Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

2.6.1 Anzeigepflicht nach GewO Neben die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO tritt bei Aufnahme der Tätigkeit die Anzeige nach § 14 GewO. Auch sie hat auf einem amtlichen Formblatt zu erfolgen. Die Pflicht trifft den gewerbsmäßigen Verwalter bereits mit Anmietung eines Büros, bei Einstellung von Mitarbeitern und bei Schaltung von Zeitungsinseraten oder Veröffentlichungen i...mehr

1.1 Natürliche Person Zunächst und grundsätzlich kann zum Verwalter jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Gesetz ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Da das WEG keinerlei Bestimmungen oder Beschränkungen im Hinblick auf die Pe...mehr

Ändert sich die Rechtsform des Verwaltungsunternehmens im Bestellungszeitraum, muss der Verwalter in den überwiegenden Fällen für seine Neubestellung unter der neuen Rechtsform sorgen.[1]mehr

Wird das Maklerunternehmen in der Rechtsform der AG, der KGaA oder der GmbH betrieben und befindet sich die Gesellschaft in Abwicklung oder Liquidation, sollte dies angegeben werden.mehr

Anbieter mit journalistisch-redaktionell gestalteten Angeboten müssen die oben dargestellten Angaben nach § 5 TMG machen und einen Verantwortlichen unter Angabe von Namen und Anschrift zu benennen.mehr

Eine Verbandsmitgliedschaft stellt keine Zugangsvoraussetzung für die Ausübung der Wohnungseigentumsverwaltung dar. Andererseits aber kann sich eine Verbandsmitgliedschaft positiv im Wettbewerb mit anderen Verwaltern auswirken, die sich um das Verwalteramt bei Wohnungseigentümergemeinschaften "bewerben". Die derzeit bedeutendsten Verwalterverbände sind der VDIV (Verband der ...mehr

Bereits § 26a Abs. 1 WEG umreißt die Prüfungsinhalte insoweit, als der Verwalter nachzuweisen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Den Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter regelt insoweit konkret Anlage 1 zu § 1 ZertVerwV.mehr

Die Größe der Gemeinschaft in Kombination mit einem geringen Prozentsatz des Wirtschaftsplanvolumens stellen zunächst einen probaten Anhaltspunkt dar. So ist eine Maßnahme mit einem Aufwand von 4.000 EUR in einer Kleinanlage, die aus 4 Sondereigentumseinheiten besteht, stets mit erheblichen Kosten verbunden, was bei einer Großanlage mit 200 Einheiten nicht der Fall ist. Im Üb...mehr

Selbstverständlich können Kapitalgesellschaften wie die GmbH oder die AG und schließlich auch die eingetragene Genossenschaft oder der eingetragene Verein zum Verwalter bestellt werden. Grundsätzlich möglich ist auch die Bestellung einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft (UG) zum Verwalter. Zum Verwalter darf jedoch unabhängig von der Rechtsform nur bestellt werden...mehr

Eine BGB-Gesellschaft kann nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden.[1] Die grundsätzliche Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts[2] führt also nicht dazu, dass diese Verwalterin nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechts- und geschäftsfähig sein, sondern darüber hinaus...mehr

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Diese konturenlose Pauschalermächtigung soll dem Umstand Rechnung tragen, dass die Aufgaben des Verwalters, d...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, "die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind". Aus dieser Norm ergibt sich, dass es sich um Maßnahmen handelt, die zunächst einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedürfen und ein Beschluss nur deshalb nicht herbeiz...mehr

Zunächst fungiert der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Von diesem Grundsatz existiert lediglich die Ausnahme des Abschlusses eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Hierzu bedarf der Verwalter einer gesonderten Ermächtigung durch Beschluss. Im Übrigen ist seine Vertretungsmacht mit Wirkung für das Außen...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG rekurriert, ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer dur...mehr

Zunächst und grundsätzlich kann zum Verwalter jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Gesetz ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Da das WEG keinerlei Bestimmungen oder Beschränkungen im Hinblick auf die Person des Verwalters e...mehr

Nach neuer Rechtslage ist der Verwalter zwar nicht mehr zur Verwaltung der eingenommenen Gelder nach § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG a. F. verpflichtet, allerdings folgt diese Pflicht nun aus § 9a Abs. 3 WEG. Hiernach obliegt auch die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und durch ausdrückliche Verweisung auch auf die Bestimmung des § 27 WEG, d...mehr

