

Rn 50 Die GdW schuldet den WEigtümern zT vGw, zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft.mehr

aa) Allgemeines. Rn 28 Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, soweit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 808; 12, 2797 Rz 20). Zu den für die Berechnung zu berücksichtigenden Ausgaben gehören auch unberechtigte A...mehr

1. Beschl (§ 24 VII 2 Nr 1, Nr 2). Rn 24 Beschl iSv § 24 VII 2 ist jeder positive und negative Beschl (Vor §§ 23–25 Rn 1), unabhängig von § 18 II. Nicht aufzunehmen sind nichtige und Nichtbeschl. Nicht einzutragen sind auch Geschäftsordnungsmaßnahmen (str). Einzutragen ist der Wortlaut des Beschl, nicht die Annahme eines Beschl-Antrags. Jedenfalls bei Beschl, die eine Vereinb...mehr

a) Klage- und Klagebegründungsfrist. Rn 11 Zur Begründetheit muss der Kläger die Klage- und Klagebegründungsfrist wahren (dazu § 45). b) Weiteres. Rn 12 Eine statthafte und zulässige Anfechtungsklage ist begründet, wenn der angegriffene, aber entstandene Beschl nicht ordnungsmäßig iSv § 18 II ist. Dies ist der Fall, wenn Momente vorliegen, die der Ordnungsmäßigkeit entgegensteh...mehr

I. Dem SonderE zugewiesene Räume (§ 5 I 1 Fall 1). 1. Allgemeines. Rn 1 Im SonderE stehen nach § 5 I 1 va die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gem §§ 3 I, 8 I iVm dem Aufteilungsplan (§ 7 IV Nr 1) gewillkürt dazu bestimmten Räume (LG Wuppertal RNotZ 09, 48). Dazu iE § 3 Rn 5 ff. Rn 2 Bei selbständigen Gebäuden (§ 3 Rn 2) auf demselben Grundstück (Mehrhausanlage, V...mehr

Rn 19 Einem WEigtümer kann weder durch Beschl noch durch Vereinbarung das Stimmrecht entzogen werden (BGH NJW 11, 679 Rz 8 = ZMR 11, 397; zw für Vereinbarungen).mehr

1. Überblick. Rn 15 Stehen einem WEigtümer mehrere Wohnungseigentumsrechte zu, kann er diese analog § 890 II BGB miteinander vereinigen (BGH ZMR 14, 297 = NJW 14, 1002 Rz 12). Durch die Vereinigung entsteht – handelt es sich nicht nur um eine bauliche Vereinigung – ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil, verbunden mit dem SonderE an den vereinigten Wohnungen (BGH D...mehr

I. Grundsatz (§ 16 I 1, 2). Rn 1 Nach § 16 I 1 hat jeder WEigtümer ein Mitnutzungsrecht. Nutzungen idS sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte des gemE (die Erträge). Bsp: Erzeugnisse der unbebauten Grundstücksflächen, zB Blumen, Gemüse oder Obst sowie das Holz gefällter oder durch Unwetter entwurzelter Bäume, Nutzungsentschädigungen aus rechtsgrundlose...mehr

a) Überblick. Rn 5 Raum ist ein kubisches, also nach Länge, Breite und Höhe abgrenzbares Gebilde (Hamm ZMR 16, 300), ein von Boden, Decke und 4 oder mehr Wänden umschlossenes Bauteil (München ZMR 06, 388; LG Dresden ZMR 10, 979, 980) in einem Gebäude (Rn 2). Der Raum iSd WEG ist mithin dreidimensional, wobei alle Wände von einer gewissen Dauerhaftigkeit und Stabilität gekennz...mehr

1. Allgemeines. Rn 28 Die Beschl-Ersetzungsklage ist statthaft, wenn die Klage auf einen Beschl abzielt (LG München I NZM 23, 164 [BGH 24.03.2022 - V ZB 60/21]). Ggf ist eine Klage auf Beschl-Ersetzung nach einem Hinweis nach § 139 ZPO als Leistungsklage umzudeuten. 2. Besondere Sachurteilsvoraussetzungen. Rn 29 Eine besondere Sachurteilsvoraussetzung besteht darin, dass der Kl...mehr

1. Allgemeines. Rn 27 Ein SNR kann aufgrund der Privatautonomie iRd Gesetze frei gestaltet werden (BGH ZMR 12, 795 Rz 11). Welchen Inhalt es hat, muss vereinbart werden. 2. Benutzung und Gebrauch. Rn 28 Die WEigtümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen (BGH ZMR 19, 518 Rz 27). Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemE – soweit es seinem SNR un...mehr

Rn 25 Der WEigtümer muss ggü der GdW das Verlangen aussprechen, an den Nutzungen einer baulichen Veränderung teilzuhaben. Einer besonderen Form bedarf es nicht.mehr

