Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Auch in einer Zweiergemeinschaft kann die Gemeinschaftsordnung selbstverständlich vorsehen, dass die Veräußerung einer Sondereigentumseinheit nach § 12 WEG der Zustimmung eines Dritten, insbesondere des Verwalters, bedarf. Insoweit gelten keinerlei Besonderheiten gegenüber anderen Wohnungseigentümergemeinschaften. Ist ein Verwalter nicht bestellt oder ist der Verwalter unsic...mehr

Alle Regelungen des Verwaltervertrags zur Vergütung müssen transparent, also verständlich, richtig und klar sein.[1] Die Wohnungseigentümer müssen erkennen können, welche Rechte und Pflichten ihnen zustehen bzw. welche Vergütung von ihnen zu zahlen ist. Die Regelungen müssen deshalb bestimmt sein, Haupt- und Gegenleistung in angemessenem Verhältnis zu halten, auf wesentliche...mehr

Fenster inklusive Rahmen und Verglasung sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Vereinbarungen über die Kostentragungspflicht bleiben hiervon unberührt.[1]mehr

Tragendes Mauerwerk ist als konstruktives Element für die Standsicherheit des Gebäudes verantwortlich und deshalb grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, auch wenn es sich im Bereich eines Sonder- oder Teileigentums befindet. Es darf nicht beseitigt oder verändert werden.[1]mehr

Rz. 43 Die nach § 7i Abs. 2 EStG vorgeschriebene Bescheinigung ist eine materiell-rechtliche Voraussetzung für die Inanspruchnahme von Abschreibungen nach § 7i EStG. Die Bescheinigung darf gem. § 7i Abs. 2 S. 1 EStG nicht offensichtlich rechtswidrig sein. Offensichtlich rechtswidrige Bescheinigungen binden das FA ab Vz 2021 nicht mehr. Eine offensichtliche Rechtswidrigkeit i...mehr

Rz. 12 Voraussetzung für die AfA nach § 7i EStG ist eine Nutzung zu Einkunftszwecken. Diese muss bei Personengesellschaften aus Sicht des jeweiligen Gesellschafters vorliegen. Anleger, die nach Durchführung von Investitionen beitreten, können die erhöhten Absetzungen nur zeitanteilig für die Aufwendungen in Anspruch nehmen, die nach ihrem Beitritt anfallen.[1] Folglich sollt...mehr

Rz. 15 Dem Gebäude[1] gleichgestellt ist ein unselbstständiger Gebäudeteil, wenn dieser Teil als solcher ein Baudenkmal ist (§ 7h Abs. 1 S. 3 EStG).[2] Entscheidend ist die Denkmaleigenschaft.[3] Nach § 7i Abs. 3 EStG i. V. m. § 7h Abs. 3 EStG sind den Gebäuden gleichgestellt selbstständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und Teileigentum. Rz. 16 Deshalb ist es auch unerheblich...mehr

Rz. 3 Abs. 1 verdeutlicht, dass Hilfebedürftigkeit umfassend für die gesamte Bedarfsgemeinschaft nach § 7 zu verstehen ist. Betrachtet werden zwar zunächst allein die wirtschaftlichen Verhältnisse des erwerbsfähigen Hilfebedürftigen und der mit ihm in Bedarfsgemeinschaft lebenden Personen bei abstrakter Einzelbetrachtung. Die erforderlichen ergänzenden Regelungen enthält Abs...mehr

Begriff Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten der Wohnungseigentümer wegen Geräuscheinwirkungen durch Trittschall. Insbesondere in Altbauten können sich Veränderungen des Bodenbelags innerhalb des Sondereigentums durchaus als störend auswirken. Zahlreiche Auseinandersetzungen belegen, dass gerade Geh- und Laufgeräusche, Stühlerücken oder ähnliche Lärmquellen zu den häufigs...mehr

Häufiger Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften sind Trittschalleinwirkungen nach einer Änderung des Bodenbelags in einzelnen Sondereigentumseinheiten. Bei einer nachträglichen Veränderung des Bodenbelags im Bereich des Sondereigentums kann jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand.[1] Be...mehr

Der Fußbodenbelag gehört nach der maßgeblichen Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Demgegenüber ist die über der Rohbaudecke liegende Trittschalldämmung dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.[1] Konsequenz: Ändert nun einer der Wohnungseigentümer den in seinem Sondereigentum verlegten Bodenbelag, macht er von der ihm durch § 1...mehr