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 15 Abs. 1 MaBV muss die Versicherung bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Nach § 15 Abs. 2 MaBV muss die Mindestversicherungssumme 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen. Nach § 15 Abs. 3 MaBV muss die Ver...mehr

Wohnimmobilienverwalter bedürfen nach wie vor keiner bestimmten branchenspezifischen Ausbildung, sie benötigen überhaupt keine Ausbildung. Diese Tatsache war seit Jahrzehnten insbesondere den Immobilienverbänden ein Dorn im Auge. Diverse bereits Ende der 1950er und während der 1960er Jahre angestoßene Initiativen, vor allem des RDM, wurden vereinzelt zwar bei Gesetzesinitiat...mehr

Neben die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO tritt bei Aufnahme der Tätigkeit die Anzeige nach § 14 GewO. Auch sie hat auf einem amtlichen Formblatt zu erfolgen. Die Pflicht trifft den gewerbsmäßigen Verwalter bereits mit Anmietung eines Büros, bei Einstellung von Mitarbeitern und bei Schaltung von Zeitungsinseraten oder Veröffentlichungen im Internet. Ausschlaggebend is...mehr

Ist das Verwaltungsunternehmen im Handelsregister eingetragen, so ist der Firmenname anzugeben. Handelt es sich beim Inhaber um einen eingetragenen Kaufmann, muss ebenfalls der im Handelsregister eingetragene Name mit dem Zusatz "e. K." angegeben werden, und zwar sowohl der Vor- als auch der Zuname. Handelt es sich um ein Einzelunternehmen, das nicht im Handelsregister einget...mehr

Einzutragen ist die vollständige Postanschrift des Geschäftssitzes oder der Niederlassung, also Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Stadt. Sind mehrere Niederlassungen vorhanden, sollte im Zweifel die Hauptniederlassung gewählt werden. Allein die Angabe eines Postfachs genügt nicht, da die Zustellung von Schriftstücken und insbesondere gerichtlicher Korrespondenz möglich se...mehr

Muster: Impressum einer GmbH ________-Verwaltungs-GmbH Hauptstraße 4 40215 Düsseldorf Tel.: (02 11) 12 34 56 78-9 Fax: (02 11) 12 34 56 78-10 E-Mail: kontakt@________-Verwaltung.de Geschäftsführer: Max Mustermann Registergericht: Amtsgericht Düsseldorf Registernummer: HRB 10101 USt.-ID gemäß § 27a UStG: DE 123456789 [Wirtschafts-Identifikationsnummer, soweit sie vorliegt] Inhaltlich ...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 16 Abs. 2 Nr. 1 TMG müssen Anbieter, die absichtlich oder fahrlässig ihren Informationspflichten überhaupt nicht, fehlerhaft oder unvollständig nachkommen, mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 EUR rechnen. Außerdem kommt eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung durch Konkurrenten oder Verbände infrage. In einem solchen Fall droht die Abgabe...mehr

Zusätzlich zur Anzeigepflicht des § 14 GewO ist die Anzeigepflicht des § 9 MaBV zu beachten. Hiernach ist der zuständigen Behörde die jeweils mit der Leitung des Betriebs oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen unverzüglich anzuzeigen. Dies gilt bei juristischen Personen auch für die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag jeweils zur Vertretung berufenen ...mehr

Wohnimmobilienverwalter benötigen daneben Versicherungsschutz. Nach der Bestimmung des § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO ist die Erteilung der Gewerbeerlaubnis jedenfalls zu versagen, wenn der antragstellende Wohnimmobilienverwalter den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann. Da Wohnimmobilienverwalter wie ausgeführt eine Gewerbeerlaubnis benötigen, müssen s...mehr

Nach der Bestimmung des § 29 Abs. 1 GewO haben Verwalter den Beauftragten der zuständigen öffentlichen Stelle auf Verlangen die für die Überwachung des Geschäftsbetriebs erforderlichen mündlichen und schriftlichen Auskünfte unentgeltlich zu erteilen. Nach der weiteren Bestimmung des § 29 Abs. 2 GewO sind die Beauftragten der zuständigen öffentlichen Stelle befugt, zum Zweck d...mehr

Sämtliche Wohnimmobilienverwalter, also insbesondere die Wohnungseigentumsverwalter, benötigen seit 1.8.2018 eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Die Gewerbeerlaubnis kann versagt oder mit Auflagen verbunden werden. Eine einmal erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden. Fehlt eine Gewerbeerlaubnis, berührt dies die Wirksamkeit der Verwalterbestellung nich...mehr

