Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Eine tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer entspricht allerdings nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Wohnungseigentumsgesetz eine solche nicht vorsieht. Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskomp...mehr

Die Wartung von Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums stellt eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung im Rahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Ob der Verwalter von sich aus zum Abschluss entsprechender Wartungsverträge für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt ist, weil es sich um Maßnah...mehr

Sofern Bäume, Sträucher oder andere Anpflanzungen widerrechtlich, das heißt ohne Beschluss oder aufgrund eines ungültigen Beschlusses entfernt werden, stellt diese Maßnahme einen widerrechtlichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum dar. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nach § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Wiederherstellung des ...mehr

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe der Gemeinschaft kann der Verwalter also selbst für den Abschluss von Wartungsv...mehr

Regelmäßig anfallende Gartenpflegearbeiten, wie z. B. Rasenmähen, Baumschnitt oder Pflege von Blumenbeeten, gehören zu den laufenden Erhaltungsmaßnahmen einer Grünanlage. Über die Art und Weise der Durchführung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dann, wenn es sich abhängig von ihrer Größe nicht mehr um eine unbedeutende ...mehr

Wiederum abhängig von der Größe der Gemeinschaft und ihrem Wirtschaftsvolumen kann es für Ersatzbepflanzungen, die über den Rahmen der üblichen Gartenpflege hinausgehen, einer Genehmigungsbeschlussfassung der Wohnungseigentümer bedürfen. Im Regelfall wird es sich um eine Erhaltungsmaßnahme handeln, die einfach-mehrheitlich beschlossen werden kann. Eine Ersatzbepflanzung, die...mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

Nach der Bestimmung, um welche Beschlüsse es geht, und der Prüfung, ob sie wirksam sind, könnte eine Verwaltung eigenständig und ohne Befassung der Wohnungseigentümer nach § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgehen. Hinweis Eintragung von Beschlüssen Nach § 7 Abs. 2 WEG bedarf es zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG nicht der Bewilligungen der Wohnungseigent...mehr

Recht zur Vermietung einer Eigentumswohnung ZMR 2021, 259 Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werde...mehr

Die Verwaltungen müssen für die grundsätzlich anzustrebende Verdinglichung zunächst klären, ob es in der von ihnen verwalteten Wohnungseigentumsanlage eine Gemeinschaftsordnung gibt (so wird es fast immer sein) und ob diese eine oder mehrere Öffnungsklauseln enthält (das kann, muss aber nicht so sein). Hinweis Öffnungsklauseln Die Wohnungseigentümer haben eine Kompetenz, einen...mehr

Begriff Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG gelten §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und § 10 Abs. 3 WEG in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung auch für solche Beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Dies bedeutet im Klartext, dass bestimmte Altbeschlüsse zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden müssen. Um die Bindung an die bislang...mehr

Haben die Wohnungseigentümer die notwendigen Informationen dann erhalten, haben sie durch Beschluss verbindlich für die Verwaltungen zu bestimmen, ob die Verwaltung die Altbeschlüsse auf dem Weg des § 7 Abs. 2 WEG zu einer Eintragung bringen soll, der Beschluss in Wegfall geraten oder auf gesetzlicher Grundlage nachbeschlossen werden soll. Praxis-Beispiel Fallbeispiele Eine Gemei...mehr

Nach der Bestimmung, um welche Beschlüsse es geht, sind diese auf ihre Wirksamkeit hin zu untersuchen. Dabei sind formale und materielle Beschlussmängel vorstellbar. Besondere Probleme bereiten hier Öffnungsklauseln, die nicht eindeutig regeln, welches Quorum erreicht werden muss und ferner nicht bestimmen, was gilt, wenn das Quorum verpasst ist. Außerdem kann ein Beschluss u...mehr