I. Vertretungsmacht. Rn 1 Für die Mobiliar- und Immobiliarzwangsvollstreckung ist der Verw nach § 9b I 1 vertretungsbefugt. Nach § 27 I Nr 1 ist er grds auch berechtigt, den Willen der GdW zu bilden. II. Mobiliarzwangsvollstreckung. Rn 2 Für die – idR aussichtlose – Mobiliarzwangsvollstreckung sind grds keine Besonderheiten zu beachten. III. Immobiliarzwangsvollstreckung. 1. Sich...mehr

a) Grundsatz. Rn 45 Nach § 14 II Nr 1 sind nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 46 Ein WEigtümer ist ferner verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE überlässt, einzuwirken, damit diese die Pflichten des § 14 II Nr 1 erfüllen. Zum Begriff des Dritten Rn 21. Für die Frage, ob und in welchem Umfange der WEigtümer auf die Dritten einwirken ...mehr

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a) Überblick. Rn 42 Zu den Verwaltungsunterlagen gehören sämtliche originären Unterlagen in Bezug auf die Verwaltung des gemE sowie sämtliche Unterlagen, die später entstanden sind, etwa aus der Geschäftsbesorgung des Verw, zB selbst angelegte Akten, sonstige Unterlagen und auch Dateien (BGH NJW-RR 04, 1290; LG Itzehoe ZMR 15, 54). Verwaltungsunterlagen müssen nicht schriftli...mehr

a) Überblick. Rn 27 Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nach...mehr

1. Inhalt. Rn 33 § 9a IV 1 Hs 1 ordnet für Verbindlichkeiten (auch deliktische) der GdW keine Schuld, aber eine Haftung (›Unterworfensein‹ unter den Zwangsvollstreckungszugriff des Gläubigers; Schulden bedeutet demgegenüber ›leisten müssen‹) der WEigtümer – nicht des werdenden (§ 8 Rn 10 ff) – nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 I 1) an. Eine Verbindlichkeit mus...mehr

I. Allgemeines (§ 24 VII 1, VIII). Rn 23 § 24 VII 1 gilt nach dem 1.7.07; eine Rückwirkung ist nicht vorgesehen. Der Verw führt gem § 24 VIII 1 die Beschl-Sammlung, nach § 24 VIII 2 der Vorsitzende der Versammlung, sofern die WEigtümer nach § 19 I keinen anderen für die Aufgabe bestellen. Die Beschl-Sammlung kann in Schrift- oder elektronischer Form angelegt werden. Durch Ver...mehr

1. GdW (§ 24 I). Rn 6 Die Versammlung ist gem §§ 18 I, 24 I von der GdW – idR vertreten durch ein Organ – einzuberufen. Die GdW hat – ist nichts bestimmt – iRd § 24 I Ermessen (s.a. § 26 Rn 9). Die GdW kann auf Einberufung oder Nichteinberufung verklagt oder nach §§ 935 ff ZPO (AG Wiesbaden GE 21, 1136) im Wege der Leistungsklage in Anspruch genommen werden (LG Frankfurt aM Z...mehr

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.mehr

a) Überblick. Rn 3 Das Recht lässt den WEigtümern bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemE (§§ 741 BGB ff) durch Vereinbarung bewusst weitgehend ›freie Hand‹ (BGH ZMR 22, 232 Rz 26; 18, 833 Rz 16; NJW 15, 3371 Rz 13; ZMR 13, 290 Rz 9). § 10 I 2 stellt diese Privatautonomie deklaratorisch fest. Soweit das Gesetz dispositiv ist, können die WEigtüm...mehr

Rn 17 Ist ein WEigtümer iSv § 17 rechtskräftig verurteilt, darf er bei allen Beschl-Fassungen nicht mitstimmen.mehr

1. Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage. Rn 63 Für die Kosten des Betriebs müssen die WEigtümer – eine Bestimmung durch den Verw ist nicht möglich (LG München I ZMR 16, 232) – für den erfassten Wärmeverbrauch nach Maßgabe von § 7 I 1–3 HeizkV nach billigem Ermessen einen Umlageschlüssel nach §§ 16 II 2, 19 I beschließen (BGH WuM 20, 235 Rz 8; ZMR 10, 970) oder nac...mehr

Rn 3 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, sind solche Vereinbarungen, die vor dem 1.12.20 getroffen wurden, grds unbeachtlich.mehr

1. Allgemeines. Rn 12 § 25 IV sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB kein allgemeines Stimmverbot vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechtes auf bestimmte, besonders schwerwiegende Fälle (BGH ZMR 14, 559 = NZM 14, 275 Rz 10). Ausgeschlossen ist stets nur das Stimmrecht, nicht: das Teilnahme-, Rede-, Antrags- oder Anfechtungsrecht (str). 2. Vornahme eines Rechtsge...mehr

1. Allgemeines. Rn 48 Der Verw-Vertrag endet grds durch Kündigung (BGH ZMR 02, 767); es gelten §§ 621, 615 BGB. Unabdingbar ist die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund, die binnen angemessener Frist erfolgen muss (Schlesw ZMR 07, 729; s.a. Rn 35). Das Vorliegen eines wichtigen Abberufungsgrundes (Rn 20) genügt idR zur Kündigung (BayObLG ZMR 04, 602). Will sich der V...mehr