Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

1.3.2.1 Problemaufriss Die durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorschüsse sind die Anspruchsgrundlage für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, von den Wohnungseigentümern das Hausgeld zu verlangen. Vor diesem Hintergrund liegt es mehr als nahe, dass die Wohnungseigentümer die Vorschüsse grundsätzlich vor Beginn des entsprechenden Kalenderjahres beschli...mehr

5.4.2.2.1 Überwachung der Fristen Der Verwalter hat im Rahmen seiner Pflichtaufgaben den Eingang fälliger Hausgeldzahlungen zu überwachen und bei deren Ausbleiben unverzüglich zeit- und sachgerecht zugunsten der Gemeinschaft vorzugehen. Beim Einzug von Hausgeldforderungen handelt der Verwalter in Wahrnehmung von Amtspflichten. Praxis-Beispiel Unterschiedliche Verjährung von Vo...mehr

3.3.1 Überblick Wechselt ein Wohnungseigentum seinen Eigentümer, ist für die Frage, wer Hausgeld schuldet, zu unterscheiden. Grundsätzlich gilt nach h. M. die Fälligkeitstheorie.[1] Es gilt aber auch, Haftungsklauseln zu beachten und es muss sorgfältig zwischen Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG unterschieden wer...mehr

4.2.1 Vorschüsse Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Vorschusses entsteht nicht bereits durch eine Zahlung, für die kein Bedarf besteht oder durch eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für einen Rückzahlungsanspruch bedarf es vielmehr eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, mit dem nachträglich die Höhe der Vorschüsse angepasst wird.[1] Hat d...mehr

3.1 Fälligkeitstheorie und Überblick Für die Person des Hausgeldschuldners kommt es nach h. M. darauf an, wer bei Fälligkeit der aus einem Beschluss nach 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG begründeten Ansprüche aktuell Eigentümer oder Miteigentümer eines Wohnungseigentums ist ("Fälligkeitstheorie").[1] Dies ist in der Regel, wer als (Mit-)Eigentümer im Grundbuch eingetragen ...mehr

5.2.1 Hausgeldschuldner Sollte ein Wohnungseigentümer versuchen, mit eigenen Ansprüchen gegen die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 387 ff. BGB aufzurechnen, wäre dies zum Scheitern verurteilt, denn nach gesicherter Rechtsprechung kann ein Wohnungseigentümer gegenüber Hausgeldansprüchen grundsätzlich nicht aufrechnen.[1] Diese Beschränkung wird etwa aus...mehr

5.4.1 Grundsatz Gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld ist nach h. M. jedes Zurückbehaltungsrecht aus § 273, § 320 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.[1] Ein Hausgeldschuldner kann ein Zurückbehaltungsrecht auch nicht darauf stützen, dass der gesetzliche oder vereinbarte Umlageschlüssel grob unbillig sei und deshalb gegen die übr...mehr

Liegen die Voraussetzungen vor, ist ein schuldender Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, das Betreten seiner Wohnung zum Zweck des Absperrens der Versorgungsleitungen zu dulden.[1] Liegt ein Duldungstitel vor, ist der Zutritt zur Wohnung zwecks Sperre als notwendiges Durchgangsstadium Bestandteil der Duldungsverpflichtung des Schuldners. Der Gerichtsvo...mehr

1.3.1 Überblick Bevor eine Klage erhoben oder ein Mahnverfahren betrieben wird, ist zu klären, ob die Wohnungseigentümer einem gerichtlichen Vorgehen Hemmnisse in den Weg gestellt haben oder ob es als richtig erscheint, eine Mediation anzustreben. 1.3.2 Vorschalt- oder Güteverfahren Wohnungseigentümer können als Prozesshindernis ein "Vorschalt- oder Güteverfahren" vereinbaren (...mehr

3.1.1 Überblick Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit über Hausgeld gewonnen, muss ihr der Hausgeldschuldner nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits erstatten. Zahlt der Hausgeldschuldner die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstandenen Kosten, also etwa die gerichtlichen Gebühren und Auslagen und die Gebühren und Auslagen ein...mehr

3.2.1 Überblick Ist das gerichtliche Vorgehen gegen einen Hausgeldschuldner nicht erfolgreich, bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf ihren Kosten "sitzen". Ferner muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Verwaltungsvermögen den Kostenerstattungsanspruch des obsiegenden Wohnungseigentümers erfüllen. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung d...mehr