Im Rahmen des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[...mehr

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf.[1] Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden,[2] wobei die Ni...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Anspruch gegen einen Mieter oder Pächter, der ein Sonder- oder Teileigentum zweckbestimmungswidrig nutzt und die konkrete Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise zu größeren Nachteilen der übrigen Wohnungseigentümer führt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. § 15 WEG verpflichtet also insbesondere den Mieter eines Wohnungseigentümers unmittelbar, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Maßnahmen zu dulden. Die Duldungspflicht besteht sowohl gegen...mehr

Enthält eine Gemeinschaftsordnung Öffnungsklauseln, sind in einem 2. Schritt die Beschlüsse, die auf einer solchen Öffnungsklausel beruhen und vor dem 1.12.2020 gefasst worden sind ("Altbeschlüsse"), von den Verwaltungen aus der Masse aller von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse zu bestimmen. Mit diesem Ziel ist die Beschluss-Sammlung, aber auch die Sammlung sämtlic...mehr

Vom Mieter ausgehende Störungen können auch direkt gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausgehender Nac...mehr

Voraussetzung für den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Vornahme von Maßnahmen der Barrierefreiheit ist, dass die bauliche Veränderung oder die Einrichtung für eine behindertengerechte Nutzung der Räume oder des Zugangs zu den Räumen dienlich ist. Eine Behinderung liegt nach der Regeldefinition in § 3 Behindertengleichstellungsgesetz vor, wenn die körperliche Funktion,...mehr

Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dah...mehr

Die nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB privilegierten Maßnahmen betreffen auch bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Elektrisch betriebene Fahrzeuge sind insbesondere Fahrzeuge gemäß § 2 Nr. 1 des Elektromobilitätsgesetzes (EmoG), also ein reines Batterieelektrofahrzeug, von außen aufladbares Hybridelektrofahrzeug oder Brennstoffzellenfahrzeug...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist für die Betriebskostenabrechnung auch der zwischen den Wohnungseigentümern geltende Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Allerdings ist dies nur dann der Fall, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Sehen also Altverträge verbreitet noch eine Umlage nach Wohnfläche vor, gilt...mehr

§ 554 Abs. 1 Satz 1 BGB verleiht dem Mieter schließlich auch einen Anspruch auf Erlaubnis von baulichen Veränderungen, die dem Einbruchschutz dienen. Wie nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG sind hiervon bauliche Veränderungen erfasst, die geeignet sind, den widerrechtlichen Zutritt zur Wohnung des Mieters zu verhindern, zu erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher zu machen. Der...mehr

Konservierungsinteresse Aufseiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, ob...mehr

Auch wenn der Mieter auf Grundlage des § 554 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung einer der privilegierten Baumaßnahmen hat und sein Veränderungsinteresse überwiegt, ist eine entsprechende bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG erst nach entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig. Keinesfalls könnte der vermietende Wohnungseig...mehr

Um es vorweg zu nehmen, der Verwalter hat gegen den störenden Mieter keine direkte Handhabe. Die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und dessen Sanktionen sind auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zugeschnitten. Vertragliche Beziehungen bestehen ausschließlich zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Mieter, nicht hingegen zwischen der G...mehr

Begriff Als "Nichtbeschluss" bezeichnet man einen Beschluss, der durch einen wesentlichen Verfahrensmangel gekennzeichnet ist. Der Nichtbeschluss ist als nicht existent zu betrachten und entfaltet keine Rechtswirkung. Er bedarf keiner Anfechtung und auch nicht der Feststellung seiner Nichtigkeit, wobei letztere begehrt werden kann. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ge...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw....mehr

Nach § 15 WEG ist der Mieter von Gemeinschaftseigentum oder einer im Eigentum der Gemeinschaft stehenden Sondereigentumseinheit anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums zu dulden sowie auch darüber hinausgehende Maßnahmen der baulichen Veränderung. Erhaltungsmaßnahmen sind rechtzeitig formlos a...mehr

