Fachbeiträge & Kommentare zu Wohngeld

Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete Hausgeld (Vorschuss und/oder Nachschuss) ist eine einfache Insolvenzforderung.[1] Einfache Insolvenzforderungen sind nach § 38 InsO nämlich solche Verbindlichkeiten gegenüber persönlichen Gläubigern des Insolvenzschuldners, die einen zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begr...mehr

Überblick Gelingt es nicht, ausstehendes Hausgeld außergerichtlich zu erhalten oder mit dem Hausgeldschuldner vollstreckbare Verabredungen zu treffen, muss das Hausgeld eingeklagt werden. Das bedeutet, dass von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Titel erstrebt werden sollte. Denn dieser ist Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung.mehr

Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner vorgehen, entstehen ihr Kosten. Diese Kosten – es sind die Gebühren eines Rechtsanwaltes, die Gebühren und Auslagen eines Gerichtes, aber auch die Sondervergütung des Verwalters – gehören zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.[...mehr

Zusammenfassung Überblick Das "Mahnwesen" als Teil des Hausgeldinkassos gehört zu den Qualitätsmerkmalen eines professionellen Verwalters. Unter anderem beim Mahnwesen zeigt sich, ob der Verwalter seine Aufgaben gewissenhaft – und im Einzelfall mit Fingerspitzengefühl – wahrnimmt. Das Mahnwesen kann durch Sondervergütungen ferner zum Einkommen des Verwalters beitragen. Ein gu...mehr

Das Mahnverfahren kann nur wegen eines Anspruchs betrieben werden, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme in EUR zum Gegenstand hat.[1] Ein solcher Anspruch ist der Anspruch auf Zahlung von Hausgeld. Nicht betrieben werden kann es z. B. wegen der Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG.mehr

Jedes Mahnverfahren wegen Hausgeldes beginnt mit einem Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Antrag muss auf den Erlass eines Mahnbescheids gerichtet sein.mehr

Der einzelne Wohnungseigentümer ist nach den Grundsätzen der gesellschaftsrechtlichen actio pro socio zur Geltendmachung der Hausgelder im eigenen Namen grundsätzlich nicht befugt.[1] Es ist allerdings vorstellbar, dass sich an dieser Sichtweise im aktuellen Recht etwas ändert.[2]mehr

Überblick Wenn die Vor- und/oder Nachschüsse erst nach dem Erbfall fällig werden und damit keine Schulden des nicht mehr existenten Erblassers sein können, ist nach h. M. nicht das Eigentum maßgeblich, sondern die Frage, ob dem Erben das Halten der Wohnung (= Behalten des Wohnungseigentums) als ein "Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses" zugerechnet werden kann.[1] Dies i...mehr

Die Durchführung des Mahnverfahrens wegen Hausgeldes unterscheidet sich nicht von einem "normalen" Mahnverfahren. Besonderheiten können im Wesentlichen nur durch die Vielzahl von zu spezifizierender Forderungen entstehen. Wird das Mahnverfahren durch Widerspruch oder Einspruch des Hausgeldschuldners beendet, kommt es in der Regel zu einer WEG-Streitigkeit. 3.2.1 Antrag der Ge...mehr

Überblick Schuldet bereits der Erblasser der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise Vorschüsse gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder Nachschüsse gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, waren diese mithin bereits vor dem Erbfall fällig, geht die Schuld nach § 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB unmittelbar mit dem Erbfall auf seinen Erben über. Beschränkung Der Erbe hat nach §§ 19...mehr

Die gerichtliche Geltendmachung säumigen Hausgeldes jenseits des Mahnverfahrens ist die Hausgeldklage. Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Beklagter ist der jeweilige Hausgeldschuldner, ggf. neben anderen als Gesamtschuldner[1]. Die Klage ist nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor dem WEG-Gericht zu erheben. Das Ziel der ...mehr

Gegen den Anspruch auf Zahlung von Hausgeld wird von beklagten Wohnungseigentümern häufig geltend gemacht, dass der entsprechende Beschluss angefochten wurde oder anfechtbar bzw. nicht ordnungsmäßig sei. Diese Einwände müssen in einer Hausgeldklage erfolglos bleiben. Einwendungen gegen das formelle Zustandekommen und den sachlichen Inhalt des zugrunde liegenden Eigentümerbes...mehr

Mit der Klagebegründung muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mindestens darlegen – und soweit der Hausgeldschuldner eine oder mehrere der dargelegten Tatsachen bestreiten wird – Beweis anbieten, dass: der Beklagte Wohnungseigentümer in der betreffenden Wohnungseigentumsanlage ist, gegen den Beklagten Hausgeldrückstände bestehen, und zwar: aus welchen Gründen (Vorschuss ...mehr