4.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer – auch der ausgeschiedene, sofern er noch betroffen ist – hat nach § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Ein Wohnungseigentümer kann jederzeit persönlich oder durch einen Dritten, z. B. seinen Mieter, in die Verwaltungsunterlagen Einsich...mehr

Der Insolvenzverwalter kann ein Wohnungseigentum freigeben.[1] Diese Freigabe ist eine einseitige, empfangsbedürftige, konstitutiv wirkende Willenserklärung gegenüber dem Insolvenzschuldner[2], einen zur Insolvenzmasse zählenden Gegenstand, etwa das Wohnungseigentum, aus dem Haftungsverband der Insolvenzmasse und damit aus dem Insolvenzbeschlag zu lösen. Die Freigabe wird mi...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vor allem (aber nicht nur) wegen Hausgeldes, das nicht entrichtet wurde[1], schlechten Hausgeldmanagements bzw. schlechten Mahnwesens in eine Liquiditätskrise geraten[2], also in eine Situation, in der sie erwartungsgemäß oder überraschend nicht über genügend Mittel verfügt, ihre laufenden Verbindlichkeite...mehr

Der Anspruch auf Schadensersatz ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG außergerichtlich vom Verwalter geltend zu machen. Unterlässt der Verwalter entsprechende Schritte, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Gerichtliche Schritte des Verwalters gegen einen Wohnungseigentümer wegen Schadensersatzes bedürfen allerdings einer Ermächtigung nach §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG. Die Vertr...mehr

Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, wie beispielsweise das nachfolgende Muster, in dem das Hausgeld zum 10. Tag eines Monats fällig ist (häufig ist die Fälligkeit auch auf den 3. Werktag eines Kalendermonats festgelegt). Musterklausel in Gemeinschaftsordnung: Fälligkeit des Hausgeldes (...) § 3 Hausgeld Hausgeld ...mehr

Eine Hausgeldforderung kann erlöschen. Dies ist vor allem der Fall, wenn sie erfüllt wird. Im Einzelfall kann ein Wohnungseigentümer aber auch aufrechnen oder einwenden, ihm sei die Schuld erlassen worden. Bevor gegen einen Hausgeldschuldner Schritte unternommen werden, müssen diese Fragen vom Verwalter verbindlich geklärt werden.[1] Die Fragen sind außerdem auch noch während...mehr

Der Erwerber schuldet nach h. M. kein Hausgeld, das vor seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch[1] fällig geworden ist ("Altverbindlichkeiten").[2] Dem Gesetz sei eine "Erwerberhaftung" für Altverbindlichkeiten unbekannt. Ein Haftungsübergang für bereits gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige Verbindlichkeiten sei auch nicht vorgesehen.[3]mehr

Auf die Rechte und Pflichten der Inhaber isolierter Miteigentumsanteile ist das Wohnungseigentumsgesetz anzuwenden.[1] Zu den danach anwendbaren Vorschriften werden auch die Vorschriften über die Beteiligung an den Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerechnet. Dafür spricht auch, dass sich der Inhaber eines sondereigentumslosen Miteigentum...mehr

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses (des "Hausgeldbeschlusses").[1] Erst durch diesen Hausgeldbeschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es...mehr

Der Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beruht auf § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Hat es keinen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und damit keine Vorschüsse gegeben oder wurde der Beschluss für unwirksam erklärt, kann der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ausnahmsweise Grundlage für sämtliche Ansprüche eines Wirtschaftsjahres werden. Denn da gege...mehr

Auch wenn ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und/oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht ordnungsmäßig ist, bindet er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen den Verwalter und sämtliche an- und abwesenden Wohnungseigentümer, wenn er nicht nichtig ist.[1] Ist der Beschluss Grundlage einer Hausgeldklage und ist er daneben im Wege der Anfechtungsklage angegrif...mehr

Die Wohnungseigentümer haben für die Bestimmung der Vorschüsse, also die Höhe des Hausgeldes, Ermessen.[1] Die "Ansätze" des Wirtschaftsplans zum Hausgeld (= die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltungsrücklage) dürfen großzügig sein. Es ist zulässig, bei der notwendigen Schätzung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, i...mehr

Überblick Insbesondere in größeren Wohnungseigentumsanlagen kommt es immer wieder dazu, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird.[1] Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Die Möglichke...mehr