Begriff So wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mehrheitlich gefasster Beschluss ausreichend. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Vermietung des Gemei...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen bedarf lediglich der einfachen Mehrheit der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer. Stimmverbote nach § 25 Abs. 4 WEG sind allenfalls mit Blick auf § 25 Abs. 4 Alt. 3 WEG zu beachten, so einem Wohnungseigentümer sein Sondereigentum dur...mehr

Zunächst ordnet § 21 Abs. 5 WEG an, dass im Rahmen einer Änderung der Kostenverteilung bei Maßnahmen der baulichen Veränderung kein Wohnungseigentümer mit Kosten belastet werden darf, der nicht ohnehin nach den gesetzlichen Regelungen zur Kostentragung verpflichtet ist. Insoweit gilt zunächst das Grundprinzip des § 21 Abs. 3 WEG: Wer beschließt, der zahlt. Hiervon gibt es 2 ...mehr

Grundsätzlich verleiht § 10 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung, wenn schwerwiegende Gründe dies rechtfertigen. Das Festhalten an einer Regelung muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere im Hinblick auf die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unbillig erscheinen. Die Eingriffsschwelle ist demnach erheblich...mehr

Unabhängig von der Frage, wer eine Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung initiiert, muss der Verwalter stets prüfen, ob dafür überhaupt eine Beschlusskompetenz besteht. Das Wohnungseigentumsgesetz verleiht unmittelbare Beschlusskompetenzen zur Änderung des gesetzlichen und vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels mit den Bestimmungen der §§ 16 Abs. 2 Satz 2 un...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich...mehr

Das Gesetz überlässt es den Wohnungseigentümern, ihr Anteilsverhältnis selbst durch Vereinbarung zu bestimmen. Während in vielen ausländischen Gesetzen, insbesondere im österreichischen WEG oder im schweizerischen Recht, eine Übereinstimmung zwischen dem Wert der den einzelnen Wohnungseigentümern gehörenden Wohnung und ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt wir...mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Einnahmen insbesondere aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum erzielen. Für die Verteilung von "Früchten des gemeinschaftlichen Eigentums", zu denen Mieteinnahmen zählen, sieht § 16 Abs. 1 WEG eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Dies korrespondiert mit der gesetzlichen Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG, wonach die ...mehr

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung f...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen...mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Zum Verständnis dieser ...mehr

Zunächst und grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem gesetzlichen oder einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Grundsätzlich ist bei der Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung zunächst § 21 Abs. 3 WEG zu beachten. Hiernach sind sämtli...mehr

Von den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage sind gemäß § 7 Abs. 1 der HeizkostenV mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Stets ist hinsichtlich des Grundkostenanteils auf die beheizte Wohn- oder Nutzfläche (bzw. den um...mehr

In aller Regel erfolgt die Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung. Selbstverständlich ist eine solche auch im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch Umlaufbeschluss möglich. Allerdings ist insoweit zu berücksichtigen, dass einem Beschluss im Umlaufverfahren sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Enthält ...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG räumte § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Beschlussfassung zur Regelung der Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands ein. Die Bestimmung war insbesondere in den Fällen von Bedeutung, in denen im Verwaltervertrag Sonderhonorare für den Verwalter geregelt sind, die verursacherbezogen ausgelöst werden und die insow...mehr

Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und insoweit auch einen Anspruch auf eine interessengerechte Kostenverteilung. Insoweit kann im Einzelfall ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels für bestimmte Kostenarten bestehen. Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG kann auch die Verteilung der...mehr

Hinsichtlich der Aufzugskosten besteht auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur eine Beschlusskompetenz zur dauerhaften Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten (also insbesondere Betriebsstrom) sowie der Wartungskosten, sondern auch der Kosten der Erhaltung des Aufzugs. Kostenbefreiung einzelner Wohnun...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme von baulichen Veränderungen, für die § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Praxisrelevanteste Kostenarten sind die Betriebs- und Verwaltungskosten so...mehr

Diese Position umfasst insbesondere die Grundsteuer. Eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Verteilung besteht insoweit nicht, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Wohnungseigentümer anteil...mehr