Mit dem Begriff "Hausgeld", andere sprechen von "Wohngeld", sind die von den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geschuldeten Mittel angesprochen. Kein "eigentliches" Hausgeld sind Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie Vorschüsse auf eine Sonderumlage, sei es, um eine Liquiditätskrise zu meistern, um eine Baumaßnahm...mehr

1.1.1 Überblick Bevor gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich vorgegangen wird, ist zu klären, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf die geltend zu machenden Forderungen bereits anderweitig über einen Titel gegen den Hausgeldschuldner verfügt oder ob ein solcher Titel leicht herstellbar ist. 1.1.2 Notarielles Schuldanerkenntnis Insoweit kommt insbesondere ei...mehr

1.2.1 Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich auf 2 Wegen vorgehen: Sie kann gegen ihn das gerichtliche Mahnverfahren betreiben oder sogleich eine Hausgeldklage erheben. Ziel beider Verfahren ist, wie bereits ausgeführt, die Erlangung eines "Titels". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat insoweit zu klären, ob bere...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Hausgeldklage nicht erfolgreich einwenden, seine Wohnung stehe leer oder sei nicht zu gebrauchen[1], denn nur er und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die anderen Wohnungseigentümer tragen das Verwendungsrisiko. Die Hausgeldverpflichtung besteht unabhängig von einem Gebrauch des Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigen...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann einredeweise geltend machen, die Hausgeldforderung sei verjährt. Denn auch die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld, Sonderumlagen und Fehlbeträgen können verjähren.[1] Nach Eintritt der Verjährung hat ein Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner nach § 214 Abs. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht. Die Einre...mehr

Das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO soll es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin ermöglichen, auf einfache und schnelle Weise einen zur Zwangsvollstreckung geeigneten Titel zu erhalten. Das Mahnverfahren ist besonders für die Geltendmachung von Geldforderungen geeignet, in denen nicht zu erwarten ist, dass vom Antragsgegner Einwendungen gege...mehr

Wohnungseigentümer können als Prozesshindernis ein "Vorschalt- oder Güteverfahren" vereinbaren ("Streitigkeiten … sind vor der Einleitung gerichtlicher Schritte dem … vorzutragen"). Bevor Hausgeld gerichtlich eingetrieben wird, muss dies beachtet werden. Die Durchführung des Vorschaltverfahrens ist nicht entbehrlich, wenn die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung m...mehr

Der Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Ob er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch vertreten darf – diese Frage stellt sich nur im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Verwalter – ist nach § 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG zu beantworten. In der Regel wird jeder Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. ...mehr

In Zeile 45 ist das sachlich und örtlich zuständige Prozessgericht anzugeben, an das das Verfahren abgegeben wird, wenn der Antragsgegner Widerspruch gegen den Mahnbescheid einlegt. In dem Kästchen am Zeilenbeginn ist die Schlüsselnummer des sachlich zuständigen Gerichtes anzugeben. Sachlich zuständig ist das Amtsgericht. Örtlich ist das Gericht zuständig, in dessen Bezirk d...mehr

Ist der Verwalter für die gerichtliche Geltendmachung des Hausgeldes ermächtigt[1], ist, sofern die Ermächtigung nicht ohnehin eine ausdrückliche Regelung trifft, nach § 133, § 157 BGB in der Regel davon auszugehen, dass der Verwalter wenigstens konkludent ermächtigt ist, einen Rechtsanwalt einzuschalten.[2] Um Zweifel hinsichtlich des Umfanges der Ermächtigung auszuschließe...mehr

Ist das Gemeinschaftsvermögen nicht auskömmlich, ist eine Sonderumlage zu erheben. Musterbeschluss: Finanzierung einer Hausgeldklage über eine Sonderumlage TOP XX: Finanzierung des gerichtlichen Vorgehens gegen _______ über eine Sonderumlage Wohnungseigentümer _________ schuldet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zurzeit ______ EUR Hausgeld. Für eine Klage ist voraussicht...mehr

Der Beklagte kann einwenden, er habe die eingeklagten Forderungen bereits im Sinne von § 362 BGB erfüllt. Soweit eine Erfüllung unstreitig oder bewiesen ist, ist die Hausgeldklage abzuweisen. Ein Problem besteht dabei manchmal darin, dass es an einer Tilgungszweckbestimmung des Wohnungseigentümers fehlt. Im Zweifel gilt § 367 Abs. 1 BGB.[1]mehr

