Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Zu beachten ist, dass die Verjährung einer Leistungspflicht nicht gleichzeitig dazu führt, dass die für sie bestellten Grundpfandrechte ihre Sicherheit verlieren. Auch nach Verjährung des der Bestellung zugrunde liegenden Anspruchs kann der Gläubiger seine Befriedigung aus dem Grundpfandrecht betreiben. Grundsätzlich unterliegen sämtliche Ansprüche der Verjährung. Lediglich d...mehr

Begriff Die Verjährung bewirkt, dass der Schuldner berechtigt ist, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung schafft ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht. Zu beachten ist, dass der Eintritt der Verjährung nicht von Amts wegen, also vom Gericht geprüft wird. Der Schuldner muss sich vielmehr immer selbst darauf berufen. U. a. bei Gewährleistungsansprüchen aus einem Kauf-...mehr

Hemmung der Verjährung bedeutet, dass der Zeitraum, in dem die Verjährung gehemmt ist, nicht auf die Verjährungsfrist angerechnet wird. Eine Hemmung der Verjährung tritt in den im BGB bestimmten Fällen ein. Danach ist die Verjährung gehemmt, solange zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder diesen Anspruch begründenden Umstände schweben. W...mehr

Grundsätzlich stellt die Montage einer Markise eine bauliche Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG dar. Die Montage ist nämlich mit einem substantiellen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verbunden. Gesichtspunkte einer optischen Beeinträchtigung bzw. Veränderung des Gesamterscheinungsbilds der Wohnanlage spielen insoweit keine Rolle. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2...mehr

Überblick Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann die Montage von Markisen den Wohnungseigentümern nach § 20 Abs. 1 WEG durch einfach-mehrheitliche Beschlussfassung genehmigt werden. Ob sich von der Markise einzelne Wohnungseigentümer wegen einer Änderung des optischen Gesamterscheinungsbilds beeinträchtigt fühlen, ist nicht ...mehr

Was die Zulässigkeit der Montage von Markisen angeht, sind selbstverständlich zunächst die Bestimmungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu beachten. Hier können Markisen ausdrücklich gestattet und bestimmte Vorgaben im Hinblick auf Größe, Art und farbliche Gestaltung enthalten sein. Hinweis Grundsätzliches Markisenverbot? Denkbar ist auch ein grundsätzliches Verb...mehr

Markisen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, wenn die Wohnanlage bereits bauträgerseits mit Markisen ausgestattet ist bzw. die Markisen im Rahmen der Herstellung des Gebäudes angebracht worden sind.[1] Vereinzelt wird auch danach differenziert, ob Balkone, Loggien oder Terrassen, an denen Markisen angebracht sind, im Sondereigentum stehen. Ist dies der Fall, sollen au...mehr

Die Begünstigungsvorschriften erstrecken sich im Einzelnen auf folgende Vorgänge: Übergang eines Grundstücks von mehreren Miteigentümern[2] oder von einem Alleineigentümer[3] auf eine Gesamthand.[4] Achtung Übertragung von Gesellschaftsanteilen[5] Die Anwendung von § 5 GrEStG ist nicht auf die Übertragung von Grundstücken von einem Gesamthänder auf die Gesamthandsgemeinschaft b...mehr

Den Wohnungseigentümern ist seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Kompetenz eingeräumt, neben der Erhaltungsrücklage die Bildung weiterer Rücklagen zu beschließen. Infrage kommen hier Rücklagen zur Finanzierung gemeinschaftlicher Klagen, baulicher Veränderungen, die mit einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer verbunde...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG n. F. muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG., etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen der gemeinschaftlichen Bankkonten und des t...mehr

Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG einen Beschluss fassen, in welcher Form ihnen der Vermögensbericht zur Verfügung zu stellen ist. Ohne eine ...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter den Vermögensbericht zu erstellen. Da die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts eine solcher der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellt und der Verwalter nur im Innenverhältnis zur Gemeinschaft verpflichtet ist, hat den Vermögensbericht der jeweils im Amt befindliche Verwalter zu erstellen.[1] Wie im Fall der Jahresabrechn...mehr

Daneben muss der Vermögensbericht eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Das wesentliche Vermögen umfasst insbesondere alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte, alle Verbindlichkeiten, sonstige Vermögensgegenstände. 6.3.1 Forderungen der Gemeinschaft In erster Linie sind sämtliche Forderunge...mehr

Nicht selten weisen Erhaltungsrücklagen erhebliche Mittel auf, die angesichts fehlenden Erhaltungsbedarfs ungenutzt bleiben. Daneben kann im Hinblick auf Liquiditätslücken zusätzlicher finanzieller Bedarf entstehen, der angesichts ihrer strengen Zweckbindung zumindest durch Zugriff auf die Erhaltungsrücklage allenfalls für einen kurzen Zeitraum und auch nur in eng umgrenzter...mehr