Ob bei Veränderungen des Bodenbelags ein über das in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß hinausgehender Nachteil vorliegt, ist anhand aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Danach richtet es sich auch, ob bei einer Verschlechterung des Trittschallschutzes die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Anforderungen erfüllt sein müssen oder ob auf die jeweil...mehr

Häufig finden sich in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Ermächtigungen zugunsten einzelner Sondereigentümer, beispielsweise in der Wohnanlage vorhandene Dachgeschossflächen ausbauen zu dürfen. Wird dann auch ein Bodenbelag verlegt, so hat dies nach den anerkannten Regeln der Baukunst zu erfolgen. Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber...mehr

Bei der erstmaligen Verlegung eines Bodenbelags einschließlich Estrich ist zunächst zu unterscheiden, ob es infolge mangelhafter Errichtung der Wohnanlage durch den Bauträger zu verstärkten Trittschalleinwirkungen kommt oder aber ggf. einer der Wohnungseigentümer nachteilige Trittschalleinwirkungen verursacht, indem er aufgrund entsprechender Ermächtigung etwa in der Teilung...mehr

Ein Beseitigungsanspruch setzt stets voraus, dass durch die nicht regelgerechte Verlegung, beispielsweise eines Fliesenbodens, eine nicht unerhebliche Verschlechterung des Schallschutzes für das entsprechende Sondereigentum eingetreten ist. Der Anspruch auf Beseitigung einer entstandenen Schallbrücke – durch die nicht der Technik entsprechende Verlegung des Fliesenbelags – r...mehr

Grundsätzlich ist bei der Entscheidung, ob durch die Wahl eines bestimmten Fußbodenmaterials ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG entsteht, auf objektivierbare Maßstäbe abzustellen. Insofern gewinnen zwar mangels anderweitiger Anhaltspunkte insbesondere die Vorschriften der DIN Bedeutung und hier die maßgebliche DIN 4109. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Eigentü...mehr

Missachtet der Bauträger im Rahmen der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage die anerkannten Regeln der Technik oder kommt es etwa aufgrund von Planungsfehlern zu erhöhten Trittschalleinwirkungen, haben die Wohnungseigentümer selbstverständlich einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Bauträger. Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden E...mehr

1 Leitsatz Waren vor dem 1.12.2020 sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Hand vereinigt und war die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 7 Satz 4 WEG a. F. untergangen, ist am 1.12.2020 nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG eine neue Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstanden. 2 Normenkette § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG 3 Das Problem Verwalter K legt mit Schreiben vom 16.12...mehr

Ohne Erfolg! Die Klage sei zunächst unzulässig gewesen, da es keine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mehr gegeben habe. Mit der Vereinigung sämtlicher Wohnungseigentumsrechte in der Hand des Z sei die bis dahin bestehende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 7 Satz 4 a. F. WEG untergegangen. Die WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten sei, habe den U...mehr

Waren vor dem 1.12.2020 sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Hand vereinigt und war die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 7 Satz 4 WEG a. F. untergangen, ist am 1.12.2020 nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG eine neue Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstanden.mehr

Problemüberblick Der Fall behandelt eine seltene und durchaus "skurril" zu nennende Situation. Vor dem Hintergrund, wer das Honorar des Verwalters schuldet, stellt sich die Frage, ob am 1.1.2020 eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die es gab, die aber untergangen ist, durch § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG erneut entstanden ist. Das LG bejaht die Frage, meint aber, die neue Gemei...mehr

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Verwalter K legt mit Schreiben vom 16.12.2019 gegenüber B sein Amt nieder. Es gibt seit dem Jahr 2018 nur noch Z als Eigentümer (diesem gehören seit dieser Zeit sämtliche Wohnungseigentumsrechte). K verklagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B auf restliche Vergütung. Er meint, B sei im Jahr 2018 nicht untergegangen. Von einem Untergang wäre nur bei Schließung der Wohn...mehr

Problemüberblick B hat mit den späteren Wohnungseigentümern keinen Bauträgervertrag geschlossen. Wird gebrauchtes Wohnungseigentum veräußert (= ein reiner Kaufvertrag), kann man dennoch fragen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das gemeinschaftliche Eigentum Rechte aus dem Erwerbsvertrag hat. Der VII. Zivilsenat entschied zum alten Recht, die Wohnungseigentümer k...mehr

K, seit dem Jahr 2020 Wohnungseigentümer, verlangt von B, der seit dem Jahr 2015 Wohnungseigentümer ist, die geräumte Herausgabe einer K zugewiesenen, aber von B genutzten Sondernutzungsfläche. B meint, der Herausgabeanspruch sei verjährt, jedenfalls verwirkt. Die Sondernutzungsrechte seien seit Aufteilung in Wohnungseigentum faktisch anders genutzt worden.mehr