Das Insolvenzverfahren wird nach § 13 Abs. 1 InsO auf schriftlichen Antrag eröffnet. Der Insolvenzantrag ist zulässig, wenn der Antrag den Erfordernissen des § 14 Abs. 1 InsO entspricht. Antragsberechtigt sind die Gläubiger und der Schuldner (= Wohnungseigentümer). Der Antrag eines Gläubigers ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Gläubiger ein rechtliches Interesse an d...mehr

Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Vorschusses entsteht nicht bereits durch eine Zahlung, für die kein Bedarf besteht oder durch eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für einen Rückzahlungsanspruch bedarf es vielmehr eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, mit dem nachträglich die Höhe der Vorschüsse angepasst wird.[1] Hat der Wohnungseigen...mehr

Der Insolvenzverwalter schuldet ferner den vollständigen[1] Ausgleich des Nachschusses. Denn die Forderung auf Zahlung des Nachschusses entsteht erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Erst durch diesen Beschluss wird eine eigene selbstständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet. Ist der Nachschuss nach Eröffnung des...mehr

Ein noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossener Vorschuss auf eine Sonderumlage – gleich welchen Zwecks – ist eine einfache Insolvenzforderung nach § 38 InsO. Sie ist zur Tabelle anzumelden. Die anteilige Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Zahlung einer nach Insolvenzeröffnung beschlossenen Sonderumlage, die den von ihm durch Hausgeldrückstand vor Insolv...mehr

Diese gesetzlich angeordnete Verwaltungszuständigkeit hat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Verwalter Auswirkungen unter anderem auf: Die vom Verwalter den Wohnungseigentümern zu erteilenden Informationen, z. B. nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Das Recht, Informationen zu verlangen und in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Dieses Recht steht jetzt auch ...mehr

Der Insolvenzverwalter darf das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners nach h. M. freihändig veräußern.[1] Haben die Wohnungseigentümer eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, braucht er allerdings eine Zustimmung.[2] Die freihändige Veräußerung muss die Rechte der Absonderungsberechtigten – auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Ab...mehr

Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vor allem (aber nicht nur) wegen Hausgeldes, das nicht entrichtet wurde[1], schlechten Hausgeldmanagements bzw. schlechten Mahnwesens in eine Liquiditätskrise geraten[2], also in eine Situation, in der sie erwartungsgemäß oder überraschend nicht über genügend Mittel verfügt, ihre laufenden Verbindlichkeiten zu begleichen...mehr

Zusammenfassung Überblick Insbesondere in größeren Wohnungseigentumsanlagen kommt es immer wieder dazu, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird.[1] Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter...mehr

Die Verjährung wird unter anderem gehemmt durch die Erhebung der Klage auf Leistung[1] und die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren oder des Europäischen Zahlungsbefehls im Europäischen Mahnverfahren nach der Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 zur Einführung eines Europäischen Mahnverfahrens.[2]mehr

Wird ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt, sollen die Zinsansprüche, die auf die entsprechende Forderung bis dahin angefallen sind (z. B. auf eine Sonderumlage), nicht nachträglich entfallen.[1]mehr

Ist kein Verwalter bestellt und kommen wegen § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft keine Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG zustande, gelten keine Besonderheiten. Auch dort bedarf es also der Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG.[1]mehr

Ein "Hausgeldbeschluss" muss, wie jeder Beschluss[1], "bestimmt" genug gefasst werden.[2] Ein Beschluss ist in diesem Sinne "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.[3] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält. Damit ein Bes...mehr

Gegenstand Gegenstand der Beschlüsse sind die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) sowie die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Anlagen Ein "Hausgeldbeschluss" kann die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer im Einzelnen benennen. Dieser Weg ist zu bevorzugen. Ein "Hausgeldbeschluss" kann aber auch auf...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zur Vermeidung einer Liquiditätskrise eine Hausgeldausfallversicherung abschließen. Dazu bedarf es eines einfachen Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Verwalter kann den Wohnungseigentümern die Hausgeldausfallversicherung vorstellen, darf aber auch nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG von sich aus keine abschließen. Ist eine Hausgeldausf...mehr