Ausgehend von der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass ein Vermögensstatus lediglich ein optionales Informationsmedium ist, hat der Gesetzgeber mit dem WEMoG einen strengeren Weg eingeschlagen: Der Vermögensbericht ist zu erstellen – und zwar unabhängig davon, ob der Verwalter die Jahresabrechnung erstellt hat oder der Beschluss gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festse...mehr

Nach der Bestimmung des § 28 Abs. 4 WEG ist der Vermögensbericht nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen. Da das Gesetz auch die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung an das Kalenderjahr knüpft, wobei auch unter Geltung des neuen Rechts anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümer die Wirtschaftsperiode abweichend vom Kalenderjahr regeln können, ist der Vermöge...mehr

Die Wohnungseigentümer haben nach §§ 28 Abs. 1 Satz 1, 19 Abs. 2 WEGdie Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen, etwa zur Liquiditätssicherung oder zur Finanzierung von Verfahrenskosten.[1] Auch derartige zusätzlich gebildete Rücklagen sind jeweils mit dem tatsächlichen Ist-Bestand anzugeben, wobei sich auch hier zunächst weitere Angaben wie z. B....mehr

In erster Linie sind sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer darzustellen. Hierzu zählen Hausgeldrückstände, also Rückstände auf den Wirtschaftsplan, beschlossene Sonderumlagen, beschlossene Jahresabrechnungen. Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage, Beitragsrückstände zu sonstigen gebildeten Rücklagen. Weiter sind auch Forderungen der Gemeinscha...mehr

Sonstige Vermögensgegenstände können bevorratete Brennstoffe – insbesondere bereits angeschafftes, aber noch nicht verbrauchtes Heizöl – darstellen. Darzustellen sind jedenfalls nur wesentliche Vermögensgegenstände. Unwesentlich sind Vermögensgegenstände dann, wenn sie für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft unerheblich sind. Der Gesetzentwurf sieht hier keine betragsm...mehr

Überblick Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern nach §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG eine Kompetenz zur Beschlussfassung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage eingeräumt. Zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen der Gemeinschaft ist allgemein anerkannt, dass die Bildung einer Liquiditätsrü...mehr

Muster: Vermögensbericht Vermögensbericht der WEG X-Straße in X-Stadt zum Stichtag 31.12.2024 I. Bestand der gemeinschaftlichen Konten (und der Barkasse) 1. Girokonto bei der X-Bank, IBAN ___________ 2. Tagesgeldkonto bei der X-Bank, IBAN ___________mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020[1] eine neue Verpflichtung des Verwalters geschaffen: Nach Ablauf eines Kalenderjahres hat er einen Vermögensbericht zu erstellen und den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellen. Für das alte Recht hatte der BGH zuletzt noch einmal betont, dass ein Vermögensstatus kein...mehr

Zunächst ist der Ist-Bestand der Erhaltungsrücklage (vor Inkrafttreten des WEMoG: "Instandhaltungsrücklage" oder "Instandhaltungsrückstellung") anzugeben. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers müssen insoweit zunächst keine weiteren Informationen gegeben werden, wie beispielsweise zu offenen Forderungen, also ausstehenden Beitragszahlungen auf die Rücklage, oder zu umgewid...mehr

Zusammenfassung Begriff Die Prozessführungsbefugnis – auch als Klagebefugnis bezeichnet – ist das Recht einer Partei, im eigenen Namen ein Verfahren einzuleiten bzw. zu führen. Die Prozessführungsbefugnis ist unabdingbare Prozessvoraussetzung. Sie steht mit Ausnahme der Verfahrensstandschaft demjenigen zu, der Inhaber des Anspruchs ist. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechun...mehr

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden. Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigent...mehr

Da das Hausrecht aus dem Eigentum resultiert und dieses im Eigentum der Wohnungseigentümer als einer Bruchteilsgemeinschaft steht, sind sie zunächst auch als Inhaber des Hausrechts im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum anzusehen. Das Hausrecht der Bruchteilsgemeinschaft als solcher ergibt sich aus § 903 i. V. m. §§ 741 ff. BGB. Allerdings übt gemäß § 9a Abs. 2 WEG die Ge...mehr

Das Hausrecht des Wohnungseigentümers ergibt sich direkt aus § 13 Abs. 1 WEG, wonach der Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere andere von Einwirkungen ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Als Gesetz kommt insoweit in erster Linie das Wohnungseigentumsgesetz selbst in Betracht. Gemäß § 1...mehr