T teilt sein Grundstück in 3 Wohnungseigentumsrechte auf. Das Grundbuchamt meint, die Gartenfläche vor dem Wohnungseigentum Nr. 1 könne nicht zu diesem Eigentum als Sondereigentum gebucht werden. T sieht das nicht so. Der Wert der Gartenfläche (306,40 m²) betrage nur ca. 1/10 des Kaufpreises für das Wohnungseigentum Nr. 1. T legt daher eine Beschwerde ein.mehr

Ein Wohnungseigentümer verklagt versehentlich die anderen Wohnungseigentümer. Das AG sagt ihm das. Der Wohnungseigentümer nimmt daraufhin die Klage zurück. Dann wäre zu entscheiden gewesen, dass der klagende Wohnungseigentümer die Kosten der beklagten Wohnungseigentümer zu tragen hat. Stattdessen entscheidet das AG, dass der klagende Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeins...mehr

Die auf Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum (hier: Nachbesserung nach § 439 Abs. 1 BGB) unterfallen nicht der Ausübungsbefugnis gem. § 9a Abs. 2 WEG. Die Wohnungseigentümer können der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer solche Rechte aber durch Beschluss zur alleinigen Durchsetzung zuweisen.mehr

Ohne Erfolg! Ein Erbbaurecht hindere den Vollzug eines Teilungsantrags. Da das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (§ 12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG) gelte, könne es nicht Gegenstand des Sondereigentums werden (§ 93 BGB). Es sei deshalb ausgeschlossen, dass mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück das Sondereigentum an ...mehr

Problemüberblick Ein Wohnungseigentümer verklagt versehentlich die anderen Wohnungseigentümer. Das AG sagt ihm das. Er nimmt daraufhin die Klage zurück. Dann wäre zu entscheiden gewesen, dass der klagende Wohnungseigentümer die Kosten der beklagten Wohnungseigentümer zu tragen hat. Stattdessen hat das AG – nach einem Richterwechsel – entschieden, dass der klagende Wohnungseig...mehr

Problemüberblick Die Entscheidung behandelt 2 Fragen. Die eine ist, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, den Umlageschlüssel für eine Erhaltungsmaßnahme für die Jahresabrechnung zu ändern. Die andere ist, ob ein einziger Mangel sämtliche Nachschüsse zu Fall bringt. Nachträgliche Änderung eines Umlageschlüssels Der Beschluss, einen Umlageschlüssel nachträglich zu ändern,...mehr

Problemüberblick Macht ein Wohnungseigentümer geltend, es gebe eine Beeinträchtigung, ist zu klären, ob es um das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum geht oder ob der Kläger bloß behauptet, der Beklagte handele einer Benutzungsvereinbarung oder einem Benutzungsbeschluss zuwider, ansonsten gebe es aber keine Beeinträchtigung. In diesem "Dschungel" verlaufen sich...mehr

Das LG meint, sie Klage sei unzulässig! Eigentümer 1 fehle die Prozessführungsbefugnis. Der einzelne Eigentümer könne von einem anderen Eigentümer nicht verlangen, dass dieser die zweckwidrige Nutzung seiner Räume unterlasse. Dieser Unterlassungsanspruch könne nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Eigentümer 1 sei auch nicht befugt, einen Unt...mehr

Im Verfahren zur Änderung einer Grunddienstbarkeit müssen die Wohnungseigentümer den Verwalter in der nach § 29 Abs. 1 GBO erforderlichen Form bevollmächtigen. Der Verwalter vertritt nach § 9b Abs. 1 WEG zwar die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht aber die Wohnungseigentümer selbst. Für die Eintragung oder Änderung einer Dienstbarkeit ist daher die Mitwirkung aller W...mehr

Wohnungseigentümer K greift den Beschluss an, mit dem die Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeiräten namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Entlastung erklärt haben. K rügt, die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG) sei fehlerhaft.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es einerseits um die Frage, welcher Umlageschlüssel für die voraussichtlichen Kosten für Wärme und Warmwasser im Wirtschaftsplan einzusetzen ist. Andererseits geht es um die Frage, ob einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn der Berechnungsfehler nur zu einer kleinen Veränderun...mehr

Der V. Zivilsenat bejaht die Frage! Die Wohnungseigentümer seien bislang befugt gewesen, ihre Rechte auf eine ordnungsmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen Bauträger oder Veräußerer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuzuweisen, wenn diese jeweils in "vollem Umfang" auf Beseitigung der Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum und damit auf das gle...mehr