Als Regelbeispiele von Fortbildungsmaßnahmen sieht die Bestimmung des § 15b Abs. 1 Satz 3 MaBV Maßnahmen in Präsenzform, in Form begleiteten Selbststudiums und betriebsinterne Fortbildungsmaßnahmen vor. Keine Zertifizierung, keine staatliche Anerkennung Egal, welche Form der Weiterbildung gewählt wird – als Präsenzseminar, als Fortbildungsmaßnahme im begleiteten Selbststudium ode...mehr

Nach der Bestimmung des § 113 Abs. 2 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) hat der Versicherer dem Versicherungsnehmer unter Angabe der Versicherungssumme zu bescheinigen, dass eine nach dem Gesetz vorgeschriebene Pflichtversicherung besteht. Und diese Versicherungsbestätigung darf nach den weiteren Regelungen in § 15a Abs. 1 MaBV zum Zeitpunkt der Antragstellung bei der für die...mehr

Die Angabe (weiterer) Kontaktdaten soll die schnelle Kontaktaufnahme und unmittelbare Kommunikation ermöglichen. Anzugeben ist daher in erster Linie die E-Mail-Adresse. Lange Zeit umstritten war, ob zwingend auch eine Telefonnummer erforderlich ist. Der BGH[1] hatte das Problem dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) zur Entscheidung vorgelegt. Dieser hält die Angabe einer Telef...mehr

Als Maßnahmen des begleiteten Selbststudiums kommen insbesondere Webinare und Blended Learning – eine Kombination aus Präsenzveranstaltung und Webinar – infrage. Lernerfolgskontrolle unabdingbar Beim begleiteten Selbststudium ist elementar, dass eine Lernerfolgskontrolle durch den Veranstalter erfolgt. Ansonsten wird die Weiterbildung nicht anerkannt. Bloßes Lesen von Fachlek...mehr

Zum Verwalter kann auch ein Einzelkaufmann bzw. eine Einzelhandelsfirma bestellt werden. Soweit der Einzelkaufmann auch unter seiner Firma auftritt, handelt er dennoch persönlich als Verwalter i. S. d. WEG. Im Fall der Veräußerung der Einzelhandelsfirma wird der Erwerber jedoch nicht zum Nachfolger im Verwalteramt, denn das Amt des Verwalters ist grundsätzlich an die Person ...mehr

Wie sonstige Anbieter von elektronischen Informations- und Kommunikationsdiensten auch, müssen auch Verwalter die Bestimmungen des Telemediengesetzes befolgen, ansonsten drohen Bußgelder von bis zu 50.000 EUR. Hier heißt es insbesondere aufgepasst bei der Gestaltung des Impressums der Homepage. § 5 TMG schreibt insoweit bestimmte Informationspflichten vor. Telemediendienste ...mehr

Neben den natürlichen Personen und den Einzelkaufleuten bzw. Einzelfirmen kann jede Handelsgesellschaft, also eine KG[1], eine OHG[2] und eine GmbH & Co. KG[3] zum Verwalter bestellt werden. Bestellung erst nach Handelsregistereintragung Grundsätzlich entstehen OHG und KG mit Aufnahme ihrer Geschäftstätigkeit, also noch vor Handelsregistereintragung. Diese hat also keine kons...mehr

Stets müssen die Vor- und Zunamen der vertretungsberechtigten Person(en) angegeben werden. Was anzugeben ist, hängt von der jeweiligen Gesellschaftsform ab: GmbH: ________ GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer Max Mustermann und Moritz Musterfeld GmbH & Co KG: ________ GmbH & Co KG, vertreten durch die Komplementärin Mustermann GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführ...mehr

Bezüglich des Umfangs der Weiterbildung regelt § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO eine Verpflichtung von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Zunächst handelt es sich um Zeitstunden, also volle Stunden und nicht etwa Weiterbildungsstunden, die ggf. nur mit 45 Minuten angesetzt werden. Letztlich müssen im Schnitt also etwas mehr als 6,5 Stunden Fortbildung jährlich absol...mehr

Da die Verwaltertätigkeit keinem der sogenannten reglementierten Berufe zuzuordnen ist, sind entsprechende Angaben obsolet. Als reglementierte Berufe gelten solche, deren Zugang gesetzlich geregelt ist (z. B. Arzt, Apotheker, Rechtsanwalt, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer). Auch bei Berufen, die mit dem Führen eines Titels verbunden sind, der wiederum von bestimmten Vorau...mehr