Das Mahnverfahren ist nur zulässig, wenn der Antragsteller für die geltend gemachte Forderung keine Gegenleistung mehr zu erbringen hat (z. B. Ware gegen Zahlung oder Erbringung einer Werkleistung gegen Zahlung). Im Falle der Forderung rückständigen Hausgeldes ist das Kästchen "nicht abhängt" anzukreuzen, da der Antragsgegner leisten muss, ohne dass die Gemeinschaft der Wohn...mehr

Forderung Der Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss auf Zahlung eines bestimmten, in einer Summe ausgedrückten Betrags lauten. Dass es sich um "Hausgeld" handelt, muss nicht beantragt werden. Musterschreiben: Antrag als Auszug aus einer Musterklage (Forderung und Zinsen ab Rechtshängigkeit) (...) Namens und in Vollmacht der Klägerin erhebe ich Klage und beantrage:...mehr

Selbst wenn sich die Zwangsvollstreckung des Hausgeldes zunächst als erfolglos herausstellt, ist durch eine Titulierung eine Vollstreckung hieraus für die folgenden 30 Jahre möglich. Das ist von großem Vorteil, wenn der Hausgeldschuldner nach einigen Jahren durch Arbeit, Erbschaft oder andere Umstände doch wieder zu Geld kommt, sodass auch eine spätere Vollstreckung durchaus...mehr

3.1 Überblick 3.1.1 Allgemeines Das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO soll es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin ermöglichen, auf einfache und schnelle Weise einen zur Zwangsvollstreckung geeigneten Titel zu erhalten. Das Mahnverfahren ist besonders für die Geltendmachung von Geldforderungen geeignet, in denen nicht zu erwarten ist, dass vom A...mehr

In einem "normalen" ZPO-Verfahren ist die Verteidigung des Beklagten bunt und vielfältig. Nicht so in einer Hausgeldklage. In aller Regel wiederholen sich die Einwände des Beklagten. Diese Einwände sind normalerweise fruchtlos, werden aber dennoch erhoben, teils aus Unwissen, teils aus Unverständnis und als Hindernis. Der Verwalter sollte diese Einwände kennen und sich darau...mehr

Der Beklagte kann gegen eine Hausgeldklage einwenden, der die Forderung gegen ihn begründende Beschluss sei nichtig. Wenn das zutrifft und ein Nichtigkeitsgrund vorliegt, fehlt es tatsächlich an einer Anspruchsgrundlage für die Durchsetzung der Forderung. Die Forderungsklage ist in diesem Fall abzuweisen, wenn nicht während des Prozesses die Forderung zulässigerweise "nachbe...mehr

Bevor gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich vorgegangen wird, ist zu klären, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf die geltend zu machenden Forderungen bereits anderweitig über einen Titel gegen den Hausgeldschuldner verfügt oder ob ein solcher Titel leicht herstellbar ist.mehr

Der Verwalter ist nicht berechtigt, Hausgeldansprüche in eigenem Namen als Prozessstandschafter geltend zu machen.[1]mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich auf 2 Wegen vorgehen: Sie kann gegen ihn das gerichtliche Mahnverfahren betreiben oder sogleich eine Hausgeldklage erheben. Ziel beider Verfahren ist, wie bereits ausgeführt, die Erlangung eines "Titels". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat insoweit zu klären, ob bereits ein Mahnver...mehr

Die Zwangsvollstreckung gegen einen Hausgeldschuldner kann nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unter den dort genannten Voraussetzungen aus Urkunden stattfinden, wenn sich der Hausgeldschuldner in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Für das Hausgeldinkasso sind dabei 2 Wege zu unterscheiden: In Erwerbsverträgen zum Kauf...mehr

Eine Ermächtigung kann nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss oder Vereinbarung ausgesprochen werden.[1] Soll der Verwalter durch Beschluss ermächtigt werden, hat er zu beachten, dass von einer ihm oder einem anderen Vertreter des Hausgeldschuldners übertragenen Stimmrechtsvollmacht kein Gebrauch gemacht werden darf. Das für den Hausgeldschuldner selbst geltende Stimmverbot de...mehr

Führt der Verwalter die Klage, muss er selbst zur mündlichen Verhandlung erscheinen, die Anträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellen und dem Gericht in Bezug auf die Tatsachen, ggf. aber auch auf Rechtsfragen Rede und Antwort stehen.mehr