Sofern der Insolvenzverwalter dies geltend macht, können Zahlungen des Hausgeldschuldners der Insolvenzanfechtung nach §§ 129 ff. InsO unterliegen und sind von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Erfüllung der jeweiligen Tatbestandsvoraussetzungen vor allem der §§ 130 bis 134 InsO nach § 143 Abs. 1 InsO zurückzugewähren.[1] Die Voraussetzungen sind im Einzelnen kompl...mehr

Wie sich eine Freigabe auf die Frage auswirkt, wer Hausgeldschuldner ist, ist streitig. Relativ geklärt scheint zu sein, dass der Insolvenzverwalter für diejenigen Forderungen haftet, die während der Dauer der Insolvenzverstrickung des Wohnungseigentums fällig geworden sind.[1] Die Freigabe von Vermögensgegenständen aus der Insolvenzmasse wirkt nämlich nur für die Zukunft.[2...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Insolvenzgläubigerin kann – wird dem Schuldner keine Restschuldbefreiung[1] erteilt – gemäß § 201 InsO mit Aufhebung des Insolvenzverfahrens ihre restlichen (= unbedient gebliebenen) Forderungen gegen den Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner unbeschränkt geltend machen. Wurden – wie in aller Regel – die Forderungen der Gemeinsc...mehr

Wenn die Schlussverteilung vollzogen ist, die Insolvenzgläubiger aus der Insolvenzmasse (in der Regel nur anteilig) bedient wurden, beschließt das Insolvenzgericht nach § 200 InsO die Aufhebung des Insolvenzverfahrens. Mit dem Ende des Insolvenzverfahrens geht die Verwaltungszuständigkeit wieder auf den Wohnungseigentümer über. Ist sein Sondereigentum nicht verwertet worden,...mehr

Verletzt der Insolvenzverwalter die ihm nach dem Gesetz obliegenden Pflichten, ist er allen Beteiligten zum Schadensersatz verpflichtet.[1] Dies ist insbesondere der Fall, wenn er es unterlässt, der Masse zustehende Forderungen einzutreiben. Dann schuldet er auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz.mehr

Ob und ggf. in welcher Höhe und Reichweite ein Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers schuldet, kann immer noch nicht als rechtlich vollständig geklärt betrachtet werden.[1] Zu unterscheiden sind verschiedene Forderungsgruppen. 7.2.1 Hausgeld: Vor Eröffnung fällige Forderungen Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründ...mehr

Einer Zwischenfinanzierung ist in der Regel die Erhöhung der Mittel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, des Gemeinschaftsvermögens, vorzuziehen. Dieses kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Ein Weg besteht darin, bereits die Vorschüsse höher zu prognostizieren.[1] Der übliche Weg besteht aber darin, über Vorschüsse auf eine Sonderumlage (Ausfalldeckungssonderumlage)...mehr

Der Insolvenzverwalter hat die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angemeldeten Forderungen mit den in § 174 Abs. 2 und 3 InsO genannten Angaben in eine Tabelle einzutragen. In einem Prüfungstermin werden dann die angemeldeten Forderungen ihrem Betrag nach und ihrem Rang nach geprüft. Soweit gegen die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Prüfungster...mehr

Der "Königsweg", um Liquiditätsengpässen zu begegnen, ist die Ansammlung einer Liquiditätsrücklage als weitere Rücklage i.S.v. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Eine Liquiditätsrücklage hat den Zweck, dass der Verwalter jederzeit in der Lage ist, Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auszugleichen oder aus anderen Gründen plötzlich auftretende Engpässe zu bedienen....mehr

Solange der Insolvenzverwalter nichts unternimmt, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betreiben, sobald sie über einen entsprechenden Titel gegen den Insolvenzverwalter verfügt.[1] Hier gelten ebenfalls die Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes. Das Verwertungsrecht des Gemeins...mehr

Im begründeten Einzelfall ist mit dem Wohnungseigentümer persönlich am Telefon, aber auch (besser) durch Hausbesuch oder im Büro des Verwalters zu klären, warum es zu dem Rückstand oder der mangelnden Kontodeckung gekommen ist. Schriftliche Mahnungen werden häufig ignoriert.[1] Eine persönliche Ansprache hat hingegen – abhängig von den Gründen – häufig eine höhere Erfolgsquo...mehr

Das Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG bedarf nach h. M. grundsätzlich eines Beschlusses[1], der nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge hat, sondern eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage darstellt. Es muss die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt werden. Dies muss sich unzweifelhaft aus der Beschlussformulierung, wie sie vo...mehr