Verfügt der Verwalter über eine Umsatzsteueridentifikationsnummer nach § 27a Umsatzsteuergesetz (UStG), muss er sie angeben. Ist dies nicht der Fall, muss er sie nicht beantragen, um seinen Pflichten nach dem Teledienstmediengesetz nachzukommen. Die Umsatzsteueridentifikationsnummer wird nur dann benötigt, wenn nach dem Umsatzsteuergesetz innergemeinschaftliche Lieferungen g...mehr

Zentrale Norm der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ist § 27 WEG. Daneben regeln die Bestimmungen der §§ 24, 25 und 28 WEG weitere Verwalterpflichten. Zusätzliche Rechte und Pflichten des Verwalters können in der Gemeinschaftsordnung und selbstverständlich im Verwaltervertrag geregelt werden. Die gesetzlichen Rechte und Pflichten treffen den Verwalter unmittelbar mit se...mehr

Die nach dem TMG erforderlichen Angaben müssen "leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar" sein. Die gesetzlichen Pflichtangaben müssen also auf einer gesonderten, gut erreichbaren Seite des Internetauftritts zu finden sein. Insoweit reicht es nach der Rechtsprechung aus, wenn der Nutzer durch Anklicken von 2 aufeinanderfolgenden Links auf die Seite mit ...mehr

Da die Verwaltertätigkeit der behördlichen Zulassung bedarf, müssen entsprechende Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde gemacht werden; diese ist namentlich samt Adresse zu bezeichnen. Soweit möglich, sollte auch ein entsprechender Link zu dem Internetportal der zuständigen Behörde gesetzt werden. Stets muss die aktuell zuständige Aufsichtsbehörde angegeben werden, darauf...mehr

Neben dem Impressum ist in den Internetauftritt gemäß § 13 TMG eine Datenschutzerklärung zu integrieren. Wie das Impressum muss die Datenschutzerklärung mittels Navigationsbutton eindeutig auf jeder Seite der Homepage sicht- und erreichbar sein. Zwar kann sie mit der Impressumseite verbunden sein, der Navigationsbutton muss dann aber entsprechend eindeutig benannt werden: "I...mehr

Nach der Bestimmung des § 15a Abs. 2 MaBV ist das Versicherungsunternehmen verpflichtet, der für die Erlaubniserteilung zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen: die Beendigung des Versicherungsvertrags, insbesondere infolge einer wirksamen Kündigung, das Ausscheiden eines Versicherungsnehmers aus einem Gruppenversicherungsvertrag sowie jede Änderung des Versicherungsvertrag...mehr

Die Weiterbildungspflicht hat mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der maßgeblichen Vorschriften der GewO und der MaBV begonnen. Sie gilt also seit dem 1.8.2018, da zu diesem Zeitpunkt sowohl die entsprechenden Ergänzungen der GewO als auch der MaBV in Kraft getreten sind. Nach dem Gesetzeswortlaut sind innerhalb von 3 Jahren die 20 Stunden Fortbildung zu absolvieren. Wie de...mehr

Für Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte gelten gewisse Privilegien. Zunächst gilt nach § 15b Abs. 1 Satz 5 MaBV der Erwerb eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin als Weiterbildung. Ergänzend regelt § 15b Abs. 4 MaBV, d...mehr

Im Rahmen des am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG ist der Gesetzgeber einen besonders eleganten Weg gegangen, den seit langem geforderten Sachkundenachweis einzuführen. Durch entsprechende Ergänzung des Wohnungseigentumsgesetzes hat er den "zertifizierten Verwalter" geschaffen und durch diese materiell-rechtliche Regelung dafür gesorgt, dass die Zertifizierung des Verwalt...mehr

Betriebsinterne Maßnahmen können grundsätzlich mit externen Referenten bzw. Seminaranbietern durchgeführt werden, durchaus aber auch mit betriebsinternen Referenten. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass die Anforderungen der Anlage 2 zu § 15b MaBV erfüllt sind. Hiernach hat eine Planung und systematische Organisation zu erfolgen. Selbstverständlich muss die Qualität de...mehr

Aufbewahrung/Archivierung Was den Nachweis bzw. die Kontrolle der Weiterbildung des Verwalters und seiner Mitarbeiter betrifft, trifft den Verwalter zunächst nur die Pflicht zum Sammeln und Archivieren von Teilnahmebestätigungen und Fortbildungszertifikaten. Der Behörde gegenüber muss er nicht aktiv werden. Ursprünglich war vorgesehen, dass die Fortbildungsverpflichteten von ...mehr