Klagebefugt ist in erster Linie der sogenannte "Volleigentümer" – also der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Im Fall des Ersterwerbs sind klagebefugt aber auch die sogenannten "werdenden" Eigentümer. Voraussetzung ist, dass der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist....mehr

Begriff Die Prozessführungsbefugnis – auch als Klagebefugnis bezeichnet – ist das Recht einer Partei, im eigenen Namen ein Verfahren einzuleiten bzw. zu führen. Die Prozessführungsbefugnis ist unabdingbare Prozessvoraussetzung. Sie steht mit Ausnahme der Verfahrensstandschaft demjenigen zu, der Inhaber des Anspruchs ist. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Prozessfüh...mehr

Die Klagebefugnis bzw. Prozessführungsbefugnis ist Zulässigkeitsvoraussetzung insbesondere auch von wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren. Klagebefugt ist der Kläger dann, wenn er geltend macht, in eigenen subjektiven Rechten verletzt zu sein. Insoweit ist der einzelne Wohnungseigentümer stets klagebefugt im Rahmen der Anfechtung von Beschlüssen oder zur Geltendmachung von ...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Voraussetzung für die Einleitung eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens aufgrund entsprechender Klage ist weiter das Vorliegen eines Rechtsschutzbedürfnisses. Der Kläger muss also in seinen Rechten beeinträchtigt sein, um den Rechtsweg beschreiten zu können und dies entsprechend vortragen. Das Rechtsschutzbedürfnis eines Wohnungseigentümers an einer Anfechtungsklage i...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Liegt keine Notmaßnahme vor und handelt es sich auch nicht nur um eine unbedeutende Maßnahme, hat der Verwalter Beschlüsse über die erforderlichen Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung fassen zu lassen. Grundsätzlich genügt eine einfachmehrheitliche Beschlussfassung. In aller Regel wird hier eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WE...mehr

Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt neben der Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Gemeinschaftsverhältnis bei Meinungsverschiedenheiten das Prinzip der Zumutbarkeit. Soweit es den Wohnungseigentümern also zumutbar ist, haben sie die Anwesenheit einer gemeinschaftsfremden Person zu dulden, der ein anderer Wohnungseigentümer dies gestatte...mehr

Eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer oder einer Gruppe von ihnen, war nach früher geltender Rechtslage gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. nur dann möglich, wenn diese Wohnungseigentümer zumindest eine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit der von der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme betroffenen Bereiche des Gemeinschafseigentums hatten.[1] Praxis-Beispiel...mehr

Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander kann ein Hausverbot nicht wirksam beschlossen werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, einem anderen Wohnungseigentümer gegenüber ein Hausverbot auszusprechen. Kein Wohnungseigentümer kann von der Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wege des Hausverbots ausgeschlossen werden. Achtung K...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Befugnis zur außergerichtlichen und gerichtliche...mehr

Begriff Das Hausverbot ist das vom Inhaber des Hausrechts ausgesprochene Verbot, eine Wohnung, Geschäftsräume oder das sogenannte befriedete Besitztum zu betreten. Verlässt eine mit Hausverbot belegte Person trotz Aufforderung das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers oder aber die Wohnungseigentumsanlage nicht, so begeht sie Hausfriedensbruch nach § 123 Strafgesetzbuch u...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm...mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel führt kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbei. In den häufigsten Fällen zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Soweit Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum etwa ein Nutze...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Wird das Hausverbot von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber einer gemeinschaftsfremden Person ausgesprochen, so umfasst dieses Hausverbot die Räume seines Sonder- oder Teileigentums. Strafbaren Hausfriedensbruch begeht die mit einem Hausverbot belegte Person bereits dann, wenn sie nur ihren Fuß in die Wohnungseingangstür stellt. Wird das Hausverbot von der Wohnungsei...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Auf Grundlage eines Begehungsprotokolls und der Ergebnisse einer ergänzenden Kontrolle bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch Fachunternehmen sollte hinsichtlich des ermittelten Erhaltungsbedarfs eine Prioritätenliste erarbeitet und die Wohnungseigentümer entsprechend informiert werden. Die Entscheidung über das "Ob" und "Wie" erforderlicher Maßnahmen der Erhalt...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßsta...mehr

Widersetzt sich eine Person, der gegenüber ein Hausverbot ausgesprochen wurde, dem Verbot des Betretens der Wohnanlage oder des entsprechenden Sondereigentums, so kann gegen diese sowohl zivilrechtlich als auch strafrechtlich vorgegangen werden. Hinweis Rechtsweg Zivilrechtlich steht dem oder den Verletzten ein Abwehranspruch nach § 1004 BGB zu. Dieser ist im ordentlichen Rech...mehr