1.3.1 Überblick Bevor eine Klage erhoben oder ein Mahnverfahren betrieben wird, ist zu klären, ob die Wohnungseigentümer einem gerichtlichen Vorgehen Hemmnisse in den Weg gestellt haben oder ob es als richtig erscheint, eine Mediation anzustreben. 1.3.2 Vorschalt- oder Güteverfahren Wohnungseigentümer können als Prozesshindernis ein "Vorschalt- oder Güteverfahren" vereinbaren (...mehr

3.2.3.1 Antragsteller Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt in der Regel – ist kein Rechtsanwalt eingeschaltet – der Verwalter den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in Spalte 3 unter genauer Angabe des Grundstücks, auf dem sich die Wohnungseigentumsanlage befindet (Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort) und unter...mehr

Das nachfolgende Muster berücksichtigt den Fall, dass der Beklagte Wohnungseigentümer in der betreffenden Wohnungseigentumsanlage ist, gegen ihn Hausgeldrückstände aus Wirtschaftsplan, Sonderumlage, Abrechnung etc. in Höhe von _____ EUR, seit _______ bestehen und auf das verlangte Hausgeld Zinsen in Höhe von _____ EUR seit _______ verlangt werden. Der Verwalter ist – sofern dem so ...mehr

Die Wohnungseigentümer können als gewillkürtes Prozesshindernis oder auch begleitend zu einem ordentlichen Verfahren eine Mediation vereinbaren.[1] Ist die Mediation als Vorschalt- oder Güteverfahren für eine Hausgeldklage vorgesehen[2], gilt das dazu in Kap. 1.3.2 Ausgeführte entsprechend.mehr

4.6.1 Überblick Eine Hausgeldklage kann nach h. M. gemäß § 592 ZPO als Urkundenprozess geführt werden.[1] Dies liegt schon daran, dass nur streitige Tatsachen bewiesen werden müssen[2], im Hausgeldverfahren in der Regel aber alle Tatsachen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beweisen muss, unstreitig sind. Der Urkundenprozess verursacht keine besonderen Kosten. Im Ur...mehr

Zu Ermächtigungen zur Führung des gerichtlichen Mahnverfahrens im Verwaltervertrag siehe näher dort.[1]mehr

4.8.1 Berufung Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 2 ZPO immer dann statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 EUR übersteigt oder das erstinstanzliche Gericht die Berufung im Urteil zugelassen hat, was gemäß § 511 Abs. 4 ZPO dann der Fall ist, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung einer einheitlichen ...mehr

4.1.1 Überblick Die gerichtliche Geltendmachung säumigen Hausgeldes jenseits des Mahnverfahrens ist die Hausgeldklage. Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Beklagter ist der jeweilige Hausgeldschuldner, ggf. neben anderen als Gesamtschuldner[1]. Die Klage ist nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor dem WEG-Gericht zu erheben...mehr

Bevor gegen eine Person gerichtlich vorgegangen wird, ist immer zu klären, ob sie Hausgeldschuldner ist. Im Einzelfall ist dazu ins Grundbuch Einsicht zu nehmen oder sich beim Bauträger zu erfragen, bei welchen Personen die Voraussetzungen eines werdenden Wohnungseigentümers[1] eingetreten sind.mehr

Für das gerichtliche Vorgehen gegen einen Hausgeldschuldner – hierzu gehören auch die Kosten der Zwangsvollstreckung und Sondervergütungen des Verwalters – ist zu klären, woher der Verwalter die dafür notwendigen Mittel nimmt, vor allem für die Gebühren und Auslagen des Gerichtes und die Gebühren und Auslagen eines ggf. eingeschalteten Rechtsanwaltes. 2.1 Kostenposition im Wi...mehr

Der Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags zur Finanzierung eines Hausgeldverfahrens oder des Hausgeldinkassos kommt grundsätzlich nicht in Betracht.mehr

3.1.1 Allgemeines Das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO soll es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin ermöglichen, auf einfache und schnelle Weise einen zur Zwangsvollstreckung geeigneten Titel zu erhalten. Das Mahnverfahren ist besonders für die Geltendmachung von Geldforderungen geeignet, in denen nicht zu erwarten ist, dass vom Antragsgegner ...mehr

Zeigt der Hausgeldschuldner seinen Willen an, sich zu verteidigen und erkennt er also auch nicht an, kommt es zu einer mündlichen Verhandlung. Was insoweit gilt, ist die Frage danach, ob der Verwalter die Klage selbst führt oder für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt eingeschaltet hat. 4.5.1 Verwalter führt die Klage selbst Führt der Verwalter die Klage...mehr