Wohnungseigentümer K begehrt im Wege der Beschlussersetzungsklage den Rückbau einer durch Wohnungseigentümer Z errichteten Erweiterung einer Terrasse (13,28 m²). Die Erweiterungsfläche steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Ein Sondernutzungsrecht ist nicht vereinbart. Bei der Erweiterung handelte es sich um einen Schwarzbau, den die Wohnungseigentümer im Jahr 2021 aber geneh...mehr

Auch in verwalterlosen Zweiergemeinschaften kann der einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums nicht direkt gegen den Störer geltend machen.mehr

So sieht es auch das OLG! Zwar liege eine ausdrückliche Bevollmächtigung des Verwalters vor. Diese Vollmacht sei jedoch nicht von allen Wohnungseigentümern erteilt worden. Überdies fehle es an der nach § 29 GBO erforderlichen Form. Im Übrigen werde wegen des nur gegenüber dem Grundbuchamt gestellten, in der Beschwerde aber nicht weiterverfolgten Antrags angemerkt, dass nach §...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen eine Baugenehmigung. Insoweit ist – wie im Privatrecht – zwischen der (drohenden) Störung des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums zu unterscheiden. Gemeinschaftliches Eigentum Droht eine Baumaßnahme, störend auf das gemeinschaftliche Eigentum einzuwirken, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentü...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 11 Eigentümer. Diese einigen sich, dass das für die Teileigentümerin 2 eingetragene Sondereigentum gemeinschaftliches Eigentum wird und der ihr zustehende Miteigentumsanteil von 12,86/1.000stel anteilig auf die anderen Wohnungseigentümer übertragen wird. Das Grundbuchamt will das so nicht eintragen. Erstens sei für die übertragenen Mi...mehr

Im Sondereigentum von Wohnungseigentümer K kommt es im Juli 2021 zu einem Wasserschaden an der Außenwand im Wohnzimmer. Ein Leitungswasserschaden oder ein Feuchtigkeitsauftrag von innen scheiden als Ursache aus. K beantragt auf der Versammlung vom 15.9.2021, die Verwaltung mit der Einholung eines Kostenvoranschlags für die Instandsetzung des Feuchteschadens zu beauftragen un...mehr

Problemüberblick Im Fall wird gefragt, ob ein Verstoß gegen öffentliches Recht (hier: ein Schwarzbau) für die Wohnungseigentümer nachteilig ist. Das AG verneint diese Frage, wenn die Wohnungseigentümer das Verhalten (hier: eine Benutzung und eine bauliche Veränderung) für ihr Verhältnis untereinander durch eine Vereinbarung erlaubt haben. Nachteil Dem ist zuzustimmen, da dann e...mehr

Wohnungseigentümer K wendet sich gegen die Baugenehmigung für die Errichtung von Balkonen in einem Hinterhof. Die Balkonanlage soll in einem Abstand von ca. 3,5 m vor die bereits bestehende Balkonanlage des K gebaut werden. B meint, die Klage sei unzulässig. Öffentlich-rechtliche Abwehransprüche des Nachbarn gehörten zu den Rechten, die nur die Gemeinschaft der Wohnungseigent...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine teilweise nichtige Gemeinschaftsordnung. Wie vom AG richtig erkannt, ist es nämlich nicht möglich, wesentliche Gebäudebestandteile zum Sondereigentum zu erklären. Wird ein wesentlicher Gebäudebestandteil unwirksam dem Sondereigentum "zugewiesen", kann die Zuordnung gegebenenfalls aber gem. § 140 BGB in ein Sondernutzungsrecht, gegebene...mehr

Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss über die Vorschüsse für das Jahr 2022 vor. Das AG gibt der Anfechtungsklage statt. Dagegen wendet sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht nach einer Vergemeinschaftung der Mängelrechte der Wohnungseigentümer in den Jahren 2014 und 2015 gegen B vor, der den Wohnungseigentümern die Wohnungseigentumsrechte an einer gebrauchten Immobilie unter Ausschluss von Mängelrechten verkauft hat. Fraglich ist, ob K auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgese...mehr

A gibt gegenüber dem Grundbuchamt eine Teilungserklärung ab. Das in seinem Eigentum stehende Grundstück ist derzeit mit einem in Ausübung eines Erbbaurechts errichteten Einfamilienhaus nebst Doppelgarage bebaut. Das Wohnhaus soll in ein 5-Familienhaus mit 4 PKW-Garagen und 2 Carport-Stellplätzen sowie weiteren Außenstellplätzen umgebaut werden. A hat das Erbbaurecht erworben...mehr